23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その32）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その31）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/

[583: 匿名さん]

家賃の水準も下がらざるを得ないとおもいますよ。

ひとつにはすでに地域によって大きな家賃格差が存在していて、
入居者が経済的に苦しくなった場合に、退避できるバッファが存在する事。

そして売れ残り在庫のゴミ箱代わりになるファンドがなくなったことで、
これらは投売りもしくは賃貸転用などの形で、
個人向け市場に出てこざるを得ず需給を緩める要因になる事。

家賃は下方硬直性が強いというけど、
需要が細り、供給が溢れている今回は、
高額賃貸を筆頭に下がらざるを得ないでしょう。

[584: 大学教授さん]

>>583
都心部の開発が進んで行けば、
住環境、利便性が今より向上するところの家賃は上がり、
あまり変化が無いところの家賃は下がって行くでしょう。
そして全体として家賃の平準化が進み、高額賃貸物件の数は減るでしょう。

[585: 匿名さん]

城東、城北など、一応都内ではあってもプレミアムのない地域は、
今後、隣県や東京市部との競争に突入していかざるを得ないでしょう。
再開発による環境や利便性の向上は限定的なものですし、（過去のニュータウンの例）
その開発自体が、現下の経済情勢から縮小、頓挫する可能性もたかまっています。

ピラミッドが水没していくイメージで、底辺部から水面下に沈み、
その水面下では熾烈な価格競争に巻き込まれるざるをえないでしょう。

[586: 匿名さん]

ま、いずれにしても安く買い叩きたい人はもう一段の不動産市況の悪化を心底願っているということだろうし、デベや最近購入者はそれはもう簡便してくれって考えてることだけは事実でしょう。
ただ、万一、ここから不動産市況が大幅に悪化した場合、約2000兆円あるといわれている日本の不動産の時価総額が数百兆円単位で下落することを意味し、その状況が数年続くようなことがあれば既に危険水域に達している金融機関の財務内容が致命傷を負うことになるから、日本を沈没させないためにも必ず政府がなんとかしてくれるはずだから大丈夫って気もするよね。
もちろん、前回のバブル崩壊時もそう考えて新興住宅地の家を１億でかったり、長銀の株を1000万買ったら、結果8000マンションし、よく買い物に行ってたダイエーがなくなったり、西武がぶっとんだりしたことも事実なんで、要は政府の金融政策次第なのかなと思う今日この頃です。

[587: 匿名さん]

脱字が多かったので再投稿します

ま、いずれにしても安く買い叩きたい人はもう一段の不動産市況の悪化を心底願っているということだろうし、デベや最近購入者はそれはもう勘弁してくれって考えてることだけは事実でしょう。
ただ、万一、ここから不動産市況が大幅に悪化した場合、約2000兆円あるといわれている日本の不動産の時価総額が数百兆円単位で下落することを意味し、その状況が数年続くようなことがあれば既に危険水域に達している金融機関の財務内容が致命傷を負うことになるから、日本を沈没させないためにも必ず政府がなんとかしてくれるはずだから大丈夫って気もするよね。
もちろん、前回のバブル崩壊時もそう考えて新興住宅地の家を１億で買ったり、長銀の株を1000万買ったら、結果8000マンションし、よく買い物に行ってたダイエーがなくなり、西武がぶっとんだりしたことも事実なんで、要は政府の金融政策次第なのかなと思う今日この頃です。

[588: 匿名さん]

なお、湾岸埋立地は公共インフラの整備もこれ以上は行われないので利便性の向上はありません。
ですからここもプレミアムのない地域ということになります。

[589: 匿名さん]

不動産市況の悪化というよりも、プチバブル（過剰な信用創造）の崩壊なので、
これは金融財政政策で押しとどめようとしても無理なことだとおもいます。
政策でできるのは、激変を緩和し幾分かでもソフトランディングさせることぐらいで、
それでさえ、効果が見込めるのはある程度淘汰が済んだあとでの事でしょう。

[590: いつか買いたいさん]

連投必死だなぁって思っちゃいました。
せめて誤字脱字とかチェックして、一個のレスにまとめてから投稿してくれません？

[591: 匿名さん]

