23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その32）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その31）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/

[701: 購入検討中さん]

>>675さん
アドバイスありがとうございます。考えてみました。

■前提条件
・10年後に3000万(@130万)が発生する可能性がある
・新築の8掛けが実質価値(≒中古市場価格)とする
・よって10年後の中古市場価格を2400万(@104万、今が217万としているので半掛け！)
・「ローン残高＞中古市場価値」だと売却できない

■検証結果
今すぐ4000万で買うと10年後の残債が3,188万、5年後に3500万で買うと購入から5年後の残債が3,167万となり、10年後に3000万で買うケースよりも188万、167万の損となります。逆にいうと10年後に79.7%、5年後に90%の価値を維持していないとオーバーローンとなる。


ローン返済は(多少金利影響はありますが）時期に関係なく同じなので「逆にいうと」以下の後半部分はどの物件にもいえる普遍的な話ですね。購入時期・金額の影響よりも小さいと見ました。

[702: 匿名さん]

世田谷には、区画整理されてない住宅街がいくらでもあるが、
今後値上がりしないと言うのかね。

[703: 匿名さん]

>>702
上がらないと思いますが、上がる理由があるなら教えてもらいたいものです。

[704: 匿名さん]

埋立地住民の悲願ですから。
城南、城西コンプレックスからの解放には
その妄想の実現しか考えられないのでしょう。

[705: 匿名さん]

地価上がる可能性はある。

世界的な低金利がここ数年続く・・・・
日本および先進国は主要都市圏のインフラ整備を加速する(中国しかり)。
マネーサプライが伸び再び新技術が開発され産業が正常に稼働し始める。

経済は首をもたげるように回復し始める。

しかし個人消費はなかなか伸びないが、超一等地には予算がついてまた駅前や再開発が加速するだろう。

ここ数年が底と後７年ぐらいすれば分るだろう。
都心三区は買いだろう。

[706: 匿名さん]

確かに、来月、入札がある東京地裁の競売にかかる西麻布４丁目の土地が基準価格３６０万/坪ででてくるぐらいだから、前回のバブル崩壊後のほぼ下限に近い金額になってきてるね。
これが、実際の落札価格ベースで３６０万近辺できまるようだと、今回のプチバブル分で膨らんだ１０００万/坪のほぼ2/3が吹き飛び、スタート地点にもどったって感じになるね。
こうした超一等地は動き出せば、スルスルっと上がり、あっという間に倍になったりするわけで、こういうタイミングでじっくり引き付けて買える奴が勝ちなんだよね。

[707: 匿名さん]

で、またまた崩壊して下落を繰り返す・・・

[708: 匿名さん]

702の言っている世田谷の区画整理も出来ない所が、値上がる理由を知りたいのですが？
目黒区や渋谷区や港区でも同じような所があると思いますが、そのような所もも値上がるのでしょうか？

[709: 匿名さん]

また、あっちの人のキャンペーン？

[710: 匿名さん]

「あっちの人」人が好きな資料

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_5/download/kasai.pdf
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_5/download/toukai.pd...

「あっちの人」人が黙殺する資料

http://www.bousai.go.jp/oshirase/h17/yureyasusa/tokyo.pdf

[711: 匿名さん]

>もも値上がるのでしょうか？

桃栗３年柿８年、ももは植えれば３年で値上がるんじゃない。

[712: 匿名さん]

理論的な理由付けも出来ないようなので、
＜区画整理すらされていない地域は、価格が上がる見込みは無い＞と言うのが皆様の結論なんですね。
納得いたしました。

[713: 匿名さん]

ネッシーが生存しないという論理的な理由付けも出来ないようなので、
＜ネッシーはいる＞と言うのが皆様の結論なんですね。
納得いたしました。

[714: 匿名さん]

>>713
区画整理すらされていない地域が今後値上がりする可能性は、ネッシーが存在すると言うのと同程度の確立しか無いと言うのが、貴方のお考えなのですね？

もしかすると、と言う事もある、湾岸地区が今後発展する可能性より低そうですね。

[715: 匿名さん]

確立　×
確率　○

失礼しました。

[716: 匿名さん]

> ＜区画整理すらされていない地域は、価格が上がる見込みは無い＞
> ＜ネッシーはいる＞

この二つが同列に語られていませんか？

そこからなぜ、
> 区画整理すらされていない地域が今後値上がりする可能性は、ネッシーが存在すると言うのと同程度の確立しか無い

という逆の展開に解釈されるのでしょう？
それをいうなら、

＜区画整理すらされていない地域は、価格が上がる見込みは無い＞という可能性は、
＜ネッシーはいる(存在する)＞と言うのと同程度の確立しか無い

でなくては不自然でしょう。
とても『論理的理由』を求められている方の思考とは思えませんが。

[717: 購入検討中さん]

ここ数日は暴落厨よりも楽観派が多かった。面白い流れですね。

都内のパートアルバイト時給が下がったりデフレが進んでる数値はどんどん出てきてるんですけどね。日本の政策的な取り組みがないと解決はかなり先になると思うけど、うまく舵取りできない可能性は高い。

こんな状態で株価や不動産があがるわけ無いじゃないか！坪単価で六掛けになっても下げ止まるか分からない底なし沼ですよ！

…とかいう暴落厨がそろそろ沸くかな。

個人的にはボトムは五年以内、再浮上が10年というのが最悪・最長シナリオだと思ってます。外資の買い手が居ないって話もあるけど、中国とかどうでしょう？パシフィックへのデットとエクイティの突っ込み方とか見てるとそんな気がする。

貧乏人と金持ちの両極端が日本に来て中国人だらけになってるけど株や不動産が上がるのと、じりじりと下がり続けるの二択だったら前者を選ぶかなあ。カレー味のウンコ問題並みにどっちも嫌だけど

[718: 匿名さん]

今の日本人は治安というものの得がたさ有難さを認識しなさすぎ。
無分別に移民なんか受け入れたら、日本のいいとこ一つもなくなるだけ。

[719: 匿名さん]

>>716
理論的：理論に基づくさま。「—な説明」「—には納得できる」
論理的：１ 論理に関するさま。「—な問題について書かれた本」
　　　　２ 論理にかなっているさま。きちんと筋道を立てて考えるさま。「—に説明する」「—な頭脳の持ち主」
理論：個々の現象を法則的、統一的に説明できるように筋道を立てて組み立てられた知識の体系。また、実践に対応する純粋な論理的知識。「—を組み立てる」「—どおりにはいかない」
論理：１ 考えや議論などを進めていく筋道。思考や論証の組み立て。思考の妥当性が保証される法則や形式。「—に飛躍がある」
　　　２ 事物の間にある法則的な連関。

上がると言う理論を、どうか宜しくお願いします。

[720: 元祖匿名はん]

中国マネーに期待するような行為は今や神頼みに近いのでは。

某社の買い方見てても雑多すぎて長続きすると到底思えません。

又プロパガンダ的な単発ニュースで市況が変わるとも思えません。

山が高くなかったので谷も・・・という意見にも？？？？です。

十年で急峻を上りきったと思いますが。実際散々儲けたでしょう？

まあ、あろうことか、今思いっきり吐き出してる方達ばかりですが。