23区内の新築マンション価格動向（その30）

[匿名さん]

前スレ　「その29」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44188/

サブプライムローン問題を発端に始まった世界的な金融恐慌が、日本にも直撃。
日経平均が大幅に下がり、不動産業界での倒産が増加する中、23区内の新築マンションは
どのような価格設定になっていくのか、議論をしましょう。

より活発な議論のためにも、情報元を明示するようにしましょう。また自説に対して質問等があった場合は、真摯に受け答えをするようにお願いいたします。

その他のテンプレに関しては>>2を参照。

[2: 匿名さん]

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

その28：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44226/
その27：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44255/
その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その21：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その20：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/
その15：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/
その14：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/
その13：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
その12：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/
その11：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/
その10：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/
その9：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
その8：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[3: 匿名さん]

マンション探して約1年。
自分の感触だと・・
半年前からは販売数が鈍ってきた感があり、３ヶ月位前からは値下交渉可能になる。
最近は竣工済マンションは初回から堂々と値下げ掲示される。
ただここにきて自分の収入減が濃厚に・・。
自分自身では購入のタイミングを逃したと考えます。

[4: 匿名さん]

またデベが・・・・

新井組が民事再生法の適用申請、負債総額450億円
http://dailynews.yahoo.co.jp/fc/economy/bankruptcy/?1223461526

[5: 匿名さん]

ごめん　デベじゃなくゼネコンでした。
兵庫県最大のゼネコンだったと思う。

[6: 不動産購入勉強中さん]

新築青田買いの住民板を見るとキャンセル関係の書き込みが多くなってますね。

自分も先日株を少し買ったので今日の東証の激震はきつい。
しかし銘柄によっては大相場になりそうなものもある。

どうしても不動産より今は株に魅力を感じてしまう。
協調利下げから週末Ｇ７。
ひとつひとつ迷走しながらもこなしていくんだろうな。

[7: 匿名さん]

>>03

うちは昨年８月に購入しました。高値掴みだったなーと思いつつも購入資金は
手持ちの株などを売却したものなので、昨今の株下落と不動産下落のニュースを
見るにつけ複雑な気分。
株だけ売却して現金でホールドしておけばベストだったのだけどなかなか
うまくいきませんね。

[8: 匿名さん]

ローン組んで高値掴み
自分の給料は予期せぬ下降っていうケースよか
なんぼかマシでしょ

[9: 匿名さん]

株は今日or明日がとりあえずの底値ですね。
NYはいまのとこマイナス推移ですが、、

マンション価格は昨年夏から暴落、暴落と言われてきましたが、
郊外除いて相当強い動きです。
株価、REITが高値から半値近くになっているのに、マンション価格は
高値維持で、下がらないと買えない人の嘆きが聞こえてきます。

金融機関のデべ向け融資は昨年夏からかなり絞られていることを考える
と今後は供給がさらに細り、売れ残り物件しか選択肢にできない状況
になるのでしょう。
売主も厳しいが、それ以上に買主も選択肢が減り、マーケット自体が
低迷するのでしょう。

[10: サラリーマンさん]

昨年8月に買われた方、勉強とあきらめるより仕方ないです！6月頃の雑誌では
不動産バブルの記事がでまくりでしたよ。広尾中古ガーヒルが坪＠300万台⇒800万台
野村のプラウド⇒飯田橋で450戸ぐらいをいっぺんにあわてて売り急ぎ！7月後半にはサブプラ問題
公表といくらでもやばい雰囲気でしたが、ゴーサイン出したのはご自分です。
１０年〜１２年で半値ぐらいになるでしょうが家賃と勉強代と考えた方がいいです。
株も１６０００がらみで終わり！行っても１８０００前後とかかれてた本が昨年はじめには
でてましたねぇ。

自分は昨年７月に港区物件売却し今はUR賃貸です。
株式は、昭和６２年１０月に日本１０００円、米国５００ドル下げでブラックマンデーと
いわれたが、何年かまえにも６０００円台をつけてたのを思い出してください。
そのときは株の本も不動産の本も一冊もなし！
もし買場というならこういうときでしょう。「H１４年〜１５年の不動産は不人気」

