23区内の新築マンション価格動向（その30）

[匿名さん]

前スレ　「その29」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44188/

サブプライムローン問題を発端に始まった世界的な金融恐慌が、日本にも直撃。
日経平均が大幅に下がり、不動産業界での倒産が増加する中、23区内の新築マンションは
どのような価格設定になっていくのか、議論をしましょう。

より活発な議論のためにも、情報元を明示するようにしましょう。また自説に対して質問等があった場合は、真摯に受け答えをするようにお願いいたします。

その他のテンプレに関しては>>2を参照。

[803: 匿名さん]

802

三井の空室率って1.7%でしょ。3月の1.3%から0.4%上昇って、そりゃ上がってるのは間違いないが、実質完全な満杯状態。これ以上低くはならないってレベル。

大手のオフィス賃貸と、一般的な東京の空室率には大きな開きがあるよ。

賃貸は少なくともあと数年は問題ない。

[804: 匿名さん]

南千住で処刑場だったとこでしょ？
再開発って殆ど開発されずに終わったらしいですよ…。常磐線に先日乗りましたが、街並みは北千住とは雲泥の差でした。南千住って乗る人も降りる人も殆どいないんですね…

[805: 匿名さん]

高級住宅街で主婦らに覚せい剤密売　男逮捕
　東京都心の住宅街で主婦らに覚せい剤などを密売したとして、密売グループのリーダーでイラン国籍の男が逮捕・起訴された。
　覚せい剤取締法違反の疑いなどで関東信越厚生局麻薬取締部に逮捕されたのは、イラン国籍で住所不定のアボルファズル・ザルバリ被告（４２、同法違反の罪などで起訴済み）。調べによると、ザルバリ被告は、「売り子」役の男４人と共謀し、今年５月から７月にかけて東京・港区内のマンションなどで、覚せい剤約２０グラム、コカイン約４２グラムなどを販売目的で所持していた疑いが持たれている。
　このグループは当初、繁華街で密売をしていたが、防犯カメラが増えたことから都心の高級住宅街に活動の場を移し、麻布、高輪、白金にそれぞれ売り子を置いて密売を繰り返していた
http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/nnn/20081030/20081030-00000045-...

[806: 購入検討中さん]

>賃貸は少なくともあと数年は問題ない。

は？何を根拠にそんな悠長な予測をしてるの？
半年で0.4%上昇って結構な数字だぞ。
しかも、10月からの恐慌の余波がもろにくるんだよ。

夢を見るのもよいけど、現実を直視しないと。現実を。

[807: 匿名さん]

住宅ローン減税最大６００万ってどういう意味ですか？
どなたか詳しい方教えていただけませんか？

[808: 匿名さん]

>801

分譲マンションの契約進捗率は通期目標の75%って書いてありますが。
半期だから50%でいいのに、75%達成しているんだよ。
意味わかってる？

[809: 匿名さん]

>806

あなたの現実はパソコンの中に表示される株価なんじゃないの？
外に回って三井不動産が所有する物件を見て回れば？


三井のオフィスに入居してる企業で潰れそうなとこ、事業を大幅に縮小し
オフィスから撤退を表明しそうなとこをあげてみてください。
現実とはそういうことでしょう。

[810: 住まいに詳しい人]

>>808
それってガンガン値引いて、売り急いでいるってコトじゃんｗ

＃実際は、三井だと売り出した物件を値引きしているのではなく
高値で時間を掛けて売る計画だったのを
最初から安目で出して販売計画を前倒しにしてるのだけどね

[811: 匿名さん]

>810

あっ、そうなんだ。
じゃあ値引きして売れてるからこれ以上値引きはないってことだね。

[812: 匿名さん]

バブルの終焉を敏感に察知し、バブル価格から平常価格へ値付けを戻す。
これは簡単なようでいて、マーケットの分析力がある大手しかできない芸当。

気合と勢いで伸びてきたようなデベは、
バブルに便乗しようとて３流立地に新新価格などをつけて自滅。
掛けた梯子に登ってしまった購入者もろとも。

貧富の２局化は、中間層の没落によって加速するといわれていますが、
まさに今回のプチバブルは中間層を直撃して下流に押し流した感があります。
今後優良株、都心物件には持ち直す機会が訪れるとおもいますが、
新興不動産株や大衆向けマンションには、もうあがり目はないでしょう。

[813: 購入検討中さん]

>>809 リアルに能天気な奴がいるな。

むしろ、現状で事業縮小を計画していないところがあれば教えてもらいたいね。
新規採用を絞り込んだりや工場の閉鎖が相次いでいるのに、オフィス賃貸だけが
無傷なわけ無いでしょ。

まあ、現実をみたくないなら、それでもいいけどね。

[814: 匿名さん]

