23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その32）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その31）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/

[823: 匿名さん]

新しくできる市場って、
近くに魚市場ができて嬉しいか？
銀座は付いてこない魚市場。

[824: 大学教授さん]

都心部ではこのような再開発が増えています。

明治屋京橋ビルを保存して隣に超高層ビル
京橋2丁目西地区再開発準備組合は1月15日、京橋2丁目西地区における再開発計画案を東京都に
提出した。6月に都市計画決定を受ける見通し。同地区内にある明治屋京橋ビルを保存した上で、
隣に高さ190mの高層ビルを建設する計画だ。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20090113/529552/

[825: 匿名さん]

発作でも起こしたのか？

[826: 匿名さん]

埋立地とは全く関係ない都心部の発展の話ですね。
都心6区あたりの人には多少影響あるかもしれませんが・・・

[827: 匿名さん]

この掲示板で言う、都心ではない、都心"部"ってところが、
実は一番崩落リスクをはらんでいるのでは。
都心の持つ他との差異優位性に便乗して、イメージで価格つり上げをもくろんだ地域は、
プチバブル環境下で青田売りと実態が見えないうちは瞬間的高値の特異値を叩き出せても、
冷静になった市場評価には耐えらないでしょう。

いち早く、都内であることに便乗して売ってきた足立など城東、城北は、
容赦ない値下がりが顕著になってきています。
この傾向が今後都心"部"に及んでくるのは確実でしょう。

ここ数年デベロッパーがあげていた空前の利益分は、
剥がれ落ちる可能性のあるバブルプレミアムだと考えることが重要です。

[828: 匿名さん]

都心部って言葉、頻繁にこのスレで使いだしたのは
大学教授以前の上等さんでしたっけ？

[829: 匿名さん]

>>821
大学教授さん。
新宿西口、六本木周辺に暗雲がたちこめてますね。
森ビルまだやるつもりなんですかね？
新宿西口の高層ビルは老朽化したらどうなるんでしょ？
都庁はメンテ費が嵩んできて大変みたいだし、
各区に権限を委譲して、市部を切り離してスリム化して都心に復帰もあり？

ＮＨＫの築地移転はあるのでしょうか？
都心にないマスコミ関係はＮＨＫだけだから、
築地の周りには朝日新聞、日テレ、電通、共同通信とあるしね。
都庁も来たりしてｗ

[830: 匿名さん]

怒涛の連投の後は
レベルの低い自演

病気だな

[831: 匿名さん]

なんで江東区のかたが都心部のことで一喜一憂するのか・・・

[832: 大学教授さん]

>>829
東京駅周辺に大規模な高規格オフィスビルが建ち並ぶようになれば、
業務の集中、集積効果もあるので、東京駅周辺への集中化がさらに進むでしょう。

その過程の中で地域間競争が起こり、オフィスビル家賃の値下げが行われるでしょうが、
オフィスの場合、賃料レベルより業務を行う上での利便性、優位性が第一になるから、
いくら新宿、六本木が家賃の値下げをしたところで到底対抗できないでしょう。

無益な資産、資源の浪費を避けるには、他エリアへの多額の投資は避けるべきでしょう。
都市構造の変化の方向性は既に決まったと判断すべきです。

[833: 匿名さん]

だから、831さん、都心に部を付けてる時点で
のせられてる・・・

[834: 大学教授さん]

都心部居住者が増えて行って、ライフスタイルにも変化が現れてきています。

ランナーズステーション（千代田区）は2月1日、近年増えつつある自転車通勤者に対応した
新施設「ランナーズステーション プラス バイク KOJIMACHI」（麹町4）をオープンする。
同社は2007年10月、皇居ランナーが着替えやシャワーを利用できる施設「ランナーズステーション
（通称ランステ）」を東京・神保町にオープン。曜日を問わずにぎわいを見せる人気スポット
になっている。2店目となる同店では駐輪場を完備し、ランナーだけでなく自転車通勤者も
ターゲットにとらえる。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090119-00000000-hsk_ic-l13

