23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その32）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その31）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/

[801: 匿名さん]

昔の土地神話を思い出すなぁ。
土地価格は上がるのが当たり前だと信じられてたね。

[802: 匿名さん]

800さん

価値のあるものの値段は上がるんだよ それは間違いない。
マーケットがありセンチメントが支配するものがモノの価格。下がるから上がると言える。
一本調子にならないだけだ(笑)
ネガキャンはがピークを迎えて暫くすると底なんだよ。

[803: 匿名さん]

バナナや卵の値段が実質下落を続けているように、
需要を供給が上回れば価格は下がるのですよ。それは間違いない。

[804: 匿名さん]

昨年の今頃は、マンション価格は値上がり継続、
悪くても横ばいなんて言ってる人もいたんですよね。
デベによれば、いつだって買い時・買わせ時なんですよね。

[805: チロ見]

ここを覗いて正解だった！
家が貧しく、中学にも行けずイカ釣り漁船に乗ってた自分には、難しい言葉はよく分かりません。
でもこのスレを見ると、（買いたい強気）（買わせたい強気）（買いたい弱気）（弱気に似せた強気）（もう少しの我慢だ強気）（底は近いぞ弱気）等、まだまだ楽観論者がいるんですねぇ！
ただただ驚きました。

底は早ければ３〜４年後位の心積りでいたが、７〜８年後に延ばしました。
楽観論者が超悲観論者に大転換した時が底ですから、このぶんだとそれぐらいかかるでしょうね〜


それにしても教授さんなど学歴の高い方でも楽観視されるんですねぇ。大丈夫ですかぁ〜？

[806: 匿名さん]

あの人は江東区の宣伝しか頭にないからね。
その時点で、なにを言っても信用ないでしょ。

ここで必死に宣伝（むしろネガキャン）続けなかったら、
もう5人くらいは買う人いたかもね。

[807: 不動産購入勉強中さん]

私は日本株についてはは近い将来一昨年の高値を抜くとふんでますけど。
参加者を惑わすような目先の迷走はまだあるとは思ってはいますが。

いとちゅーの丹羽さんは気に入ろうがなかろうが経営者として当たり前のことおっしゃいましたよね。
まあ弱気前面に打ち出し為替介入強請るよりゃましかと。業種違いますが。
特にこの辺なんですよ、不安を大いに煽っているのは、煽られ易い国民に向かって。

「中国が鉄鋼買い出した」のひとことはビビッと来るものありましたね。

[808: 匿名さん]

以前、金融危機前に最大手證券会社の店長と話したら
「私は株価が４万円や５万円になると思います。」と、真面目に言ってた。
言うだけはタダ。

[809: 匿名さん]

まあまあ、問題は欲しいマンションが買える値段まで値下がるかって話でしょ(笑)

待つ人は５年〜１０年でも待っていれば良いんだよ…その時買えばよい

それだけ！

[810: 匿名さん]

ただその時にあんたの年は幾つかって話でしょ(笑)

[811: 不動産購入勉強中さん]

以前っていつですか？まさか20年前とか・・？
冗談ですけど、、しかし流石の能天気な私でも４、５万は頭にないですね（笑）

言うだけタダだったらどんどん明るいこと言えばいいんですよ。
ブッシュだって２０１０年はＶ字回復だって置き土産してるでしょ。
少し前のBarron'sの表紙もでかでかと"Still Bull"でしたよ。も〜開き直ってるな、と。
ついでに野村は株は買っとけと。

[812: 匿名さん]

>>803
バナナや卵と違って土地は単一品目じゃないからな。
立地によってそれぞれ需要と供給の関係が成り立つ。

大きく見ると、首都圏と地方、東京と３県、２３区と市部、都心部とそれ以外。
問題は、みんなが都心部に住みたがってることなんだよな。
レスがいつも多いスレを見ればわかるよね。値下がり期待のネガレスも多いし。

[813: 匿名さん]

↑
これは言えている、都心の人気あるマンションは、値下がりしにくいようになっている(笑)

高嶺の花だから！

[814: 匿名さん]

>>806

あのヒト完全に自分の行為がホメ殺し状態になってるっていい加減気付かないかな
江東区に好意的だった私でさえ、最早完全に城東アンチにw

[815: 匿名さん]

>>814
物事をややこしくしてるのは都心の人気に便乗して
自分たちのエリアも都心だと言い張るダメ地域（工場街跡地の埋立地）の人たち。
そっちは売れ残りまくりだし、メッキが剥がれりゃ値段も暴落なので
しっかりと峻別することが必要。

[816: 匿名さん]

言えているなぁ(怒)
便乗値上げしたのは、豊洲勝どきから 今頃買った人は青ざめているよ(笑)

[817: 匿名さん]

>>812
東京駅から半径５ｋｍ圏内には魅力がいっぱいだから、ネガレスして値段を引き下げたい動機はあるだろうな。東京駅の大改造、周辺の活発なオフィスビル建築、デジタルタワー、新しくできる市場、環状二号線建設と再開発、めちゃくちゃ変わって良くなるのは見え見えだな。それに、築地の跡地はＮＨＫが移転するし、一大オフィス街になるね。

