23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その32）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その31）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/

[542: 匿名さん]

23区の外側も下がってるでしょうが、一番暴落してるのは湾岸の埋立地です。
デベの皆さんが必死に埋立地を買い煽りしてますが、もう誰も騙されませんよ。

[543: 匿名さん]

自分は530の意見を支持。ってことで、購入検討中さんの考える厳密な計算式を教えて！（たとえば販売価格5000万の物件を購入する場合を例として）

[544: 匿名さん]

「麦わら帽子は冬に買え！」

[545: 匿名さん]

都心に今年完成物件を1〜2割引のあいだで買えれば儲けもの？

[546: 匿名さん]

>>545
具体的にはここですね。

1878年の郡区町村編制法により、東京府管下の中心部市街地に麹町区以下の15区（麹町区・
神田区・日本橋区・京橋区・芝区・麻布区・赤坂区・四谷区・牛込区・小石川区・本郷区・
下谷区・浅草区・本所区・深川区）が編成された。
1889年5月1日、15区の区域をもって東京市が発足した。
当初は東京府知事が市長を兼ねる変則的な自治体で、市役所も市職員も置かれなかったが、
その一方で従来の15区はそれぞれ単独で区会(議会)を持ち東京市の下位の自治体とされた。
1898年10月1日に特例が廃止されて一般の市制が施行され、麹町区有楽町の東京府庁内に市役所が
開かれた（現・千代田区丸の内三丁目、東京国際フォーラム）。初代東京市長は松田秀雄である。
また、尾崎行雄が2代目、後藤新平は7代目の市長を務めている。

[547: 大学教授さん]

今後５年間、２３区不動産市場に大きな影響を与えるであろう出来事４つ。

①東京駅の大改造と周辺オフィスビル建て替え高層化
②新タワー出現と周辺の再開発
③東京オリンピックの誘致
④市場の移転と跡地再開発

[548: 匿名さん]

新タワーが出来た！リビングから見えるマンションを買おう！買うのは、タワーの北側か東側か西側だな。

オリンピック誘致失敗！何もなし・・

市場が移転した、さかなさかなさかな、魚市場の街になりました。

ってことかな？将来は。

[549: 匿名さん]

城東の方からデベや業者の断末魔の叫びが聞こえてきますね。
購入者は焦る必要なんてないのだから
まずは逝くべきデベには逝ってもらって
状況が落ち着いてから検討を再開すればよいでしょう。

特にそれらのデベがバラ色の未来予想図をデッチ上げて売ってきた新しい街については
じっくりと開発の評価が定まるのを見極めた方が良いでしょう。
自分が住む場所に関してギャンブルする必要はありませんから。

[550: 過去スレの４０]

>>525で書いたポールソンのくだりが分かりずらかったこもしれない。解説する。

たしか2008年度前半期の決算で、ゴールドマンサックスは米金融機関のなかで最高利益を出した。唯一の勝ち抜け米金融機関だった。これは、サブプラ関連金融商品を売却していたからだ。当時、ゴの経営方式はなんと優れているか、と讃える英文記事を読んだ覚えがある。米住宅バブル崩壊は2007年8月に顕在化した。これ以降、サブ関連商品は売れなくなる。サブ商品を売却するまでに、最低1年はかかる。とすると、ゴは2007年8月までに得た市場情報（サブプラの購入者への貸し付けはヤバイ）を活用したことになる。ゴの市場における情報収集の時点は、2006〜07年になると推定する。米財務省長官ポールソンは、2008年前期（損失公表の時期）にサブプラ保険で保険金を受けたと思える。保険をかけていたのは、ゴ人脈の内部情報による可能性が高い。ゴ時代を含めたポールソンの報酬は、円換算で１兆円を超えるだろう。

以上が、米金融資本主義の本質だ。
マイケルジャクソンや米ダイリーガーの収入で、風力発電を数百機建てられる。
電力を自国だけでまかなえれば、世界経済で勝ち抜けになる。
政府指導で行けと思うが、旧通産省の知り合いと話すと、生活の話ばかりする。

民主が政権を取るだろうが、政治３流、経済１流は変わらない。

[551: 購入検討中さん]