[835: 匿名さん]

自称大学教授にとっての都市構造の大変革

①教授にとっての一番身近な東京駅の大改造と周辺オフィスビル建て替え高層化
　ただし地政学的距離は近くても、文化的経済的な距離は実は遠い
　東京駅周辺に勤めるホワイトカラーに知り合いが多いわけでもない

②下町の希望の星である新タワー出現と周辺の再開発、ただし発想のセンスは地方の役人並み

③東京オリンピックの誘致、国や都の金が一過性の無駄な箱物や緊急性の無いインフラに
　注がれることを熱望してやまない、国の将来なんか関係ない、土建頭

④市場の移転と跡地再開発、都知事の思いつきに過ぎないNHKの移転話を
　さも規定路線のように語る詐欺的トーク連発、はっきりいって豊洲のあの土地は
　金を湯水のように吸い取る泥沼のようなもの、放置が得策教授の聖書「１０年後の東京　〜東京が変わる〜」
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/index.htm

↑2006年12月策定の、はっきり言って今の世界事情に全く外れた骨董文書

[836: 匿名さん]

教授のおっしゃる通り！

[837: 匿名さん]

自称大学教授にとっての都市構造の大変革Ⅱ

①うらびれた町工場が廃業して、少しこぎれいなマンションに！！
②何も無かった押上が、スカイツリー（笑）も出来て東京ノースゲートwに
③晴海や勝鬨も隅田川本流の左岸、俺らの仲間に入れてもいいっぺ
④今まで見向きもされなかった層に、賃貸だけど入ってもらえるようになった

[838: 匿名さん]

プチバブルは終ってない。いずれは下町にもその恩恵が及ぶはず。
墨田区先物買いは間違ってない！

[839: 匿名さん]

さすが教授っスね。先見の明！

[840: 匿名さん]

いやぁ、ここ見ると教授の売りたい地域って、
冗談抜きで買っちゃいけない感じだね。

[841: 匿名さん]

あちこちの大手サイトで「住宅は今が買い時」キャンペーンやってるけど、これは世間が「買い」だと認識してるってこと？？それともローン減税に乗っかってるだけか？

[842: 販売関係者さん]

２３区で人口が多い３３〜３５歳はまだ買えていない人がいっぱいいますよ。
２３区婚姻件数推移
０４年60,812件
０５年61,898件
０６年65,569件
０７年65,689件
周辺からの都心回帰もあるから、
市部と近隣３県合わせると全体で３倍になりますかね？
２０万世帯くらいが都心部の潜在需要でしょうか？
でも戸建含めて５千万円以上が買えるのは２万４千世帯くらいでしょうね。
都心部の５千万円以上のマンションは１万５千戸くらいで十分かな？

[843: 匿名さん]

販売関係者になったり
銀行関係者になったり
大変ですな教授www

[844: 匿名さん]

婚姻件数が増えて、
２戸の住居が１戸に減るって事ですな。
余剰住居が増加。

[845: 匿名さん]

842
壊れたテープレコーダーがまたエンドレスリピートを始めたようだ。

[846: 匿名さん]

テープレコーダー、懐かしい。今は見ませんね。どこいったのでしょう？

[847: 匿名さん]

溝が壊れたレコードのプレーヤーでしょうね。
テープではなくて。

[848: 匿名さん]

都内まともな地域、かつ多少の価格下落を考えた場合

・4千万の物件を買えるのは800万以上(ファミリー物件価格の下限)
・3千万の物件を買えるのは600万以上(DINKS物件の下限)
・2千万の物件を買えるのは400万以上(シングル物件の下限)

って感じッスか？

どのハードルも楽勝すぎる気がするんだけど実際と比べるとどうなんでしょう？
私は23区内物件で構成されたリートにそろそろ出動したいと思ってたんですが
真面目にみるとまだ全然駄目っぽいですね。

[849: 匿名さん]

そもそも購買能力の限界までローン組む時代は終わったと認識すべきだな
無意味な皮算用だよ

[850: 匿名さん]