半値〜６掛けになれば高値づかみだったと悠長なこと言っていれなくなるかもしれませんよ。
買いはあせらず、アンテナ伸ばして情報仕入れましょう。「次回のために」！！

[11: 住まいに詳しい人]

>マンション価格は昨年夏から暴落、暴落と言われてきましたが、
>郊外除いて相当強い動きです。

また、そーいう根拠のない話を・・・

売り出し価格でさえ
2008年6月時点でピークから20％ほど下げてますけど？

これに値引きの数字まで勘案したら・・・ね

[12: 匿名さん]

>>10

買ったのは中古です。
株等を売却して全額キャッシュで購入しました。
複雑というのは家を買うのを先に延ばしていたらそのまま株等をホールドしつづけ
結果的に資金の1/3下手すると半分近くを溶かしてしまっていたなぁとおもって
るからです。まあしょせんあぶく銭なので溶けてもしょうがないのですがね。

[13: 匿名]

09さんの話、なんかすごい説得力を感じました。
だけどデベロッパって作って売らないと倒産しますよね？
中古売買のみなら話は別ですが。売れなくても作らないといけないなんて負のスパイラルですね。

すべてはアメリカが悪い

[14: 匿名さん]

根拠ってマンション見てまわって感じることが全てです。

坪単価下がっても、駅遠になったり、仕様が下がったりしているからで、
そもそも供給が減って、買いたいと思う物件がない。
たまに欲しいと思う物件は、全然値下がりしてない。

具体的にこれはお買い得っていう物件あります？
去年ここ買ったけど、もう少し待てばよかったなんて思ってる人いるのかね？

[15: サラリーマンさん]

＞＞09

株式、リートは成約価格ですが不動産は売買希望価格。
成約価格５００万〜１０００万引きも物件によってはでてきた。
中古に関しては、店ざらしぶっけんおおく、表面上価格はキープされる。

[16: 匿名さん]

>13さん

デべは作らないともちろん潰れます。
でも今は作りたくてもお金が借りれないので作れないのです。
そういう状況が昨年夏から生じています。

今の在庫がなくならないと次の仕入で銀行がお金を貸してくれない、
安く売って在庫減らそうにも、赤字を出しても次の仕入でお金を借りれない。
売れない在庫を自己資本より多く抱えてしまったら、アウトとなる
厳しい金融環境です。

まぁ中堅デべの話で大手は別格ですが。

大手も優良な在庫がたくさんあるかというとそうでもなく、安く売る物件と
時間をかけても高値で売る物件に分別して販売しているようです。
オフィス賃料が安定的に入る大手は資金繰り面も問題なく、完成時８割売れて
いれば借入返済して、残りは利益といった感じなので、余裕があります。

[17: 匿名さん]

中古の平均成約価格は上がってるよ。

希望価格から下げるのは昔からやってること。
下げるの見越して売出価格決めるのは当然でしょ。

5,000万で売りたかったら5,680万で売り出したりするのが
普通じゃない？
それで5,380万で売れたら、それは値下がりしてると言う
のかね？

[18: 住まいに詳しい人]

>>17
>中古の平均成約価格は上がってるよ。

うーん
http://mainichi.jp/select/biz/news/20080927k0000m020038000c.html
こーいう記事をあまり精査せず鵜呑みにして書いているんだろーけど
値上がりしているのはあくまで「平均」であって、実際は違うんだ

東京カンテイがメディアにデータ提供する時って
ちゃんと説明しないからメディア側は勘違いするんだよな
　
　
で、その東京カンテイのサイトを見ると
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin.htm
中頃に浅草線の駅別データが出ているが
しっかり中古マンション価格は下落しているわけで

[19: 匿名さん]

平均ですら上がってるのは凄いことだと思うが。

大体、地区で物件数も平均築年数も違うのに前年度と比べるなんて
意味あるのだろうか。

例えば青山地区で
駅徒歩５分、築年数10年の物件が坪単価500万で売ってて、
翌年は徒歩１０分、築年数10年の物件が坪単価450万で売られてて
両年とも物件はこの１件のみだったら、値下がりしたことになる
ような統計データでしょ。

