23区内の新築マンション価格動向（その30）

[匿名さん]

前スレ　「その29」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44188/

サブプライムローン問題を発端に始まった世界的な金融恐慌が、日本にも直撃。
日経平均が大幅に下がり、不動産業界での倒産が増加する中、23区内の新築マンションは
どのような価格設定になっていくのか、議論をしましょう。

より活発な議論のためにも、情報元を明示するようにしましょう。また自説に対して質問等があった場合は、真摯に受け答えをするようにお願いいたします。

その他のテンプレに関しては>>2を参照。

[21: 住まいに詳しい人]

>>19
>大体、地区で物件数も平均築年数も違うのに前年度と比べるなんて
>意味あるのだろうか。

同じ駅でなら築年数での坪単価に違いなんて大きくても30％程度

一方、首都圏平均では都心の坪単価＠500クラスの物件と
郊外の＠50クラスの物件が混在した数値で
最大で10倍、一定の数がある範囲でも４倍ほどの差はあります
そのためエリア別の供給シェアが変わるだけで平均は変化します

それこそ前年度と比べるなんて意味は薄いわけで
駅別データの価値を否定して、
首都圏平均の数値に注目する理由はないと考えます

しかも東京カンテイのデータをみるかぎり
前年と当年で築年数が大きく変わるときもあるが
ほとんど変わらない駅も多くあります
そのよーな駅だけピックアップして見ても
2007年−2008年は下落傾向が現れております
　
　
>物件の質が落ちれば値下がりするのは当然だし、横ばいだったら
>実質値上がりでしょう。
　
新築物件であれば、新しく供給される物件の設備仕様の
グレードが下がっているだろーな、と直感的に判りますが、
現在供給されている中古物件の質が下がっているというデータとか
その結論に至る推論というのはあるのでしょうか？
　

まあそのヘンはともかく
東京カンテイがデータソースとなっているの記事には
こーいう誤解を生むケースがとても多いので
メディアに対する情報提供の仕方について
もー少し配慮が欲しいものです

[22: 匿名さん]

東京カンテイのデータなんて、どうとでも解釈出来るってだけ。

都合のいいデータを出すのは簡単。

[23: 匿名さん]

おいおい１０さん
「次に買うときのため」にじゃないだろ、
「孫が買うときのため」にだろ

[24: 匿名さん]

不動産市場をデータで理解するのは難しいですね。
不動産は唯一のモノなので、
欲しい人がいれば高くても買うだろうし、安くても今はいらないという人もいるだろうし。
高値掴み、安普請と言っても、本人が納得しているなら損した得したというものでもないだろうと
思います。

データは大まかな傾向が把握できる程度で、個別の事例とは異なる場合があるだろうから、
購入の際はあまり参考にはならないような気がします。
中古は売主の意向が大きいし、
新築はグレード別に土地・建築費・販売費すべてでに益がでるような販売価格だということだし・・。
それが自分の欲しい物件と折り合いがつくかどうかが重要な事だと思うので。

ただ個人的には今回のプチバブルの「土地」部分の上昇価格は買いたくはないですが。

[25: 匿名さん]

まぁ既存のデータソースから、ちょっい特徴的な断面を切り取って記事にする面もあるのでは？
「ソース出せ！」って言われても、ソース自体からこの記事できてますが？ってなもんで。
このご時勢、受け取り手こそちゃんと理解してなきゃいけないってのは、
これに限らず常識でしょ。

[26: 匿名さん]

>>24
正札には分厚い「利益」も乗っかってただろ

[27: 匿名さん]

デベは営利企業なので「利益」を乗せるのは通常の行為では。
高いと思えば買わければよいことなので、
それが売れる価格かどうかはともかく、
土地取得以降について＋利益の価格転嫁は納得できます。

ただ、以前のバブルは日本中が踊ってしまった結果の自業自得な感覚ですが
今回の「土地」のプチバブルは、実態のない紙面での数字だけが上昇して、
で、はじけて飛んだという感じがしてます。
自分に恩恵がなかったからかもしれないけど。

高い価格で取得した土地なのはわかりますが、
それを今販売価格転嫁されても・・・と思っています。

[28: 匿名さん]

分厚いって書いたんだけどな

当時は長強気だったから安値で仕込んでいたものにも
法外な利益を乗っけたくて売り渋りしてたんだから

[29: 匿名さん]

