23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その32）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その31）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/

[451: 購入検討中さん]

あのー流動性の罠って知ってますか？沢山刷っても意味無いんだけど。

[452: 匿名さん]

信用収縮のことですか？
でもアメリカはいっぱい刷ってますよ
インフレになれば信用収縮の借金も帳消しになると思いますけどね。
デフレ政策が流動性に寄与するとはとても思えませんが、
そういうご意見があるなら是非ご教授ください。

[453: 匿名さん]

素朴な疑問なんですが、日銀券を大増刷する一方でインフレを起こさないようにするには何がポイントなんですかね？てか、GMやGMにぶらさがる年金受給者までみんなドル増刷で救済してインフレなしで済ますことなんてできんの？

[454: 匿名さん]

苦しくなったデベは用地段階での損切り転売まで追い詰められている。
当然その土地を仕入れているデベも居る。

安く土地を手に入れ、資材価格も人件費も下がり、デベ倒産対策や耐震の法整備が済めば、
きちんと補償のついた、安全でまともな内容のマンションが作れる環境が整う。

そこでは余力のある大手と、あらたに生まれる負債の無い新新興デベが台頭し、
今まさに売っている旧基準の在庫を抱えているところは淘汰の対象になるだろう。

購入者としても、プチバブルに浮かれて計画されたハリボテよりも、
もっときちんとした内容の物件を手に入れられるようになる。
当然、物件の持つ資産価値にも大きな差異が出てくるだろう。

[455: 匿名さん]

454さん

それで結論というか落ちはなんですか。

安くなった旧基準のマンションをおもいっきり買い叩けなんですか、
それとも土地、資材の価格が下がりきるまで待てなんですか。

[456: 匿名さん]

以前日経に載った新しい耐震の法基準って、直ぐには決められなかったのでは？
研究してからでしょう。

[457: 匿名さん]

今売り出し中のマンションは様々な面からババ物件。
相当ディスカウントしないと、価値と価格がつりあわないということでしょう。

[458: 匿名さん]

455
待てが正解でしょうね。まあ、デベのサバイバルゲームを高みの見物して数年後にアクション！ですね。

[459: 匿名さん]

>今売り出し中のマンションは様々な面からババ物件。
そうなんだ。〜てことは、やはり今は都心部に限っては「待て」が正解？
でもいつまで待てばいいの？来年？もっと？

[460: 匿名さん]

お預けくらってる犬みたいだｗ
買えない人はいつまでたってもお預けだね

[461: 匿名さん]

>>460
都心部を買いたいけどまだ買えない待機組が山のように増えて来てますね。
このスレ見ると良く分かる。
動き始めたら、どっと殺到することになるんだろうね。
そのきっかけは

[462: 匿名さん]

買えないというより買い控えであることをそろそろ認識したほうが良い

[463: 匿名さん]

都心部ではなく、郊外なら買っていいのか？
世田谷とか川崎とか？

動き始めは、消費税率アップの駆け込み需要でしょう。

[464: 匿名さん]

そのきっかけは　いくらですかね？
買えなかった　待ち組です。

5年前から探してきて　下落基調から　急激に上昇し
現在下がり基調まで　なんとか　買わずに我慢できました。

買えず急上昇を指をくわえてみている間
頭金を増やそうと運用し　利益確定遅れ　2割もすりましたが...

待ち組の中で　少し現金を多めに持っているので
一歩先に　動き　待てばかいろのひよりなり　としたいです。

[465: 匿名さん]

消費税率がアップした後は、リバウンドで再び値下がりするかもしれません。
また、中古は消費税が掛かりません。

どうせ待つならそのリバウンド後に、
値下がりした築浅中古物件を買い叩いた方が確実ではないでしょうか。
つまり、慌てる何とかは貰いが少ない　で逆に一歩遅く動く。

[466: 契約済みさん]

湾岸物件を手付金600万放棄でキャンセルした者です（涙）
自己責任だからしょうがないです（涙）が結局あと一〜二年は待った方が全然安くなるという結論にたどり着きました
あとタワーの建物の基準がかなり厳しくなる様でその後の物件にしたいと思ったからです

[467: 匿名さん]

私も今年完成物件を、手付金放棄でキャンセルしようと思っています。
私の場合は、2004年に別な新築を青田買いして2007年に高値転売し、利益は出してあるので
プラマイで少しプラスだから、まぁ我慢できます。

[468: 匿名はん]

鉄道2路線以上で徒歩7分。
3F〜5F建てで、日当たりが良くて開放的。
80㎡程度で機能的。
SM規模で良いから、スーパーまで徒歩5分以内。
銀座まで20分圏内。
ヨットハーバー併設で、専用バース付き。

デベさん、そんなマンション作ってｗ

[469: 戒名さん]

