23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その32）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その31）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/

[701: 購入検討中さん]

>>675さん
アドバイスありがとうございます。考えてみました。

■前提条件
・10年後に3000万(@130万)が発生する可能性がある
・新築の8掛けが実質価値(≒中古市場価格)とする
・よって10年後の中古市場価格を2400万(@104万、今が217万としているので半掛け！)
・「ローン残高＞中古市場価値」だと売却できない

■検証結果
今すぐ4000万で買うと10年後の残債が3,188万、5年後に3500万で買うと購入から5年後の残債が3,167万となり、10年後に3000万で買うケースよりも188万、167万の損となります。逆にいうと10年後に79.7%、5年後に90%の価値を維持していないとオーバーローンとなる。


ローン返済は(多少金利影響はありますが）時期に関係なく同じなので「逆にいうと」以下の後半部分はどの物件にもいえる普遍的な話ですね。購入時期・金額の影響よりも小さいと見ました。

[702: 匿名さん]

世田谷には、区画整理されてない住宅街がいくらでもあるが、
今後値上がりしないと言うのかね。

[703: 匿名さん]

>>702
上がらないと思いますが、上がる理由があるなら教えてもらいたいものです。

[704: 匿名さん]

埋立地住民の悲願ですから。
城南、城西コンプレックスからの解放には
その妄想の実現しか考えられないのでしょう。

[705: 匿名さん]

地価上がる可能性はある。

世界的な低金利がここ数年続く・・・・
日本および先進国は主要都市圏のインフラ整備を加速する(中国しかり)。
マネーサプライが伸び再び新技術が開発され産業が正常に稼働し始める。

経済は首をもたげるように回復し始める。

しかし個人消費はなかなか伸びないが、超一等地には予算がついてまた駅前や再開発が加速するだろう。

ここ数年が底と後７年ぐらいすれば分るだろう。
都心三区は買いだろう。

[706: 匿名さん]

確かに、来月、入札がある東京地裁の競売にかかる西麻布４丁目の土地が基準価格３６０万/坪ででてくるぐらいだから、前回のバブル崩壊後のほぼ下限に近い金額になってきてるね。
これが、実際の落札価格ベースで３６０万近辺できまるようだと、今回のプチバブル分で膨らんだ１０００万/坪のほぼ2/3が吹き飛び、スタート地点にもどったって感じになるね。
こうした超一等地は動き出せば、スルスルっと上がり、あっという間に倍になったりするわけで、こういうタイミングでじっくり引き付けて買える奴が勝ちなんだよね。

[707: 匿名さん]

で、またまた崩壊して下落を繰り返す・・・

[708: 匿名さん]

702の言っている世田谷の区画整理も出来ない所が、値上がる理由を知りたいのですが？
目黒区や渋谷区や港区でも同じような所があると思いますが、そのような所もも値上がるのでしょうか？

[709: 匿名さん]

また、あっちの人のキャンペーン？

[710: 匿名さん]

「あっちの人」人が好きな資料

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_5/download/kasai.pdf
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_5/download/toukai.pd...

「あっちの人」人が黙殺する資料

http://www.bousai.go.jp/oshirase/h17/yureyasusa/tokyo.pdf

[711: 匿名さん]

>もも値上がるのでしょうか？

桃栗３年柿８年、ももは植えれば３年で値上がるんじゃない。

[712: 匿名さん]

理論的な理由付けも出来ないようなので、
＜区画整理すらされていない地域は、価格が上がる見込みは無い＞と言うのが皆様の結論なんですね。
納得いたしました。

[713: 匿名さん]

ネッシーが生存しないという論理的な理由付けも出来ないようなので、
＜ネッシーはいる＞と言うのが皆様の結論なんですね。
納得いたしました。

[714: 匿名さん]

>>713
区画整理すらされていない地域が今後値上がりする可能性は、ネッシーが存在すると言うのと同程度の確立しか無いと言うのが、貴方のお考えなのですね？

もしかすると、と言う事もある、湾岸地区が今後発展する可能性より低そうですね。

[715: 匿名さん]

