23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その32）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その31）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/

[683: 匿名さん]

681さん
以前とは状況が変わってますから、今なら２割程度も全然有りでしょうね。

[684: 匿名さん]

新規販売物件が減って行くとともに、
県境外周区を中心に水面下の値引きが行われ、売れ残り物件もしだいに消化されつつあります。
ＹＡＨＯＯ不動産の新築マンションで即入居可物件数を見ると。
都心１０区
2008/08/26
ＹＡＨＯＯ不動産の新築マンションで即入居可物件数を見ると。
渋谷区５件、新宿区５件、中央区４件、千代田区４件、文京区６件、港区６件、豊島区４件、
江東区１件、墨田区３件、台東区２件、計４０件、
2008/11/10
渋谷区７件、新宿区９件、中央区５件、千代田区６件、文京区７件、港区１０件、豊島区６件、
江東区３件、墨田区０件、台東区３件、計５６件、
2009/1/15
渋谷区６件、新宿区６件、中央区４件、千代田区６件、文京区７件、港区９件、豊島区６件、
江東区３件、墨田区１件、台東区５件、計５３件、

その他１３区
2008/08/26
板橋区９件、北区４件、足立区２１件、荒川区４件、江戸川区６件、葛飾区８件、杉並区７件、
中野区５件、練馬区１１件、大田区１１件、品川区５件、世田谷区１８件、目黒区２件、計１１１件、
2008/11/10
板橋区５件、北区２件、足立区１９件、荒川区７件、江戸川区１０件、葛飾区４件、杉並区１３件、
中野区６件、練馬区９件、大田区１６件、品川区９件、世田谷区２１件、目黒区１件、計１３２件、
2009/1/15
板橋区６件、北区２件、足立区１４件、荒川区６件、江戸川区７件、葛飾区５件、杉並区１０件、
中野区５件、練馬区７件、大田区１１件、品川区７件、世田谷区１９件、目黒区１件、計１００件、

[685: 匿名さん]

>>684
その件数ってもしかして、
戸数に関係なく数えてるんじゃありませんよね？
１戸でも２０戸でも１件と。

[686: 匿名さん]

一戸の個数が多い大規模物件が多いところは個数でみたらすごいんでしょうね。

[687: 周辺住民さん]

＞＞６６８

住まいにお詳しいとおっしゃる割にはご理解のしかたが私とは違いますなー。
50年に1度といわれた前回をもう一回おさらいしたらいかがでしょうか？
株価位置『始まりの位置比較』はどうですか？地方の一等地も影響はありましたが、前回のような
何倍にもなるバブルだったですか？バブル後の不動産不況時は、相場あと追いの路線価売買でも売れず、収益還元価格で出ても、よほどいい利回りを求められて売買事例のない地域がたくさんあった。　そんな時（阪神大地震7年1月〜オウム事件以後からH13ごろまで）マスコミ、不動産講習会や
不動産会社主催のゼミなどで、これからは大きく上げる地域、少しあげるツレダカ地域、そして
ほとんど動かない地域、逆に下げる地域が不動産好況時でもあると、見たり聴いたりしました。
あなたはご存知ありませんか？
　
　今回のブランド地バブル（外資、リート主導）でも北海道などは一部を残して下がってます。
講習会では３Aあがっても○日部などは下がるから、立地をよく考えて動いたほうが良いなどと　
いわれてました。

自ら住まいに詳しいをおえらびになる勇気は感心しますが、もし前記を少しでもご存知なければ
情報不足、勉強不足の感が見受けられるようです。

今は満室収益物件に絞っての仕入れ管理ですが、７０年代前半から動いています。
渋谷のホテル一室物件などの失敗もありました。
ですから、能書き者より実体験者のはなしを信じます。
住まいに詳しい人ということですので、隠さずに実体験に基づいたお話を教えていただけると
ありがたいです。

[688: 周辺住民さん]