東京オリンピックがどうなるか10月に決まるらしいからそれ次第じゃないかな。

[592: 匿名さん]

なお危機に陥った金融機関の救済は、不動産価格の下落に要因があったとしても、
不動産価格を支えるのとは別な手法で行われるでしょう。

[593: 匿名さん]

結局ここはポジショントークしかないからなあ。デベロッパーも賃貸派も購入派も。

[594: 匿名さん]

既に購入済み派もいると思う。

[595: 匿名さん]

今の不動産市況の悪化は、調子こいて値段を吊り上げた売り手の責任です！
自滅しても自業自得です！

（設問：マンション購入を躊躇している理由）
回答者の 93.1％が「現在のマンション価格が高いから」 と回答しました。
http://kanto.m-douyo.jp/enquete/20080919/

[596: 匿名さん]

高値購入済み、入居待ちみたいな人が、今一番不幸なのでは。
ほんとは、夢想で一番わくわくして楽しいはずだった時期が、
下落による損失の拡大と、手付け放棄キャンセルによる損きりとを、
両にらみで対処せざるを得なくなってるんだから。

[597: 匿名さん]

手付け放棄で損失を１割に押さえられるだけマシでは？
下げても売れない築浅中古を抱えてるよりは。

[598: 匿名さん]

>>596
自分の感覚が他人にも当て嵌まるとは限りませんが、せいぜい数百万程度の損切り、
思ったほど精神的なダメージはないですよ。仕方ないな、という感じです。

[599: 物件比較中さん]

売却しないと本当の損益は確定しませんからね。
ひょっとして15-20年後にまたバブルが起きて、「実現益」となる可能性もありますし。

[600: 匿名さん]

だからこそ悩むのでは。現下増大する含み損と、
損切りという確定金額の実損とどちらが傷が浅いか。

[601: 物件比較中さん]

600
売却を考えずに「一生住む」という選択肢もあります。

[602: 匿名さん]

高値掴みでマンション購入し、過去住んでいたマンションを仲介不動産Ｍの担当者に来年になったらさらに中古の価格もさがり今売却した方がいいです。絶対です。と言われ他にも売りマンションが１割増ででているのに１５パーセント引きで売却に出したらすぐに買い手がついたけど、築２年で駅から３分で都心で、売り急ぐ必要は無かったのにと他の不動産会社の人に焦りましたね（騙されましたね。）と言われました。賃貸には出すより売却したかったので。９００万円ほど損をしましたが、間違った事をしてしまったのでしょうか？新規に購入したマンションも手付け放棄しても新築未入居で売りに出しても、その値段では売れないって......。買い替え＊＊＊です。

[603: 匿名さん]

底地は業者間（除親密先間）では高値の半額かそれ以下で取引されてますよ。
資材価格等も高値から急激に下がって来てますし、
今後まともなデベが開発すれば、現在の価格は全否定されると思います。

しかも、今底地を買えるのは体力のある優良デベですし、
インチキデベは新規投資なんてとんでもないと言う状況ですから、
消費者に取っては悪くない環境が来るでしょう。

販売戸数自体は大幅に減少するでしょうが、膨大な在庫と需要の減退もあり、
価格がすぐ反発する可能性は低いと思います。

問題はその時の経済環境や信用状況ですが、
一般的にクレジットの悪い方はやや早めに、信用のある方（例、年収1,000万以上や現金買）は
底を確認してからでも十分間に合います。
信用のある方は平均倍率数倍とかになっても、完全に希望通りとは行かないかも知れませんが、
まず買えます。（平均的な物件での話）

結論としては、
信用の無い方は、信用状況の変化や相場の底を探る。
信用のある方は、大いに様子見。買うなんてとんでもない。

と言うタイミングではないでしょうか？

[604: 匿名さん]

>>602
Mも、他の不動産会社も、言うことを簡単に信じちゃだめですよ。

[605: 匿名さん]

8000マンション

[606: 過去スレの４０]