>>543
以下、素人なりに私がやっている方法です。長くなりましたが一応このままアップします。
厳密にはやる前のスクリーニングとしては以下の方法を用いています。

１．住む地域と広さを決める
２．賃料×12.5×20年と販売価格の比較
３．販売価格のほうが低ければお買い得。
逆でもOKです。
販売価格÷20年÷12.5が賃料と比較して安ければお買い得。

ホームズの募集価格・売り出し価格で目黒区と荒川区をチェックしてみました。
70平米台、築10年以内、徒歩10分以内で、
目黒区は賃料だと25万ぐらい、売り出しは5700-7200万ぐらい。上記計算のハードルは6250万
荒川区は賃料だと17万ぐらい、売り出しは3200-3980万ぐらい。上記計算のハードルは4250万

厳密にいうと地域性や賃料では物件グレード、分譲では残存資産価値と販売価格以外の諸経費を考える必要がありますが、ざっくりでは上記方法で問題ないと思います。賃料に12.5掛けるのは更新料込みでの年間賃料、20年というのはローンの返済平均が19年ぐらいなのでそこから出しています。

管理費や修繕や金利・諸税については20年後の残存価値が2割あればまかなえるのでこれを上回っていれば少なくとも損にはならない。2割というと5千万物件で1千万。3千万物件で600万。

もっと厳密にやる場合は、賃貸側の賃料を減価償却見合いで、5年毎に5〜10％見直して(下げて）20年の累計額を出し、購入側の残存価値を地域性を考慮して加減する必要があります。上記目黒のケースでいえば残存価値がもっと高いのであればハードルは高くなる(購入価格がその分高くなる）し、荒川のケースでは賃料の下落率が大きくなるのであればハードルは低くなる（購入価格はもっと安くなるべき）となります。


ざっくりスクリーニングして、そこまで厳密にやりたい場合は東京カンテイのツールを使います。有料ですがプロが使う情報程度のものが入手できます。
http://www.nifty.com/kantei/

過去のマンション価格推移についても同社か別の不動産業者がまとめた新築分譲価格推移や中古価格推移があるので参考にしています。

購入物件の減価償却額(便宜的に≒ローン返済額）を金額相当分の利益享受として考え、例えば過去のその地域における坪単価の推移を使って標準偏差を出せば、ファイナンス理論をそのまま流用してシャープレシオは計算できるのかなと思っています。そうすれば、異なる利回りとリスクを同じ枠内で正当に評価できる…とよいなと(笑)

[552: 匿名さん]

目黒で70平米台25万は安すぎでしょ。
以前似たような条件のところに住んでましたが、60平米弱で25万以上でしたよ。

[553: 匿名さん]

それはホームズに言って下さい（笑）

[554: 匿名さん]

>>551さんの計算だとキャップレートは４．８％ですね。
これはかなり楽観的な数値だと思います。港区の高台の一等地なら４．８％
くらいでもよろしいかと思いますが、目黒区の東横線沿線（祐天寺、学芸大学など）
であればもうすこし悲観的な数値（５−６％程度）を適用したほうがいいと思います。
家賃の２５０倍以下というのは必須条件で、死んでも２５０倍以上では買わないと
いうような判断をするならよいと思いますが。

一方荒川区だと人気の北千住あたりでも７％はみておいたほうが
いいでしょう。このあたりのさじ加減は悲観的か楽観的かにもよるのでなんとも
いえませんが、収益還元的な考え方で価値判断をするやり方は賛同です。

[555: 匿名さん]

購入検討中さんサンクス!！自分は実需層なのでざっくりとで構わないです。「賃料×12.5×20年と販売価格の比較」で検討してみます。この計算式は中古のケースになるとやはり変わってくるのですよね？「販売価格÷20年（引く築年数）÷12.5」とかでいいのでしょうか？

[556: 匿名さん]

検討中の物件、たった今計算したらものすごく安くなってました！割とシビアに賃料出したにも関わらず・・・計算して出した金額から管理費や修繕や金利・諸税分で2割引いてもまだ安い・・・これって買いでしょうか？（それとも自分の計算式が間違ってたのかな？）

