23区内の新築マンション価格動向（その30）

[匿名さん]

前スレ　「その29」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44188/

サブプライムローン問題を発端に始まった世界的な金融恐慌が、日本にも直撃。
日経平均が大幅に下がり、不動産業界での倒産が増加する中、23区内の新築マンションは
どのような価格設定になっていくのか、議論をしましょう。

より活発な議論のためにも、情報元を明示するようにしましょう。また自説に対して質問等があった場合は、真摯に受け答えをするようにお願いいたします。

その他のテンプレに関しては>>2を参照。

[2: 匿名さん]

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

その28：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44226/
その27：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44255/
その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その21：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その20：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/
その15：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/
その14：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/
その13：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
その12：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/
その11：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/
その10：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/
その9：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
その8：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[3: 匿名さん]

マンション探して約1年。
自分の感触だと・・
半年前からは販売数が鈍ってきた感があり、３ヶ月位前からは値下交渉可能になる。
最近は竣工済マンションは初回から堂々と値下げ掲示される。
ただここにきて自分の収入減が濃厚に・・。
自分自身では購入のタイミングを逃したと考えます。

[4: 匿名さん]

またデベが・・・・

新井組が民事再生法の適用申請、負債総額450億円
http://dailynews.yahoo.co.jp/fc/economy/bankruptcy/?1223461526

[5: 匿名さん]

ごめん　デベじゃなくゼネコンでした。
兵庫県最大のゼネコンだったと思う。

[6: 不動産購入勉強中さん]

新築青田買いの住民板を見るとキャンセル関係の書き込みが多くなってますね。

自分も先日株を少し買ったので今日の東証の激震はきつい。
しかし銘柄によっては大相場になりそうなものもある。

どうしても不動産より今は株に魅力を感じてしまう。
協調利下げから週末Ｇ７。
ひとつひとつ迷走しながらもこなしていくんだろうな。

[7: 匿名さん]

>>03

うちは昨年８月に購入しました。高値掴みだったなーと思いつつも購入資金は
手持ちの株などを売却したものなので、昨今の株下落と不動産下落のニュースを
見るにつけ複雑な気分。
株だけ売却して現金でホールドしておけばベストだったのだけどなかなか
うまくいきませんね。

[8: 匿名さん]

ローン組んで高値掴み
自分の給料は予期せぬ下降っていうケースよか
なんぼかマシでしょ

[9: 匿名さん]

株は今日or明日がとりあえずの底値ですね。
NYはいまのとこマイナス推移ですが、、

マンション価格は昨年夏から暴落、暴落と言われてきましたが、
郊外除いて相当強い動きです。
株価、REITが高値から半値近くになっているのに、マンション価格は
高値維持で、下がらないと買えない人の嘆きが聞こえてきます。

金融機関のデべ向け融資は昨年夏からかなり絞られていることを考える
と今後は供給がさらに細り、売れ残り物件しか選択肢にできない状況
になるのでしょう。
売主も厳しいが、それ以上に買主も選択肢が減り、マーケット自体が
低迷するのでしょう。

[10: サラリーマンさん]

昨年8月に買われた方、勉強とあきらめるより仕方ないです！6月頃の雑誌では
不動産バブルの記事がでまくりでしたよ。広尾中古ガーヒルが坪＠300万台⇒800万台
野村のプラウド⇒飯田橋で450戸ぐらいをいっぺんにあわてて売り急ぎ！7月後半にはサブプラ問題
公表といくらでもやばい雰囲気でしたが、ゴーサイン出したのはご自分です。
１０年〜１２年で半値ぐらいになるでしょうが家賃と勉強代と考えた方がいいです。
株も１６０００がらみで終わり！行っても１８０００前後とかかれてた本が昨年はじめには
でてましたねぇ。

自分は昨年７月に港区物件売却し今はUR賃貸です。
株式は、昭和６２年１０月に日本１０００円、米国５００ドル下げでブラックマンデーと
いわれたが、何年かまえにも６０００円台をつけてたのを思い出してください。
そのときは株の本も不動産の本も一冊もなし！
もし買場というならこういうときでしょう。「H１４年〜１５年の不動産は不人気」

半値〜６掛けになれば高値づかみだったと悠長なこと言っていれなくなるかもしれませんよ。
買いはあせらず、アンテナ伸ばして情報仕入れましょう。「次回のために」！！

[11: 住まいに詳しい人]

>マンション価格は昨年夏から暴落、暴落と言われてきましたが、
>郊外除いて相当強い動きです。

また、そーいう根拠のない話を・・・

売り出し価格でさえ
2008年6月時点でピークから20％ほど下げてますけど？

これに値引きの数字まで勘案したら・・・ね

[12: 匿名さん]

>>10

買ったのは中古です。
株等を売却して全額キャッシュで購入しました。
複雑というのは家を買うのを先に延ばしていたらそのまま株等をホールドしつづけ
結果的に資金の1/3下手すると半分近くを溶かしてしまっていたなぁとおもって
るからです。まあしょせんあぶく銭なので溶けてもしょうがないのですがね。