>>812
新興不動産株や大衆向けマンションと中間層の没落が
どうそこまで密着するのかは疑問だけど、
優良株、都心物件に対するgoldはなんなんすかね？
ヴィンテージ＆ヴィンテージ候補マンション？

[815: 入居予定さん]

806

は、野村にでも頼んでアナリスト・レポートを一度読んでみてください。

あと、法人賃貸契約の基礎も勉強した方がいいかも。

普通、移動や改装などもあり、3%程度の空室率でも
「満室」です。今は極度に異常に低い空室率です。
1%台の増減には全く意味はないですよ。

それから、オフィスの新規供給量は今後かなり小さいです。
三井が持ってるようなsクラスAクラスビルはほぼ皆無です。

三井・三菱は完全に安泰です。

継続賃料もしばらくは上げ続けますよ。
新規賃料は頭打ちでしょう。

[816: 入居予定さん]

808さん

マンションの契約進捗率の見方も間違っています。
ここも誤解しやすいです。

まぁ、単純に、去年のこの時期の契約率と比べるとか、
会社想定とかと比べてみてはどうですか？

あと、他の方が書いていましたが、やっぱり下方修正した
理由を当たるのが一番いいと思います。

超大手の三井が読み損ねた新しい潮流は何なのか？
そこに書いてありますよ。

書き込む前に、まず全部印刷して読んで、一年前、
一四半期間、半期前の同じ資料と見比べてください。
数字の意味が分からなければググるなり、会社のIRに
電話するなりしてください。

株式投資の楽しみの大半はこのあたりにあると思うのですが。

[817: 匿名さん]

815さん、806はアナリストレポート読んでも理解出来ないと思うな。

感覚でしか物事をとらえられない人種でしょ。
ギャンブルで金を失うタイプだと思うよ。

[818: 匿名さん]

>>814
ヒント
オリンピック

[819: 814]

south gateですか？
穿ってみると駒沢エリア？意外と中国だったら笑えますね。
従兄弟は上海、蘇州に物件買いまくって死んでますよ〜
日本企業引き上げになったら首くくると言ってました。

[820: 匿名さん]

８１６さん

当期計上予定戸数に対して75%の進捗だから解釈はあってると思います。

株式投資というよりは、三井不動産がマンションを投げ売りするような
業況ではないといいたいだけですので。

株価なら明日の反応を見れば結果はわかるでしょう。

[821: 入居予定さん]

820さん

816です。

残念ですが、ちょっと違うと思うのですよ。複数の点で。
誤解しやすいですと書いたつもりですが。

まず、第一点は、単純に、戸数上の契約率と、売り上げ・利益の額はかならずしも
パラレルではないということ。（安いもの、益率の低いものが売れることもある）

そしてより重要で、一般にはほとんど理解されていないことは、今期計上予定の住戸
というのは、今年四月一日にヨーイ・ドンでゼロから売り出したものではないのですよ。

今期計上予定戸数っていうのは、今期中に物件引渡しになる契約済み戸数って意味です。
特にここ最近は大きな物件が物件が多いので、売り出しは前期あるいは前々期からで、
申し込み契約を前年度にもらってるものも結構あります。
今回の75%の契約率には当然こういった前の気に契約したものも入ります。
その時点では、経理上売り上げは計上しませんが。

繰り返しますが、マンションが出来て、引渡しして始めて売り上げです。
今期中に出来上がっちゃって、受け渡し時期が到来するもののうち、かなり前から
販売活動していたものも含めて、今までに契約に至った率でしかないです。

普通は、並行して、来期以降「計上」されるマンションもどんどん売ってますよね。
市場が本当に心配しているのは、今期もそうですが、来期以降ですよ。
本当なら、今期計上分はもう90%超えてて、来期の計上分に販売活動の軸足が移ってても
いい頃です。

よって、中間期には進捗率50%でいいということには全くなりません。
三井の数字は、昨年の今頃はもっとずっと高かったです。

先ほど書きましたとおり、会社の想定のラップと比べてどうか？
昨年の成績と比べてどうか？などが大事です。
だから、今回の数字だけでなく、前期の数字を見たり、会社に電話したり
することをお勧めしたのです。


何度も書きますが、とにかく書き込む前に、最低半年は勉強してください。
面白いですよ。


>分譲マンションの契約進捗率は通期目標の75%って書いてありますが。
>半期だから50%でいいのに、75%達成しているんだよ。
>意味わかってる？

[822: 匿名さん]

おお、長文解説。

なるほど、前から営業してるものも含めて、今期中に竣工になるうちの７５％が契約済んでるってことね。
まぁ、そうすると、半期で５０％じゃちと低いわな。多分。７５％なら悪くない気もするが、去年よりは低いのか。ま、そうだろうね。
むしろ知りたいのは、来期計上予定分の契約率だな。それが去年の今頃と比べてどうか、とか？？

違う？？？

スゲー低そう。今期計上の販売に追われて。