23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その32）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その31）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/

[551: 購入検討中さん]

>>543
以下、素人なりに私がやっている方法です。長くなりましたが一応このままアップします。
厳密にはやる前のスクリーニングとしては以下の方法を用いています。

１．住む地域と広さを決める
２．賃料×12.5×20年と販売価格の比較
３．販売価格のほうが低ければお買い得。
逆でもOKです。
販売価格÷20年÷12.5が賃料と比較して安ければお買い得。

ホームズの募集価格・売り出し価格で目黒区と荒川区をチェックしてみました。
70平米台、築10年以内、徒歩10分以内で、
目黒区は賃料だと25万ぐらい、売り出しは5700-7200万ぐらい。上記計算のハードルは6250万
荒川区は賃料だと17万ぐらい、売り出しは3200-3980万ぐらい。上記計算のハードルは4250万

厳密にいうと地域性や賃料では物件グレード、分譲では残存資産価値と販売価格以外の諸経費を考える必要がありますが、ざっくりでは上記方法で問題ないと思います。賃料に12.5掛けるのは更新料込みでの年間賃料、20年というのはローンの返済平均が19年ぐらいなのでそこから出しています。

管理費や修繕や金利・諸税については20年後の残存価値が2割あればまかなえるのでこれを上回っていれば少なくとも損にはならない。2割というと5千万物件で1千万。3千万物件で600万。

もっと厳密にやる場合は、賃貸側の賃料を減価償却見合いで、5年毎に5〜10％見直して(下げて）20年の累計額を出し、購入側の残存価値を地域性を考慮して加減する必要があります。上記目黒のケースでいえば残存価値がもっと高いのであればハードルは高くなる(購入価格がその分高くなる）し、荒川のケースでは賃料の下落率が大きくなるのであればハードルは低くなる（購入価格はもっと安くなるべき）となります。


ざっくりスクリーニングして、そこまで厳密にやりたい場合は東京カンテイのツールを使います。有料ですがプロが使う情報程度のものが入手できます。
http://www.nifty.com/kantei/

過去のマンション価格推移についても同社か別の不動産業者がまとめた新築分譲価格推移や中古価格推移があるので参考にしています。

購入物件の減価償却額(便宜的に≒ローン返済額）を金額相当分の利益享受として考え、例えば過去のその地域における坪単価の推移を使って標準偏差を出せば、ファイナンス理論をそのまま流用してシャープレシオは計算できるのかなと思っています。そうすれば、異なる利回りとリスクを同じ枠内で正当に評価できる…とよいなと(笑)

[552: 匿名さん]

目黒で70平米台25万は安すぎでしょ。
以前似たような条件のところに住んでましたが、60平米弱で25万以上でしたよ。

[553: 匿名さん]

それはホームズに言って下さい（笑）

[554: 匿名さん]

>>551さんの計算だとキャップレートは４．８％ですね。
これはかなり楽観的な数値だと思います。港区の高台の一等地なら４．８％
くらいでもよろしいかと思いますが、目黒区の東横線沿線（祐天寺、学芸大学など）
であればもうすこし悲観的な数値（５−６％程度）を適用したほうがいいと思います。
家賃の２５０倍以下というのは必須条件で、死んでも２５０倍以上では買わないと
いうような判断をするならよいと思いますが。

一方荒川区だと人気の北千住あたりでも７％はみておいたほうが
いいでしょう。このあたりのさじ加減は悲観的か楽観的かにもよるのでなんとも
いえませんが、収益還元的な考え方で価値判断をするやり方は賛同です。

[555: 匿名さん]

購入検討中さんサンクス!！自分は実需層なのでざっくりとで構わないです。「賃料×12.5×20年と販売価格の比較」で検討してみます。この計算式は中古のケースになるとやはり変わってくるのですよね？「販売価格÷20年（引く築年数）÷12.5」とかでいいのでしょうか？

[556: 匿名さん]

検討中の物件、たった今計算したらものすごく安くなってました！割とシビアに賃料出したにも関わらず・・・計算して出した金額から管理費や修繕や金利・諸税分で2割引いてもまだ安い・・・これって買いでしょうか？（それとも自分の計算式が間違ってたのかな？）

[557: 購入検討中さん]

>>554
そうですね。普通にキャップレートの考え方なのですがこの250倍の理由の一つは収益還元で投資不動産を見たときのグロス利回りのざっくりとしたハードルが6％だと思っていて、実需はそれよりチョイ下として５％という感じです。荒川区の７％など東京カンテイかどこかのマンションPERとかが参考になるんでしょうね。マンションPERの逆数が収益率でしょうから。

>>555
いいえ、新築でも中古でも250倍でよいのです。ざっくりした相場感だけなので。これだと電卓無しで暗算できます。家賃を千倍して4分の1にするだけです。20万だったら20000万÷４=5千万。簡単ですよね？このざっくりハードルを身につけると便利です。