[818: 匿名さん]

なんとかに刃物の現代版
なんとかに掲示板だなぁ

[819: 匿名さん]

見当違いの方向に突き進むとこんな悲劇に。
六本木はオフィスビル再開発から取り残される可能性大。
アップダウンが多すぎて商業活動には向いていない。

多額“投機マネー”…バブルの残骸
1月19日8時3分配信 産経新聞
東京有数の繁華街、六本木。駐車場に囲まれた一角に６階建ての赤茶けたビルがぽっかりと
浮かび上がる。このビルの転売を繰り返し、多くの業者が多額の“投機マネー”を得た。
しかし最終的に地上げは頓挫。未曾有の不景気の今、バブルの残骸（ざんがい）をさらしている。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090119-00000054-san-soci

[820: 匿名さん]

↑そして、ひそかに激安で現金買いするとこが次のバブルをスタートさせる

[821: 大学教授さん]

この不況下でも開発が進んでいるところもあれば、
更地のまま目処が立たないところ、計画が延期されるところもあります。
同じ都心部でもこれからの５年で大きな格差が出てきます。
これから購入する人は、エリアの将来の発展性をより考える必要があります。

ご参考「１０年後の東京　〜東京が変わる〜」
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/index.htm

[822: 大学教授さん]

大阪の下落傾向に注目する必要があります。

【調査】消去法で選ばれる東京、リスクの低さを世界が評価
2009/01/19
金融危機のさなかにあって、海外で日本の不動産を投資対象としたファンド組成の動きが
続いている。世界的に“質への逃避”が続くなか、海外に比べて比較的安全な資産とみられている
ことが背景にある。以前よりリスク回避的になった投資家は、欧米に比べて相対的に金融危機の
ダメージが少ないアジアに注目している。さらにアジアのなかでも、途上国より先進国を、
地方都市より中核都市を選ぶ傾向を強めている。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20090115/529631/

[823: 匿名さん]

新しくできる市場って、
近くに魚市場ができて嬉しいか？
銀座は付いてこない魚市場。

[824: 大学教授さん]

都心部ではこのような再開発が増えています。

明治屋京橋ビルを保存して隣に超高層ビル
京橋2丁目西地区再開発準備組合は1月15日、京橋2丁目西地区における再開発計画案を東京都に
提出した。6月に都市計画決定を受ける見通し。同地区内にある明治屋京橋ビルを保存した上で、
隣に高さ190mの高層ビルを建設する計画だ。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20090113/529552/

[825: 匿名さん]

発作でも起こしたのか？

[826: 匿名さん]

埋立地とは全く関係ない都心部の発展の話ですね。
都心6区あたりの人には多少影響あるかもしれませんが・・・

[827: 匿名さん]

この掲示板で言う、都心ではない、都心"部"ってところが、
実は一番崩落リスクをはらんでいるのでは。
都心の持つ他との差異優位性に便乗して、イメージで価格つり上げをもくろんだ地域は、
プチバブル環境下で青田売りと実態が見えないうちは瞬間的高値の特異値を叩き出せても、
冷静になった市場評価には耐えらないでしょう。

いち早く、都内であることに便乗して売ってきた足立など城東、城北は、
容赦ない値下がりが顕著になってきています。
この傾向が今後都心"部"に及んでくるのは確実でしょう。

ここ数年デベロッパーがあげていた空前の利益分は、
剥がれ落ちる可能性のあるバブルプレミアムだと考えることが重要です。

[828: 匿名さん]

都心部って言葉、頻繁にこのスレで使いだしたのは
大学教授以前の上等さんでしたっけ？

[829: 匿名さん]

>>821
大学教授さん。
新宿西口、六本木周辺に暗雲がたちこめてますね。
森ビルまだやるつもりなんですかね？
新宿西口の高層ビルは老朽化したらどうなるんでしょ？
都庁はメンテ費が嵩んできて大変みたいだし、
各区に権限を委譲して、市部を切り離してスリム化して都心に復帰もあり？

ＮＨＫの築地移転はあるのでしょうか？
都心にないマスコミ関係はＮＨＫだけだから、
築地の周りには朝日新聞、日テレ、電通、共同通信とあるしね。
都庁も来たりしてｗ

[830: 匿名さん]

怒涛の連投の後は
レベルの低い自演

病気だな

[831: 匿名さん]

なんで江東区のかたが都心部のことで一喜一憂するのか・・・

[832: 大学教授さん]

>>829
東京駅周辺に大規模な高規格オフィスビルが建ち並ぶようになれば、
業務の集中、集積効果もあるので、東京駅周辺への集中化がさらに進むでしょう。

その過程の中で地域間競争が起こり、オフィスビル家賃の値下げが行われるでしょうが、
オフィスの場合、賃料レベルより業務を行う上での利便性、優位性が第一になるから、
いくら新宿、六本木が家賃の値下げをしたところで到底対抗できないでしょう。