確立　×
確率　○

失礼しました。

[716: 匿名さん]

> ＜区画整理すらされていない地域は、価格が上がる見込みは無い＞
> ＜ネッシーはいる＞

この二つが同列に語られていませんか？

そこからなぜ、
> 区画整理すらされていない地域が今後値上がりする可能性は、ネッシーが存在すると言うのと同程度の確立しか無い

という逆の展開に解釈されるのでしょう？
それをいうなら、

＜区画整理すらされていない地域は、価格が上がる見込みは無い＞という可能性は、
＜ネッシーはいる(存在する)＞と言うのと同程度の確立しか無い

でなくては不自然でしょう。
とても『論理的理由』を求められている方の思考とは思えませんが。

[717: 購入検討中さん]

ここ数日は暴落厨よりも楽観派が多かった。面白い流れですね。

都内のパートアルバイト時給が下がったりデフレが進んでる数値はどんどん出てきてるんですけどね。日本の政策的な取り組みがないと解決はかなり先になると思うけど、うまく舵取りできない可能性は高い。

こんな状態で株価や不動産があがるわけ無いじゃないか！坪単価で六掛けになっても下げ止まるか分からない底なし沼ですよ！

…とかいう暴落厨がそろそろ沸くかな。

個人的にはボトムは五年以内、再浮上が10年というのが最悪・最長シナリオだと思ってます。外資の買い手が居ないって話もあるけど、中国とかどうでしょう？パシフィックへのデットとエクイティの突っ込み方とか見てるとそんな気がする。

貧乏人と金持ちの両極端が日本に来て中国人だらけになってるけど株や不動産が上がるのと、じりじりと下がり続けるの二択だったら前者を選ぶかなあ。カレー味のウンコ問題並みにどっちも嫌だけど

[718: 匿名さん]

今の日本人は治安というものの得がたさ有難さを認識しなさすぎ。
無分別に移民なんか受け入れたら、日本のいいとこ一つもなくなるだけ。

[719: 匿名さん]

>>716
理論的：理論に基づくさま。「—な説明」「—には納得できる」
論理的：１ 論理に関するさま。「—な問題について書かれた本」
　　　　２ 論理にかなっているさま。きちんと筋道を立てて考えるさま。「—に説明する」「—な頭脳の持ち主」
理論：個々の現象を法則的、統一的に説明できるように筋道を立てて組み立てられた知識の体系。また、実践に対応する純粋な論理的知識。「—を組み立てる」「—どおりにはいかない」
論理：１ 考えや議論などを進めていく筋道。思考や論証の組み立て。思考の妥当性が保証される法則や形式。「—に飛躍がある」
　　　２ 事物の間にある法則的な連関。

上がると言う理論を、どうか宜しくお願いします。

[720: 元祖匿名はん]

中国マネーに期待するような行為は今や神頼みに近いのでは。

某社の買い方見てても雑多すぎて長続きすると到底思えません。

又プロパガンダ的な単発ニュースで市況が変わるとも思えません。

山が高くなかったので谷も・・・という意見にも？？？？です。

十年で急峻を上りきったと思いますが。実際散々儲けたでしょう？

まあ、あろうことか、今思いっきり吐き出してる方達ばかりですが。

[721: 匿名さん]

都心部はマンション、郊外は建築費用が安く済む戸建、こんな図式になりそうです。

1戸580万円という格安戸建て住宅が登場　大量生産により材料費を抑えることなどで実現
消費者が少しでも安いものを求める中、1戸580万円という格安の戸建て住宅が登場した。
格安住宅の中は、玄関を抜けると12.1畳のリビングダイニング、キッチンは対面式になっている。
そして階段を上がると、12畳の洋室が広がる。
アーネストワンの担当者は「ご要望に応じて、2階の吹き抜け部分をなくして、2部屋にすることも
可能です(別途50万円)。キッチン、ユニットバス、そういうものはすべて入って、580万円で
ご提供しております(土地代含まず)」と話した。
http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/fnn/20090116/20090116-00000672-...