そのうえで554さんがおっしゃっているようなマンションPERを参考にしたり、上記URL紹介した東京カンテイの賃料・売却実績リサーチを使ったり。5％からの調整はご自身でやるのがよいと思います。完全な実需で超気に入った場所だったら250倍そのままでもよいとか、知らない土地に引っ越すなら投資物件的に厳しくみてマンションPERの逆数で・・・とか。

やろうと思えばエクセルでもモンテカルロシミュレーションとか色々できますがざっくりの絶対線を持つのが重要だと個人的には考えています。

ちなみに年収÷2000が自分の時給です。これも覚えておくと便利な計算です。私は会計畑なので、知人の申告の手伝いとか経理の手伝いのバイトの時給はこれをベースに考えています(笑)

[558: 物件比較中さん]

中流どころか一流企業勤務リーマンでさえマンション購入は躊躇する状況です。

トヨタは7割超の大減益！！
ソニーも5割超の大減益！！
他の企業も減益・下方修正の嵐です・・・・
実感なき景気回復の主役だった輸出企業が大打撃を受けています。

冬のボーナスは減り、生活防衛の為に消費も一層冷え込みました。
既に百貨店の売り上げは減少し、高額品は買い控えで売れません。
庶民の夢、宝くじでさえ売り上げが減りました。

派遣・期間社員切り段階から、中高年正社員と高年収社員のリストラの段階まで進んでしまいました。
多くの会社が正社員リストラを開始しているのは新聞報道でご存知の方も多いでしょう。

金融機関の審査も厳しくなっており、ローン審査落ちも増える。
そもそも長期負債を背負ってまでマンションを買う人が減少しています。
リストラ不安に怯えつつローンでマンション買う人は稀です。
私自身、預金は3000万ほどありますが今後リストラされる可能性がゼロではないので購入に
踏み切れません。
モデルルームにいくと「これだけの頭金だし、お務めも一流企業だし、大丈夫です！」と営業マン
に言われますが、所詮は売らんがための営業トークだし・・・・

これでどうやってマンション市況が回復するのでしょうか？

[559: 匿名さん]

>新築でも中古でも250倍でよいのです。
250倍でよい、というのは同じ計算式が適応される、ということですよね？あと20年という部分ですが、物件の広さによってローンの年数（20年）も多少変わってくるのでしょうか？ファミリー向けなら20年、それ以下なら15年で計算、といったように・・・

暗算できないので電卓使いましたが（笑）さきほどの物件、やはり計算間違ってたかも・・年収÷2000もやってみました、これ便利ですね〜

[560: 物件比較中さん]

>>558
預金が3000万円あるのなら値崩れした1000万円くらいの物件を購入すればいいのでは？
これからは家賃の100倍くらいの予算（すごく計算しやすい）で一括購入が目安でしょうね。

[561: 匿名さん]

>>558
いや、売れてるところはやはり売れてるよ。回った先の物件はいずれもすでに購入申し込みが入っているところばかりだった。見てる人はやはり見てるし、買ってる人は買ってる。いい物件で値段下げればそれなりに購入に結びつく。さすがに投資家なんかは様子見が多いみたいだけど。3000万の預金か、ウラヤマシイ…

[562: 匿名さん]

値段下げればだよね。
いい物件でも値段下げずにヤフー不動産出っ放し物件も多いよ。

[563: 匿名さん]

ほんとそうだよね、わかってない。残債たくさんあるのかとか、余計な心配してしまう。とはいえ、これで売り手側になったら同じような行動をとってしまいかねないところが人間の悲しいところか。

[564: 購入経験者さん]

バブルが終わったあとの最悪期にマスコミに載ってたのは、月額賃料の12倍かける１０だった。
ロケーションによっては月額賃料×１００。もちろん中古売買の目標値だがこの時期は確かに
路線価売買でも売れなかったときであった。
飯田橋駅上マンションが賃料20万で３DKが２戸出てたが、売買は３４８０万で出ていた。
駅１分でも賃料×１７４。
３Aがらみを除けばこんな時もあったので、また先祖がえりが十分考えられる。

[565: 匿名さん]

時給×２０００が年収ってことだね。バイトの時給１５００円といえば
結構割がよいと思っていたが、フルタイムで働いても年収３００万に
しかならないんだね。時給１０００円だと年収２００万か・・・
正社員の地位を失う恐ろしさを感じる。

[566: 匿名さん]

これから不況＆デフレに真っ逆さまって状況で、ローン借りて不動産買う奴はアホ。
小学生からやり直した方がいい。
せめて好転の兆しが見えてからにしろよ。

[567: 不動産購入勉強中さん]

こんな当たり前のことを今更気づいていたなんて。。

エクセル・ワードも操れないのが年収１０００万でのうのうとしていられる国ですよ。
エクセル・ワードは朝飯前、CEDを自在に操れる者が短期派遣で死ぬ思いしているのがこの国です。

[569: 匿名はん]

>政府は赤字になるけど、そんなのあとでインフレになればどうにかなる。

その両方の国は、どうにもならなくなってる大借金国だけど？

[570: 不動産購入勉強中さん]