無益な資産、資源の浪費を避けるには、他エリアへの多額の投資は避けるべきでしょう。
都市構造の変化の方向性は既に決まったと判断すべきです。

[833: 匿名さん]

だから、831さん、都心に部を付けてる時点で
のせられてる・・・

[834: 大学教授さん]

都心部居住者が増えて行って、ライフスタイルにも変化が現れてきています。

ランナーズステーション（千代田区）は2月1日、近年増えつつある自転車通勤者に対応した
新施設「ランナーズステーション プラス バイク KOJIMACHI」（麹町4）をオープンする。
同社は2007年10月、皇居ランナーが着替えやシャワーを利用できる施設「ランナーズステーション
（通称ランステ）」を東京・神保町にオープン。曜日を問わずにぎわいを見せる人気スポット
になっている。2店目となる同店では駐輪場を完備し、ランナーだけでなく自転車通勤者も
ターゲットにとらえる。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090119-00000000-hsk_ic-l13

[835: 匿名さん]

自称大学教授にとっての都市構造の大変革

①教授にとっての一番身近な東京駅の大改造と周辺オフィスビル建て替え高層化
　ただし地政学的距離は近くても、文化的経済的な距離は実は遠い
　東京駅周辺に勤めるホワイトカラーに知り合いが多いわけでもない

②下町の希望の星である新タワー出現と周辺の再開発、ただし発想のセンスは地方の役人並み

③東京オリンピックの誘致、国や都の金が一過性の無駄な箱物や緊急性の無いインフラに
　注がれることを熱望してやまない、国の将来なんか関係ない、土建頭

④市場の移転と跡地再開発、都知事の思いつきに過ぎないNHKの移転話を
　さも規定路線のように語る詐欺的トーク連発、はっきりいって豊洲のあの土地は
　金を湯水のように吸い取る泥沼のようなもの、放置が得策教授の聖書「１０年後の東京　〜東京が変わる〜」
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/index.htm

↑2006年12月策定の、はっきり言って今の世界事情に全く外れた骨董文書

[836: 匿名さん]

教授のおっしゃる通り！

[837: 匿名さん]

自称大学教授にとっての都市構造の大変革Ⅱ

①うらびれた町工場が廃業して、少しこぎれいなマンションに！！
②何も無かった押上が、スカイツリー（笑）も出来て東京ノースゲートwに
③晴海や勝鬨も隅田川本流の左岸、俺らの仲間に入れてもいいっぺ
④今まで見向きもされなかった層に、賃貸だけど入ってもらえるようになった

[838: 匿名さん]

プチバブルは終ってない。いずれは下町にもその恩恵が及ぶはず。
墨田区先物買いは間違ってない！

[839: 匿名さん]

さすが教授っスね。先見の明！

[840: 匿名さん]

いやぁ、ここ見ると教授の売りたい地域って、
冗談抜きで買っちゃいけない感じだね。

[841: 匿名さん]

あちこちの大手サイトで「住宅は今が買い時」キャンペーンやってるけど、これは世間が「買い」だと認識してるってこと？？それともローン減税に乗っかってるだけか？

[842: 販売関係者さん]

２３区で人口が多い３３〜３５歳はまだ買えていない人がいっぱいいますよ。
２３区婚姻件数推移
０４年60,812件
０５年61,898件
０６年65,569件
０７年65,689件
周辺からの都心回帰もあるから、
市部と近隣３県合わせると全体で３倍になりますかね？
２０万世帯くらいが都心部の潜在需要でしょうか？
でも戸建含めて５千万円以上が買えるのは２万４千世帯くらいでしょうね。
都心部の５千万円以上のマンションは１万５千戸くらいで十分かな？

[843: 匿名さん]

販売関係者になったり
銀行関係者になったり
大変ですな教授www

[844: 匿名さん]

婚姻件数が増えて、
２戸の住居が１戸に減るって事ですな。
余剰住居が増加。

[845: 匿名さん]

842
壊れたテープレコーダーがまたエンドレスリピートを始めたようだ。

[846: 匿名さん]

テープレコーダー、懐かしい。今は見ませんね。どこいったのでしょう？

[847: 匿名さん]

溝が壊れたレコードのプレーヤーでしょうね。
テープではなくて。

[848: 匿名さん]

都内まともな地域、かつ多少の価格下落を考えた場合

・4千万の物件を買えるのは800万以上(ファミリー物件価格の下限)
・3千万の物件を買えるのは600万以上(DINKS物件の下限)
・2千万の物件を買えるのは400万以上(シングル物件の下限)

って感じッスか？

どのハードルも楽勝すぎる気がするんだけど実際と比べるとどうなんでしょう？
私は23区内物件で構成されたリートにそろそろ出動したいと思ってたんですが
真面目にみるとまだ全然駄目っぽいですね。

[849: 匿名さん]

そもそも購買能力の限界までローン組む時代は終わったと認識すべきだな
無意味な皮算用だよ

[850: 匿名さん]

だとしたらもっとハードル上がったってことですよね？5倍がNGなら3倍とか4倍とか。4千万で3倍だったら1300万以上ないと買えないってことになるので殆どの庶民は都内は無理ですね・・・。