>>602
正しい選択だと思う。損失額が900万になるか、800万か600万かという変動はあったはずと思うが。不動産市場では、市場で買い手を見つけるのは容易ではない。これから全面安になるだろうから、早期に勇断したことは、損失を抑えられる結果となると思う。

>>603
デベ関係者か？　2000年代前半にデフレを経験してきた住宅ローン融資機関は、年収が確かか、信用できる企業等に勤めている人にしか融資していなかった。アメリカとは訳が違う。判断に苦しむ曖昧ゾーンの人もいるが、現時点では融資は却下されるだろう。
「底を確認」と言っている時点で頭の悪さを丸出し。もしかして、「大学教授」か？

今回の世界不況は、10年単位になるのか、3年程で終息するのか、全く先が読めない。
オバマの経済政策がどれだけ成功するのか、ここにのみかかっている。
民主が総選挙で大勝し、連立か単独で政権をえることは確実だ。小選挙区制は、状況によって圧倒的に一方に傾くシステム。しかし、民主にはオバマのような具体的な政策ヴィジョンがない。

私の考えは以下の通り。2兆円支出でもよいから、海上に巨大風力発電機を多く建てる。太陽光パネルの設置を新築建物に義務づける。電力取引を税制上から優遇する。環境政策によって雇用を創出する。とにかく、自国の電力自給率100％を目指す。石油産業は、政府主導で切り捨てる。

[607: 匿名さん]

>>603
底を確認ってよく聞くが、どうやるんだ？
何がどうなったら底が確認できるの？

[608: 匿名さん]

株なんかで塩漬けになっちゃってるんで早く底を打ってこのまま上げてくれ〜とも思うが、景気がよくなりゃ不動産価格も徐々に上げてくるわけで・・・似たようなジレンマ抱いてる人って結構多いんじゃないかな。理想は、株価が上げてきたところで売り抜けて、その後徐々に不動産の反転の兆しが見えてきたところで購入し、株資金を不動産へまわすこと・・とはいえ、そうなった時点で気に入った物件が即座に見つかるとは限らないし。ほんとジレンマ。投資やらずにコツコツ貯めてきた人、正解。最後はやはり現金か・・・

[609: 匿名さん]

>>606
2兆円かけて風力発電作って
日本の電力需要の何%確保できんの？
スレ違いの幼稚な床屋談義は迷惑

退場しろ

[610: 匿名さん]

海側向いてるマンションに住んでる人はたまらないでしょう。クルクル回る風力発電は。

近くの大学で、風力発電の実験をやってるけど小さいのに目障りだよ。

[611: 匿名さん]

大前研一とかに憧れてんのかなw

[612: 匿名さん]

>>608
心配しなくてもあなたの株は塩漬けのままで、ジレンマに悩まされることはないと思います。

[613: 匿名さん]

>>612
了解。株やらんでコツコツ現金貯めますわ。だから不動産もっと安くなってくれ。

[614: 匿名さん]

いや、冗談ですって。ごめんなさい。

[615: 匿名さん]

スレの流れに乗ってみるけど、不動産って株や外貨などの相場と比べてどれぐらい後から上げたり下げたりするの？
みなのレス読んでると1年後ぐらいから一般的な相場に追いつく、って感じに読めるけど。

[616: ６０３]

>606

底を確認する方法なんていくらでもあるだろ。
国交省の住宅着工統計とか不動産経済研究所の分譲マンション販売動向とか、
景気動向指数の不動産DIも見とくといいよ。
供給戸数、販売戸数、契約率、平均単価等、全部発表されてるんだし。
不動産DIなんて価格に大体先行してるじゃないか。

先行指標が3ヶ月連続で改善して来たら、真剣に買いを検討するとか。
契約率７０％を目安にするとか。
いろいろあるだろ。
別に大底を買えなくてもいいんだよ。底付近で買えればいいんだろ？

人を「デベ」だの「教授」だの言う前に、自分なりにちょっとは考えた方が
いいのでは。

おたくはここでのヨタ話だけで、売り買いの判断をするつもりなのか？
ここでの話しは＋α程度に考えるべき。

風力発電とか、石油業界を切り捨てるとか、おたくの方がよっぽど意味不明だよ。

[617: 匿名さん]

