23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その32）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その31）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/

[663: 銀行関係者さん]

新宿の凋落がじわりと始まりましたよ。

東京主要５区空室率3.2％に　ＣＢＲＥ
シービー・リチャードエリス（ＣＢＲＥ）はこのほど、12月時点の空室率・平均募集賃料の速報データを発表した。
それによると、東京主要５区の空室率は3.2％（前期（08年９月期）比0.8ポイント上昇）となった。、「新宿」、「六本木」ゾーンが５％台後半の空室率となり、主要５区内でも高い水準となった。平均募集賃料は、坪当たり15,350円（同1.1％上昇）。

[664: 匿名さん]

例の事務所が無くなる六本木ゾーンも
凋落ですか。

[665: 匿名さん]

>>663
教授さんよ今度は銀行関係者かよ
マジでいい加減にしろ詐欺師かよ

[666: 匿名さん]

>ファイナンスが付くなり手元キャッシュがあれば案件選び放題です。

まあ、そうとも言えますね。実際すでに拾ってる人は拾ってるし。とはいえ大半は上のレスのように一部の人に限られますが。

怖いのは、それがある種「ナンピン買い」に近いのではないか、っていうこと。
かなり安く仕込めた、と思っていたところに更なる下落が来てドボン、というのはすべての投資に言える事なので。

[667: 周辺住民さん]

>>649
前回バブルと比べてる時点で、考えの方向性に？を覚えました。
全国へ時系列で順番に波及した不動産メガバブルを、今回のバブルも追随するだろうと思った時点で『？』です。前川リポート、ウォーターフロント、異常な市中金余り現象、株価位置その他
今回とは全然ちがっていましたよ。分母をそろえて見ることも時には必要かと思います。
これからは一部ブランド地が棒上げしたらそれが終了サインで、ほかがそんなに上がってなくても
終わりだと思わなければ傷を負うことになるのではないでしょうか？？　　　　　　ところで　　
出物もある様子ですので、購入検討中ということなら、思い立ったが吉日で勇気を持って１歩を
踏み出されてみたらいかがでしょうか？
　いつまでも検討中ということでちゅうちょしてると買いそびれると思います。
そしてぜひ購入のご感想をおねがいしますねぇ！

[668: 住まいに詳しい人]

>全国へ時系列で順番に波及した不動産メガバブルを、今回のバブルも追随するだろうと
>思った時点で『？』です。

それは結果論ですね
前回と発生のメカニズムは異なりますがバブルはバブルです
今回のプチバブルでも、仙台や福岡あたりにはバブルが波及しています
そのあたりで外資ファンドがコケて終わってしまいましたけどね

はじめから結果が判っていたよーな口ぶりは止めましょーよ

[669: 匿名さん]

>>661

>東京に住んでいる人は遊びにいったり買い物をしたりする場所は、住むところとは違う場所だというのが一般的な感覚です。
>住んでいる場所でなにもかも済まそうというのはド田舎の人の感覚です。

田舎の方が住んでいる場所では何もかも済まない可能性が高いんですが・・・
脳内の田舎のお話ですか？
本当はご自分が田舎者なので脳内の東京の人のイメージを語っているだけですか？

[670: 元祖匿名はん]

>668
地方も668さんお書きのように、外資も日系も行ってます（ました）からね。
福岡名古屋大阪は勿論、札幌金沢広島仙台、果ては四国や長崎熊本レベルまで。
全国津々浦々といっても過言でないです。影響がないなんて事はありえません。

>666
プロの場合と書いたのは収益物件のつもりで書きました（勿論土地でも一種30や
20なんて傲慢な意見が通りかねないご時勢ですから土地でも良いのですが。）

難平買いかどうかの判断ですが、唯一に近い買い手は小規模レジ中心にいわゆる
アパートローンを利用する資産家層です。銀行評価で積算評価は勿論収益評価で
そうですね、グロス12〜15％程度回るものでRC平成モノ遵法物件が都市部であれば、
正直買手かなりいますよ。売却案件が足りてない状況です。この水準に届かないと
見向きもされませんが。

私は上記レベルが収益物件では既に底の水準と思われますが。いかがでしょうか。
直近新築でも想定ではない現況稼動でグロス10％超えの物件も目にしたりもしますが、
ロットが中途半端（10億前後など）で買手が付かない為の一時的なものと思料します。
今は小規模レジか数十億以上のロットしか動く可能性が少ないですから。
ただし、このアパートローンについてもSMBC中心に絞る傾向にあり注視が必要ですが。
これが出なくなったらキャッシュ買いの方以外、本当に誰も買えなくなりますね。

[671: 匿名さん]

投資家層はまだ買い控えてるって聞いたけど。まあ収益物件（賃貸仕様）はその場限りではない、ってことか・・現況、やはりキャッシュ買いが一番なのか。

>今は小規模レジか数十億以上のロットしか動く可能性が少ないですから。
では我々が狙うような中規模レジはいつごろ動く（底を打つ）と予想されますか？

[672: 匿名さん]

>>671

「われわれが狙う中規模レジ」って・・・
中規模マンションとは普通は１００戸くらいの
ことですかね。普通は一棟５０億とかするのでは
ないでしょうか？

[673: 購入検討中さん]