[557: 購入検討中さん]

>>554
そうですね。普通にキャップレートの考え方なのですがこの250倍の理由の一つは収益還元で投資不動産を見たときのグロス利回りのざっくりとしたハードルが6％だと思っていて、実需はそれよりチョイ下として５％という感じです。荒川区の７％など東京カンテイかどこかのマンションPERとかが参考になるんでしょうね。マンションPERの逆数が収益率でしょうから。

>>555
いいえ、新築でも中古でも250倍でよいのです。ざっくりした相場感だけなので。これだと電卓無しで暗算できます。家賃を千倍して4分の1にするだけです。20万だったら20000万÷４=5千万。簡単ですよね？このざっくりハードルを身につけると便利です。

そのうえで554さんがおっしゃっているようなマンションPERを参考にしたり、上記URL紹介した東京カンテイの賃料・売却実績リサーチを使ったり。5％からの調整はご自身でやるのがよいと思います。完全な実需で超気に入った場所だったら250倍そのままでもよいとか、知らない土地に引っ越すなら投資物件的に厳しくみてマンションPERの逆数で・・・とか。

やろうと思えばエクセルでもモンテカルロシミュレーションとか色々できますがざっくりの絶対線を持つのが重要だと個人的には考えています。

ちなみに年収÷2000が自分の時給です。これも覚えておくと便利な計算です。私は会計畑なので、知人の申告の手伝いとか経理の手伝いのバイトの時給はこれをベースに考えています(笑)

[558: 物件比較中さん]

中流どころか一流企業勤務リーマンでさえマンション購入は躊躇する状況です。

トヨタは7割超の大減益！！
ソニーも5割超の大減益！！
他の企業も減益・下方修正の嵐です・・・・
実感なき景気回復の主役だった輸出企業が大打撃を受けています。

冬のボーナスは減り、生活防衛の為に消費も一層冷え込みました。
既に百貨店の売り上げは減少し、高額品は買い控えで売れません。
庶民の夢、宝くじでさえ売り上げが減りました。

派遣・期間社員切り段階から、中高年正社員と高年収社員のリストラの段階まで進んでしまいました。
多くの会社が正社員リストラを開始しているのは新聞報道でご存知の方も多いでしょう。

金融機関の審査も厳しくなっており、ローン審査落ちも増える。
そもそも長期負債を背負ってまでマンションを買う人が減少しています。
リストラ不安に怯えつつローンでマンション買う人は稀です。
私自身、預金は3000万ほどありますが今後リストラされる可能性がゼロではないので購入に
踏み切れません。
モデルルームにいくと「これだけの頭金だし、お務めも一流企業だし、大丈夫です！」と営業マン
に言われますが、所詮は売らんがための営業トークだし・・・・

これでどうやってマンション市況が回復するのでしょうか？

[559: 匿名さん]

>新築でも中古でも250倍でよいのです。
250倍でよい、というのは同じ計算式が適応される、ということですよね？あと20年という部分ですが、物件の広さによってローンの年数（20年）も多少変わってくるのでしょうか？ファミリー向けなら20年、それ以下なら15年で計算、といったように・・・

暗算できないので電卓使いましたが（笑）さきほどの物件、やはり計算間違ってたかも・・年収÷2000もやってみました、これ便利ですね〜

[560: 物件比較中さん]

>>558
預金が3000万円あるのなら値崩れした1000万円くらいの物件を購入すればいいのでは？
これからは家賃の100倍くらいの予算（すごく計算しやすい）で一括購入が目安でしょうね。

[561: 匿名さん]

>>558
いや、売れてるところはやはり売れてるよ。回った先の物件はいずれもすでに購入申し込みが入っているところばかりだった。見てる人はやはり見てるし、買ってる人は買ってる。いい物件で値段下げればそれなりに購入に結びつく。さすがに投資家なんかは様子見が多いみたいだけど。3000万の預金か、ウラヤマシイ…

[562: 匿名さん]

値段下げればだよね。
いい物件でも値段下げずにヤフー不動産出っ放し物件も多いよ。

[563: 匿名さん]