６６８さん
言い忘れましたがオランダのチューリップ事件と同じく、２００７年６月に広尾ガーヒルの単価が
表してましたよ。
７月のサブプラが新聞発表になったとき上がってる棟は安値より５倍近くなっていて前回バブルの
時の（平均５〜６倍）に近くなっていました。
賃料利回り１％切ればチュウリップだと思いませんか？
　私は広尾を指標株としてそれの動きで判断してますが、結果論でなければあなたは何を指標として居住用や収益用物件のアクションをおこしてるのですか？
それによっての事例もおしえてください。
ファイナンス用語を並べた４〜５回の薄い体験評論はあまり参考になりませんので、ぜひ壮絶もあり豪奢もある歴戦の長きにわたる体験を教えてください。ただし東京オリンピック以降で願います

[689: 匿名さん]

ていうかお前が必死すぎてきもいから。

[690: 匿名さん]

前回のバブルは、都内の下落が始まった後も地方は上昇を続けてましたね。
その時間差を利用して都内の土地を高値売却後、その金で直ぐに水戸の土地を買い、しばらくして高値売却しました。
１粒で２度美味しかった。

[691: 匿名さん]

自分の手法や思い出を自ら語りたくなったらプレイヤーから引退(素人ならゴメン)を考えたほうがよくない？

[692: 匿名さん]

確かに広尾のマンションの値動きを押さえておくことは、相場状況を見る上で先行指標になるんで理にかなっているね。
前回のバブル時のピークに南麻布で１部屋４ＬＤＫで２５億程度まで、いってたのが、今回のプチバブルでは、せいぜい１０億程度の分譲しかなかったという点では、今回の方が山が低いので、その分、谷もそんなには深くならんのではないかと直感的には思うよね。
ロジカルに考えるんであれば、前回のバブルの経験で買う側も銀行も極端に高値までついていってないし、借入比率もせいぜい50%程度ぐらいに抑えて、相場が暴落しても自分でだした自己資金分が全とびする程度で収まるぐらいのコントロールをしてるってことでしょう。

[693: 購入検討中さん]

長文で講釈たれる割に実のない内容だとグッタリする(笑)

[694: 匿名さん]

今回の山が低かったということは、
谷の後に次回の山があったとしても
その山も低くなるだろうと今回の経験から予想できる。

[695: 匿名さん]

でも、まもなく地球全体が金利ゼロ状態になるわけだから、意外と次の山は高いんじゃない。もちろん対象は超都心部だけだけど。

[696: 匿名さん]

まったく下げ止まっていないのに次の山の話とは気が早いですな。

[697: 匿名さん]

今回、相場の急落を経験した人達が
次回の山では抑えずに、高くまで買い上るとは思えないな。

[698: 匿名さん]

↑イヤイヤ世界的な低金利が続けば必ず次の山に向けた上昇サイクルが来るはず。

要は、それまで待てる体力があるか、続く資金があるかだよ(笑)

不動産の底入れは直ぐそこだよ(笑)

今年10月に東京オリンピック決定すれば早まり、こなくても、遅れて上昇サイクルに突入するでしょう。

[699: 匿名さん]

↑本物のあほ

[700: 匿名さん]

東京の地図を見て思ったのですが、もしも今後地価が上がるような事が有ったとしても、区画整理すらされていない地域は、上がる見込みは無いでしょう。

田畑の字道の跡や、森の獣道の延長のような道しかない地域が、まだまだ多いです。

[701: 購入検討中さん]

>>675さん
アドバイスありがとうございます。考えてみました。

■前提条件
・10年後に3000万(@130万)が発生する可能性がある
・新築の8掛けが実質価値(≒中古市場価格)とする
・よって10年後の中古市場価格を2400万(@104万、今が217万としているので半掛け！)
・「ローン残高＞中古市場価値」だと売却できない

