23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その32）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その31）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/

[623: 匿名さん]

金融危機後も、
都心部の居住人口は増えているのですかね？

[624: 匿名さん]

>>623
６掛けになったら殺到だろうな。

[625: 匿名さん]

１０年後まで不況がもし続けば、
殺到してる余裕はないなぁ。

[626: 匿名さん]

都心区（例えば港区）の人口が増えているといってもその多くは
湾岸地区なんだよね。３Ａ地区の人口が増えているわけではない。

例えば港区の人口はこの８年間で２０％増加しているが、その多く
は大規模マンション開発にともなう湾岸地区の人口増によるものです。
赤坂・青山・麻布の人口は微増しているものの基本的には横ばいです。

[627: 匿名さん]

６掛が常態化したら、マンションどころか、食糧配給に人が殺到するんじゃないの？

[628: 匿名さん]

都心部に住みたいのは皆共通の願いですね。
３Ａは無理でしょうがｗ

[629: 匿名さん]

３Ａなんて言葉は不動産業界がでっち上げた
高いのを正当化すいるための造語。

騙されない様にしましょうね。
お金は大切に使いましょう。

[630: 匿名さん]

テレビ番組で、女優が知ったかぶりして３Ａって言ってるから、何処の事かと思ったら
麻布十番だったことがあった…

[631: 購入検討中さん]

六掛けとか言ってるのはど素人だろｗ

[632: いつか買いたいさん]

まだまだ郊外には、都心に憧れているわしのような田舎っぺがぎょうさんいます。
その辺も考慮しといた方がええですよ。

[633: 匿名さん]

>>630
はは（笑）でもいいじゃん、十番。治安は悪そうだけど。

[634: 匿名さん]

>>632
ほら、そういうひとのために都心じゃないけど、あそこらへんがあるじゃないですか。

[635: 匿名さん]

>>618
『山高ければ谷深し』
赤坂を基準に新宿と渋谷へ直線を引き、新宿と渋谷を結んだ赤坂からのデルタ地帯が好印象だが
その中では特に青山、赤坂、麻布、広尾が人気なので略して３AHなのは、不動産に関心のある方は
掲示板上で目にしたことが多いはず。

その広尾で定期借地権のガーフォレの坪単価や、中古で築２０以上のガーヒルの大暴騰をみれば
山は高かったと言わざるを得ない。

全体的なミニバブルというより《ブランドバブル》で近隣地青山等大暴騰した。
その以前から見ると狂乱とも言える価額であった。
それからみるとその他のロケーションは新新価格とは言ってもツレダカといえなくもない。
外資等が狙うのは、やはりロケーションやネームバリューで3Aデルタが本命なんです。

それだから谷は深い。
富裕層のロケーションは富裕層と外資やリートが買い控えればバッタリです。
不動産は梅雨の晴れ間で少し戻すことはあっても下げラインに入った以上ダラダラと下値を
切り下げて行きます。（s62年7月不動産バブルピークも元年7月より2年7月まで露の間の晴れ間が
一度あった。もちろん都心部の不動産バブルのことで景気バブルは3年4月がピーク。）

ただこの地域はあげるときは一番先に上げ、率も最大。
仕込み時期と物件を誤らなければ大漁が約束されると思う。ただしそれは今ではない。
そしてここは人口の増減で上げ下げより投資の集中増減で上げ下げすると理解しています。

＜＜６１９
根拠は後半に書いてます。

キヨサキさんがもし2年といってるなら、それは間違っています。
１％の人が国富の４０％を支配する米国で、その１％に入ってるかもしれない人なので…。
深読みも必要と思う。

＞＞６３１購入検討中　様
おっしゃるとおりです。あなたからご覧になったらど素人です。
あなたは業者さんですね？でしたらプロですもの！
別にご商売の営業を邪魔するつもりはありませんでした。
このご時世に《　購入検討中》ですから素人さんか営業さんしか考えられませんもので。。。
かぜがはやってるのでお仕事気をつけてがんばってください

[636: 住まいに詳しい人]