はい、「買い」です。
然しながらモノによります。
相手のファイナンス事情では相当"以上"の値引きを引き出せるのが現在の足元の状況です。
最悪契約に至らなくても毟り取られるばかりのこの業界に当たっては動いてみる価値はある、
という非常に貴重なタイミングだと思います。

[571: 入居済み住民さん]

No.４９８のレスは傑作ですな！（笑）かなり売れずに苦戦している様子がアリアリの内容ですな。しかし、こういう場所でデベが宣伝するのは如何なものですかな？厳重注意が必要では。。

[572: 匿名さん]

プロの公に言ってる事が当たるなら苦労はない。
ってのが今までの経験則。
今までの経験則など当て嵌まらない。と、言うかな。

[573: 匿名さん]

そう、当たらない。ここ数年、プロの予想はことごとく外れてきた。だからこそ買い控えが起きているのでは？みんなもうプロでさえ信用できないんだよ。

[574: 匿名]

＞568

そう思うなら買いたまえ
誰も止めはせんよ
買いたくて買いたくて仕方が無いんだろ？

[575: 匿名さん]

今買いだと思う奴は、どんどん買ったらいい。
明日にでも不動産屋に行って来たらどうだ？

いるんだよな、バブル崩壊直後に「安くなった」とか言って飛びつく奴が。

相場なんて、総悲観（総楽観）にならないと反転しないからね。
こりゃ当分買いじゃないって事を確信したよ。
ありがとう。

[576: 匿名さん]

回復が早いだって・・・？？？希望的観測だろ。これからだよ本番は。リチャード・クーとかここらへんは、強気の予測が多すぎ（下げ相場ではほとんど当たってない気がする）。証券系だから仕方ないか。

でも、これはマクロの全体の話。よい物件で割安なら、少々高くても買いでしょ。うちの近所は、いい物件は中古でもほとんど値下がりしていない・・・そもそも人気エリアなのに物が出ないから。ミニバブル風になりかけたときに、なぜか上がってしまった物件は下がっている気はするが。

高収入＝景気に左右されると考えられがちだが、近所の物件の動きを見てると、１億位の物件が高くないと思える収入・資産が安定した方々は、まだ沢山いると思うけど。どんなもんでしょ。

[577: 元祖匿名はん]

少なくとも1998年頃からの本邦不良債権ビジネスの勃興期から約10年間程度、不動産市場は
常に「値上がり」してきたと言える訳です。

この期間のマンション分譲価格の底が今見れば2002年頃でした。任売物件や競売物件等と違い、
実需の不動産である戸建てやマンションの価格は下げ底にも上げ底にもタイムラグがあります。

今回金融不況の影響もあり、比較的に短期の値動き（下げ）が不動産市場でも見られましたが
それでもプロの価格の値動きと直ちに、タイムリーにリンクするとはやはり考えにくいです。

プロのマーケットでもファイナンスが付かない現況では買えるプレイヤーが未だ殆どいません。
話題に出ていた表参道などは（確かにいわゆる価格感応度が表参道や銀座が最も高いのですが）
今は大暴落といっても差し支えない状況であり、今が底か、まだ底を打ってないか判りません。

私募ファンドや新興デベの倒産劇が少なくとも一巡するまで、エンド実需の方が慌てる必要は
全く無いように思います。プロのマーケットで仮に今年底を打ったとしても（キツイでしょうが）
その先数年間は猶予期間があるわけです。

買うな、等とは勿論言いません。ただ、買い場だから買えとは私なら言いません。言えません。

それよりも恐れていたことですが、住宅ローンが付かない人が増えてきているかと思います。
こうなると借金自体は勿論負債でしょうが、借金出来る・出来た事がプラスともなり得ます。
今銀行からお金を借りられる方は属性や金融資産等「それなり」の背景が求められますので。

[578: 元祖匿名はん]

インターネットの普及とは怖いものです。

>住宅ローン減税、消費税アップと1月になれば、一気に在庫が捌けて、
>くそ物件しか残らなくなるから、みてな。

上記は（その31）で見かけた明らかに販売関係者と思しき書き込みですが、痛々しい限りです。
良くも悪くも不動産はそんな株価のように日次月次で急に上がったり下がったりしないものです。

勿論もし株が反転、大底を打てば一つのシグナルにはなり得ますが、それでも不動産が動くのは
少なくとも１年単位の後のハナシです。円高というよりも、過去の異常な円安の是正がまだまだ
続いてますし、何より「不況感」が全業種に近いレベルで蔓延している今、余程気に入った物件か
余程リーズナブルだと感じない限り、慌てて買う理由が正直よくわかりません。

良い場所、良い物件が、安くなったなと「思える」人だけでしょうね。それもデベを選んだ上で。
（当方アウトレットはキライではないですが、アウトレットマンションとか値引きサイトとかを
手放しにお勧めする発想は正直あまり無いので。）

[579: 匿名さん]