税金大丈夫か？

[470: 匿名さん]

上がり局面では高いと買えない。下がり局面ではまだ下がると買えない。そうこうしているうちに収入が減って買えなくなり、年をとって買う勇気がなくなる。
五年も我慢して賃貸に住み待つ人の気が知れない。五年分の賃料プラスアルファー下がらないと待つ意味ないし、五年分の機会損失も大きい。

[471: 匿名さん]

かと言って、今のような下がり局面で買ってしまうと、
賃料以上に値下がりして損をする。
焦って買った後に収入が減ったらローンの支払いが苦しくなって、買ったのを後悔する。

[472: 匿名さん]

>>465

そのかわり仲介手数料が３％かかるよ。（消費税と違って物件価格全部に対してかかる）

>>469

所有期間が５年以内ならキャピタルゲインにかかる税率は４０％弱ですが
自宅売却だったら確か利益３０００万までは税金かからなかったと思います。
（もちろん別荘とか投資用だったらだめですが）

[473: 契約済みさん]

470に概ね同意。

賃貸派なら既に買える局面で、5年ぐらいはずっと買っても良い時期が続くでしょう。既に持ってる人は売却が難しそう。

うちの場合家賃20万だから更新料も考慮すると年間250万、五千万の物件が2割下がるのを5年待つと逆ザヤ。減税が今後2年間が500万、次から400、300となっていくと今年の春竣工が一つの買い時だと思って買っちゃいました。

23区内で買えないのか、あるいは買い控えなのか？については所得が一千万超えてるかどうか？が一つの判断材料ですね。しかし子供私立入れるなら千万超えてても奥さんパートしてる家とかあるから生活コスト高すぎ。

[474: 匿名さん]

○○年待つのではなく、幾らになったら買うというルールを自分
で決めるべき時なんだと思う。底値で買うのはプロでも難しい。
幾らが適正価格かどうかはやはり収益還元的考えをベースに調整
するのががよいと思う。

ただどうなるかわからない将来をあてにして待つだけでは
つまらない。もし今の賃貸に不満であれば別の賃貸に引っ越せば
いい。賃貸といえども価格交渉はできます。今より安くて広くて
値段が安い物件もあるかもしれない。また分譲賃貸のタワーとか
に住んでみて実態を探るのも面白い。ターゲット地域の近くに越
せば雰囲気もよくわかる。
車に乗ってる人なら車をやめてみるという実験をしてもいい。
コストセーブできるから頭金も増える。

引越しが面倒だとか子供の学区がとかカーテンがどうだとか
いろいろあると思うが数百万円単位のコストセーブをしようと
思うのであればそれくらいの努力は必要だと思う。

[475: 匿名さん]

>>473

今春竣工で、五千万円の物件ですか？
立地が悪いか物件が狭いかになりますね。

[476: 契約済みさん]

>>475
アハハ、その通りです。
身分相応に五千万台後半が五千万になったので良いかなと決断しちゃいました！

待つリスクと買うリスクでは買うリスクのほうが当然高いので貴方はもっと
良い物件が買えると思いますよ。貴方が良い物件を買えることを影ながら祈ってます♪

[477: 匿名さん]

家賃２０万円の人が５０００万の物件を買うのはかなりいい感じでしょう。
なんでもケチつければいいってもんじゃないですよ。

[478: 匿名さん]

都心物件しか見てないので、
数字からそう連想しました。
お気を悪くしたらごめんなさい。

[479: 社宅住まいさん]

464です。

借上げ社宅で　社宅期限が切れるまでに見つければいいやと
探している間にどんどん条件が上がって行き....

しかしついに　４月からは１５万程度の家賃が　自腹となります。
ただ　経済情勢を見ると　１年は待つべきかと思っています。

機会費用の喪失は感じています。赤ちゃんだった子供も幼稚園の年中となり
庭で子供をプールに入れたり遊ばせながら　バーベキューをするという夢を
見ていましたが　もうビニールプールでは　小さくなりました。

マンションだったら　大手町〜城南方面　駅から8分以内　築浅中古2002〜2006年　
南向き　眺望良い　低層　70平米以上　6千万円以下　を待ちたいです。

[480: 匿名さん]

>>479

それくらいの条件なら今でも見つかるんじゃないでしょうか？
ただ低層マンションが立地する一低住専はたいてい駅から離れた
場所なので駅から８分以内は難しいかも。

[481: 匿名さん]

＞ただ低層マンションが立地する一低住専はたいてい駅から離れた
＞場所なので駅から８分以内は難しいかも。

そんなのいくらでもありますよ。
諏訪山、御殿山etc...
ただ、城南好立地の低層で70平米以上、6千万以内は難しいね。

[482: 匿名さん]

