23区内の新築マンション価格動向（その30）

[匿名さん]

前スレ　「その29」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44188/

サブプライムローン問題を発端に始まった世界的な金融恐慌が、日本にも直撃。
日経平均が大幅に下がり、不動産業界での倒産が増加する中、23区内の新築マンションは
どのような価格設定になっていくのか、議論をしましょう。

より活発な議論のためにも、情報元を明示するようにしましょう。また自説に対して質問等があった場合は、真摯に受け答えをするようにお願いいたします。

その他のテンプレに関しては>>2を参照。

[101: 匿名さん]

今週の三井のリハウスの広告に
『毎週作成しております本広告におきましても掲載物件が減少しています。景気減速が叫ばれるご時世ですが、９月から潮目が変わって来た感があります。１０月もこの調子で成約を重ねて参ります』
って売り物件募集してるが、シティタワー品川の抽選が終わったとたん、中古はかなり捌けた。

[102: 匿名さん]

>>101
不動産屋に聞くといつでも「買い時」ですから。
売るのが仕事ですよ、彼らは。
売るためには何でもします。
誇大広告を鵜呑みにする必要なし。

>>98
運転資金が確保出来そうになければ赤字で仕事しますよ。
倒産するよりはマシ。
当然赤字案件ばかりであれば倒産しますが、大きなデベになるほど
黒字案件と赤字案件を組み合わせてトータルで少々の黒字になればと考えます。
社員を遊ばせておいても毎月の人件費は払わねばなりませんし、銀行さんに
借入金の返済もしないといけません。
毎月何らかの形でお金が入金されないと運転資金がショートしていわゆる黒字倒産になりますから。

[103: 匿名さん]

何をおっしゃいますか？三井のリハウス中古物件のインターネットにざくざくと載ってますよ。以前より３〜４ページ増えているようですが。都心の中古物件はなかなか売れていません。安くしないので！安くしてもこの世界情勢で、買い控えで店頭に来る客もいないそうですよ。

[104: 匿名さん]

いや、実際の話ここ１か月は相当売れてるよ。

信じたくないのだろうが。。。

[105: 匿名さん]

赤字で受注なんてマンションじゃ今時やらないよ。
特に工期の長いのは資材の変動大きいから。

それに銀行が審査で厳しく見るから、利益率低い、高くても実現性が低い
プロジェクトはお金貸してもらえないので、受注出来ません。

受注して運転資金確保って建設業ではありえないでしょw
普通支払いが先行するから借入するのに。
しかも借入はひもつきで、関係のない支払に充当できない。

赤字で受注するのは、その後のメンテなどで利益が長期で確保できそうな
案件くらいで、マンションは売り切りなんでやらないです。

[106: 匿名さん]

中古屋さん必死ですね〜

[107: 匿名さん]

今の価格では売れない、でも既に購入した人のことを考えると大っぴらに値引きも出来ない…
現状ではこんな感じかと思います。

やはり個別に値引き交渉するしかないですよね。
日経トレンディ読んだら1000万円値引きとかも出てましたが、どの程度まで安く出来るものなんでしょうか。

・竣工済の物件を狙う
・値引きがあればこの物件を買うという姿勢をアピールする
他に値引きのコツとかありますか？

[108: 匿名さん]

>>98のサラリーマンの無知ぶりはやばいな
あなたまさか>>10で6,000円台と書いてる人と同じ？

[109: 匿名さん]

108さん　どの辺がですか？私もまじめに無知なので、教えていただきたいです。

5年ほど家を探していて、来年の3月に社宅の期限を迎えていて、実需ですが、
探し始めた時が買い時だったことに気がつかず、今回のバブルなんとか買わずに
我慢しましたが、その間やっていた投資がことごとく失敗し、頭金も激減してしまった
今、不動産購入時期だけは失敗できません。

[110: 匿名さん]

価格交渉は・・いろいろなパターンがあると思いますが
その物件が欲しい（けど高い）ということをアピールすることが第一なのでは？

値引きが１０００万といっても元の価格が１億と５千万では値引き率が違うのですが、
ミニバブル以前に知人宅が１０００万引きで購入したという例が２件もあるので、
１０００万という数字は契約を後押しする値引き価格であるような気がします。
どちらも竣工後の物件でキャンセルと、最後の1戸という状況でした。

ただ、部屋が相当数残っているような物件の場合、
値引き価格で契約してもまだまだ下がるということがあるので、タイミングは難しいですが。

[111: 匿名さん]