景気悪化が長引くのは困る気もするが、これを機に不良業者＆物件が淘汰されることを願ってる。

狭くてちょろい物件を、あの手この手で煽って高値で売ろうとしてたからな。濡れ手に粟のダメ営業も多いし。こういう連中の給料の原資を払うのかと思うと、買う気が失せたことも数多い。やはり再生は淘汰からだな。

[580: 匿名さん]

>>579
気持ちはわかりますが、市況がよくなれば良からぬ輩はまた現れます。
参入障壁もなく、太く短く稼げる業界ですから、未来永劫イタチごっこですよ。

義憤の余り、自分が損な役回りにならないようにうまく人生設計しましょう！

[581: 大学教授さん]

今回のプチバブル崩壊で、危惧されていた価格高騰による都心部居住のストップは回避された。
一呼吸置き都心部居住の流れは再開され、都市構造変革は進み続ける。

今後５年間に予想される都心部で起こる大きな出来事は以下。
不動産業界は大きな流れを念頭に入れ候補地を選ぶとともに、
再び価格高騰につながらない慎重な土地購入が求められる。

①東京駅の大改造と周辺オフィスビル建て替え高層化
②新タワー出現と周辺の再開発
③東京オリンピックの誘致
④市場の移転と跡地再開発

ご参考「１０年後の東京　〜東京が変わる〜」
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/index.htm

[582: 購入検討中さん]

580さんのコメントは真理ですねー。マクロを見すぎても意味無いでしょう。結局家賃とバーターなんだから。

[583: 匿名さん]

家賃の水準も下がらざるを得ないとおもいますよ。

ひとつにはすでに地域によって大きな家賃格差が存在していて、
入居者が経済的に苦しくなった場合に、退避できるバッファが存在する事。

そして売れ残り在庫のゴミ箱代わりになるファンドがなくなったことで、
これらは投売りもしくは賃貸転用などの形で、
個人向け市場に出てこざるを得ず需給を緩める要因になる事。

家賃は下方硬直性が強いというけど、
需要が細り、供給が溢れている今回は、
高額賃貸を筆頭に下がらざるを得ないでしょう。

[584: 大学教授さん]

>>583
都心部の開発が進んで行けば、
住環境、利便性が今より向上するところの家賃は上がり、
あまり変化が無いところの家賃は下がって行くでしょう。
そして全体として家賃の平準化が進み、高額賃貸物件の数は減るでしょう。

[585: 匿名さん]

城東、城北など、一応都内ではあってもプレミアムのない地域は、
今後、隣県や東京市部との競争に突入していかざるを得ないでしょう。
再開発による環境や利便性の向上は限定的なものですし、（過去のニュータウンの例）
その開発自体が、現下の経済情勢から縮小、頓挫する可能性もたかまっています。

ピラミッドが水没していくイメージで、底辺部から水面下に沈み、
その水面下では熾烈な価格競争に巻き込まれるざるをえないでしょう。

[586: 匿名さん]

ま、いずれにしても安く買い叩きたい人はもう一段の不動産市況の悪化を心底願っているということだろうし、デベや最近購入者はそれはもう簡便してくれって考えてることだけは事実でしょう。
ただ、万一、ここから不動産市況が大幅に悪化した場合、約2000兆円あるといわれている日本の不動産の時価総額が数百兆円単位で下落することを意味し、その状況が数年続くようなことがあれば既に危険水域に達している金融機関の財務内容が致命傷を負うことになるから、日本を沈没させないためにも必ず政府がなんとかしてくれるはずだから大丈夫って気もするよね。
もちろん、前回のバブル崩壊時もそう考えて新興住宅地の家を１億でかったり、長銀の株を1000万買ったら、結果8000マンションし、よく買い物に行ってたダイエーがなくなったり、西武がぶっとんだりしたことも事実なんで、要は政府の金融政策次第なのかなと思う今日この頃です。

[587: 匿名さん]

脱字が多かったので再投稿します

ま、いずれにしても安く買い叩きたい人はもう一段の不動産市況の悪化を心底願っているということだろうし、デベや最近購入者はそれはもう勘弁してくれって考えてることだけは事実でしょう。
ただ、万一、ここから不動産市況が大幅に悪化した場合、約2000兆円あるといわれている日本の不動産の時価総額が数百兆円単位で下落することを意味し、その状況が数年続くようなことがあれば既に危険水域に達している金融機関の財務内容が致命傷を負うことになるから、日本を沈没させないためにも必ず政府がなんとかしてくれるはずだから大丈夫って気もするよね。
もちろん、前回のバブル崩壊時もそう考えて新興住宅地の家を１億で買ったり、長銀の株を1000万買ったら、結果8000マンションし、よく買い物に行ってたダイエーがなくなり、西武がぶっとんだりしたことも事実なんで、要は政府の金融政策次第なのかなと思う今日この頃です。

[588: 匿名さん]

なお、湾岸埋立地は公共インフラの整備もこれ以上は行われないので利便性の向上はありません。
ですからここもプレミアムのない地域ということになります。

[589: 匿名さん]