[13: 匿名]

09さんの話、なんかすごい説得力を感じました。
だけどデベロッパって作って売らないと倒産しますよね？
中古売買のみなら話は別ですが。売れなくても作らないといけないなんて負のスパイラルですね。

すべてはアメリカが悪い

[14: 匿名さん]

根拠ってマンション見てまわって感じることが全てです。

坪単価下がっても、駅遠になったり、仕様が下がったりしているからで、
そもそも供給が減って、買いたいと思う物件がない。
たまに欲しいと思う物件は、全然値下がりしてない。

具体的にこれはお買い得っていう物件あります？
去年ここ買ったけど、もう少し待てばよかったなんて思ってる人いるのかね？

[15: サラリーマンさん]

＞＞09

株式、リートは成約価格ですが不動産は売買希望価格。
成約価格５００万〜１０００万引きも物件によってはでてきた。
中古に関しては、店ざらしぶっけんおおく、表面上価格はキープされる。

[16: 匿名さん]

>13さん

デべは作らないともちろん潰れます。
でも今は作りたくてもお金が借りれないので作れないのです。
そういう状況が昨年夏から生じています。

今の在庫がなくならないと次の仕入で銀行がお金を貸してくれない、
安く売って在庫減らそうにも、赤字を出しても次の仕入でお金を借りれない。
売れない在庫を自己資本より多く抱えてしまったら、アウトとなる
厳しい金融環境です。

まぁ中堅デべの話で大手は別格ですが。

大手も優良な在庫がたくさんあるかというとそうでもなく、安く売る物件と
時間をかけても高値で売る物件に分別して販売しているようです。
オフィス賃料が安定的に入る大手は資金繰り面も問題なく、完成時８割売れて
いれば借入返済して、残りは利益といった感じなので、余裕があります。

[17: 匿名さん]

中古の平均成約価格は上がってるよ。

希望価格から下げるのは昔からやってること。
下げるの見越して売出価格決めるのは当然でしょ。

5,000万で売りたかったら5,680万で売り出したりするのが
普通じゃない？
それで5,380万で売れたら、それは値下がりしてると言う
のかね？

[18: 住まいに詳しい人]

>>17
>中古の平均成約価格は上がってるよ。

うーん
http://mainichi.jp/select/biz/news/20080927k0000m020038000c.html
こーいう記事をあまり精査せず鵜呑みにして書いているんだろーけど
値上がりしているのはあくまで「平均」であって、実際は違うんだ

東京カンテイがメディアにデータ提供する時って
ちゃんと説明しないからメディア側は勘違いするんだよな
　
　
で、その東京カンテイのサイトを見ると
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin.htm
中頃に浅草線の駅別データが出ているが
しっかり中古マンション価格は下落しているわけで

[19: 匿名さん]

平均ですら上がってるのは凄いことだと思うが。

大体、地区で物件数も平均築年数も違うのに前年度と比べるなんて
意味あるのだろうか。

例えば青山地区で
駅徒歩５分、築年数10年の物件が坪単価500万で売ってて、
翌年は徒歩１０分、築年数10年の物件が坪単価450万で売られてて
両年とも物件はこの１件のみだったら、値下がりしたことになる
ような統計データでしょ。

物件の質が落ちれば値下がりするのは当然だし、横ばいだったら
実質値上がりでしょう。

[20: 匿名さん]

売り主希望価格の平均が上がっているだけでしょ。

実際には買い手が付かず、回転すし状態の物件が多い。

成約価格の平均を見ると下がっている。

とまあ、こんな感じでしょう。

[21: 住まいに詳しい人]

>>19
>大体、地区で物件数も平均築年数も違うのに前年度と比べるなんて
>意味あるのだろうか。

同じ駅でなら築年数での坪単価に違いなんて大きくても30％程度

一方、首都圏平均では都心の坪単価＠500クラスの物件と
郊外の＠50クラスの物件が混在した数値で
最大で10倍、一定の数がある範囲でも４倍ほどの差はあります
そのためエリア別の供給シェアが変わるだけで平均は変化します

それこそ前年度と比べるなんて意味は薄いわけで
駅別データの価値を否定して、
首都圏平均の数値に注目する理由はないと考えます

しかも東京カンテイのデータをみるかぎり
前年と当年で築年数が大きく変わるときもあるが
ほとんど変わらない駅も多くあります
そのよーな駅だけピックアップして見ても
2007年−2008年は下落傾向が現れております
　
　
>物件の質が落ちれば値下がりするのは当然だし、横ばいだったら
>実質値上がりでしょう。
　
新築物件であれば、新しく供給される物件の設備仕様の
グレードが下がっているだろーな、と直感的に判りますが、
現在供給されている中古物件の質が下がっているというデータとか
その結論に至る推論というのはあるのでしょうか？
　

まあそのヘンはともかく
東京カンテイがデータソースとなっているの記事には
こーいう誤解を生むケースがとても多いので
メディアに対する情報提供の仕方について
もー少し配慮が欲しいものです