■検証結果
今すぐ4000万で買うと10年後の残債が3,188万、5年後に3500万で買うと購入から5年後の残債が3,167万となり、10年後に3000万で買うケースよりも188万、167万の損となります。逆にいうと10年後に79.7%、5年後に90%の価値を維持していないとオーバーローンとなる。


ローン返済は(多少金利影響はありますが）時期に関係なく同じなので「逆にいうと」以下の後半部分はどの物件にもいえる普遍的な話ですね。購入時期・金額の影響よりも小さいと見ました。

[702: 匿名さん]

世田谷には、区画整理されてない住宅街がいくらでもあるが、
今後値上がりしないと言うのかね。

[703: 匿名さん]

>>702
上がらないと思いますが、上がる理由があるなら教えてもらいたいものです。

[704: 匿名さん]

埋立地住民の悲願ですから。
城南、城西コンプレックスからの解放には
その妄想の実現しか考えられないのでしょう。

[705: 匿名さん]

地価上がる可能性はある。

世界的な低金利がここ数年続く・・・・
日本および先進国は主要都市圏のインフラ整備を加速する(中国しかり)。
マネーサプライが伸び再び新技術が開発され産業が正常に稼働し始める。

経済は首をもたげるように回復し始める。

しかし個人消費はなかなか伸びないが、超一等地には予算がついてまた駅前や再開発が加速するだろう。

ここ数年が底と後７年ぐらいすれば分るだろう。
都心三区は買いだろう。

[706: 匿名さん]

確かに、来月、入札がある東京地裁の競売にかかる西麻布４丁目の土地が基準価格３６０万/坪ででてくるぐらいだから、前回のバブル崩壊後のほぼ下限に近い金額になってきてるね。
これが、実際の落札価格ベースで３６０万近辺できまるようだと、今回のプチバブル分で膨らんだ１０００万/坪のほぼ2/3が吹き飛び、スタート地点にもどったって感じになるね。
こうした超一等地は動き出せば、スルスルっと上がり、あっという間に倍になったりするわけで、こういうタイミングでじっくり引き付けて買える奴が勝ちなんだよね。

[707: 匿名さん]

で、またまた崩壊して下落を繰り返す・・・

[708: 匿名さん]

702の言っている世田谷の区画整理も出来ない所が、値上がる理由を知りたいのですが？
目黒区や渋谷区や港区でも同じような所があると思いますが、そのような所もも値上がるのでしょうか？

[709: 匿名さん]

また、あっちの人のキャンペーン？

[710: 匿名さん]

「あっちの人」人が好きな資料

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_5/download/kasai.pdf
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_5/download/toukai.pd...

「あっちの人」人が黙殺する資料

http://www.bousai.go.jp/oshirase/h17/yureyasusa/tokyo.pdf

[711: 匿名さん]

>もも値上がるのでしょうか？

桃栗３年柿８年、ももは植えれば３年で値上がるんじゃない。

[712: 匿名さん]

理論的な理由付けも出来ないようなので、
＜区画整理すらされていない地域は、価格が上がる見込みは無い＞と言うのが皆様の結論なんですね。
納得いたしました。

[713: 匿名さん]

ネッシーが生存しないという論理的な理由付けも出来ないようなので、
＜ネッシーはいる＞と言うのが皆様の結論なんですね。
納得いたしました。

[714: 匿名さん]

>>713
区画整理すらされていない地域が今後値上がりする可能性は、ネッシーが存在すると言うのと同程度の確立しか無いと言うのが、貴方のお考えなのですね？

もしかすると、と言う事もある、湾岸地区が今後発展する可能性より低そうですね。

[715: 匿名さん]

確立　×
確率　○

失礼しました。

[716: 匿名さん]

> ＜区画整理すらされていない地域は、価格が上がる見込みは無い＞
> ＜ネッシーはいる＞

この二つが同列に語られていませんか？

そこからなぜ、
> 区画整理すらされていない地域が今後値上がりする可能性は、ネッシーが存在すると言うのと同程度の確立しか無い

という逆の展開に解釈されるのでしょう？
それをいうなら、

＜区画整理すらされていない地域は、価格が上がる見込みは無い＞という可能性は、
＜ネッシーはいる(存在する)＞と言うのと同程度の確立しか無い

でなくては不自然でしょう。
とても『論理的理由』を求められている方の思考とは思えませんが。

[717: 購入検討中さん]