不動産市況の悪化というよりも、プチバブル（過剰な信用創造）の崩壊なので、
これは金融財政政策で押しとどめようとしても無理なことだとおもいます。
政策でできるのは、激変を緩和し幾分かでもソフトランディングさせることぐらいで、
それでさえ、効果が見込めるのはある程度淘汰が済んだあとでの事でしょう。

[590: いつか買いたいさん]

連投必死だなぁって思っちゃいました。
せめて誤字脱字とかチェックして、一個のレスにまとめてから投稿してくれません？

[591: 匿名さん]

東京オリンピックがどうなるか10月に決まるらしいからそれ次第じゃないかな。

[592: 匿名さん]

なお危機に陥った金融機関の救済は、不動産価格の下落に要因があったとしても、
不動産価格を支えるのとは別な手法で行われるでしょう。

[593: 匿名さん]

結局ここはポジショントークしかないからなあ。デベロッパーも賃貸派も購入派も。

[594: 匿名さん]

既に購入済み派もいると思う。

[595: 匿名さん]

今の不動産市況の悪化は、調子こいて値段を吊り上げた売り手の責任です！
自滅しても自業自得です！

（設問：マンション購入を躊躇している理由）
回答者の 93.1％が「現在のマンション価格が高いから」 と回答しました。
http://kanto.m-douyo.jp/enquete/20080919/

[596: 匿名さん]

高値購入済み、入居待ちみたいな人が、今一番不幸なのでは。
ほんとは、夢想で一番わくわくして楽しいはずだった時期が、
下落による損失の拡大と、手付け放棄キャンセルによる損きりとを、
両にらみで対処せざるを得なくなってるんだから。

[597: 匿名さん]

手付け放棄で損失を１割に押さえられるだけマシでは？
下げても売れない築浅中古を抱えてるよりは。

[598: 匿名さん]

>>596
自分の感覚が他人にも当て嵌まるとは限りませんが、せいぜい数百万程度の損切り、
思ったほど精神的なダメージはないですよ。仕方ないな、という感じです。

[599: 物件比較中さん]

売却しないと本当の損益は確定しませんからね。
ひょっとして15-20年後にまたバブルが起きて、「実現益」となる可能性もありますし。

[600: 匿名さん]

だからこそ悩むのでは。現下増大する含み損と、
損切りという確定金額の実損とどちらが傷が浅いか。

[601: 物件比較中さん]

600
売却を考えずに「一生住む」という選択肢もあります。

[602: 匿名さん]

高値掴みでマンション購入し、過去住んでいたマンションを仲介不動産Ｍの担当者に来年になったらさらに中古の価格もさがり今売却した方がいいです。絶対です。と言われ他にも売りマンションが１割増ででているのに１５パーセント引きで売却に出したらすぐに買い手がついたけど、築２年で駅から３分で都心で、売り急ぐ必要は無かったのにと他の不動産会社の人に焦りましたね（騙されましたね。）と言われました。賃貸には出すより売却したかったので。９００万円ほど損をしましたが、間違った事をしてしまったのでしょうか？新規に購入したマンションも手付け放棄しても新築未入居で売りに出しても、その値段では売れないって......。買い替え＊＊＊です。

[603: 匿名さん]

底地は業者間（除親密先間）では高値の半額かそれ以下で取引されてますよ。
資材価格等も高値から急激に下がって来てますし、
今後まともなデベが開発すれば、現在の価格は全否定されると思います。

しかも、今底地を買えるのは体力のある優良デベですし、
インチキデベは新規投資なんてとんでもないと言う状況ですから、
消費者に取っては悪くない環境が来るでしょう。

販売戸数自体は大幅に減少するでしょうが、膨大な在庫と需要の減退もあり、
価格がすぐ反発する可能性は低いと思います。

問題はその時の経済環境や信用状況ですが、
一般的にクレジットの悪い方はやや早めに、信用のある方（例、年収1,000万以上や現金買）は
底を確認してからでも十分間に合います。
信用のある方は平均倍率数倍とかになっても、完全に希望通りとは行かないかも知れませんが、
まず買えます。（平均的な物件での話）

結論としては、
信用の無い方は、信用状況の変化や相場の底を探る。
信用のある方は、大いに様子見。買うなんてとんでもない。

と言うタイミングではないでしょうか？

[604: 匿名さん]

>>602
Mも、他の不動産会社も、言うことを簡単に信じちゃだめですよ。

[605: 匿名さん]

8000マンション

[606: 過去スレの４０]

>>602
正しい選択だと思う。損失額が900万になるか、800万か600万かという変動はあったはずと思うが。不動産市場では、市場で買い手を見つけるのは容易ではない。これから全面安になるだろうから、早期に勇断したことは、損失を抑えられる結果となると思う。

>>603
デベ関係者か？　2000年代前半にデフレを経験してきた住宅ローン融資機関は、年収が確かか、信用できる企業等に勤めている人にしか融資していなかった。アメリカとは訳が違う。判断に苦しむ曖昧ゾーンの人もいるが、現時点では融資は却下されるだろう。
「底を確認」と言っている時点で頭の悪さを丸出し。もしかして、「大学教授」か？