>>110
確かに、買う気もないのに金額だけ…
というのはデベも本気で取り合ってくれないでしょうしね。
後は検討している他の物件と比較するのも有効でしょうか。

時期的なものはどうでしょうか？
やはり期末過ぎの10月よりも年度末の3月に交渉した方が値引きの可能性は高いですかね。


ちなみに日経トレンディに載っていたのをまとめると

A物件：6000万→1000万値引き、竣工間近
B物件：7000万→500万値引き、竣工後半年以上
C物件：4500万円、中古物件
D物件：4000万→300万値引き、竣工後半年以上
E物件：4000万→1割弱値引き、竣工後半年以上
F物件：5000万→値引き無し、竣工前3ヶ月以上
G物件：6000万→値引き無し、竣工間近

という感じですね。
さらに詳しく知りたい場合は買って読んでください。

[112: 匿名さん]

中古マンション、価格下落が鮮明に
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=27794

中古マンションの価格下落が鮮明で、かつ
在庫物件も３万７９２０件（前年同月比24・３％増）と大きく積みあがっている、そうです。

[113: 匿名さん]

>>109

買い時を見定めるのは難しく色々な意見・情報を自分なりに整理することが大事だと思いますが、
埋立地は都心と認めない〜とか言ってる人は固定概念に縛られており、客観的・オープンな思考を持ち合わせていない証拠ですので、
まずはこういった意見は聞く必要ないな、と整理していくことが大事だと思いますよ。

[114: 匿名さん]

３年後、デベは今の半数も残ってないよ、きっと。
これからもっと不況が深刻になっていくことを考えると、大手だってけっこうヤバイ。
上場企業約4000社のうち、危ない会社98位には住友不動産、244位には三井不動産がランクインしてた。
銀行の意向が反映され、上記の2社が合併して三井住友不動産株式会社が誕生してる可能性もある。
ブランドも「シティホームズ」「シティコート」「シティマンション」「パークシティタワー」に統一される。
それなりに資産のある企業はいいけど、横文字新興系は全滅する可能性さえある。

サブプライム問題を俯瞰するにあたり、性癖はともかくこの方のブログには納得感ありました。
http://uekusak.cocolog-nifty.com/blog/

[115: 匿名さん]

なんか、新聞に書いてあることをまとめただけのような・・・

どうしてこれが知られざる真実なんですか？　相当恥ずかしいぞ。

[116: 匿名さん]

＞１１４

私は、新築マンションというシステムが崩壊する可能性もあると思っています。

消費税もあがり、中古をリフォームするのが常識になるんじゃないでしょうか。
中古は、仲介手数料以外は税金かからないし・・・。欧米はすでにそうなって
いますよね。

日本だけが新築、新築ってやってたのが間違い。

これからは中古ですよ。新築は、無駄が多い。贅沢すぎる。

素人でも、これくらいの発想するのに、プロは情けないねえ。

[117: 購入経験者さん]

>しかし、現在でも、山手線内のファーストフードだとバイトはほとんどアジア系。
>それだけ移民社会に変わりつつあるんだよ。

>しかし、現在でも、山手線内のファーストフードだとバイトはほとんどアジア系。
>それだけ移民社会に変わりつつあるんだよ。

彼らは学生で移民ではありません。
また、バイトの「ほとんど」が外国人学生がでもありません。
この辺の話の乱暴さがまずちょいヤバです。

移民社会って移民が社会の中である程度のグループとして
認識されるくらいのサイズでいる社会でしょ。
日本で外国人を見る機会が増えた、労働力として目にすることがある
というと、移民社会とは大に飛躍があります。危険です。
都内の外国人の割合と例えばロンドンのそれは、全くレベルが違います。

外人にこれだけ評判の悪い日本に住むのは、
本当にそれ以外チョイスのない人が中心になるでしょう。

今の受け入れ態勢のままで移民国家になったら、
日本はレベルの低い外国人の巣になり、国力はますます疲弊します。

シンガポールのように外貨を獲得できて、消費パワーをもった
移民を獲得しないと、新たな負担を背負い込むだけです。要注意。

[118: 匿名さん]

>>116さん

中古の取引じゃ、旨味がないから、こぞって新築やるんですよ。
そこに経済合理性はありません。
それに日本人の嗜好からいって、中古物件は課題が多いのも、難点です。

[119: 匿名さん]

まあ姉歯事件以前の中古物件は耐震偽装が多そうだから敬遠されんじゃね？
個人的にここ数年の物件価格の高騰は検査が厳しくなったからというのも
あると思ってるんだが。
買うなら姉歯事件以降のちゃんとしたデベの物件がいいよ。

[120: ビギナーさん]

４月に引越ししたい場合、新築物件（都心）どのくらいの値引きなら
買ってもＯＫなのでしょうか？
待ちたいのですが・・・・３月末までには購入したいのです。。。
素人なのでよくわかりません。金利上昇も心配です。