[722: 購入検討中さん]

40過ぎてるくせに妻子も無くワンルームアパートで発泡酒か雑酒を飲みながら元祖匿名はんとかお寒いコテハンをつけてあと出しじゃんけんな自慢話をかくだけの三流仲介会社の四流営業のオッサン。今日も書き込みご苦労様です！(＾＾)

[723: 匿名さん]

自分のスレだからいいんじゃね

[724: 匿名さん]

2006年以降で最高の買い時支持
マンション最新情報では、サイトオープン時から、年末年始にかけ次の1年の買い時度合を調査しています。2009年の結果では、2006年の調査以降で最も「買い時だと思う」の割合が高い結果となっています。また、ここ3年上昇していた「買い時だと思わない」は、最も低下しています。
http://allabout.co.jp/house/mansiontrend/closeup/CU20090113B/index3.ht...

[725: 住まいに詳しい人]

>>667
>前回バブルと比べてる時点で、考えの方向性に？を覚えました。
>全国へ時系列で順番に波及した不動産メガバブルを、今回のバブルも
>追随するだろうと思った時点で『？』です。前川リポート、ウォータ
>ーフロント、異常な市中金余り現象、株価位置その他今回とは全然ち
>がっていましたよ。

と、おっしゃっているぐらいですから

前回のバブルと今回のプチバブルは「違っていた」
しかも、その違いはピーク前に見極めること出来て
全国に広がる前にバブルが弾けると容易に予測できたはずだ

というのがあなたの認識なんですよね？
　
　
>>687
>言い忘れましたがオランダのチューリップ事件と同じく、２００７年６月に
>広尾ガーヒルの単価が表してましたよ。
>７月のサブプラが新聞発表になったとき上がってる棟は安値より５倍
>近くなっていて前回バブルの時の（平均５〜６倍）に近くなっていました。

何故、ガーデンヒルズの価格が前回の水準に届いたことが「ピークが近い」
根拠になるのでしょうか？
前回と今回のプチバブルは「違う」んでしょ？
それともバブルは違っていても、ピークを示す普遍的な水準が存在するのですか？

>賃料利回り１％切ればチュウリップだと思いませんか？

まさか「利回り1%がその絶対的水準だ」なんて言わないですよね
1990年当時の公定歩合が6.00%、2007年の政策金利が0.75%
この２つの時期では、あまりに市場金利の差が大きいですよ
　
>>668
>今回のブランド地バブル（外資、リート主導）でも北海道などは一部を残して
>下がってます。
>講習会では３Aあがっても○日部などは下がるから、立地をよく考えて動いた
>ほうが良いなどといわれてました。

北海道とか言われても・・・
単に全国の隅々までバブルが広がる前にバブルが潰れただけの話でしょｗ

その講習会で下がるとされた春日部も2006年から2007年でマンション価格は20%
アップしてますし、誰が講師かは知りませんがハズしていますね

もちろん2005年くらいでも、「こんな価格の上昇は異常だ」と考えていた人は
多数いましたけど、どこで止まるかなんて理屈で説明することは出来ませんでした

あなたの説明は全て後だしジャンケンの結果論なんですよ

[726: 元祖匿名はん]

30代です。ビールはエビス。社員でなく経営してます。
ワンルームなら一棟だけ持ってますが当然住みません。

ばれるか？笑

[727: 元祖匿名はん]

ちなみに、他人サンの書き込みまで私の後出しじゃんけんとか妙な言いがかりよしてください。

私の主張は明確な下落前から一貫しているはずですよ。過去スレでも暇なら読んでみてください。

なんか、人を腐す、ヤツれたカキコミをする人って、、、まあいいや。

[728: 匿名さん]

30代がバブルを語っちゃうんだ

[729: 匿名さん]