今回の世界不況は、10年単位になるのか、3年程で終息するのか、全く先が読めない。
オバマの経済政策がどれだけ成功するのか、ここにのみかかっている。
民主が総選挙で大勝し、連立か単独で政権をえることは確実だ。小選挙区制は、状況によって圧倒的に一方に傾くシステム。しかし、民主にはオバマのような具体的な政策ヴィジョンがない。

私の考えは以下の通り。2兆円支出でもよいから、海上に巨大風力発電機を多く建てる。太陽光パネルの設置を新築建物に義務づける。電力取引を税制上から優遇する。環境政策によって雇用を創出する。とにかく、自国の電力自給率100％を目指す。石油産業は、政府主導で切り捨てる。

[607: 匿名さん]

>>603
底を確認ってよく聞くが、どうやるんだ？
何がどうなったら底が確認できるの？

[608: 匿名さん]

株なんかで塩漬けになっちゃってるんで早く底を打ってこのまま上げてくれ〜とも思うが、景気がよくなりゃ不動産価格も徐々に上げてくるわけで・・・似たようなジレンマ抱いてる人って結構多いんじゃないかな。理想は、株価が上げてきたところで売り抜けて、その後徐々に不動産の反転の兆しが見えてきたところで購入し、株資金を不動産へまわすこと・・とはいえ、そうなった時点で気に入った物件が即座に見つかるとは限らないし。ほんとジレンマ。投資やらずにコツコツ貯めてきた人、正解。最後はやはり現金か・・・

[609: 匿名さん]

>>606
2兆円かけて風力発電作って
日本の電力需要の何%確保できんの？
スレ違いの幼稚な床屋談義は迷惑

退場しろ

[610: 匿名さん]

海側向いてるマンションに住んでる人はたまらないでしょう。クルクル回る風力発電は。

近くの大学で、風力発電の実験をやってるけど小さいのに目障りだよ。

[611: 匿名さん]

大前研一とかに憧れてんのかなw

[612: 匿名さん]

>>608
心配しなくてもあなたの株は塩漬けのままで、ジレンマに悩まされることはないと思います。

[613: 匿名さん]

>>612
了解。株やらんでコツコツ現金貯めますわ。だから不動産もっと安くなってくれ。

[614: 匿名さん]

いや、冗談ですって。ごめんなさい。

[615: 匿名さん]

スレの流れに乗ってみるけど、不動産って株や外貨などの相場と比べてどれぐらい後から上げたり下げたりするの？
みなのレス読んでると1年後ぐらいから一般的な相場に追いつく、って感じに読めるけど。

[616: ６０３]

>606

底を確認する方法なんていくらでもあるだろ。
国交省の住宅着工統計とか不動産経済研究所の分譲マンション販売動向とか、
景気動向指数の不動産DIも見とくといいよ。
供給戸数、販売戸数、契約率、平均単価等、全部発表されてるんだし。
不動産DIなんて価格に大体先行してるじゃないか。

先行指標が3ヶ月連続で改善して来たら、真剣に買いを検討するとか。
契約率７０％を目安にするとか。
いろいろあるだろ。
別に大底を買えなくてもいいんだよ。底付近で買えればいいんだろ？

人を「デベ」だの「教授」だの言う前に、自分なりにちょっとは考えた方が
いいのでは。

おたくはここでのヨタ話だけで、売り買いの判断をするつもりなのか？
ここでの話しは＋α程度に考えるべき。

風力発電とか、石油業界を切り捨てるとか、おたくの方がよっぽど意味不明だよ。

[617: 匿名さん]

＞６１５
ご自分で正解を出してますよ。
不動産相場が知りたければ株式相場を見よ！』と言われてきたが、両者は密接不可分。
タイムラグは１年前後。証券相場は半年後を読んで動く。
昨年、ザラバでかなり安いところを見せたので（バブル以後の最安値に接近）底割れ確定。
今は戻しているように見えるが『梅雨の間の晴れ間』。
証券相場から見て不動産相場も底割れ決定です。

国が言ってる全治３年は鵜呑みにはできない。国で全治３年なら、地方の景況感まで加味すれば
４〜５年はかかるはず。
そうして株式も動き出し、その１年後位から不動産もといえるのかと思う。

１％の人が国の富の２５％を支配する日本。９９％が７５％の富を支配する日本とも言える。
残った７５％の配分を受けるためには、いま家を買うべきではないとおもう。
なぜなら３A除いては今後１０年間で６掛けになる筈。
５０００万で買ったマンションが原価は４０００万。
１０年で２割５分の減価で３０００万。

売り出し３３００万でも指値が入って仲介料でざっくりです。

平成６年が不動産好況期であったがその１０年後調べると流れがわかります。

[618: 匿名さん]

>>617
除いた3Aはどうなると、予想されますか？
単なる興味でお聞きしたいのですが。

[619: 匿名さん]

>>617
>なぜなら３A除いては今後１０年間で６掛けになる筈。
その根拠を教えてください。

>平成６年が不動産好況期であったがその１０年後調べると流れがわかります。
過去の経験則が通用しないのが今回の金融危機では・・・ちなみにロバートキヨサキは「暴落の後遺症はあと2年続く」と予想。
http://money.yahoo.co.jp/column/company/ead/celebrated/person4/080827_...