＞６１５
ご自分で正解を出してますよ。
不動産相場が知りたければ株式相場を見よ！』と言われてきたが、両者は密接不可分。
タイムラグは１年前後。証券相場は半年後を読んで動く。
昨年、ザラバでかなり安いところを見せたので（バブル以後の最安値に接近）底割れ確定。
今は戻しているように見えるが『梅雨の間の晴れ間』。
証券相場から見て不動産相場も底割れ決定です。

国が言ってる全治３年は鵜呑みにはできない。国で全治３年なら、地方の景況感まで加味すれば
４〜５年はかかるはず。
そうして株式も動き出し、その１年後位から不動産もといえるのかと思う。

１％の人が国の富の２５％を支配する日本。９９％が７５％の富を支配する日本とも言える。
残った７５％の配分を受けるためには、いま家を買うべきではないとおもう。
なぜなら３A除いては今後１０年間で６掛けになる筈。
５０００万で買ったマンションが原価は４０００万。
１０年で２割５分の減価で３０００万。

売り出し３３００万でも指値が入って仲介料でざっくりです。

平成６年が不動産好況期であったがその１０年後調べると流れがわかります。

[618: 匿名さん]

>>617
除いた3Aはどうなると、予想されますか？
単なる興味でお聞きしたいのですが。

[619: 匿名さん]

>>617
>なぜなら３A除いては今後１０年間で６掛けになる筈。
その根拠を教えてください。

>平成６年が不動産好況期であったがその１０年後調べると流れがわかります。
過去の経験則が通用しないのが今回の金融危機では・・・ちなみにロバートキヨサキは「暴落の後遺症はあと2年続く」と予想。
http://money.yahoo.co.jp/column/company/ead/celebrated/person4/080827_...

[620: 匿名さん]

↑去年の８月のコラムじゃない。

[621: 匿名さん]

>>620
こりゃ失敬。ヤフーもまぎらわしいなあ・・

ま、株があれだけ壮絶に下げたのだから不動産も後を追いかけるのは間違いなさそう。
ただ、株のように一気にどすんと下げるのではなく5年〜10年ほどじりじりだらだら行くのであれば嫌だなと。
そんなんじゃいつまで経っても買い控え→いつまで経っても買えない

日々物件をチェックして割安で良さそうなところがあれば動いておく、ぐらいのスタンスで丁度いいのかなあ。

[622: 匿名さん]

>なぜなら３A除いては今後１０年間で６掛けになる筈。
都心部の居住人口がどんどん増えますね。
都市構造がどう変わっていくのか今から楽しみです。

[623: 匿名さん]

金融危機後も、
都心部の居住人口は増えているのですかね？

[624: 匿名さん]

>>623
６掛けになったら殺到だろうな。

[625: 匿名さん]

１０年後まで不況がもし続けば、
殺到してる余裕はないなぁ。

[626: 匿名さん]

都心区（例えば港区）の人口が増えているといってもその多くは
湾岸地区なんだよね。３Ａ地区の人口が増えているわけではない。

例えば港区の人口はこの８年間で２０％増加しているが、その多く
は大規模マンション開発にともなう湾岸地区の人口増によるものです。
赤坂・青山・麻布の人口は微増しているものの基本的には横ばいです。

[627: 匿名さん]

６掛が常態化したら、マンションどころか、食糧配給に人が殺到するんじゃないの？

[628: 匿名さん]

都心部に住みたいのは皆共通の願いですね。
３Ａは無理でしょうがｗ

[629: 匿名さん]

３Ａなんて言葉は不動産業界がでっち上げた
高いのを正当化すいるための造語。

騙されない様にしましょうね。
お金は大切に使いましょう。

[630: 匿名さん]

テレビ番組で、女優が知ったかぶりして３Ａって言ってるから、何処の事かと思ったら
麻布十番だったことがあった…

[631: 購入検討中さん]

六掛けとか言ってるのはど素人だろｗ

[632: いつか買いたいさん]

まだまだ郊外には、都心に憧れているわしのような田舎っぺがぎょうさんいます。
その辺も考慮しといた方がええですよ。