ここ数日は暴落厨よりも楽観派が多かった。面白い流れですね。

都内のパートアルバイト時給が下がったりデフレが進んでる数値はどんどん出てきてるんですけどね。日本の政策的な取り組みがないと解決はかなり先になると思うけど、うまく舵取りできない可能性は高い。

こんな状態で株価や不動産があがるわけ無いじゃないか！坪単価で六掛けになっても下げ止まるか分からない底なし沼ですよ！

…とかいう暴落厨がそろそろ沸くかな。

個人的にはボトムは五年以内、再浮上が10年というのが最悪・最長シナリオだと思ってます。外資の買い手が居ないって話もあるけど、中国とかどうでしょう？パシフィックへのデットとエクイティの突っ込み方とか見てるとそんな気がする。

貧乏人と金持ちの両極端が日本に来て中国人だらけになってるけど株や不動産が上がるのと、じりじりと下がり続けるの二択だったら前者を選ぶかなあ。カレー味のウンコ問題並みにどっちも嫌だけど

[718: 匿名さん]

今の日本人は治安というものの得がたさ有難さを認識しなさすぎ。
無分別に移民なんか受け入れたら、日本のいいとこ一つもなくなるだけ。

[719: 匿名さん]

>>716
理論的：理論に基づくさま。「—な説明」「—には納得できる」
論理的：１ 論理に関するさま。「—な問題について書かれた本」
　　　　２ 論理にかなっているさま。きちんと筋道を立てて考えるさま。「—に説明する」「—な頭脳の持ち主」
理論：個々の現象を法則的、統一的に説明できるように筋道を立てて組み立てられた知識の体系。また、実践に対応する純粋な論理的知識。「—を組み立てる」「—どおりにはいかない」
論理：１ 考えや議論などを進めていく筋道。思考や論証の組み立て。思考の妥当性が保証される法則や形式。「—に飛躍がある」
　　　２ 事物の間にある法則的な連関。

上がると言う理論を、どうか宜しくお願いします。

[720: 元祖匿名はん]

中国マネーに期待するような行為は今や神頼みに近いのでは。

某社の買い方見てても雑多すぎて長続きすると到底思えません。

又プロパガンダ的な単発ニュースで市況が変わるとも思えません。

山が高くなかったので谷も・・・という意見にも？？？？です。

十年で急峻を上りきったと思いますが。実際散々儲けたでしょう？

まあ、あろうことか、今思いっきり吐き出してる方達ばかりですが。

[721: 匿名さん]

都心部はマンション、郊外は建築費用が安く済む戸建、こんな図式になりそうです。

1戸580万円という格安戸建て住宅が登場　大量生産により材料費を抑えることなどで実現
消費者が少しでも安いものを求める中、1戸580万円という格安の戸建て住宅が登場した。
格安住宅の中は、玄関を抜けると12.1畳のリビングダイニング、キッチンは対面式になっている。
そして階段を上がると、12畳の洋室が広がる。
アーネストワンの担当者は「ご要望に応じて、2階の吹き抜け部分をなくして、2部屋にすることも
可能です(別途50万円)。キッチン、ユニットバス、そういうものはすべて入って、580万円で
ご提供しております(土地代含まず)」と話した。
http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/fnn/20090116/20090116-00000672-...