↑なに、そのロジカルでない発言？驚きですね

[730: 匿名さん]

>>725
某スレの有名人KYにそっくりのレスパターンでちょっとキモイ
ざっくりと簡潔にしましょうや

>>721
教授はとりあえずコテハンを統一してしっかり名乗れ

[731: 匿名さん]

>>724
最初の方で、あの亀戸レジデンスを宣伝してるコラムですね。

[732: 匿名さん]

半額？
http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

[733: 匿名さん]

>>732
赤坂タワレジなど、値上げ物件もあるね。

[734: 匿名さん]

元祖さんはどの辺にアパートあるか知らないが、まだまだ買った方が良いよ(笑)

俺はビル5棟持っているが、家賃は下がっていない。余裕綽々！大家は一度ヤったら止められない。

サラリーマンは無責任だ。何時も三年先しか見ていない。

外資系のエリート風ふかしていた投資銀行役員以下の世間知らず野郎どもも、やれ金融工学だのMBAだのインテリが最高だなんて幅きかせていたが、今はドコにも居ない。

彼らが台頭してきた時は既に売り準備していたが、売り切って、ピカピカの都心一等地だけ保有中！

先を読めない奴らはイケイケ過ぎ。インテリぶった体育会タイプだから極端な行動するんだよ…学校の成績が良いからって金持ちに成れるはずないのに(笑)疑ってかかる癖付けないとな((笑))今更遅いか！

[735: 匿名さん]

元匿はん！７２２の購入検討中氏は中小会社のセールスで、あまりにも物件が売れないため泣きが
入っているので、相手にしないほうがいいですよ。

いままでのことば使いで属性がわかりますもの。〜厨とか，ｗとか２chがご趣味の方です。
購入検討中のコテハンで実際は販売検討中の方ですから。
エクイティーが出たり、○んこが出たりで品性を疑いたいお人ですよ。

[736: 匿名さん]

密かに購入検討中さんの書き込みのファンだったのになあ〜残念。

[737: 大学教授さん]

根本のところは、
産業構造の変化に遅れて進みつつある
都市構造の変革ですから、
情報収集と自分の頭で考える能力が問われます。
従来の考えに囚われていては、損失を被る。

[738: 匿名さん]

自分の頭で考えた結果、プチバブルで異常高騰した湾岸の埋立地（特に豊洲と有明）はまだまだ値下がりするので買うと大失敗するという分析結果が出ました。

[739: 過去スレの４０]

あほが多いな。97年前期のスレ展開の方が面白かった。

なぜ23区プチバブルが起こったのかを解説する。
境が2000年にある。
90年代後半、東京・横浜湾岸地域での企業による工場・倉庫放出→地下下落状況→デベ安価で購入→デベ地域再開発のうたい文句→建築技術向上により、住居戸数の拡大→つまり、土地を上に伸ばしていき供給戸数を多くする→バブル期、購入控え層が殺到（バブル期20、30代の普通サラリーマンは買えなかった）→湾岸地域で不動産価格高騰→都心までその余波が波及（これが2000年代）→デフレ時代、都心もちょっと高騰→同時期、アメリカがＩＴバブル克服→アメリカ経済の景気過熱（サブプラだけでない）→2000年代後、地価伸長→アメリカ投資銀行が東京不動産（商業・住宅）に投資→23区急騰→よくわからないが、2004年頃、デベが実需とかけ離れたＭＳ価格値段をつけ始めた。

環境政策と雇用の関係については、以下参照
http://www.env.go.jp/policy/hakusyo/honbun.php3?kid=215&bflg=1&...

風力発電が経済活性化に結びついた例としては、以下参照
http://www.ecology.or.jp/member/special/0208.html
http://www.nedo.go.jp/kankobutsu/foreigninfo/html9904-06/caddet-ee-795...