分かりやすくまとめました。
城南［旧荏原郡］- 品川区・荏原区・目黒区・大森区・蒲田区・世田谷区
城西［旧豊多摩郡］ - 渋谷区・淀橋区・中野区・杉並区
城北［旧北豊島郡］ - 豊島区・滝野川区・荒川区・王子区・板橋区、［旧南足立郡］ - 足立区
城東［旧南葛飾郡］ - 向島区・城東区・葛飾区・江戸川区

上記以外は都心部となります。

[637: 匿名さん]

>>636

えーと、旧区で書かれてもぜんぜん分かりやすくないんですが・・・

[638: 匿名さん]

23区ができてから50年もたつのにその前の行政区分を持ち出して都心部だなんてメチャクチャだな。
まあ、なにが言いたいのかはわかるがね。

[639: 購入検討中さん]

>>635
素人の長文乙。07年08年の23区内平均は06年に比べて何割上がったか知ってるの？山高ければ谷深しって山高くないからｗ

[640: 匿名さん]

大多数の人がそこを都心だと認識しなければ、そこは都心ではないですよ。
都心とは辞書によると都会のこと。
都会という言葉から連想する街並みや雰囲気、機能を持ち合わせた場所が一般的に皆が認める都心では？

[641: 匿名さん]

だから？

[642: 匿名はん]

私の都心のイメージは、オフィスビルや商業施設ばかりで、人が住みにくい所だと思う。
人それぞれだね。

[643: 匿名さん]

イメージ戦略で一般人に都心と思わせた街がありますね。
ＴＶＣＭで有名女優に、
「こんな都心に…」と言わせた街。

[644: 買い換え検討中]

>>636

東京に疎いのですが
練馬区は都心になるのですか？
中野区より田舎だと思っていました（恥？）

[645: 匿名さん]

前回のバブル崩壊時の経験論や29年の世界大恐慌時の米国での現象を前提とした景気回復10年必要論が主流になってきているようだけど、今回の調整スピードの速さや米国、中国を中心にした政策対応の早さを考慮すると、下落が早い分、底打ちから持ち直しにかかる時間も結構短縮されると考えてもいいんじゃない。
もちろん、今、倒れかけてる新興系不動産会社が助かるという意味ではなく、前回のバブル時と異なり、あと半年で大半の新興系の処理が進んで、財閥系や生き残り外資系に3Aブランド不動産が移ることで、新しい時代を迎えるといったイメージですがね。
前回のバブル崩壊が10年にわたる不動産相場下落を招いたのは、銀行が不良債権処理をすぐにしなかったことと、政治混乱により政府がその後押しをしなかったことが主因ですからね。

[646: 匿名さん]

都会的で高品質な暮らしが出来る都心マンションとそうでない都心マンションがある。

アドレスが近くても暮らしはだいぶ違ってくるのでひとくくりに都心マンションと呼ぶことに無理があると思う。

江東区辺りのタワーに住んで都会的と思う感覚は私にはないな。

[647: 匿名さん]

上昇が早かった分、下落も早かった。との解釈もできますよね。
2005年暴落説があり、手を出せない人が多い中で急にマンションブームが起きたのですから。

[648: 匿名はん]

>都心マンションと呼ぶことに無理があると思う。

そうだと思うよ。
刺激のある、オフィス街や大きな商業地にあるマンションが都心マンションだと思ってるけど、そう言う所に住みたい人はそこで住めば良いでしょ？！
私は落着いた街の方が好きだから、そこを都心だと思ってないし、あまりそう言う地域に住む事は興味ない。
高品質かどうかは価値観の問題だし、落着いていて、都心に近ければそれで良いな。
高輪とか麻布の住宅街も、都心ではないと思うよ。
都心=生活するのに優れた所とは、思ってないからね。
豊洲は・・・住人の勘違いでしょ。

[649: 購入検討中さん]

>>647
正しい解釈です。株価は底値から2倍以上上げたが、不動産は遅行するが故に急激な株価の暴落のせいで遅行して上げきる前に不況期に突入した。そのため前回バブルの時のような上昇率ではない。都内23区に限って言えば底値からの上昇幅で言ってもそれほど上がってないですから。