[722: 購入検討中さん]

40過ぎてるくせに妻子も無くワンルームアパートで発泡酒か雑酒を飲みながら元祖匿名はんとかお寒いコテハンをつけてあと出しじゃんけんな自慢話をかくだけの三流仲介会社の四流営業のオッサン。今日も書き込みご苦労様です！(＾＾)

[723: 匿名さん]

自分のスレだからいいんじゃね

[724: 匿名さん]

2006年以降で最高の買い時支持
マンション最新情報では、サイトオープン時から、年末年始にかけ次の1年の買い時度合を調査しています。2009年の結果では、2006年の調査以降で最も「買い時だと思う」の割合が高い結果となっています。また、ここ3年上昇していた「買い時だと思わない」は、最も低下しています。
http://allabout.co.jp/house/mansiontrend/closeup/CU20090113B/index3.ht...

[725: 住まいに詳しい人]

>>667
>前回バブルと比べてる時点で、考えの方向性に？を覚えました。
>全国へ時系列で順番に波及した不動産メガバブルを、今回のバブルも
>追随するだろうと思った時点で『？』です。前川リポート、ウォータ
>ーフロント、異常な市中金余り現象、株価位置その他今回とは全然ち
>がっていましたよ。

と、おっしゃっているぐらいですから

前回のバブルと今回のプチバブルは「違っていた」
しかも、その違いはピーク前に見極めること出来て
全国に広がる前にバブルが弾けると容易に予測できたはずだ

というのがあなたの認識なんですよね？
　
　
>>687
>言い忘れましたがオランダのチューリップ事件と同じく、２００７年６月に
>広尾ガーヒルの単価が表してましたよ。
>７月のサブプラが新聞発表になったとき上がってる棟は安値より５倍
>近くなっていて前回バブルの時の（平均５〜６倍）に近くなっていました。

何故、ガーデンヒルズの価格が前回の水準に届いたことが「ピークが近い」
根拠になるのでしょうか？
前回と今回のプチバブルは「違う」んでしょ？
それともバブルは違っていても、ピークを示す普遍的な水準が存在するのですか？

>賃料利回り１％切ればチュウリップだと思いませんか？

まさか「利回り1%がその絶対的水準だ」なんて言わないですよね
1990年当時の公定歩合が6.00%、2007年の政策金利が0.75%
この２つの時期では、あまりに市場金利の差が大きいですよ
　
>>668
>今回のブランド地バブル（外資、リート主導）でも北海道などは一部を残して
>下がってます。
>講習会では３Aあがっても○日部などは下がるから、立地をよく考えて動いた
>ほうが良いなどといわれてました。

北海道とか言われても・・・
単に全国の隅々までバブルが広がる前にバブルが潰れただけの話でしょｗ

その講習会で下がるとされた春日部も2006年から2007年でマンション価格は20%
アップしてますし、誰が講師かは知りませんがハズしていますね

もちろん2005年くらいでも、「こんな価格の上昇は異常だ」と考えていた人は
多数いましたけど、どこで止まるかなんて理屈で説明することは出来ませんでした

あなたの説明は全て後だしジャンケンの結果論なんですよ

[726: 元祖匿名はん]

30代です。ビールはエビス。社員でなく経営してます。
ワンルームなら一棟だけ持ってますが当然住みません。

ばれるか？笑

[727: 元祖匿名はん]

ちなみに、他人サンの書き込みまで私の後出しじゃんけんとか妙な言いがかりよしてください。

私の主張は明確な下落前から一貫しているはずですよ。過去スレでも暇なら読んでみてください。

なんか、人を腐す、ヤツれたカキコミをする人って、、、まあいいや。

[728: 匿名さん]

30代がバブルを語っちゃうんだ

[729: 匿名さん]

↑なに、そのロジカルでない発言？驚きですね

[730: 匿名さん]

>>725
某スレの有名人KYにそっくりのレスパターンでちょっとキモイ
ざっくりと簡潔にしましょうや

>>721
教授はとりあえずコテハンを統一してしっかり名乗れ

[731: 匿名さん]

>>724
最初の方で、あの亀戸レジデンスを宣伝してるコラムですね。

[732: 匿名さん]

半額？
http://towerlife.jp/bld03/bld03.php