物件の質が落ちれば値下がりするのは当然だし、横ばいだったら
実質値上がりでしょう。

[20: 匿名さん]

売り主希望価格の平均が上がっているだけでしょ。

実際には買い手が付かず、回転すし状態の物件が多い。

成約価格の平均を見ると下がっている。

とまあ、こんな感じでしょう。

[21: 住まいに詳しい人]

>>19
>大体、地区で物件数も平均築年数も違うのに前年度と比べるなんて
>意味あるのだろうか。

同じ駅でなら築年数での坪単価に違いなんて大きくても30％程度

一方、首都圏平均では都心の坪単価＠500クラスの物件と
郊外の＠50クラスの物件が混在した数値で
最大で10倍、一定の数がある範囲でも４倍ほどの差はあります
そのためエリア別の供給シェアが変わるだけで平均は変化します

それこそ前年度と比べるなんて意味は薄いわけで
駅別データの価値を否定して、
首都圏平均の数値に注目する理由はないと考えます

しかも東京カンテイのデータをみるかぎり
前年と当年で築年数が大きく変わるときもあるが
ほとんど変わらない駅も多くあります
そのよーな駅だけピックアップして見ても
2007年−2008年は下落傾向が現れております
　
　
>物件の質が落ちれば値下がりするのは当然だし、横ばいだったら
>実質値上がりでしょう。
　
新築物件であれば、新しく供給される物件の設備仕様の
グレードが下がっているだろーな、と直感的に判りますが、
現在供給されている中古物件の質が下がっているというデータとか
その結論に至る推論というのはあるのでしょうか？
　

まあそのヘンはともかく
東京カンテイがデータソースとなっているの記事には
こーいう誤解を生むケースがとても多いので
メディアに対する情報提供の仕方について
もー少し配慮が欲しいものです

[22: 匿名さん]

東京カンテイのデータなんて、どうとでも解釈出来るってだけ。

都合のいいデータを出すのは簡単。

[23: 匿名さん]

おいおい１０さん
「次に買うときのため」にじゃないだろ、
「孫が買うときのため」にだろ

[24: 匿名さん]

不動産市場をデータで理解するのは難しいですね。
不動産は唯一のモノなので、
欲しい人がいれば高くても買うだろうし、安くても今はいらないという人もいるだろうし。
高値掴み、安普請と言っても、本人が納得しているなら損した得したというものでもないだろうと
思います。

データは大まかな傾向が把握できる程度で、個別の事例とは異なる場合があるだろうから、
購入の際はあまり参考にはならないような気がします。
中古は売主の意向が大きいし、
新築はグレード別に土地・建築費・販売費すべてでに益がでるような販売価格だということだし・・。
それが自分の欲しい物件と折り合いがつくかどうかが重要な事だと思うので。

ただ個人的には今回のプチバブルの「土地」部分の上昇価格は買いたくはないですが。

[25: 匿名さん]

まぁ既存のデータソースから、ちょっい特徴的な断面を切り取って記事にする面もあるのでは？
「ソース出せ！」って言われても、ソース自体からこの記事できてますが？ってなもんで。
このご時勢、受け取り手こそちゃんと理解してなきゃいけないってのは、
これに限らず常識でしょ。

[26: 匿名さん]

>>24
正札には分厚い「利益」も乗っかってただろ

[27: 匿名さん]

デベは営利企業なので「利益」を乗せるのは通常の行為では。
高いと思えば買わければよいことなので、
それが売れる価格かどうかはともかく、
土地取得以降について＋利益の価格転嫁は納得できます。

ただ、以前のバブルは日本中が踊ってしまった結果の自業自得な感覚ですが
今回の「土地」のプチバブルは、実態のない紙面での数字だけが上昇して、
で、はじけて飛んだという感じがしてます。
自分に恩恵がなかったからかもしれないけど。

高い価格で取得した土地なのはわかりますが、
それを今販売価格転嫁されても・・・と思っています。

[28: 匿名さん]

分厚いって書いたんだけどな

当時は長強気だったから安値で仕込んでいたものにも
法外な利益を乗っけたくて売り渋りしてたんだから

[29: 匿名さん]