人間には幾つかのバイアスが生来備わってますが、悲観バイアスもその一つ。恐慌厨はシカトして利回りベースで収益還元で行動するのがベストだと思いますよ。

[650: 元祖匿名はん]

この状況での楽観論はそれ自体いいことですが、残念ながら金融機関サイドの株安による痛手、

不良債権処理の状況を見ると、そんなに短期にスムーズに事が反転するとは考えにくい状況です。

証券化ディールのしこった不動産は勿論、通常の担保不動産でも損切り処理が必要で進展がない

案件は山のように都心部中心にありますから。。。それに新興デベ、私募ファンドの倒産も正直

思ったより進んでいないというのが実感です。リビングデッドで事業を実質行えていない会社は

山のようにあるのが実情です。そんななかで、不動産が急に反転すると到底現場では思えません。

[651: 元祖匿名はん]

新たな不良債権処理ビジネス、スキームの策定が今必要です。特にノンリコース案件の処理。

ノンリコ債権の買取機関が必要です。投資銀行がいなくなったのでリスクテイカーがいません。

これが進まないと、プロの金が流れないので、エンドの物件の価格が上がることはありえません。

[652: 匿名さん]

確かに、まだ政権が変わるのに、もう少し時間がかかりそうだし、新興系不動産も特俵で耐えてるとこがまだ結構いるから金融機関側も、まだ損失イメージが確定できないから動きにくそうですよね。
不良債権処理となると、強固な政権にバックアップされた処理スキームの中で金融機関への支援も含めた形でやらないと、あまりにもオイシイ買いになるだけに中途半端に進めるとバックの梯子が外れてトンデモないことになっちゃうしね。
ま、そう考えると、あと半年ぐらいは底をはいそうですね。

[653: 元祖匿名はん]

現場では、まだ半年、まだ半年って、そうですね一年半ぐらい経過してるイメージですが。

金融機関がカネを貸さない状況は変わらないどころか、日増しに悪くなる傾向がまだあるので

当面、少なくとも半年やそこらで、事態が好転するかどうか・・・

これがプロのマーケットの話ですから、エンドの話になると、仕込んで建ててでも1年や2年は

掛かりますから数年は底這いと考えておいたほうが良いと思いますよ。

何か急転する好材料があるとも全世界的に見えませんし（戦争シナリオとか、やですしね。）

[654: 元祖匿名はん]

さらにネガな事実を申し上げると（あんまり言いたくもないのですが、、）

今回、相当数の供給がありましたよね。販売物件もそうですし、特に賃貸物件。

都心部（特に高額帯）中心にレントの下落や空室率のアップが見られつつあるので。

供給自体が悪いとは言いませんが、あまりにド短期に皆が集中したので、しばらく

「昔の自分たちが今の自分たちの首を絞める」ことになりそう、なってますね。

価格下げないと売れないっていうのも、結局そういうことで。無計画の結果です。

[655: 匿名さん]

REITには興味がなかったのですが住宅系REITの公開資料は充実していて
結構面白いですね。購入したポートフォリオについても公開されていて
築年数、面積、購入金額、利回りなどの情報が物件ごとに詳細にわかり
ます。またほとんどの投資法人が隅田川の東側では物件取得していない
こともわかり興味深いです。城東地域はそれなりの家賃が払える人は購
入してしまうから高額賃貸需要がないんですかね？

ざっと見たところでは２００７年までとはがらりと状況が変わり、
２００８年以降新規物件の取得はほとんどゼロといってもいいくらいです。

[656: 元祖匿名はん]

既存物件の売却やリファイナンスが出来ないＲＥＩＴに今や存在価値は殆どありません。

想定で何十％回っていようが想定賃料、想定売却価格込み、しかも倒産リスク込みの数字ですし、

例えゴールドマンが推奨しようが残念ながら世の中（アメリカ以外は）うまくいきません。

[657: 匿名さん]