以下、私の実情をそのまま使ったシミュレーションです。

【購入条件】
・23坪、3LDKを出来れば4千万以内で買いたい、かつ10年以内に必ず買う
・ローンは元利金等払、金利2.5%、固定35年(ローン減税、繰上返済を考慮しない)で計算
・計算対象期間を今から45年間とする（10年以内に必ず購入し、35年ローンなので）
・賃貸家賃は14.6万/月、ローン完済後のコスト(管理修繕・諸経費)は8万/月とする
・物件価格を現状5千万(坪単価217万)とし、価格下落を1割・2割・3割・4割の4パターンとする
・購入タイミングは「今すぐ or 5年後 or 10年後」の3パターンとする
・購入シナリオ「今すぐ（100%・90%・80%）、5年後（90%・80%・70%・60%）、10年後（80%・70%・60%）」の10パターンで比較

【計算結果】
総支払額の少ない順は以下の通り
1位：5年後に3,000万(60%：坪単価130万)で購入（総支払額5,991万）
2位：10年後に3,000万(60%：坪単価130万)で購入（総支払額6,387万）
3位：5年後に3,500万(70%：坪単価152万)で購入（総支払額6,764万）
4位：今すぐ4,000万(80%：坪単価174万)で購入（総支払額7,141万）
5位：10年後に3,500万(70%：坪単価152万)で購入（総支払額7,160万）


【私の結論】
今春竣工物件で希望条件に適う物件があり、かつ2割引程度であれば購入したい

理由としては
①実際は繰上返済・ローン減税により価格差における支払利息差異が縮小
②5〜10年に及ぶ2DKと3LDKの差異(家族構成の関係で２DKのままは無理)
③今から5年で坪単価6掛け（例：＠217万⇒＠130万）が実現するとは考えにくい

地域などの情報を割愛してるので万人に適用できるとは思いませんが、いつかは購入する予定なので上記のようなシミュレーションは行っています。六掛けになるという主張をされている方が散見されますが、5年後に六掛けありそうですか？あるなら待ってみたい気もしますが、＠217万が130万、＠250万が150万とかちょっとあり得ないような…。とはいえ、5年で六掛けで納得感のある予測があれば是非それに乗りたいと思います。いかがでしょう？

[674: 匿名さん]

前回バブルと違って底値で指してくれた外資が、今回はやられてしまっているので
どこが底になるかは難しい情勢ですね。日本以外の方がもっとひどいですから。

[675: 匿名さん]

>>673さん

あとシミュレーションに付け加えるとすればエグジット戦略を
考慮に入れてはいかがですか。実需なのでエグジットは不要という
考え方もありますが人生どうなるかわかりません。

転職するかもしれないし家族構成が変わるかもしれない。
それこそ６割下がったら住み替えをしたくなるかもしれないです。
だから１０年後もしくは２０年後に売却（もしくは賃貸化）した
場合のキャピタルロス（もしくはキャピタルゲイン）も考慮
して戦略を考えるとまた違った結論がでるかもしれません。

減損率は地域によって大きくことなるので、その中でも値下がりし
にくい地域を選ぶか、そもそも半額以下にはなりようもないほど
格安の中古を買うとかというのもひとつの手ですね。

[676: 購入経験者さん]

>>673
そのくらいの利回りだったら、最終的には実需で住まないと大損ですよね。
だから将来的に住むこと考えて3LDKってことなんでしょうけど。

[677: 匿名さん]

そうですね。
2LDKにしてリビングを広くしたほうが転売なら楽そう。

[678: 購入検討中さん]

>>675さん,676さん
早速のアドバイスありがとうございます。利回りの件は今借りている2DKの家賃です。購入希望物件のスペックで検討地域の賃料の現状は16-22万ぐらいだと思います。（幅が広すぎますが下限〜上限ということで）

[679: 匿名さん]

少なくとも住宅系と商業系で分けて議論したほうがよくない？
住宅系でいうと、プロプレイヤーの方は、少しずつだが、単純な転売による差益とりやポートフォリオ圧縮から賃貸で入居させて収益物件にしたてて売却する(本来のビジネスモデルに回帰する)動きになってきた(最悪期よりは多少時間的余裕もでてきたのだろう)。
この動きは売り主の新規の住宅系の物件を供給する評価の際にも、(直近までの値上げで積極的に相場牽引役を試みるのから)賃料相場をベースに設定するのがより現実的との考え方へ軸足が移行すると思う。

そうした方向を見据えた賢い個人の行動は、希望エリアに賃貸物件が豊富な場合は、賃料相場と新築物件価格との推移を今一度確認する(価格交渉などに活用する)、一方で賃貸物件に乏しいエリアであれば(値下げが希望的観測に過ぎない可能性もあると認識し)自らが現実的な見方をすべきか確認するのも必要だろう。

[680: 匿名さん]

>>679

逆じゃないの？

オーナチェンジ物件を買ってしばらくは賃貸収入を得て、なんからの手段
で賃貸人を追い出し、空室にしてから売却することでゲインをとるっての
は典型的な裁定取引として一時期はやりましたけど、逆をやったら損する
ではないですか。あ、今のは区分所有の話ね。一棟アパートの場合はもち
とん満室状態のほうが高く売れるのはいうまでもありませんが。

[681: 匿名さん]

今春竣工物件で2割引なんてよほどドキュンな地域以外ムリじゃないの？（現時点では1割強ぐらいが妥当では）
以前、ある優良地域の新築物件の指値を2割で提示したけど「あ〜そりゃムリ！」って顔されたな。
購入検討中さんが全額キャッシュで物件を購入、とかなら上司決済であっさり2割引が通るかもね。