騙されるバ カがいるから、こんなことになる。

[30: 住まいに詳しい人]

ニューシティ・レジデンス投資法人
本投資法人の民事再生手続開始の申立てに関するお知らせ (PDF：173KB）
http://www.ncrinv.co.jp/ir/topwhats/2008-1009-00000.pdf
　
　
REITの破綻処理って、どーいう風にするんでしょ
単純に債権の一部放棄を求めるだけなのか？
でも、流石に上場廃止になるだろーし・・・

詳しい方がいらっしゃいましたら、解説して頂けると有難いです

[31: サラリーマンさん]

株価がこんなに下がっちゃうと、坪単価400万円あたりの贅沢物件はまったく売れなくなりそうだ。

[32: 匿名さん]

郊外の安物物件に加えて贅沢物件まで売れなくなってしまったら・・・
考えると恐ろしい。
デベさんはじめ、不動産や建築の関係者さんたちには厳しい冬となりそうですね。

[33: 匿名さん]

つか

このご時勢で売れる物件ってどんなんよ

[34: 匿名はん]

>>30

J-REITの破綻は今まで無かったから、実際にどうなるかはわからんけど、民事再生って事はスポンサーが出てくるかもね。
でも、現在の出資口はほとんどアウトで、全額の減資にならんでも、併合されちゃう事もある。
ほとんどの投資主は減資価格での売却をしなきゃならないかも。
スポンサーが出なかったら、物件売買で借金返済のあと残りを配分だけど、出資主に配分されないでしょ！？

[35: 匿名さん]

日本郵政が不動産事業を本格化　「３兆円資産」生かし収益源に
旧東京中央郵便局の一部を残し隣接して建てられる高層ビル「ＪＰタワー」（仮称）の予想図
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081008-00000009-fsi-ind.view-000

[36: 匿名さん]

都心５区オフィス空室率、2008年9月
千代田区3.43%
中央区3.38%
港区4.67%
新宿区4.61%
渋谷区4.78%
これから、外資撤退による影響がさらに加わっていく。

[37: サラリーマンさん]

オイオイ23さんよ！
文言の紙背に徹すべし。その裏に秘めた意味を見出してよ。証券の世界の半値8掛け２割引が
バブルの頃はふどうさんにも散見され、2.5掛けも３Aではあった。
今回はそんなことにはならないが、１０〜12年ごの平成30〜32年には経年落ちも入れて
半値〜6掛けになるといったのです。
孫の代というとご本人は死ぬまでずーとそこに住んでることになるが、この板を見てる人は
もっと目端が利いてると思う。全額キャッシュで中古買いですから！

私なら即逃げ成り行き売り！キャッシュを持って5年ほど自適。
中古は余り年数が経つと公庫が利かず、銀行が貸し渋る。買い手も出にくくなる。
そこまでの度胸があるかどうか！だからいろんな意味を含めて次回なのよ！
失敗したと思ったら損切りもアリ！
このままだといたずらに何年も何年もどんドン安くなる投げ込みチラシに憂鬱な日々を送る
可能性大。
古〜いマンションは建て替えでおおもめになりがち。孫の代まで引っ張ってどうするのよ！！

[38: サラリーマンさん]

≫１２

そうですか！中古でしたか！！それはまだよかったですね。新築だと粗利分が入ってますからね。
もし売却する時は、このご時世だとプレミア分は見てくれませんからねぇ。

自分が今年の春に1万割れもあると書いたが、こんなに早くなるとまでは思わなかった。
割れはおそらく来年春頃と思っていたが、ファンドが現金化にはしりだしたようで、売りが売りを
呼んでいる。それからいえば不動産はまだ下げの踊り場なので勝負はできるし株ほどの痛みはない。怪我の功名だったがこれからの出口探しに少し悩むかもしれない。　　　　　　　　　　　　　　　　良い出口をどうかみつけてください。

[39: ビギナーさん]

自分はまだ物件探し始めて日が浅いのですが
正直、週刊誌などが騒ぎ立ててるほどの価格下落が実感できません。

素人考えで申し訳ありませんが、仮にこれから地価下落が続くとしても
それが販売価格に反映されるのは何年も先のことですよね？

建材などの価格上昇の話題も聞かれるようになりました。
もし地価が下がっても建築費が上がれば、結局価格はトントン
もしくは販売価格を下げようとして質の悪い物件が多く出回るという結果になるだけではないでしょうか…