ほんとそうだよね、わかってない。残債たくさんあるのかとか、余計な心配してしまう。とはいえ、これで売り手側になったら同じような行動をとってしまいかねないところが人間の悲しいところか。

[564: 購入経験者さん]

バブルが終わったあとの最悪期にマスコミに載ってたのは、月額賃料の12倍かける１０だった。
ロケーションによっては月額賃料×１００。もちろん中古売買の目標値だがこの時期は確かに
路線価売買でも売れなかったときであった。
飯田橋駅上マンションが賃料20万で３DKが２戸出てたが、売買は３４８０万で出ていた。
駅１分でも賃料×１７４。
３Aがらみを除けばこんな時もあったので、また先祖がえりが十分考えられる。

[565: 匿名さん]

時給×２０００が年収ってことだね。バイトの時給１５００円といえば
結構割がよいと思っていたが、フルタイムで働いても年収３００万に
しかならないんだね。時給１０００円だと年収２００万か・・・
正社員の地位を失う恐ろしさを感じる。

[566: 匿名さん]

これから不況＆デフレに真っ逆さまって状況で、ローン借りて不動産買う奴はアホ。
小学生からやり直した方がいい。
せめて好転の兆しが見えてからにしろよ。

[567: 不動産購入勉強中さん]

こんな当たり前のことを今更気づいていたなんて。。

エクセル・ワードも操れないのが年収１０００万でのうのうとしていられる国ですよ。
エクセル・ワードは朝飯前、CEDを自在に操れる者が短期派遣で死ぬ思いしているのがこの国です。

[569: 匿名はん]

>政府は赤字になるけど、そんなのあとでインフレになればどうにかなる。

その両方の国は、どうにもならなくなってる大借金国だけど？

[570: 不動産購入勉強中さん]

はい、「買い」です。
然しながらモノによります。
相手のファイナンス事情では相当"以上"の値引きを引き出せるのが現在の足元の状況です。
最悪契約に至らなくても毟り取られるばかりのこの業界に当たっては動いてみる価値はある、
という非常に貴重なタイミングだと思います。

[571: 入居済み住民さん]

No.４９８のレスは傑作ですな！（笑）かなり売れずに苦戦している様子がアリアリの内容ですな。しかし、こういう場所でデベが宣伝するのは如何なものですかな？厳重注意が必要では。。

[572: 匿名さん]

プロの公に言ってる事が当たるなら苦労はない。
ってのが今までの経験則。
今までの経験則など当て嵌まらない。と、言うかな。

[573: 匿名さん]

そう、当たらない。ここ数年、プロの予想はことごとく外れてきた。だからこそ買い控えが起きているのでは？みんなもうプロでさえ信用できないんだよ。

[574: 匿名]

＞568

そう思うなら買いたまえ
誰も止めはせんよ
買いたくて買いたくて仕方が無いんだろ？

[575: 匿名さん]

今買いだと思う奴は、どんどん買ったらいい。
明日にでも不動産屋に行って来たらどうだ？

いるんだよな、バブル崩壊直後に「安くなった」とか言って飛びつく奴が。

相場なんて、総悲観（総楽観）にならないと反転しないからね。
こりゃ当分買いじゃないって事を確信したよ。
ありがとう。

[576: 匿名さん]

回復が早いだって・・・？？？希望的観測だろ。これからだよ本番は。リチャード・クーとかここらへんは、強気の予測が多すぎ（下げ相場ではほとんど当たってない気がする）。証券系だから仕方ないか。

でも、これはマクロの全体の話。よい物件で割安なら、少々高くても買いでしょ。うちの近所は、いい物件は中古でもほとんど値下がりしていない・・・そもそも人気エリアなのに物が出ないから。ミニバブル風になりかけたときに、なぜか上がってしまった物件は下がっている気はするが。

高収入＝景気に左右されると考えられがちだが、近所の物件の動きを見てると、１億位の物件が高くないと思える収入・資産が安定した方々は、まだ沢山いると思うけど。どんなもんでしょ。

[577: 元祖匿名はん]