立場が変わると面白いもので、
手持ち物件のある時は元祖匿名はんさんのお話は嫌だったのですが、
手持ち物件の無い今は元祖匿名はんさんのお話を読むのが楽しい。

[658: 元祖匿名はん]

私は手持ち物件ありますよ（しこってませんが）。ポジショントークとは縁遠いですね。笑

いつでも是々非々のつもりです。

なんにせよ、今はＲＥＩＴ（あるいは新興外資）を終点とする売買のフローがないですから。

物件が流れてないですよね（本当に買える優良顧客だけ投資案件でも良いの仕込めてますが。）

銀行が金を貸さないと干上がってしまう。所詮その程度なんですよね。中小だろうが大手でも。

[659: 匿名さん]

この掲示板では悲観論が覆ってますね（そのカキコミがポジショントークではないことを切に祈る）
私も長期不況は覚悟しているので反対派ではないですが。
むしろ下落相場が続いてくれればじっくり貯金もできてじっくり物件を吟味できるのでどちらかと言えば助かる。


>>644
練馬は完璧にファミリー層向け、中野はシングル・DINKS含め、ってイメージがある。
どちらもハイセンスな都会とは言えないけど、中央線沿線はある種独特のカルチャーが存在するので割と（なぜか）需要がなくはない地域。
新宿にも近いし便利なことは確かなので、身近にもなぜか「中野信奉者」が多い。

[660: 匿名さん]

このスレッドに興味のある層は、夢とか未来とか期待とか、
そういう虚飾が剥がれていく現状をむしろ好ましく思っているのではないでしょうか。
なにぶん仕込みにはまだ時期尚早ですが。

[661: 匿名さん]

東京に住んでいる人は遊びにいったり買い物をしたりする場所は、住むところとは違う場所だというのが一般的な感覚です。
住んでいる場所でなにもかも済まそうというのはド田舎の人の感覚です。
豊洲や湾岸のタワマンが好きな人は高層ビルに憧れる田舎者が多いですよね。

[662: 元祖匿名はん]

悲観論が覆ってるとか、ポジショントークがどうとか、仕込が時期尚早とか、、、
何を根拠に誰におっしゃってるのか正直理解に苦しみますが、それよりも何よりも
上がると思ってるのなら何らかの根拠なりロジックを持って発言して欲しいですね。

割と誰でもわかるように、わかりやすく現場の印象を書いたつもりですが。
希望的観測では残念ながら物事はこびませんよ。それで散々痛い目にあってきたのが
この業界の人たちの、学習能力のない、自分で自分の首を絞めるモンキービジネスの
繰り返しの結果でしょう。

ちなみに今は仕込むには既にいいタイミングですよ。買える人には。プロの場合。
ファイナンスが付くなり手元キャッシュがあれば案件選び放題です。
でもエンドの方々が分譲で戸建てなりマンション買うタイミングではないでしょ。
買うなとまでは言いませんが、買えなんて無責任なことこのタイミングで言えます？

[663: 銀行関係者さん]

新宿の凋落がじわりと始まりましたよ。

東京主要５区空室率3.2％に　ＣＢＲＥ
シービー・リチャードエリス（ＣＢＲＥ）はこのほど、12月時点の空室率・平均募集賃料の速報データを発表した。
それによると、東京主要５区の空室率は3.2％（前期（08年９月期）比0.8ポイント上昇）となった。、「新宿」、「六本木」ゾーンが５％台後半の空室率となり、主要５区内でも高い水準となった。平均募集賃料は、坪当たり15,350円（同1.1％上昇）。

[664: 匿名さん]

例の事務所が無くなる六本木ゾーンも
凋落ですか。

[665: 匿名さん]

>>663
教授さんよ今度は銀行関係者かよ
マジでいい加減にしろ詐欺師かよ

[666: 匿名さん]

>ファイナンスが付くなり手元キャッシュがあれば案件選び放題です。

まあ、そうとも言えますね。実際すでに拾ってる人は拾ってるし。とはいえ大半は上のレスのように一部の人に限られますが。

怖いのは、それがある種「ナンピン買い」に近いのではないか、っていうこと。
かなり安く仕込めた、と思っていたところに更なる下落が来てドボン、というのはすべての投資に言える事なので。