自分の場合、少なくともこの数年の間には家を買いたいと思っているのですが
もう1,2年だけでも購入を待つ価値は果たしてあると思いますか？

[40: 匿名さん]

待つのは得策だが、気に入ったものが買えるかは別の話。気長に構えるのも良いが歳もとっていくし、家賃も嵩む。


所詮マンションは耐久消費財だからと割り切らないと！

駄目だよ…欲をかいては、お薦めは山手線内地下鉄を含めた駅五分圏内◎上下はあるがコレは、永久に資産価値を失わない！田舎に買うと後が大変だよ…(笑)

[41: 匿名さん]

今は中古！新築はどんどん下がるから買っちゃだめ！
今買うなら中古が一番！

っていう業者さんの書き込みが多すぎて笑えます

[42: ビギナーさん]

>>41
どうやったら業者さんを判別できるのですか？

[43: 購入検討中さん]

>>39 デベの営業に騙されてますよ。

>正直、週刊誌などが騒ぎ立ててるほどの価格下落が実感できません。

そりゃ下落が広まるのは1-2年遅れてから。でも、中古物件なんかは毎月のように価格改定で
どんどん値下がりしてるよ。あと、新築でも「MR使用」ということで実質値引いているのもある。

>建材などの価格上昇の話題も聞かれるようになりました。

それは昔の話です。今は原油も鋼材も値下がり中です。情報が遅すぎますよ。
「質の悪い物件」は最近の物件でもありますよ。しっかりチェックしないといけません。

>もう1,2年だけでも購入を待つ価値は果たしてあると思いますか？

1年待つ勇気がないなら、35年ローンなんて組んではいけません。一生の買い物なんですから、
2-3年探すぐらいの気持ちでがんばりましょう。

[44: ビギナーさん]

>>43
デベロッパーのセールストークというのもわかるのですが、気に入っていた物件（いずれも新築です）が
2件立て続けに申し込み直前に他人に押さえられてしまうと、どうしても焦ってしまいます…


結論としてはどちらなんでしょう、1,2年待てば確実に安くなるのでしょうか？
自分としては1,2年の内に価格が2割3割と下がるのでなければ、気に入った物件を早めに抑えてしまうほうが良いように思うのですが。

[45: 匿名さん]

新築マンションの在庫は二年で調整が終わると言われているので
良い条件のマンションが一番安いのは今年度末から来年度始めくらいかな？

それよりも住宅ローンの上限額の圧縮と審査基準が厳しくなりそうな気配。
今週に入って益々、金融市場で資金の出し手がいなくなってきた。
マジで金融大恐慌になるかもしれないとビビりながら仕事してます。

[46: 匿名さん]

株価大暴落のなか、不動産価格だけは高止まり。

中国の不動産価格は３０％以上下げている。

日本の不動産価格は下がっても数百万。

さらに株価が暴落すれば不動産も１０％〜２０％の下げないと
やっていけないだろう。

[47: 匿名さん]

既に世界が恐慌状態です。

もはや採算とか何とか言っている次元では無いですね。

これでも地価が下がらないとか考えている人がいるなら、お花畑ですよ。

「地価下落が実感できない」とか暢気な事を言っている場合ではありません。

[48: 匿名さん]

>>44
今のマンション価格はある時点から突然、それまでの価格より3割、4割上乗せされた異常価格です。
建築費の高騰、金利アップ、地価高騰、外資による買い支え、異常価格を売りつけるための煽り材料はなくなりました。価格下落の要素ばかりが溢れています。
いずれ、旧価格の水準くらいには戻るでしょう。

[49: 匿名さん]

バブルがはがれて実需になるから売れる戸数も減るし、価格も坪400万円を超えるともうだめだろうな。

[50: 匿名さん]

人間、下落が分かっている物は
底値が見えるまで手は出さないもの

価格帯に関係なく落ち込む罠
いい物件なら旧価格程度まで落ちれば買う人間も出てくるだろう

[51: 匿名さん]

>>38
6000円てなんのこと？

[52: 匿名さん]

今日はたくさんの不動産チラシが入っていた。
明日からの三連休をモデルルームへと誘致しているのだろうが、
今の株価では厳しい状態になるだろうと思う。

ただ、棟内モデルルームのような竣工済物件は当初価格より値引きするだろうし、
現物が見られるので気に入れば良い買い物になると思う。

これから販売開始する価格未定の物件については
一体どんな価格設定をするのか興味がある。
1年前のような価格はつけられないだろうが、
安く設定したところで今の状況で即売できるとも思っていないだろうし、
1年〜2年先の竣工時には経済状況を考えて・・・
という価格はいくらになるのだろうと。