少なくとも1998年頃からの本邦不良債権ビジネスの勃興期から約10年間程度、不動産市場は
常に「値上がり」してきたと言える訳です。

この期間のマンション分譲価格の底が今見れば2002年頃でした。任売物件や競売物件等と違い、
実需の不動産である戸建てやマンションの価格は下げ底にも上げ底にもタイムラグがあります。

今回金融不況の影響もあり、比較的に短期の値動き（下げ）が不動産市場でも見られましたが
それでもプロの価格の値動きと直ちに、タイムリーにリンクするとはやはり考えにくいです。

プロのマーケットでもファイナンスが付かない現況では買えるプレイヤーが未だ殆どいません。
話題に出ていた表参道などは（確かにいわゆる価格感応度が表参道や銀座が最も高いのですが）
今は大暴落といっても差し支えない状況であり、今が底か、まだ底を打ってないか判りません。

私募ファンドや新興デベの倒産劇が少なくとも一巡するまで、エンド実需の方が慌てる必要は
全く無いように思います。プロのマーケットで仮に今年底を打ったとしても（キツイでしょうが）
その先数年間は猶予期間があるわけです。

買うな、等とは勿論言いません。ただ、買い場だから買えとは私なら言いません。言えません。

それよりも恐れていたことですが、住宅ローンが付かない人が増えてきているかと思います。
こうなると借金自体は勿論負債でしょうが、借金出来る・出来た事がプラスともなり得ます。
今銀行からお金を借りられる方は属性や金融資産等「それなり」の背景が求められますので。

[578: 元祖匿名はん]

インターネットの普及とは怖いものです。

>住宅ローン減税、消費税アップと1月になれば、一気に在庫が捌けて、
>くそ物件しか残らなくなるから、みてな。

上記は（その31）で見かけた明らかに販売関係者と思しき書き込みですが、痛々しい限りです。
良くも悪くも不動産はそんな株価のように日次月次で急に上がったり下がったりしないものです。

勿論もし株が反転、大底を打てば一つのシグナルにはなり得ますが、それでも不動産が動くのは
少なくとも１年単位の後のハナシです。円高というよりも、過去の異常な円安の是正がまだまだ
続いてますし、何より「不況感」が全業種に近いレベルで蔓延している今、余程気に入った物件か
余程リーズナブルだと感じない限り、慌てて買う理由が正直よくわかりません。

良い場所、良い物件が、安くなったなと「思える」人だけでしょうね。それもデベを選んだ上で。
（当方アウトレットはキライではないですが、アウトレットマンションとか値引きサイトとかを
手放しにお勧めする発想は正直あまり無いので。）

[579: 匿名さん]

景気悪化が長引くのは困る気もするが、これを機に不良業者＆物件が淘汰されることを願ってる。

狭くてちょろい物件を、あの手この手で煽って高値で売ろうとしてたからな。濡れ手に粟のダメ営業も多いし。こういう連中の給料の原資を払うのかと思うと、買う気が失せたことも数多い。やはり再生は淘汰からだな。

[580: 匿名さん]

>>579
気持ちはわかりますが、市況がよくなれば良からぬ輩はまた現れます。
参入障壁もなく、太く短く稼げる業界ですから、未来永劫イタチごっこですよ。

義憤の余り、自分が損な役回りにならないようにうまく人生設計しましょう！

[581: 大学教授さん]

今回のプチバブル崩壊で、危惧されていた価格高騰による都心部居住のストップは回避された。
一呼吸置き都心部居住の流れは再開され、都市構造変革は進み続ける。

今後５年間に予想される都心部で起こる大きな出来事は以下。
不動産業界は大きな流れを念頭に入れ候補地を選ぶとともに、
再び価格高騰につながらない慎重な土地購入が求められる。

①東京駅の大改造と周辺オフィスビル建て替え高層化
②新タワー出現と周辺の再開発
③東京オリンピックの誘致
④市場の移転と跡地再開発

ご参考「１０年後の東京　〜東京が変わる〜」
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/index.htm

[582: 購入検討中さん]

580さんのコメントは真理ですねー。マクロを見すぎても意味無いでしょう。結局家賃とバーターなんだから。

[583: 匿名さん]