だとしたらもっとハードル上がったってことですよね？5倍がNGなら3倍とか4倍とか。4千万で3倍だったら1300万以上ないと買えないってことになるので殆どの庶民は都内は無理ですね・・・。

[851: 匿名さん]

無理、、なんじゃなくて、そのレベルまで都内物件の価格も下がっていくんだろうな。

[852: 匿名さん]

都外で4千万の物件も当然無理なんでしょうね。
値上がりした川崎市など近郊。

[853: 住まいに詳しい人]

08年12月の首都圏マンション発売戸数18.2％減、16カ月連続の前年割れ
http://www.nikkeibp.co.jp/article/news/20090120/126084/?ST=architectur...
不動産経済研究所が1月20日に発表した2008年12月のマンション市場動向によると、
首都圏の新規発売戸数は前年同月比18.2％減の6696戸と、16カ月連続で前年を下回った。

同時に発表した2008年の総供給戸数は首都圏で前年比28.3％減の4万3733戸、
近畿圏で同24.7％減の2万2744戸と、いずれも大きく落ち込んだ。

日経BPネット　2009年1月20日（抜粋）
　
12月は5000戸切りで年間供給は4万2000戸ぐらいまで下がるかなぁと思っていたけど
「新」価格にして結構吐き出したんだね

データ元は
不動産経済研究所
09/01/20　 2008年12月度版首都圏マンション・建売市場動向　(PDF : 89KB)
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf　
09/01/20　　2008年首都圏マンション市場動向（年間のまとめ）　 (PDF : 609KB)
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/2008syuto.pdf
　
　
野村アーバンネットの価格データも1月1日時点に更新されている

「住宅地地価」価格動向【PDFファイル】
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200901house_tokyo_23.pdf
「中古マンション」価格動向【PDFファイル】
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200901mansion_tokyo_23.pdf

年間変動率が神宮前4丁目-60.0％、松濤1丁目-53.3％、赤坂8丁目-47.1％・・・
なんだかもーって感じです

[854: 匿名さん]

首都圏中古マンション価格　下落基調鮮明に　東京カンテイ

今春竣工予定の新築は、
転売を諦めて手付金放棄をしたキャンセル物件が多くなるでしょうね。

[855: 匿名さん]

そういう転売屋にも流していたデベには全く同情しない

[856: 大学教授さん]

２３区販売実績
０６年　販売数２３６５０戸、契約戸数２２１５７戸、累積契約率９３．７％、残戸数１４９３
　　　　首都圏５千万円以上１８７３６戸
０７年　販売数１６５６３戸、契約戸数１４５２０戸、累積契約率８７．７％、残戸数２０４３
　　　　首都圏５千万円以上２１８６４戸
０８年　販売数１５６０２戸、契約戸数１１９１９戸、累積契約率７６．４％、残戸数３６８３
　　　　首都圏５千万円以上１６１２１戸
この数字の流れを見ると、
原因は、若年層の需要の先食いと言うより、
０６年、０７年（株が上昇していた時期とも符合）に、
高所得層の需要を食い尽くしてしまったところにあるのでは？
業界としては、高額かつ大規模なマンション供給を今後絞っていく必要があろう。

[857: 大学教授さん]

高所得ではない若年層の需要は取り残されて、逆に膨らんできている。
しかしながら、郊外物件は将来の少子化で資産価値を失う危険性が高く、購入には至らない。
結局、都心部の物件を志向するが、いかんせん価格が高すぎて手が出ないのが現実。

都心部で低価格が実現すれば完売になるのだが、
大手が多く大幅な値引きには至らず、目減りした高所得層の需要を時間をかけて取り込み、
売り切っていくしかないのが現状。

[858: 匿名さん]

確かに埋立地などは、少子化で資産価値を失う危険性が高く、購入には至らないようですね。
需要の絶対数の減少と不況による安定志向によって
都心と既存の人気地域、優良住宅地の選択という
あたりまえの価値観がより重視されるようになるでしょうね。