雇用を安定化することを目指して、内需拡大→経済成長という考え方の方がよいと思うが・・・

ちなみに、私は2002年に住居用ＭＳをローンで購入し（不動産の底など見えなかった時期に購入）、消費対象もほとんどない海外勤務時代が長かったためか、頭金を積み上げ、5年間で完済した。不動産投資も株もやっていない。小さい子供2人（双方とも娘）は、驚くべきことに、無アクセントで英語・仏語を話す。子供に「80年代のレーガノミックスは悪だ」と教え込みたい。

私自身も、今後の景気変動は見通せないので、2〜3ヵ月静観したい。この間、書き込まない。

[740: 匿名さん]

2004年に都内でマンション探しをやってましたが、
低層マンションＭＲはガラガラ。
タワマンＭＲは客が多い。
って状況でしたよ。

[741: ビギナーさん]

冬来たなら春遠からず
後出しジャンケンのような解説は聞き飽きた。
反転のシナリオ予想を見たいな。
こんな無責任な板だからこそ、前向きな意見を聞いて元気になりたいじゃない！

[742: 匿名さん]

>>739
もう一度コピペしておくわ

No.609 by 匿名さん　2009/01/12(月) 22:06

>>606
2兆円かけて風力発電作って
日本の電力需要の何%確保できんの？
スレ違いの幼稚な床屋談義は迷惑

退場しろ

[743: 匿名さん]

スレタイトルが価格動向の頃に、価格予想のシナリオは散々書かれた。
が、当たったかな？

[744: 物件比較中さん]

>>743
長文とか会話調は大外れだったな。

当時、値下がりを指摘すると馬・鹿呼ばわりされたもんだ。
悲観論者とか呼ばれてさ。

[745: 匿名さん]

んで、いつ買うの？

[746: 周辺住民さん]

>>725
イヤーびっくりしました！！　１％を切った賃料利回りでもまだイケイケドンドンで買い進める
『　住まいに詳しい　』方がいらっしゃるなんて！信じてついていった方々は死屍累々ですね。
一億円出して月８万円の収入（ましてや、税、諸経費控除前）でも、まだ買える感覚にはおそれいった。危険水域の認識度がおお甘。収益用不動産の運用されたことのない方ですね。
家賃が込みこみで月額８万の物件を１億円で買って経営してみたら現実がわかりますよ。

売値が２０％上がった？売値は売り出し価格で成約価格では無いし、これからの不況時には、今度は売りたくとも買い手がほとんどいない地域も出るということもお忘れなく！

[747: 匿名さん]

家を買ってクルマを買って、そういうのが普通・一人前みたいな団塊的発想が崩壊して、
住むための必要十分を満たせばそれでいい、という考え方になっていくと、
供給側にとって、高い利益率の源泉になっていた部分がそぎとられていく。

目下のサブプライムの問題だけでなく、日本の一般向け居住用不動産の価格というのは、
世紀単位で長期的に下落トレンドに入ったと見るべきです。

それでも昨年までのプチバブルが証明するように、
限定された時期、限定された場所での突沸は今後もありうるのでしょう。
そしてその後のそういった地域の崩落も。

どうしても不動産を所有するなら、
長期に山と谷を繰り返しながら、徐々に下落していく価格推移をイメージし、
そのなかで、より損失の少ない買い時を探っていくほかないのでしょうね。

[748: 匿名はん]

不動産、特にマンションを消耗材って考えりゃ、何てこと無いじゃん！
マンション買うのに長期ローン組んで、払い終わる頃にはたいした値段で売れもしない、賃貸と何処が違うの？

[749: 匿名さん]

＞７４８
銭勘定だけで考えればそうでしょうね。ただ、賃貸と新築では入居する時の気分が
まるで違います。ここ数年のライフラインやセキュリティ設備の近代化には目を見張る
ものがあります。最新設備の整ったピカピカのマンションに持家として入居する高揚感は
お金では買えません。

[750: 匿名はん]

>>749
それ言っちゃったら、賃貸で新しいのに移り住んだ方が良いでしょ？