[667: 周辺住民さん]

>>649
前回バブルと比べてる時点で、考えの方向性に？を覚えました。
全国へ時系列で順番に波及した不動産メガバブルを、今回のバブルも追随するだろうと思った時点で『？』です。前川リポート、ウォーターフロント、異常な市中金余り現象、株価位置その他
今回とは全然ちがっていましたよ。分母をそろえて見ることも時には必要かと思います。
これからは一部ブランド地が棒上げしたらそれが終了サインで、ほかがそんなに上がってなくても
終わりだと思わなければ傷を負うことになるのではないでしょうか？？　　　　　　ところで　　
出物もある様子ですので、購入検討中ということなら、思い立ったが吉日で勇気を持って１歩を
踏み出されてみたらいかがでしょうか？
　いつまでも検討中ということでちゅうちょしてると買いそびれると思います。
そしてぜひ購入のご感想をおねがいしますねぇ！

[668: 住まいに詳しい人]

>全国へ時系列で順番に波及した不動産メガバブルを、今回のバブルも追随するだろうと
>思った時点で『？』です。

それは結果論ですね
前回と発生のメカニズムは異なりますがバブルはバブルです
今回のプチバブルでも、仙台や福岡あたりにはバブルが波及しています
そのあたりで外資ファンドがコケて終わってしまいましたけどね

はじめから結果が判っていたよーな口ぶりは止めましょーよ

[669: 匿名さん]

>>661

>東京に住んでいる人は遊びにいったり買い物をしたりする場所は、住むところとは違う場所だというのが一般的な感覚です。
>住んでいる場所でなにもかも済まそうというのはド田舎の人の感覚です。

田舎の方が住んでいる場所では何もかも済まない可能性が高いんですが・・・
脳内の田舎のお話ですか？
本当はご自分が田舎者なので脳内の東京の人のイメージを語っているだけですか？

[670: 元祖匿名はん]

>668
地方も668さんお書きのように、外資も日系も行ってます（ました）からね。
福岡名古屋大阪は勿論、札幌金沢広島仙台、果ては四国や長崎熊本レベルまで。
全国津々浦々といっても過言でないです。影響がないなんて事はありえません。

>666
プロの場合と書いたのは収益物件のつもりで書きました（勿論土地でも一種30や
20なんて傲慢な意見が通りかねないご時勢ですから土地でも良いのですが。）

難平買いかどうかの判断ですが、唯一に近い買い手は小規模レジ中心にいわゆる
アパートローンを利用する資産家層です。銀行評価で積算評価は勿論収益評価で
そうですね、グロス12〜15％程度回るものでRC平成モノ遵法物件が都市部であれば、
正直買手かなりいますよ。売却案件が足りてない状況です。この水準に届かないと
見向きもされませんが。

私は上記レベルが収益物件では既に底の水準と思われますが。いかがでしょうか。
直近新築でも想定ではない現況稼動でグロス10％超えの物件も目にしたりもしますが、
ロットが中途半端（10億前後など）で買手が付かない為の一時的なものと思料します。
今は小規模レジか数十億以上のロットしか動く可能性が少ないですから。
ただし、このアパートローンについてもSMBC中心に絞る傾向にあり注視が必要ですが。
これが出なくなったらキャッシュ買いの方以外、本当に誰も買えなくなりますね。

[671: 匿名さん]

投資家層はまだ買い控えてるって聞いたけど。まあ収益物件（賃貸仕様）はその場限りではない、ってことか・・現況、やはりキャッシュ買いが一番なのか。

>今は小規模レジか数十億以上のロットしか動く可能性が少ないですから。
では我々が狙うような中規模レジはいつごろ動く（底を打つ）と予想されますか？

[672: 匿名さん]

>>671

「われわれが狙う中規模レジ」って・・・
中規模マンションとは普通は１００戸くらいの
ことですかね。普通は一棟５０億とかするのでは
ないでしょうか？