[682: 匿名さん]

>>673
これって購入前に値段落として（新価格として）すでに販売されてた場合はどうなるの？それも踏まえてトータルで値引き2割の計算？

[683: 匿名さん]

681さん
以前とは状況が変わってますから、今なら２割程度も全然有りでしょうね。

[684: 匿名さん]

新規販売物件が減って行くとともに、
県境外周区を中心に水面下の値引きが行われ、売れ残り物件もしだいに消化されつつあります。
ＹＡＨＯＯ不動産の新築マンションで即入居可物件数を見ると。
都心１０区
2008/08/26
ＹＡＨＯＯ不動産の新築マンションで即入居可物件数を見ると。
渋谷区５件、新宿区５件、中央区４件、千代田区４件、文京区６件、港区６件、豊島区４件、
江東区１件、墨田区３件、台東区２件、計４０件、
2008/11/10
渋谷区７件、新宿区９件、中央区５件、千代田区６件、文京区７件、港区１０件、豊島区６件、
江東区３件、墨田区０件、台東区３件、計５６件、
2009/1/15
渋谷区６件、新宿区６件、中央区４件、千代田区６件、文京区７件、港区９件、豊島区６件、
江東区３件、墨田区１件、台東区５件、計５３件、

その他１３区
2008/08/26
板橋区９件、北区４件、足立区２１件、荒川区４件、江戸川区６件、葛飾区８件、杉並区７件、
中野区５件、練馬区１１件、大田区１１件、品川区５件、世田谷区１８件、目黒区２件、計１１１件、
2008/11/10
板橋区５件、北区２件、足立区１９件、荒川区７件、江戸川区１０件、葛飾区４件、杉並区１３件、
中野区６件、練馬区９件、大田区１６件、品川区９件、世田谷区２１件、目黒区１件、計１３２件、
2009/1/15
板橋区６件、北区２件、足立区１４件、荒川区６件、江戸川区７件、葛飾区５件、杉並区１０件、
中野区５件、練馬区７件、大田区１１件、品川区７件、世田谷区１９件、目黒区１件、計１００件、

[685: 匿名さん]

>>684
その件数ってもしかして、
戸数に関係なく数えてるんじゃありませんよね？
１戸でも２０戸でも１件と。

[686: 匿名さん]

一戸の個数が多い大規模物件が多いところは個数でみたらすごいんでしょうね。

[687: 周辺住民さん]

＞＞６６８

住まいにお詳しいとおっしゃる割にはご理解のしかたが私とは違いますなー。
50年に1度といわれた前回をもう一回おさらいしたらいかがでしょうか？
株価位置『始まりの位置比較』はどうですか？地方の一等地も影響はありましたが、前回のような
何倍にもなるバブルだったですか？バブル後の不動産不況時は、相場あと追いの路線価売買でも売れず、収益還元価格で出ても、よほどいい利回りを求められて売買事例のない地域がたくさんあった。　そんな時（阪神大地震7年1月〜オウム事件以後からH13ごろまで）マスコミ、不動産講習会や
不動産会社主催のゼミなどで、これからは大きく上げる地域、少しあげるツレダカ地域、そして
ほとんど動かない地域、逆に下げる地域が不動産好況時でもあると、見たり聴いたりしました。
あなたはご存知ありませんか？
　
　今回のブランド地バブル（外資、リート主導）でも北海道などは一部を残して下がってます。
講習会では３Aあがっても○日部などは下がるから、立地をよく考えて動いたほうが良いなどと　
いわれてました。

自ら住まいに詳しいをおえらびになる勇気は感心しますが、もし前記を少しでもご存知なければ
情報不足、勉強不足の感が見受けられるようです。

今は満室収益物件に絞っての仕入れ管理ですが、７０年代前半から動いています。
渋谷のホテル一室物件などの失敗もありました。
ですから、能書き者より実体験者のはなしを信じます。
住まいに詳しい人ということですので、隠さずに実体験に基づいたお話を教えていただけると
ありがたいです。

[688: 周辺住民さん]

６６８さん
言い忘れましたがオランダのチューリップ事件と同じく、２００７年６月に広尾ガーヒルの単価が
表してましたよ。
７月のサブプラが新聞発表になったとき上がってる棟は安値より５倍近くなっていて前回バブルの
時の（平均５〜６倍）に近くなっていました。
賃料利回り１％切ればチュウリップだと思いませんか？
　私は広尾を指標株としてそれの動きで判断してますが、結果論でなければあなたは何を指標として居住用や収益用物件のアクションをおこしてるのですか？
それによっての事例もおしえてください。
ファイナンス用語を並べた４〜５回の薄い体験評論はあまり参考になりませんので、ぜひ壮絶もあり豪奢もある歴戦の長きにわたる体験を教えてください。ただし東京オリンピック以降で願います

[689: 匿名さん]

ていうかお前が必死すぎてきもいから。

[690: 匿名さん]

前回のバブルは、都内の下落が始まった後も地方は上昇を続けてましたね。
その時間差を利用して都内の土地を高値売却後、その金で直ぐに水戸の土地を買い、しばらくして高値売却しました。
１粒で２度美味しかった。

[691: 匿名さん]

自分の手法や思い出を自ら語りたくなったらプレイヤーから引退(素人ならゴメン)を考えたほうがよくない？

[692: 匿名さん]