騙されるバ カがいるから、こんなことになる。

[30: 住まいに詳しい人]

ニューシティ・レジデンス投資法人
本投資法人の民事再生手続開始の申立てに関するお知らせ (PDF：173KB）
http://www.ncrinv.co.jp/ir/topwhats/2008-1009-00000.pdf
　
　
REITの破綻処理って、どーいう風にするんでしょ
単純に債権の一部放棄を求めるだけなのか？
でも、流石に上場廃止になるだろーし・・・

詳しい方がいらっしゃいましたら、解説して頂けると有難いです

[31: サラリーマンさん]

株価がこんなに下がっちゃうと、坪単価400万円あたりの贅沢物件はまったく売れなくなりそうだ。

[32: 匿名さん]

郊外の安物物件に加えて贅沢物件まで売れなくなってしまったら・・・
考えると恐ろしい。
デベさんはじめ、不動産や建築の関係者さんたちには厳しい冬となりそうですね。

[33: 匿名さん]

つか

このご時勢で売れる物件ってどんなんよ

[34: 匿名はん]

>>30

J-REITの破綻は今まで無かったから、実際にどうなるかはわからんけど、民事再生って事はスポンサーが出てくるかもね。
でも、現在の出資口はほとんどアウトで、全額の減資にならんでも、併合されちゃう事もある。
ほとんどの投資主は減資価格での売却をしなきゃならないかも。
スポンサーが出なかったら、物件売買で借金返済のあと残りを配分だけど、出資主に配分されないでしょ！？

[35: 匿名さん]

日本郵政が不動産事業を本格化　「３兆円資産」生かし収益源に
旧東京中央郵便局の一部を残し隣接して建てられる高層ビル「ＪＰタワー」（仮称）の予想図
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081008-00000009-fsi-ind.view-000

[36: 匿名さん]

都心５区オフィス空室率、2008年9月
千代田区3.43%
中央区3.38%
港区4.67%
新宿区4.61%
渋谷区4.78%
これから、外資撤退による影響がさらに加わっていく。

[37: サラリーマンさん]

オイオイ23さんよ！
文言の紙背に徹すべし。その裏に秘めた意味を見出してよ。証券の世界の半値8掛け２割引が
バブルの頃はふどうさんにも散見され、2.5掛けも３Aではあった。
今回はそんなことにはならないが、１０〜12年ごの平成30〜32年には経年落ちも入れて
半値〜6掛けになるといったのです。
孫の代というとご本人は死ぬまでずーとそこに住んでることになるが、この板を見てる人は
もっと目端が利いてると思う。全額キャッシュで中古買いですから！

私なら即逃げ成り行き売り！キャッシュを持って5年ほど自適。
中古は余り年数が経つと公庫が利かず、銀行が貸し渋る。買い手も出にくくなる。
そこまでの度胸があるかどうか！だからいろんな意味を含めて次回なのよ！
失敗したと思ったら損切りもアリ！
このままだといたずらに何年も何年もどんドン安くなる投げ込みチラシに憂鬱な日々を送る
可能性大。
古〜いマンションは建て替えでおおもめになりがち。孫の代まで引っ張ってどうするのよ！！

[38: サラリーマンさん]

≫１２

そうですか！中古でしたか！！それはまだよかったですね。新築だと粗利分が入ってますからね。
もし売却する時は、このご時世だとプレミア分は見てくれませんからねぇ。

自分が今年の春に1万割れもあると書いたが、こんなに早くなるとまでは思わなかった。
割れはおそらく来年春頃と思っていたが、ファンドが現金化にはしりだしたようで、売りが売りを
呼んでいる。それからいえば不動産はまだ下げの踊り場なので勝負はできるし株ほどの痛みはない。怪我の功名だったがこれからの出口探しに少し悩むかもしれない。　　　　　　　　　　　　　　　　良い出口をどうかみつけてください。

[39: ビギナーさん]

自分はまだ物件探し始めて日が浅いのですが
正直、週刊誌などが騒ぎ立ててるほどの価格下落が実感できません。

素人考えで申し訳ありませんが、仮にこれから地価下落が続くとしても
それが販売価格に反映されるのは何年も先のことですよね？

建材などの価格上昇の話題も聞かれるようになりました。
もし地価が下がっても建築費が上がれば、結局価格はトントン
もしくは販売価格を下げようとして質の悪い物件が多く出回るという結果になるだけではないでしょうか…