御殿山は最低10分かかる

[483: 匿名さん]

世田谷区まで下れば、そんな条件の築浅中古マンション
いっぱいありそう。駅8分以内も叶えられるんじゃない？

[484: 匿名さん]

世田谷区ならいっぱいあるだろうけど、
低層は高級じゃなくて庶民向けなのが多いよ。

[485: 匿名さん]

>>463
郊外は止めといたほうが良いよ。
特に超割高な県境外周区はね。

[486: 匿名さん]

>>484
6000万じゃ高級な築浅物件を買えるわけないデショ。
高級物件を探しているわけじゃないんじゃない？

[487: 匿名さん]

>>486
しょせんマンションですから、高級と言うより、
とにかく便利でコストパーフォーマンスが良くて
住みやすいところを探しています。
無駄に住処にお金掛けるより、人生楽しんだほうが良いと考える庶民です。

[488: 入居済み住民さん]

もう一年ぐらい待てれば、良い買い物ができると思いますよ。原油や原材料価格が下落し、建築コストは下がってくるでしょうし、デベもフツウのサラリーマンを意識した戦略に変えざるを得なくなるからです。ちょうど１年半ぐらい前に、400万/坪近い物件が大井町に出てきた時、山手線の外なのに高過ぎると思い、「様子を見たほうがいい」と書き込みしましたが、その時はかなり反発をくらいました。しかし、今はどうでしょう。買った方は“きっちり高掴み”の状況。冷静に考えれば、リーズナブルな買い物をキッとできると思っています。

[489: 購入検討中さん]

もう一年待つっていうのは一年後に竣工する物件ではなくて、一年後に販売開始する物件ってことですよね？ってことは二年後竣工物件ですか。それで広くなって仕様もグレードも上がって抽選にもならずに減税も満額享受できて捨ててる家賃よりも割安になっていて、景気もよくなりつつあり、賃金も上昇していて、持ち株も利益が出てきて・・・という展開ですね、分かります。

[490: 匿名さん]

５千万円以上は購入希望者のたった１１％。
持ち家比率が５０％とすれば人口全体の６％程度。
２３区の３５歳男性人口は８万人くらいだから６％は４８００戸、
都心部の供給は年間その程度で良さそうですよ、デベさんｗ

マンション・一戸建ての逆オークションサイト「住宅の楽待」の運営会社である
ファーストロジック（本社・東京都港区）はこのほど、住宅購入に強い興味を持つ人を対象
にした「不動産市況」に関するアンケート結果を発表した。
住宅購入希望価格については、2,000万円未満が20％、2,000万円台が27％、3,000万円台が
30％、4,000万円台が12％、5,000万円以上が11％となり、3,000万円未満が47％となった。

[491: 匿名さん]

一年後発売ではなく、来年発売では？
普通、夏のボーナス頃の販売開始物件が多いですよね。

[492: 匿名さん]

タワー型マンション４００戸換算で１２棟です。

これからの都心部の大規模物件は大手だけになると思うけどこんなもんで良さそうですよ。

[493: 匿名さん]

都心部の購入希望者限定で質問したアンケートじゃないのに、
結果だけを都心部限定で当てはめるのは無理だなぁ。

[494: 匿名さん]

ＭＡＸってことだから年間７棟程度で良さそう。

[495: 不動産購入勉強中さん]

一般の人達が知らない不動産の賢い購入方法を実践で鍛えあげた不動産のプロ
がこのＨＰを通じて教えています。少し視点を変える事で普段は気が付かない事
を気が付くという意味においては大いに参考になるサイトです。
このサイトを見ることによって不動産の購入方法や物件情報取得方法において他より
有利な状況になると思います。
今は、不動産市況も悪化しているので物件自体は安くなってきてはいますが、不動産というのは一生を通いて考えるであり、長いスパンで考える事が必要になるのです。
ですから、不動産営業マンを選ぶにしてもライフプランナ−的な役割まで担える方以外は、お付き合いしない方が賢明でしょう。
ただ、住宅の案内をする人等、無数に存在します。そして、購入や売却にはプロならではの一般顧客に教えない技やノウハウが実はあるのです。これから不動産を購入しようと考えている人もそうでない人も是非参考にするべきサイトだと思います。
http://hudousankounyunokostu.web.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしました

[496: 購入検討中さん]

今からみて1年後って来年と同意じゃないの？

23区内でマンション買える人は一馬力で年収1千万+アルファで購入価格が五千万台ですか。ローンの安全範囲が年収の3-4倍だとするとそんな感じだろうな。

二馬力で必死こいてマンション買って昼間誰もいない家に五千万とか意味無いしねえ。

[497: 匿名さん]