確かに広尾のマンションの値動きを押さえておくことは、相場状況を見る上で先行指標になるんで理にかなっているね。
前回のバブル時のピークに南麻布で１部屋４ＬＤＫで２５億程度まで、いってたのが、今回のプチバブルでは、せいぜい１０億程度の分譲しかなかったという点では、今回の方が山が低いので、その分、谷もそんなには深くならんのではないかと直感的には思うよね。
ロジカルに考えるんであれば、前回のバブルの経験で買う側も銀行も極端に高値までついていってないし、借入比率もせいぜい50%程度ぐらいに抑えて、相場が暴落しても自分でだした自己資金分が全とびする程度で収まるぐらいのコントロールをしてるってことでしょう。

[693: 購入検討中さん]

長文で講釈たれる割に実のない内容だとグッタリする(笑)

[694: 匿名さん]

今回の山が低かったということは、
谷の後に次回の山があったとしても
その山も低くなるだろうと今回の経験から予想できる。

[695: 匿名さん]

でも、まもなく地球全体が金利ゼロ状態になるわけだから、意外と次の山は高いんじゃない。もちろん対象は超都心部だけだけど。

[696: 匿名さん]

まったく下げ止まっていないのに次の山の話とは気が早いですな。

[697: 匿名さん]

今回、相場の急落を経験した人達が
次回の山では抑えずに、高くまで買い上るとは思えないな。

[698: 匿名さん]

↑イヤイヤ世界的な低金利が続けば必ず次の山に向けた上昇サイクルが来るはず。

要は、それまで待てる体力があるか、続く資金があるかだよ(笑)

不動産の底入れは直ぐそこだよ(笑)

今年10月に東京オリンピック決定すれば早まり、こなくても、遅れて上昇サイクルに突入するでしょう。

[699: 匿名さん]

↑本物のあほ

[700: 匿名さん]

東京の地図を見て思ったのですが、もしも今後地価が上がるような事が有ったとしても、区画整理すらされていない地域は、上がる見込みは無いでしょう。

田畑の字道の跡や、森の獣道の延長のような道しかない地域が、まだまだ多いです。

[701: 購入検討中さん]

>>675さん
アドバイスありがとうございます。考えてみました。

■前提条件
・10年後に3000万(@130万)が発生する可能性がある
・新築の8掛けが実質価値(≒中古市場価格)とする
・よって10年後の中古市場価格を2400万(@104万、今が217万としているので半掛け！)
・「ローン残高＞中古市場価値」だと売却できない

■検証結果
今すぐ4000万で買うと10年後の残債が3,188万、5年後に3500万で買うと購入から5年後の残債が3,167万となり、10年後に3000万で買うケースよりも188万、167万の損となります。逆にいうと10年後に79.7%、5年後に90%の価値を維持していないとオーバーローンとなる。


ローン返済は(多少金利影響はありますが）時期に関係なく同じなので「逆にいうと」以下の後半部分はどの物件にもいえる普遍的な話ですね。購入時期・金額の影響よりも小さいと見ました。

[702: 匿名さん]

世田谷には、区画整理されてない住宅街がいくらでもあるが、
今後値上がりしないと言うのかね。

[703: 匿名さん]

>>702
上がらないと思いますが、上がる理由があるなら教えてもらいたいものです。

[704: 匿名さん]

埋立地住民の悲願ですから。
城南、城西コンプレックスからの解放には
その妄想の実現しか考えられないのでしょう。

[705: 匿名さん]

地価上がる可能性はある。

世界的な低金利がここ数年続く・・・・
日本および先進国は主要都市圏のインフラ整備を加速する(中国しかり)。
マネーサプライが伸び再び新技術が開発され産業が正常に稼働し始める。

経済は首をもたげるように回復し始める。

しかし個人消費はなかなか伸びないが、超一等地には予算がついてまた駅前や再開発が加速するだろう。

ここ数年が底と後７年ぐらいすれば分るだろう。
都心三区は買いだろう。

[706: 匿名さん]

確かに、来月、入札がある東京地裁の競売にかかる西麻布４丁目の土地が基準価格３６０万/坪ででてくるぐらいだから、前回のバブル崩壊後のほぼ下限に近い金額になってきてるね。
これが、実際の落札価格ベースで３６０万近辺できまるようだと、今回のプチバブル分で膨らんだ１０００万/坪のほぼ2/3が吹き飛び、スタート地点にもどったって感じになるね。
こうした超一等地は動き出せば、スルスルっと上がり、あっという間に倍になったりするわけで、こういうタイミングでじっくり引き付けて買える奴が勝ちなんだよね。

[707: 匿名さん]

で、またまた崩壊して下落を繰り返す・・・

[708: 匿名さん]

702の言っている世田谷の区画整理も出来ない所が、値上がる理由を知りたいのですが？
目黒区や渋谷区や港区でも同じような所があると思いますが、そのような所もも値上がるのでしょうか？

[709: 匿名さん]

また、あっちの人のキャンペーン？

[710: 匿名さん]

「あっちの人」人が好きな資料

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_5/download/kasai.pdf
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_5/download/toukai.pd...