[620: 匿名さん]

↑去年の８月のコラムじゃない。

[621: 匿名さん]

>>620
こりゃ失敬。ヤフーもまぎらわしいなあ・・

ま、株があれだけ壮絶に下げたのだから不動産も後を追いかけるのは間違いなさそう。
ただ、株のように一気にどすんと下げるのではなく5年〜10年ほどじりじりだらだら行くのであれば嫌だなと。
そんなんじゃいつまで経っても買い控え→いつまで経っても買えない

日々物件をチェックして割安で良さそうなところがあれば動いておく、ぐらいのスタンスで丁度いいのかなあ。

[622: 匿名さん]

>なぜなら３A除いては今後１０年間で６掛けになる筈。
都心部の居住人口がどんどん増えますね。
都市構造がどう変わっていくのか今から楽しみです。

[623: 匿名さん]

金融危機後も、
都心部の居住人口は増えているのですかね？

[624: 匿名さん]

>>623
６掛けになったら殺到だろうな。

[625: 匿名さん]

１０年後まで不況がもし続けば、
殺到してる余裕はないなぁ。

[626: 匿名さん]

都心区（例えば港区）の人口が増えているといってもその多くは
湾岸地区なんだよね。３Ａ地区の人口が増えているわけではない。

例えば港区の人口はこの８年間で２０％増加しているが、その多く
は大規模マンション開発にともなう湾岸地区の人口増によるものです。
赤坂・青山・麻布の人口は微増しているものの基本的には横ばいです。

[627: 匿名さん]

６掛が常態化したら、マンションどころか、食糧配給に人が殺到するんじゃないの？

[628: 匿名さん]

都心部に住みたいのは皆共通の願いですね。
３Ａは無理でしょうがｗ

[629: 匿名さん]

３Ａなんて言葉は不動産業界がでっち上げた
高いのを正当化すいるための造語。

騙されない様にしましょうね。
お金は大切に使いましょう。

[630: 匿名さん]

テレビ番組で、女優が知ったかぶりして３Ａって言ってるから、何処の事かと思ったら
麻布十番だったことがあった…

[631: 購入検討中さん]

六掛けとか言ってるのはど素人だろｗ

[632: いつか買いたいさん]

まだまだ郊外には、都心に憧れているわしのような田舎っぺがぎょうさんいます。
その辺も考慮しといた方がええですよ。

[633: 匿名さん]

>>630
はは（笑）でもいいじゃん、十番。治安は悪そうだけど。

[634: 匿名さん]

>>632
ほら、そういうひとのために都心じゃないけど、あそこらへんがあるじゃないですか。

[635: 匿名さん]

>>618
『山高ければ谷深し』
赤坂を基準に新宿と渋谷へ直線を引き、新宿と渋谷を結んだ赤坂からのデルタ地帯が好印象だが
その中では特に青山、赤坂、麻布、広尾が人気なので略して３AHなのは、不動産に関心のある方は
掲示板上で目にしたことが多いはず。

その広尾で定期借地権のガーフォレの坪単価や、中古で築２０以上のガーヒルの大暴騰をみれば
山は高かったと言わざるを得ない。

全体的なミニバブルというより《ブランドバブル》で近隣地青山等大暴騰した。
その以前から見ると狂乱とも言える価額であった。
それからみるとその他のロケーションは新新価格とは言ってもツレダカといえなくもない。
外資等が狙うのは、やはりロケーションやネームバリューで3Aデルタが本命なんです。

それだから谷は深い。
富裕層のロケーションは富裕層と外資やリートが買い控えればバッタリです。
不動産は梅雨の晴れ間で少し戻すことはあっても下げラインに入った以上ダラダラと下値を
切り下げて行きます。（s62年7月不動産バブルピークも元年7月より2年7月まで露の間の晴れ間が
一度あった。もちろん都心部の不動産バブルのことで景気バブルは3年4月がピーク。）

ただこの地域はあげるときは一番先に上げ、率も最大。
仕込み時期と物件を誤らなければ大漁が約束されると思う。ただしそれは今ではない。
そしてここは人口の増減で上げ下げより投資の集中増減で上げ下げすると理解しています。

＜＜６１９
根拠は後半に書いてます。

キヨサキさんがもし2年といってるなら、それは間違っています。
１％の人が国富の４０％を支配する米国で、その１％に入ってるかもしれない人なので…。
深読みも必要と思う。

＞＞６３１購入検討中　様
おっしゃるとおりです。あなたからご覧になったらど素人です。
あなたは業者さんですね？でしたらプロですもの！
別にご商売の営業を邪魔するつもりはありませんでした。
このご時世に《　購入検討中》ですから素人さんか営業さんしか考えられませんもので。。。
かぜがはやってるのでお仕事気をつけてがんばってください