[53: 匿名さん]

シティタワー品川が販売おわった影響でここ一ヵ月中古のいい物件はかなり売れたよ。

チラシから消えてるの多くない？更に売れるかはわからないけどね。

[54: 住まいに詳しい人]

クダラナイ不動産金融商券化を企てた外資によるレバとノンリコで膨らんだ日本不動産。
外資の換金売りがスタートしている訳で値下がりするのは当たり前。

マンションは郊外なんて買ったら大やけどじゃ済まないな・・・

[55: 匿名はん]

以前、オーナー会社が倒産しても、SPCだからREITは大丈夫なんだとほざいてたのが居たが、、、、、
ふーーーーーーん(爆笑)

[56: ビギナーさん]

今の価格じゃ売れない、でもこれから売り出すのは高値で仕入れた土地ばかり。
やはり今後は造りを粗雑にして価格転嫁図るのでしょうか。

竣工済〜竣工間近の物件を2割引を目処に狙ってみようと思います。

[57: 匿名さん]

新規発売の某大型マンション。

一度、モデルルームに行き予定価格表を見せられたが割安感なし。
（新新価格ではないが、このご時勢で買う気になる価格じゃない）

放置していたら、
「正式価格決まりました。かなりお安くなりましたので、ぜひご来場を」
だってさ。

マンション価格が確実に下がりつつあるのを実感。

[58: 匿名さん]

>>56
これから売り出すのは安くなります。
土地の取得価格が25%以上安くなっています。

1年後くらいに売り出されるのは、更に安くなるでしょう。
何故なら、土地の取得価格は更に下がり、建材価格もすでに下がってますし、
不況突入でデベの施工価格も下がりますから。
（赤字でも商売取らないと運転資金ショートで倒産するから無理にでも仕事取る）

[59: 匿名さん]

マンション価格が安くなっても、大不況突入で購入希望者さんたちの収入も激減するかもしれない。
お先真っ暗、夢も希望もありませんなあ。

[60: 匿名さん]

現金とか金プラチナとか持ってる人にとっては、
待てば待つほどグレードアップのチャンス。

湾岸タワーの下層部から、山の手線内高層階フルオプションへ。

[61: 匿名さん]

その１３あたりを読み返すと
わずか1年余りで大きく変わった実感がある

頭金は運用しなきゃ損と言ってた人は今頃どうしてるのかな
空売りしまくりで倍にしたかw

[62: 匿名さん]

みなさん日経トレンディ読みましたか？

”値引き合戦が白熱。風向きが変わった
住宅「買い」を見抜く”

です。竣工済みマンション値引き検証、中古マンションの元付、客付による
値引き額の違いの検証などなかなか面白かったです。

[63: 匿名さん]

>>61
たしかに株式下落で不動産の頭金増やすつもりが
1000万くらい損したという人間もいるだろう。

でもな、冷静に考えると高値掴みしたマンションの下落幅と比較すると
まだマシだ。かわいいもの。

高値掴みマンションの下落幅はハンパない。
通常価格でも新築マンションは買った時点で中古品となり2割減が当たり前。
それが高値掴みなマンションだと土地の下落分とか全体相場の下落分も入ってくるわけで・・・・
7000万で買った新築70平米マンションが、売ろうとしたらもう5000万以下。
（そもそも7000万というのがプチバブル故の根拠なき価格だったのだが）
でも損切りは速くしないと時間がかかるほど更に不利になる。
来年から分譲される（土地取得価格が下落した後の）安いマンションと比較されるんだから。

あと、見逃せないのがタワーマンションの下落見込み。
これは明快に根拠がある。
長周期波動地震に対する対策が明記される方向で、高層建築物の耐震基準が見直されそう。
新耐震基準が出来ると、当然それに対応したマンションでないと価値が1段落ちる。
売る時に「このマンション旧耐震基準ですよね？」と値引きの材料にされるネタが増える。

もうマンション買っちゃった人は仕方ないが、これから買うなら良く見極める事！！！

[64: 匿名さん]