「あっちの人」人が黙殺する資料

http://www.bousai.go.jp/oshirase/h17/yureyasusa/tokyo.pdf

[711: 匿名さん]

>もも値上がるのでしょうか？

桃栗３年柿８年、ももは植えれば３年で値上がるんじゃない。

[712: 匿名さん]

理論的な理由付けも出来ないようなので、
＜区画整理すらされていない地域は、価格が上がる見込みは無い＞と言うのが皆様の結論なんですね。
納得いたしました。

[713: 匿名さん]

ネッシーが生存しないという論理的な理由付けも出来ないようなので、
＜ネッシーはいる＞と言うのが皆様の結論なんですね。
納得いたしました。

[714: 匿名さん]

>>713
区画整理すらされていない地域が今後値上がりする可能性は、ネッシーが存在すると言うのと同程度の確立しか無いと言うのが、貴方のお考えなのですね？

もしかすると、と言う事もある、湾岸地区が今後発展する可能性より低そうですね。

[715: 匿名さん]

確立　×
確率　○

失礼しました。

[716: 匿名さん]

> ＜区画整理すらされていない地域は、価格が上がる見込みは無い＞
> ＜ネッシーはいる＞

この二つが同列に語られていませんか？

そこからなぜ、
> 区画整理すらされていない地域が今後値上がりする可能性は、ネッシーが存在すると言うのと同程度の確立しか無い

という逆の展開に解釈されるのでしょう？
それをいうなら、

＜区画整理すらされていない地域は、価格が上がる見込みは無い＞という可能性は、
＜ネッシーはいる(存在する)＞と言うのと同程度の確立しか無い

でなくては不自然でしょう。
とても『論理的理由』を求められている方の思考とは思えませんが。

[717: 購入検討中さん]

ここ数日は暴落厨よりも楽観派が多かった。面白い流れですね。

都内のパートアルバイト時給が下がったりデフレが進んでる数値はどんどん出てきてるんですけどね。日本の政策的な取り組みがないと解決はかなり先になると思うけど、うまく舵取りできない可能性は高い。

こんな状態で株価や不動産があがるわけ無いじゃないか！坪単価で六掛けになっても下げ止まるか分からない底なし沼ですよ！

…とかいう暴落厨がそろそろ沸くかな。

個人的にはボトムは五年以内、再浮上が10年というのが最悪・最長シナリオだと思ってます。外資の買い手が居ないって話もあるけど、中国とかどうでしょう？パシフィックへのデットとエクイティの突っ込み方とか見てるとそんな気がする。

貧乏人と金持ちの両極端が日本に来て中国人だらけになってるけど株や不動産が上がるのと、じりじりと下がり続けるの二択だったら前者を選ぶかなあ。カレー味のウンコ問題並みにどっちも嫌だけど

[718: 匿名さん]

今の日本人は治安というものの得がたさ有難さを認識しなさすぎ。
無分別に移民なんか受け入れたら、日本のいいとこ一つもなくなるだけ。

[719: 匿名さん]

>>716
理論的：理論に基づくさま。「—な説明」「—には納得できる」
論理的：１ 論理に関するさま。「—な問題について書かれた本」
　　　　２ 論理にかなっているさま。きちんと筋道を立てて考えるさま。「—に説明する」「—な頭脳の持ち主」
理論：個々の現象を法則的、統一的に説明できるように筋道を立てて組み立てられた知識の体系。また、実践に対応する純粋な論理的知識。「—を組み立てる」「—どおりにはいかない」
論理：１ 考えや議論などを進めていく筋道。思考や論証の組み立て。思考の妥当性が保証される法則や形式。「—に飛躍がある」
　　　２ 事物の間にある法則的な連関。

上がると言う理論を、どうか宜しくお願いします。

[720: 元祖匿名はん]

中国マネーに期待するような行為は今や神頼みに近いのでは。

某社の買い方見てても雑多すぎて長続きすると到底思えません。

又プロパガンダ的な単発ニュースで市況が変わるとも思えません。

山が高くなかったので谷も・・・という意見にも？？？？です。

十年で急峻を上りきったと思いますが。実際散々儲けたでしょう？

まあ、あろうことか、今思いっきり吐き出してる方達ばかりですが。

[721: 匿名さん]

都心部はマンション、郊外は建築費用が安く済む戸建、こんな図式になりそうです。

1戸580万円という格安戸建て住宅が登場　大量生産により材料費を抑えることなどで実現
消費者が少しでも安いものを求める中、1戸580万円という格安の戸建て住宅が登場した。
格安住宅の中は、玄関を抜けると12.1畳のリビングダイニング、キッチンは対面式になっている。
そして階段を上がると、12畳の洋室が広がる。
アーネストワンの担当者は「ご要望に応じて、2階の吹き抜け部分をなくして、2部屋にすることも
可能です(別途50万円)。キッチン、ユニットバス、そういうものはすべて入って、580万円で
ご提供しております(土地代含まず)」と話した。
http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/fnn/20090116/20090116-00000672-...

[722: 購入検討中さん]

40過ぎてるくせに妻子も無くワンルームアパートで発泡酒か雑酒を飲みながら元祖匿名はんとかお寒いコテハンをつけてあと出しじゃんけんな自慢話をかくだけの三流仲介会社の四流営業のオッサン。今日も書き込みご苦労様です！(＾＾)

[723: 匿名さん]

自分のスレだからいいんじゃね

[724: 匿名さん]

2006年以降で最高の買い時支持
マンション最新情報では、サイトオープン時から、年末年始にかけ次の1年の買い時度合を調査しています。2009年の結果では、2006年の調査以降で最も「買い時だと思う」の割合が高い結果となっています。また、ここ3年上昇していた「買い時だと思わない」は、最も低下しています。
http://allabout.co.jp/house/mansiontrend/closeup/CU20090113B/index3.ht...