[636: 住まいに詳しい人]

分かりやすくまとめました。
城南［旧荏原郡］- 品川区・荏原区・目黒区・大森区・蒲田区・世田谷区
城西［旧豊多摩郡］ - 渋谷区・淀橋区・中野区・杉並区
城北［旧北豊島郡］ - 豊島区・滝野川区・荒川区・王子区・板橋区、［旧南足立郡］ - 足立区
城東［旧南葛飾郡］ - 向島区・城東区・葛飾区・江戸川区

上記以外は都心部となります。

[637: 匿名さん]

>>636

えーと、旧区で書かれてもぜんぜん分かりやすくないんですが・・・

[638: 匿名さん]

23区ができてから50年もたつのにその前の行政区分を持ち出して都心部だなんてメチャクチャだな。
まあ、なにが言いたいのかはわかるがね。

[639: 購入検討中さん]

>>635
素人の長文乙。07年08年の23区内平均は06年に比べて何割上がったか知ってるの？山高ければ谷深しって山高くないからｗ

[640: 匿名さん]

大多数の人がそこを都心だと認識しなければ、そこは都心ではないですよ。
都心とは辞書によると都会のこと。
都会という言葉から連想する街並みや雰囲気、機能を持ち合わせた場所が一般的に皆が認める都心では？

[641: 匿名さん]

だから？

[642: 匿名はん]

私の都心のイメージは、オフィスビルや商業施設ばかりで、人が住みにくい所だと思う。
人それぞれだね。

[643: 匿名さん]

イメージ戦略で一般人に都心と思わせた街がありますね。
ＴＶＣＭで有名女優に、
「こんな都心に…」と言わせた街。

[644: 買い換え検討中]

>>636

東京に疎いのですが
練馬区は都心になるのですか？
中野区より田舎だと思っていました（恥？）

[645: 匿名さん]

前回のバブル崩壊時の経験論や29年の世界大恐慌時の米国での現象を前提とした景気回復10年必要論が主流になってきているようだけど、今回の調整スピードの速さや米国、中国を中心にした政策対応の早さを考慮すると、下落が早い分、底打ちから持ち直しにかかる時間も結構短縮されると考えてもいいんじゃない。
もちろん、今、倒れかけてる新興系不動産会社が助かるという意味ではなく、前回のバブル時と異なり、あと半年で大半の新興系の処理が進んで、財閥系や生き残り外資系に3Aブランド不動産が移ることで、新しい時代を迎えるといったイメージですがね。
前回のバブル崩壊が10年にわたる不動産相場下落を招いたのは、銀行が不良債権処理をすぐにしなかったことと、政治混乱により政府がその後押しをしなかったことが主因ですからね。

[646: 匿名さん]

都会的で高品質な暮らしが出来る都心マンションとそうでない都心マンションがある。

アドレスが近くても暮らしはだいぶ違ってくるのでひとくくりに都心マンションと呼ぶことに無理があると思う。

江東区辺りのタワーに住んで都会的と思う感覚は私にはないな。

[647: 匿名さん]

上昇が早かった分、下落も早かった。との解釈もできますよね。
2005年暴落説があり、手を出せない人が多い中で急にマンションブームが起きたのですから。

[648: 匿名はん]

>都心マンションと呼ぶことに無理があると思う。

そうだと思うよ。
刺激のある、オフィス街や大きな商業地にあるマンションが都心マンションだと思ってるけど、そう言う所に住みたい人はそこで住めば良いでしょ？！
私は落着いた街の方が好きだから、そこを都心だと思ってないし、あまりそう言う地域に住む事は興味ない。
高品質かどうかは価値観の問題だし、落着いていて、都心に近ければそれで良いな。
高輪とか麻布の住宅街も、都心ではないと思うよ。
都心=生活するのに優れた所とは、思ってないからね。
豊洲は・・・住人の勘違いでしょ。

[649: 購入検討中さん]

>>647
正しい解釈です。株価は底値から2倍以上上げたが、不動産は遅行するが故に急激な株価の暴落のせいで遅行して上げきる前に不況期に突入した。そのため前回バブルの時のような上昇率ではない。都内23区に限って言えば底値からの上昇幅で言ってもそれほど上がってないですから。

人間には幾つかのバイアスが生来備わってますが、悲観バイアスもその一つ。恐慌厨はシカトして利回りベースで収益還元で行動するのがベストだと思いますよ。

[650: 元祖匿名はん]

この状況での楽観論はそれ自体いいことですが、残念ながら金融機関サイドの株安による痛手、

不良債権処理の状況を見ると、そんなに短期にスムーズに事が反転するとは考えにくい状況です。

証券化ディールのしこった不動産は勿論、通常の担保不動産でも損切り処理が必要で進展がない

案件は山のように都心部中心にありますから。。。それに新興デベ、私募ファンドの倒産も正直

思ったより進んでいないというのが実感です。リビングデッドで事業を実質行えていない会社は

山のようにあるのが実情です。そんななかで、不動産が急に反転すると到底現場では思えません。