[859: 匿名さん]

少子化なら、なおさら親は資産を子供に残さなくていいから
自分たちが生きている間は、便利な場所に住んで、
最後は、そこが使えなくなったら諦めればいい。
という考えになるのでは？

[860: 匿名さん]

>>857
思わず頷いてしまった。デベもそれをわかってるんなら都心部で低価格にして売り切ってくれりゃいいのにと思う。

[861: 匿名さん]

どうしても「都心」の定義が気になる。

[862: 大学教授さん]

都心部で大規模、７０ｍ２で４千万円、平均坪単価１９０万円であれば完売でしょう。
しかし現実は、最低価格帯で１９０万円。

[863: 戒名さん]

今の相場で
新築マンション物件平均坪単価で３００万円以上のところ

築３０年でもフルリフォームして専有面積当り坪単価２５０万円
以上で売れるところが

「都心」でいいんじゃないの。

[864: 匿名さん]

都心部で190万だったら千葉埼玉神奈川は幾らになるの？買って賃貸に回すとどのくらいで回るんだろ？グロスで15%とかいきそうなんだけど。。そもそもその値段だったら賃貸で借りるよりも買った方が経済合理性がある・・・ということで190はありえない。徐々に下がるなら未だしも。

もしここでいってる都心が江東区の埋立地のことであればピークは過ぎたので170くらいまでは確実にあって、150ぐらいまでもありえると思うけど。

[865: 匿名さん]

オバマ効果も吹き飛ぶS&P500の5%下げ。ナスダックは6%近く下げましたね。
日経もやっぱり下値更新しに行くんだろうな。

[866: 匿名さん]

都心、と、都心部、とが言葉としてゴチャゴチャ。

[867: 匿名さん]

この株じゃ都心も何もあったもんじゃないね。
なだれを打って下げ始める秒読みが始まってるよ。

資産もちほど、株や商品、外貨なんかのやられが嵩んでる。
投資資産など持たない層が買う、郊外の低単価物件の方が
相対的にはまだマシという局面が来つつある。

[868: 匿名さん]

郊外云々は分からないけど、
日経7500円レベルは行きそう。

3月の期末が7000円レベルだと、企業の
株式関係損が嵩んで、更に需給は悪化しそうだね。

[869: 匿名さん]

資産持ちじゃなくてもやられてると思う。
テレビのワイドショーなんかで、
素人の主婦相手に株や外貨の取引方法の解説をよくやってたから。

[870: 匿名さん]

ほんとだ、株や外貨、下げてきてるね。その分まじめに貯金して住宅資金に回しときゃよかった。って後の祭り。こりゃ不動産もどう見ても下げるだろ。賃貸でしばらく行くかもう少し貯めて頭金多くしてから買うか・・・どっちがリスク低いか考え中。金利はそう簡単には上がらないだろ、ってことだけが救いか。

都心の定義……港区・中央区（一部除く）・千代田区・目黒区・渋谷区・文京区あたりを一つの目安にしてるんだが・・・ぎりぎり品川や新宿あたりもアリか。

[871: 匿名さん]

リクルートの「都心に住む」は最初は千代田、中央、港、渋谷、および一部の目黒区と
品川区がカバー範囲でしたが、徐々に範囲を拡大して最近では大田区や世田谷区と
いった到底都心とは思えない区までカバー範囲に入れています。

だけど江東区など隅田川の東側の区がひとつも入っていないのはどういう編集方針
なんだろうね。大田区いれるなら豊洲くらい入れてやってもいいと思うけど。
ところで住宅系リート（例えば日レジ）のポートフォリオ見ると東側が極端に少ない
んだけど理由だれがご存知？

東側は高額家賃を払うなら買ってしまうという人が多いせいかな？

[872: 戒名さん]

>>866
都心とは、一般サラリーマンの一次取得で買えない価格帯のところ

都心周辺部とは、頭金と所得が多ければ一般サラリーマンでも手が届くところ

「都心部」とは「都心および都心周辺部」の略？