[725: 住まいに詳しい人]

>>667
>前回バブルと比べてる時点で、考えの方向性に？を覚えました。
>全国へ時系列で順番に波及した不動産メガバブルを、今回のバブルも
>追随するだろうと思った時点で『？』です。前川リポート、ウォータ
>ーフロント、異常な市中金余り現象、株価位置その他今回とは全然ち
>がっていましたよ。

と、おっしゃっているぐらいですから

前回のバブルと今回のプチバブルは「違っていた」
しかも、その違いはピーク前に見極めること出来て
全国に広がる前にバブルが弾けると容易に予測できたはずだ

というのがあなたの認識なんですよね？
　
　
>>687
>言い忘れましたがオランダのチューリップ事件と同じく、２００７年６月に
>広尾ガーヒルの単価が表してましたよ。
>７月のサブプラが新聞発表になったとき上がってる棟は安値より５倍
>近くなっていて前回バブルの時の（平均５〜６倍）に近くなっていました。

何故、ガーデンヒルズの価格が前回の水準に届いたことが「ピークが近い」
根拠になるのでしょうか？
前回と今回のプチバブルは「違う」んでしょ？
それともバブルは違っていても、ピークを示す普遍的な水準が存在するのですか？

>賃料利回り１％切ればチュウリップだと思いませんか？

まさか「利回り1%がその絶対的水準だ」なんて言わないですよね
1990年当時の公定歩合が6.00%、2007年の政策金利が0.75%
この２つの時期では、あまりに市場金利の差が大きいですよ
　
>>668
>今回のブランド地バブル（外資、リート主導）でも北海道などは一部を残して
>下がってます。
>講習会では３Aあがっても○日部などは下がるから、立地をよく考えて動いた
>ほうが良いなどといわれてました。

北海道とか言われても・・・
単に全国の隅々までバブルが広がる前にバブルが潰れただけの話でしょｗ

その講習会で下がるとされた春日部も2006年から2007年でマンション価格は20%
アップしてますし、誰が講師かは知りませんがハズしていますね

もちろん2005年くらいでも、「こんな価格の上昇は異常だ」と考えていた人は
多数いましたけど、どこで止まるかなんて理屈で説明することは出来ませんでした

あなたの説明は全て後だしジャンケンの結果論なんですよ

[726: 元祖匿名はん]

30代です。ビールはエビス。社員でなく経営してます。
ワンルームなら一棟だけ持ってますが当然住みません。

ばれるか？笑

[727: 元祖匿名はん]

ちなみに、他人サンの書き込みまで私の後出しじゃんけんとか妙な言いがかりよしてください。

私の主張は明確な下落前から一貫しているはずですよ。過去スレでも暇なら読んでみてください。

なんか、人を腐す、ヤツれたカキコミをする人って、、、まあいいや。

[728: 匿名さん]

30代がバブルを語っちゃうんだ

[729: 匿名さん]

↑なに、そのロジカルでない発言？驚きですね

[730: 匿名さん]

>>725
某スレの有名人KYにそっくりのレスパターンでちょっとキモイ
ざっくりと簡潔にしましょうや

>>721
教授はとりあえずコテハンを統一してしっかり名乗れ

[731: 匿名さん]

>>724
最初の方で、あの亀戸レジデンスを宣伝してるコラムですね。

[732: 匿名さん]

半額？
http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

[733: 匿名さん]

>>732
赤坂タワレジなど、値上げ物件もあるね。

[734: 匿名さん]

元祖さんはどの辺にアパートあるか知らないが、まだまだ買った方が良いよ(笑)

俺はビル5棟持っているが、家賃は下がっていない。余裕綽々！大家は一度ヤったら止められない。

サラリーマンは無責任だ。何時も三年先しか見ていない。

外資系のエリート風ふかしていた投資銀行役員以下の世間知らず野郎どもも、やれ金融工学だのMBAだのインテリが最高だなんて幅きかせていたが、今はドコにも居ない。

彼らが台頭してきた時は既に売り準備していたが、売り切って、ピカピカの都心一等地だけ保有中！

先を読めない奴らはイケイケ過ぎ。インテリぶった体育会タイプだから極端な行動するんだよ…学校の成績が良いからって金持ちに成れるはずないのに(笑)疑ってかかる癖付けないとな((笑))今更遅いか！

[735: 匿名さん]

元匿はん！７２２の購入検討中氏は中小会社のセールスで、あまりにも物件が売れないため泣きが
入っているので、相手にしないほうがいいですよ。

いままでのことば使いで属性がわかりますもの。〜厨とか，ｗとか２chがご趣味の方です。
購入検討中のコテハンで実際は販売検討中の方ですから。
エクイティーが出たり、○んこが出たりで品性を疑いたいお人ですよ。

[736: 匿名さん]

密かに購入検討中さんの書き込みのファンだったのになあ〜残念。

[737: 大学教授さん]

根本のところは、
産業構造の変化に遅れて進みつつある
都市構造の変革ですから、
情報収集と自分の頭で考える能力が問われます。
従来の考えに囚われていては、損失を被る。

[738: 匿名さん]

自分の頭で考えた結果、プチバブルで異常高騰した湾岸の埋立地（特に豊洲と有明）はまだまだ値下がりするので買うと大失敗するという分析結果が出ました。

[739: 過去スレの４０]