自分の場合、少なくともこの数年の間には家を買いたいと思っているのですが
もう1,2年だけでも購入を待つ価値は果たしてあると思いますか？

[40: 匿名さん]

待つのは得策だが、気に入ったものが買えるかは別の話。気長に構えるのも良いが歳もとっていくし、家賃も嵩む。


所詮マンションは耐久消費財だからと割り切らないと！

駄目だよ…欲をかいては、お薦めは山手線内地下鉄を含めた駅五分圏内◎上下はあるがコレは、永久に資産価値を失わない！田舎に買うと後が大変だよ…(笑)

[41: 匿名さん]

今は中古！新築はどんどん下がるから買っちゃだめ！
今買うなら中古が一番！

っていう業者さんの書き込みが多すぎて笑えます

[42: ビギナーさん]

>>41
どうやったら業者さんを判別できるのですか？

[43: 購入検討中さん]

>>39 デベの営業に騙されてますよ。

>正直、週刊誌などが騒ぎ立ててるほどの価格下落が実感できません。

そりゃ下落が広まるのは1-2年遅れてから。でも、中古物件なんかは毎月のように価格改定で
どんどん値下がりしてるよ。あと、新築でも「MR使用」ということで実質値引いているのもある。

>建材などの価格上昇の話題も聞かれるようになりました。

それは昔の話です。今は原油も鋼材も値下がり中です。情報が遅すぎますよ。
「質の悪い物件」は最近の物件でもありますよ。しっかりチェックしないといけません。

>もう1,2年だけでも購入を待つ価値は果たしてあると思いますか？

1年待つ勇気がないなら、35年ローンなんて組んではいけません。一生の買い物なんですから、
2-3年探すぐらいの気持ちでがんばりましょう。

[44: ビギナーさん]

>>43
デベロッパーのセールストークというのもわかるのですが、気に入っていた物件（いずれも新築です）が
2件立て続けに申し込み直前に他人に押さえられてしまうと、どうしても焦ってしまいます…


結論としてはどちらなんでしょう、1,2年待てば確実に安くなるのでしょうか？
自分としては1,2年の内に価格が2割3割と下がるのでなければ、気に入った物件を早めに抑えてしまうほうが良いように思うのですが。

[45: 匿名さん]

新築マンションの在庫は二年で調整が終わると言われているので
良い条件のマンションが一番安いのは今年度末から来年度始めくらいかな？

それよりも住宅ローンの上限額の圧縮と審査基準が厳しくなりそうな気配。
今週に入って益々、金融市場で資金の出し手がいなくなってきた。
マジで金融大恐慌になるかもしれないとビビりながら仕事してます。

[46: 匿名さん]

株価大暴落のなか、不動産価格だけは高止まり。

中国の不動産価格は３０％以上下げている。

日本の不動産価格は下がっても数百万。

さらに株価が暴落すれば不動産も１０％〜２０％の下げないと
やっていけないだろう。

[47: 匿名さん]

既に世界が恐慌状態です。

もはや採算とか何とか言っている次元では無いですね。

これでも地価が下がらないとか考えている人がいるなら、お花畑ですよ。

「地価下落が実感できない」とか暢気な事を言っている場合ではありません。

[48: 匿名さん]

>>44
今のマンション価格はある時点から突然、それまでの価格より3割、4割上乗せされた異常価格です。
建築費の高騰、金利アップ、地価高騰、外資による買い支え、異常価格を売りつけるための煽り材料はなくなりました。価格下落の要素ばかりが溢れています。
いずれ、旧価格の水準くらいには戻るでしょう。

[49: 匿名さん]

バブルがはがれて実需になるから売れる戸数も減るし、価格も坪400万円を超えるともうだめだろうな。

[50: 匿名さん]

人間、下落が分かっている物は
底値が見えるまで手は出さないもの

価格帯に関係なく落ち込む罠
いい物件なら旧価格程度まで落ちれば買う人間も出てくるだろう