家賃の水準も下がらざるを得ないとおもいますよ。

ひとつにはすでに地域によって大きな家賃格差が存在していて、
入居者が経済的に苦しくなった場合に、退避できるバッファが存在する事。

そして売れ残り在庫のゴミ箱代わりになるファンドがなくなったことで、
これらは投売りもしくは賃貸転用などの形で、
個人向け市場に出てこざるを得ず需給を緩める要因になる事。

家賃は下方硬直性が強いというけど、
需要が細り、供給が溢れている今回は、
高額賃貸を筆頭に下がらざるを得ないでしょう。

[584: 大学教授さん]

>>583
都心部の開発が進んで行けば、
住環境、利便性が今より向上するところの家賃は上がり、
あまり変化が無いところの家賃は下がって行くでしょう。
そして全体として家賃の平準化が進み、高額賃貸物件の数は減るでしょう。

[585: 匿名さん]

城東、城北など、一応都内ではあってもプレミアムのない地域は、
今後、隣県や東京市部との競争に突入していかざるを得ないでしょう。
再開発による環境や利便性の向上は限定的なものですし、（過去のニュータウンの例）
その開発自体が、現下の経済情勢から縮小、頓挫する可能性もたかまっています。

ピラミッドが水没していくイメージで、底辺部から水面下に沈み、
その水面下では熾烈な価格競争に巻き込まれるざるをえないでしょう。

[586: 匿名さん]

ま、いずれにしても安く買い叩きたい人はもう一段の不動産市況の悪化を心底願っているということだろうし、デベや最近購入者はそれはもう簡便してくれって考えてることだけは事実でしょう。
ただ、万一、ここから不動産市況が大幅に悪化した場合、約2000兆円あるといわれている日本の不動産の時価総額が数百兆円単位で下落することを意味し、その状況が数年続くようなことがあれば既に危険水域に達している金融機関の財務内容が致命傷を負うことになるから、日本を沈没させないためにも必ず政府がなんとかしてくれるはずだから大丈夫って気もするよね。
もちろん、前回のバブル崩壊時もそう考えて新興住宅地の家を１億でかったり、長銀の株を1000万買ったら、結果8000マンションし、よく買い物に行ってたダイエーがなくなったり、西武がぶっとんだりしたことも事実なんで、要は政府の金融政策次第なのかなと思う今日この頃です。

[587: 匿名さん]

脱字が多かったので再投稿します

ま、いずれにしても安く買い叩きたい人はもう一段の不動産市況の悪化を心底願っているということだろうし、デベや最近購入者はそれはもう勘弁してくれって考えてることだけは事実でしょう。
ただ、万一、ここから不動産市況が大幅に悪化した場合、約2000兆円あるといわれている日本の不動産の時価総額が数百兆円単位で下落することを意味し、その状況が数年続くようなことがあれば既に危険水域に達している金融機関の財務内容が致命傷を負うことになるから、日本を沈没させないためにも必ず政府がなんとかしてくれるはずだから大丈夫って気もするよね。
もちろん、前回のバブル崩壊時もそう考えて新興住宅地の家を１億で買ったり、長銀の株を1000万買ったら、結果8000マンションし、よく買い物に行ってたダイエーがなくなり、西武がぶっとんだりしたことも事実なんで、要は政府の金融政策次第なのかなと思う今日この頃です。

[588: 匿名さん]

なお、湾岸埋立地は公共インフラの整備もこれ以上は行われないので利便性の向上はありません。
ですからここもプレミアムのない地域ということになります。

[589: 匿名さん]

不動産市況の悪化というよりも、プチバブル（過剰な信用創造）の崩壊なので、
これは金融財政政策で押しとどめようとしても無理なことだとおもいます。
政策でできるのは、激変を緩和し幾分かでもソフトランディングさせることぐらいで、
それでさえ、効果が見込めるのはある程度淘汰が済んだあとでの事でしょう。

[590: いつか買いたいさん]

連投必死だなぁって思っちゃいました。
せめて誤字脱字とかチェックして、一個のレスにまとめてから投稿してくれません？

[591: 匿名さん]

東京オリンピックがどうなるか10月に決まるらしいからそれ次第じゃないかな。