あほが多いな。97年前期のスレ展開の方が面白かった。

なぜ23区プチバブルが起こったのかを解説する。
境が2000年にある。
90年代後半、東京・横浜湾岸地域での企業による工場・倉庫放出→地下下落状況→デベ安価で購入→デベ地域再開発のうたい文句→建築技術向上により、住居戸数の拡大→つまり、土地を上に伸ばしていき供給戸数を多くする→バブル期、購入控え層が殺到（バブル期20、30代の普通サラリーマンは買えなかった）→湾岸地域で不動産価格高騰→都心までその余波が波及（これが2000年代）→デフレ時代、都心もちょっと高騰→同時期、アメリカがＩＴバブル克服→アメリカ経済の景気過熱（サブプラだけでない）→2000年代後、地価伸長→アメリカ投資銀行が東京不動産（商業・住宅）に投資→23区急騰→よくわからないが、2004年頃、デベが実需とかけ離れたＭＳ価格値段をつけ始めた。

環境政策と雇用の関係については、以下参照
http://www.env.go.jp/policy/hakusyo/honbun.php3?kid=215&bflg=1&...

風力発電が経済活性化に結びついた例としては、以下参照
http://www.ecology.or.jp/member/special/0208.html
http://www.nedo.go.jp/kankobutsu/foreigninfo/html9904-06/caddet-ee-795...

雇用を安定化することを目指して、内需拡大→経済成長という考え方の方がよいと思うが・・・

ちなみに、私は2002年に住居用ＭＳをローンで購入し（不動産の底など見えなかった時期に購入）、消費対象もほとんどない海外勤務時代が長かったためか、頭金を積み上げ、5年間で完済した。不動産投資も株もやっていない。小さい子供2人（双方とも娘）は、驚くべきことに、無アクセントで英語・仏語を話す。子供に「80年代のレーガノミックスは悪だ」と教え込みたい。

私自身も、今後の景気変動は見通せないので、2〜3ヵ月静観したい。この間、書き込まない。

[740: 匿名さん]

2004年に都内でマンション探しをやってましたが、
低層マンションＭＲはガラガラ。
タワマンＭＲは客が多い。
って状況でしたよ。

[741: ビギナーさん]

冬来たなら春遠からず
後出しジャンケンのような解説は聞き飽きた。
反転のシナリオ予想を見たいな。
こんな無責任な板だからこそ、前向きな意見を聞いて元気になりたいじゃない！

[742: 匿名さん]

>>739
もう一度コピペしておくわ

No.609 by 匿名さん　2009/01/12(月) 22:06

>>606
2兆円かけて風力発電作って
日本の電力需要の何%確保できんの？
スレ違いの幼稚な床屋談義は迷惑

退場しろ

[743: 匿名さん]

スレタイトルが価格動向の頃に、価格予想のシナリオは散々書かれた。
が、当たったかな？

[744: 物件比較中さん]

>>743
長文とか会話調は大外れだったな。

当時、値下がりを指摘すると馬・鹿呼ばわりされたもんだ。
悲観論者とか呼ばれてさ。

[745: 匿名さん]

んで、いつ買うの？

[746: 周辺住民さん]

>>725
イヤーびっくりしました！！　１％を切った賃料利回りでもまだイケイケドンドンで買い進める
『　住まいに詳しい　』方がいらっしゃるなんて！信じてついていった方々は死屍累々ですね。
一億円出して月８万円の収入（ましてや、税、諸経費控除前）でも、まだ買える感覚にはおそれいった。危険水域の認識度がおお甘。収益用不動産の運用されたことのない方ですね。
家賃が込みこみで月額８万の物件を１億円で買って経営してみたら現実がわかりますよ。

売値が２０％上がった？売値は売り出し価格で成約価格では無いし、これからの不況時には、今度は売りたくとも買い手がほとんどいない地域も出るということもお忘れなく！

[747: 匿名さん]

家を買ってクルマを買って、そういうのが普通・一人前みたいな団塊的発想が崩壊して、
住むための必要十分を満たせばそれでいい、という考え方になっていくと、
供給側にとって、高い利益率の源泉になっていた部分がそぎとられていく。

目下のサブプライムの問題だけでなく、日本の一般向け居住用不動産の価格というのは、
世紀単位で長期的に下落トレンドに入ったと見るべきです。

それでも昨年までのプチバブルが証明するように、
限定された時期、限定された場所での突沸は今後もありうるのでしょう。
そしてその後のそういった地域の崩落も。

どうしても不動産を所有するなら、
長期に山と谷を繰り返しながら、徐々に下落していく価格推移をイメージし、
そのなかで、より損失の少ない買い時を探っていくほかないのでしょうね。

[748: 匿名はん]

不動産、特にマンションを消耗材って考えりゃ、何てこと無いじゃん！
マンション買うのに長期ローン組んで、払い終わる頃にはたいした値段で売れもしない、賃貸と何処が違うの？

[749: 匿名さん]

＞７４８
銭勘定だけで考えればそうでしょうね。ただ、賃貸と新築では入居する時の気分が
まるで違います。ここ数年のライフラインやセキュリティ設備の近代化には目を見張る
ものがあります。最新設備の整ったピカピカのマンションに持家として入居する高揚感は
お金では買えません。

[750: 匿名はん]

>>749
それ言っちゃったら、賃貸で新しいのに移り住んだ方が良いでしょ？

[751: 匿名さん]