[121: 匿名さん]

賃貸は都心部の新築物件が人気で、けっこう早い時期にうまる傾向が続いていますよ。
ただし、超高い家賃のはダメ。

中古は高額な超都心が全くダメ。
決まっている物件の平均価格は右肩下がり。

実需が中心になってるから、

[122: 匿名さん]

>>120
住宅情報ナビを眺めてても、いくつかの物件の価格改定が行われてるみたいですね。
期末までもうしばらく待ってみてもいいかもしれません。

個人的には旧価格水準まで落ちれば十分買いだと思います。

[123: ビギナーさん]

>>１２２
旧価格水準って？？
勉強不足ですみません。
今よりどのくらい下がればなのでしょうか？
購入を考えていますが・・周りが今は買うべきではないと。。。
でも、早く引越ししたいのです。
賃貸は考えていないので・中古がいいのでしょうか？
でも、セキュリティーを考えるとやはり新築かなと？？？

[124: 匿名さん]

>>123
122ではないが、今から余裕を持って動いてどうしても買わなければならないオーラは
絶対に出さない事だ。引越ししなければならない事ももちろん言っては駄目だ。

[125: 匿名さん]

105
正気か！
アフォか！

[126: 匿名さん]

湾岸（芝浦とか豊洲とか）の旧価格ってどんくらいですか？
壷２００〜２５０くらいという認識なんですが。

[127: 住まいに詳しい人]

>>126
芝浦で＠210〜230、豊洲で＠180〜200程度

どちらも開発が進んで以前よりも利便は上がってますので
＋20程度の上乗せは許容されるかも

[128: 匿名さん]

>>127
大規模大化け地域だから、その価格じゃ無理
プラス５０万円は見とくのが賢明じゃん。
あれだけの物件投資額＋インフラ整備費には、県境の中堅マソが何十件も
軽く建つだけの資金が動いた時点で、従来価格はチャラになり優良地区認定でしょうね。

[129: 匿名さん]

旧価格ってどこまでさかのぼればいいの？
２００５〜２００６年分譲開始（2007年竣工物件）だったら旧？
それとももっと前？

[130: 購入検討中さん]

>>120 は業者のネタなのか、本気なのか、良くわからん。
ネタならつまらないし、本気なら情報弱者にしか思えない...。
でも、そんなに欲しければ、買えばいいと思うよ。

>>128　また湾岸教の＊＊者か...。芝浦や豊洲なんて陸の孤島、よく買う気になれるな。

[131: 匿名さん]

どんなに規則厳しくしても、それを破る奴はいる。

一流のデベを選ぶべきなのは間違いない。問題は値段が高いことだ。

収入の少ない人は、中古を選んだ方が幸せなのかも・・・

[132: 匿名さん]

10月11日22時51分配信 産経新聞
【ワシントン＝本田誠】金融機関の破綻（はたん）を防ぐため、あらゆる利用可能な手段を講ずる−。１０日開かれた先進７カ国財務相・中央銀行総裁会議（Ｇ７）で、参加各国は世界恐慌につながりかねない現在の金融危機を沈静化させるため、これまでにない強い決意を表明してみせた。ただ、焦点だった公的資金投入の方法や時期など行動計画には具体的な方策は示されていない。市場の不安を完全には払拭（ふっしょく）できたとはいえず、週明けの世界の金融市場はなお波乱含みの展開となりそうだ。

[133: 匿名さん]

景気が良くなったってどうせ物価が半端に上がるだけで
給料あがるわけじゃない。
景気悪くなったらボーナスは若干さがるだろうが
物価も下がってまだマシ。
株価暴落？？会社の持ち株会もやってないから関係ない、

ってのが8割がたの日本人勤労者のはずだが、
なぜみんなパニック寸前になるまでこの話題なんだろう？？

[134: 匿名さん]

パニクった不動産業者が煽るから

[135: 匿名さん]

>みんなパニック寸前になるまでこの話題

んなこたあ、ない。
テレビをつけたら、三浦某が自殺したって話題で一色。
こちらこそ、どうでもよい話だと思うんだが。

[136: 匿名さん]

株価暴落は年金運用の成績が悪化したり、企業が保有株式の減損処理に追い込まれ赤字が拡大したり、政府が経済対策で国債発行増やし、長期金利が跳ね上がったり、保有してなくても、十分影響あるよ。

[137: 匿名さん]