国交省、耐震基準見直しへ　長周期地震動対策を要件に　2008/08/23 12:01

大地震で震源から離れた場所に数—十数秒周期のゆっくりとした揺れが伝わる
「長周期地震動」対策として、国土交通省は高層ビルやマンションなどの
耐震設計基準を見直す方針を決めた。対象は建築基準法に基づ
く「高さ60メートル以上」の超高層建築物。構造計算のコンピューター解析に用いる
地震動モデルを来年度にも改め、新築時の国交相認定の条件に長周期地震動への耐性を反映させる。
http://www.nikkei.co.jp/news/shakai/20080823AT1G2201F22082008.html

[65: 匿名さん]

正直言って今まとまった現金があるのなら、
マンション買わずに、
底値の株狙いでしょうね。
日本が３連休の間に、世の中進んでるから、
そこで安全に動く。ウシシ

[66: 匿名さん]

ここまでおかしくなったら、大手デベは早期に売り切ることは諦めてしまって、
長期戦覚悟でしょうね。

中小の潰れそうなとこが投売りだろうな。

[67: 過去スレの４０]

新聞やテレビに登場するエコノミストは、今年8月、日経平均株価が１万円割れることはないなどと言っていた。わたしの過去スレッドでの発言をたどってみてほしい。彼らよりもはるかに現実の展開に近い予想をしていた。日経平均が9千円を割った今日、2009年の状況を予測してみる。ただし、これはあくまでも個人的予測であり、読む人は＊＊げていると黙殺する方がよいかもしれない。

現在の状況は、以下。
投資家パニック心理＞＞＞＞＞＞＞米政府の不良債権買い取り政策による金融危機の鎮静効果
状況変化が非常に急速という印象は、誰でももつと思う。
今後、米政府は不良債権買い取りでなく、金融機関への直接的な公的資金注入、あるいは国有化に方向転換するだろう（英のように圧倒的な株式保有という形態をとらないかもしれない。立法化による強制的国有化も考えられる＞）。わたしが現在と近似的だと感じる状況は、ベトナム戦争時の固定相場制から変動相場制への移行である。ドルへの信認は今も低下しているが（ニクソンのときと同じ）、これが米国債信任低下に波及することも、可能性としてゼロとは言えない。そうなれば、米国債を大量に買い込んできた日本は？　その他、多くの仮定と因果的な結論果が頭に浮かぶが、書くのは控える。

東京のマンションについての予測
①2000年代に急上昇した東京一等地（赤坂、品川、青山、白銀など）ＭＳの価格は、転売するとき、購買価格の半値以下になると考える。
②東京周縁（葛飾区、江戸川区など）は、資産価値の下げ率が低いと考える。
③日本のＲＥＩＴ市場は、70年代の米と同じように、崩壊し消失するだろうと考える。
④米国債信任低下が起きれば、日本でも金融機関の連鎖倒産が起こると考える。預金者が預金全額を引き出すべきタイミングは、新聞に米国債の悪化が報道されたときだ。

[68: 匿名さん]

だれかが円を買い続けていますよ。その資金は何に使われるのか？
答えは、東京オリンピック絡みの不動産ですよ。

買い主体はオイルマネー。
これないしょの話ですがｗ

[69: 過去スレの４０]

＞＞６７の発言に付け加える。
マンション購入予定者に述べたいことがある。
デフレ時代に立案された住宅ローン減税政策は、今年の12月で終わりとなっていたが、日経連が延期と拡充を求めているので、景気対策のなかで実現される公算が強い。

それから、サブプライム問題が今の金融不安に結びついた因果関係については、わたしが読んだなかで、『ソロスは警告する』という本において、もっとも明確に述べられている。本の「再帰性」は「相互作用」と代えて読むべきだが、たいしたことは言っていない。初めの解説も飛ばせ。読むべきところは、「危機の背景」と第２部５・７・８章。

[70: 匿名さん]

過去スレの４０ってなんでこんな上から目線なの？
なんだかんだいって教授と一緒に城東プッシュしてるしw

>新聞やテレビに登場するエコノミストは、今年8月、
>日経平均株価が１万円割れることはないなどと言っていた。
>わたしの過去スレッドでの発言をたどってみてほしい。
>彼らよりもはるかに現実の展開に近い予想をしていた。

誰も連中のことなんて信用してないって
去年の八月にオレは去年の夏にはじきに1万割るって思ってたし
そのころにはアンタがどう発言してたの