最新設備の整ったピカピカの賃貸は高い。
もっとも私は７４８さんの意見に考えが近いのですが。

[752: 通りすがり]

＞749
その所有欲や、まっさらの新居に入居する喜びをお金で買うわけでしょ


不況に入り当分の間キャピタルゲインなどが見込めなくなると、必ず賃貸が得か、持ち家が得くかの比較が始まる
不動産投機が起きないという前提では、計算上は賃貸が有利との結論に落ち着くが、実際問題　みなさん投機を目の当たりにしている為、事情が許せば持ち家をめざす訳だ
そして高騰と下落のはざ間で笑う者と泣く者が生じる

国家間を自由に資本が動き回る現在では、不動産投機は避けられそうにないし、個人がその犠牲にならない為には、得られた情報を正しく処理する他なかろう
大衆が無知で愚かだった時代とは違うのだから

スレ主に八つ当たりしてもはじまらない

[753: 匿名はん748]

なんか書き方が悪かったなぁ〜　ゴメンね
賃貸でも、分譲でも、かかる費用も残る費用も大差ないから、何時買おうとどっちを取ろうと、後は個々の気の持ちようって意味だったんだけど。

投機目的って考えも、50年で今の2/3の人口で高齢者の比率は高くなる現状では、、、
大幅に需要が減って行くのに、ありえないだろぉ〜　とは、考えてるけどね。
人口の1/3の移民を受入れるなんて、島国日本じゃありえないでしょ!?

[754: 匿名はん]

小バブルがはじける前の強気論者には、団塊世代の退職金によるマンション購入意欲や、団塊ジュニアによる住居習得時期の到来なんてのがあったよね。
不況でこれらが賃貸にまわったのなら、需要バランスでは賃貸相場は上がるはず。
まさかみんな、派遣村に住んでいるわけじゃないだろ。

[755: 匿名さん]

たとえば都内で車使うなら
マンションなら維持費とか考えると圧倒的にレンタカーが有利
ただまあマイカー位持ちたいという層が消えるわけでない

金銭的損得だけではないんじゃないか持ち家も

[756: 匿名さん]

分譲物件と賃貸物件とを比べたら、賃貸の仕様レベルのほうが落ちるのが普通。
分譲賃貸を借りるのなら別だけどね。

[757: 匿名さん]

賃貸だと仕様が落ちる。分譲物件の賃貸を借りれば良いじゃんって話は当然あります。しかし分譲賃貸でペット可って少ない気がします。今後は変わるかもしれないけど。

あと少し話は変わりますが不景気時の分譲は価格が割安になって広くなるけど仕様がかなり落ちる印象ありますがいかがでしょう？中古物件で2000年前半のを幾つかみましたが賃貸並みのショボさでした。安い物件(4000-6000万)ばかりみてたせいかもしれませんが。

[758: 匿名さん]

確かに安い物件を無理して買ったのは分かる・・

[759: 物件比較中さん]

>>754
>団塊世代の退職金によるマンション購入意欲や、団塊ジュニアによる住居習得時期の到来なんてのがあったよね。
実は買える層は、もう買っちゃってるんだよね。
新規見込顧客は少なかった訳。
何年も前から需要の先食いをしていたのに、まだ需要があると彼らは主張していたのだ。

最近の若年層の非正規率は1/3を超えているし、年収も少なく且つ不安定。
正社員でも成果主義でそう簡単に賃金は増えない。
生活不安から結婚も出来ず、当然子供も持てない人が増える見込み。
当面、世帯数は増えるだろうが単身世帯ばかりで賃貸で十分の人が大多数だろう。

団塊世代も退職金で住宅ローンの残りを払えば、残金はわずか。
後は年金頼みの倹しい生活というのが大多数だろう。
新築マンションをキャッシュで買える人などごく少数。

このままズルズルと市況悪化が続くと思うよ。
ごく一部の富裕層向けに高級マンションを少数のデベが少数扱うくらいで良いと思う。
庶民向けには当面凍結。
どうしてもマンション買いたい庶民は中古を買いたたけば良いと思う。
正社員リストラでローンが払えずマンションを手放すしかなくなる人が増えるからね。

[760: 匿名さん]

何かの調査で団塊世代に退職金の使い道を聞いたら、
住宅購入は少なかった。老後の備えが大部分だって。
そりゃ、歳を取ってから別な場所に引越したい人は少ないだろうね。

[761: 匿名さん]

ひとつは将来的な賃金などインカムについての不安感があり、
そのうえ万一経済的に追い詰められる時がきても、現金さえあれば、
少し郊外には格安の住居があふれかえっているから、
都落ちする事で雨露はしのぐ事ができる。

こういう条件がそろっているので、レバレッジをかけてまで、
キャピタルロスが懸念され、換金流動性の低い、
不動産一本のポートフォリオを組もうというのは少数でしょう。

プチバブル期は、持っているとキャピタルゲインが発生するというその事自体が、
マンション購入という経済行動を正当化・促進し、それがさらにキャピタルゲインを生む
正のフィードバックがおきていた。

今はそれが逆転し、ネガティブフィードバックが起きている状況。
こういう大局に個人で抗うのは愚かです。

[762: 匿名さん]

>>761
都心部居住は非常に身近なものになってますよ。
一昔前の郊外価格（田園都市線等）で買えますから。
買える人が買って行けばそれで良いのでは？