>>136
でも結局その程度なんだよね。
ＬＴＣＭの時だって、日経７-８０００円台の時だって金融機関の破綻が相次いだけど、俺たち普通に楽しく過ごしてたんだから。

先週だって日経暴落より、緒方拳が亡くなった方が見出し的にはインパクト大きかったし。

[138: 匿名さん]

しかし、まだマンションすら買えてない人って、ここに偉そうにコメントする資格ないんじゃない？

少なくとも稼ぎが悪いか、2003年からの底値を逃したセンスの持ち主でしょ。
あんなに上がるの明らかだったのに。

[139: 匿名さん]

芝浦アイランドのブルームタワーってまだ入居率３割なの？分譲にしとけばよかったんじゃない？リートや不動産屋の倒産で、そいつらの保有資産の投売り加速か？受け皿がないから。日本の不動産もおわりじゃ。銀行も株式の含み損で、貸し渋りだからね。

[140: 匿名さん]

〉139
ブルームタワーとか、あれだけ大規模だと、一年後七割とかで計画してますよ。
銀行が株式含み損で貸し渋りw 何年前の話してるんですか？　知らないこと書かなきゃいいのに。

[141: 匿名さん]

センスのある人は２００３年に買って、２００７年中には売って、底値を待っているんでしょうね。
底値で買って、上値で売るのは基本ですからね。
底値は遠いですね。

[142: 匿名さん]

１９２９年の世界恐慌。１９３２年には失業率２４パーセントのアメリカ。今回は、世界恐慌以上の下落率。まだ不景気の入り口にすぎない。企業は、保有株価の減損処理により赤字。ボーナスは半減。不況がスパイラルする。トヨタ、ソニーも保有資産がかなり減ってるはず。

[143: nevadaレポート]

ライブドアの人気ブログ、これ見ると笑えないぞ。

[144: 匿名さん]

>底値で買って、上値で売るのは基本

そんなことはわかっておる

>底値は遠いですね

そんなことは後にならなきゃわからん

[145: 匿名さん]

賃貸は、芝浦、勝ちどき、豊洲、湾岸は本当に壊滅的な状況ですね
さらに状況は悪化する一方ですし

[146: 匿名さん]

芝浦はまだマシなんじゃないかな？
そのうち埋まるだろう。

問題はその他。

[147: 匿名さん]

港区も１万３千件で多いいけど、賃貸は世田谷区がダントツにひどいよ。ＹＡＨＯＯ不動産の登録物件が２万件超えちゃってる。
１１月に武蔵小杉の入居が始まるともっと増えてしまうよ。
新築買って引っ越す人が多いからでしょうか？
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/tokyo.html

[148: 匿名さん]

芝浦は価格も無茶していないし大丈夫でしょう。そもそもこの時期に埋まるわけがない。
勝どきTTTは北東面以外はかなり埋まったけど、あの賃料でよく借りるなあ。
豊洲は戸数作りすぎ。芝浦や勝どきより相当安いのに、需要がなかったのか。

[149: 匿名さん]

>>148
有楽町線の各駅のＹＡＨＯＯ不動産登録件数見ると豊洲は多くないですが、何か別のソースでしょうか？
地下鉄成増（1,166） 地下鉄赤塚（730） 平和台（1,133） 氷川台（946） 小竹向原（1,093） 千川（628） 要町（1,056） 池袋（2,926） 東池袋（529） 護国寺（744） 江戸川橋（1,078） 飯田橋（840） 市ヶ谷（748） 麹町（493） 永田町（332） 桜田門（0） 有楽町（114） 銀座一丁目（107） 新富町（1,016） 月島（885） 豊洲（812） 辰巳（241） 新木場（15）

大江戸線を見ると麻布十番がすごい数ですね。何かあったのでしょうか？
新宿周辺のあまり方はもっとひどいけど。これは重複して登録されてるから？
都庁前（378） 新宿西口（1,909） 東新宿（531） 若松河田（640） 牛込柳町（790） 牛込神楽坂（417） 飯田橋（840） 春日（1,250） 本郷三丁目（687） 上野御徒町（430） 新御徒町（551） 蔵前（641） 両国（1,286） 森下（582） 清澄白河（716） 門前仲町（880） 月島（885） 勝どき（928） 築地市場（86） 汐留（197） 大門（885） 赤羽橋（495） 麻布十番（2,147） 六本木（1,567） 青山一丁目（345） 国立競技場（382） 代々木（918） 新宿（1,909） 西新宿五丁目（1,450） 中野坂上（1,707） 東中野（1,588） 中井（993） 落合南長崎（945） 新江古田（1,127） 練馬（2,042） 豊島園（559） 練馬春日町（813） 光が丘（739）

[150: 匿名さん]

>>149
件数じゃなくて率の問題ですよ。