>>493
５千万円以上出して郊外のマンションは有り得ないでしょ。

全部都心部で良いのでは？

[498: 契約済みさん]

一年半前に大井町近くで坪３４０万円の物件（低層階）を高いと思いながら契約しました。
　絶対額は買える限界でした。でも立地・仕様を考えれば今でも割安感を感じています。

　大井町駅から徒歩４分ですが、駐車場や駐輪場が地下で植栽の面積が建坪より広いために、
静穏な雰囲気が漂っています。
　各部屋のプライバシーを尊重した作りに、都心近くの物件らしからぬ、余裕のある玄関、
トイレ、バルコニー。共用部は、広い庭に面して寛ぐだけのスペースですが、充分です。
　建物の外見は凸凹してますが、出来上がりをみると植栽の豊かさと奥行の深さのほうが
印象に残ります。

　自分にはスペックがやや過大と思える点もありますが、満足できる選択でした。
　
　間もなく入居。見るにつけ、ここまで育ててくれた職人さんたちに感謝の念が募ります。

[499: 匿名さん]

釣りですよね？

[500: 匿名さん]

いや、別にいいんじゃないかと498。その建物を「住まい」と考えてきちんとハコ作ってるかどうかって、植栽みればわかるっていうでしょ。それに本人が満足であれば、これはもう「割高・割安」なんて要素で測れるものではないと思うし。

こちらは単純に投資の要素を含めて考えているので嫌でも買いどきは考慮しますが、一生住み続けようという気概を持って買ったのであれば、これはもうその人の価値観の問題。

ここでよく出る年収1千万って、独身でこの年収なのか、それとも家族（子供）がいてこの年収なのかで生活コスト、つまり住宅に使える額も違ってくるでしょう。

ちなみに、来年まで待って新築物件が安くなるのはいいのだけど、そのぶん仕様やスペックを落としてくるのでは・・、というリスク面での話が出ないのはどういうわけか？

[501: 匿名さん]

建築資材が高騰してる当時、
これからは仕様が落ちるって言われてたじゃないですか。

建築資材が下落した今、
仕様が落ちるって心配してたら
資材が高かろうが安かろうが仕様が落ちる心配をしてる事になります。

[502: 匿名さん]

>>501
はは、確かに(笑）

結局のところ、すでに竣工済みの新築物件を拾えばいいのか、これから着工予定の新築を拾えばいいのか・・迷うところですな〜

これは中古に関してですが、数年前の価格に比べて都心部はまだまだ高いな、って印象。
(自分が今住んでるマンションと似たような物件の価格を調べたら、一時期と比べてもまだ100万以上は高い感覚がある）

これはもう、ここ数年の最安値近くまで下げるのを待ってから拾ったほうがいいのか・・・
目を養う上でも、今から動いておくに越したことはないだろうけど。

[503: 契約済みさん]

うちは直近安値である2002年程度まで坪単価で落ちた(値引きさせた）物件を買いました。地域ごとの坪単価は調べられるので一つの目安にはなると思います。

[504: 匿名さん]

例えば月島や豊洲で、
チャレンジ価格から殆ど値引かずに売り出してる中古がありますよ。
もちろん、分譲価格に利益が上乗せされています。

高く取引されてた幸福な時期を、忘れられないんでしょうね。

[505: 匿名さん]

そんなバカな価格では誰も買わないのにね。

[506: 社宅住まいさん]

今安いのは　悪かろう物件ですからね。

その中から　嗅覚を鍛えて探し出す　あるいは
信頼のできる営業さんから　紹介してもらえる

どっちも無理なうちは　まだ　しばらく待たないと。

[507: 匿名さん]

知ってる営業さんもいるけど、
今は自分のことで精一杯みたいですよ。
客のためになんて考える余裕はなさそう。

[508: 匿名はん]

今日はクリードと東新住建から、投資家さんへ紙くずのお年玉。

[509: 匿名さん]

県境外周区で大幅値下げ＝新価格発表物件が続出し始めました。

それでもまだ高いと思うのが実感。
大田区、中野区あたりで５千万円超えとか・・・

[510: 銀行関係者さん]

投機の対象だったところはボロボロみたいですよ。
見た目はオシャレでも普通に住むには不便なところの落ち方激しいみたい。

不動産マーケティングのアトラクターズ・ラボ（東京都千代田区）の調査によると、高額賃貸物件における賃料のマイナスが続いており、市況の悪化が進行している結果となった。同社の物件データベースをもとに、東京都港区・渋谷区の賃料30万円以上の住戸を対象に調査。前回募集賃料と退去後に新たに募集している賃料を比較し、その差を分析した。直近の08年11月調査分の対象件数は313件。それによると、サブプライムローン問題発覚後の07年秋以降、賃料改定率は減少に転じており、「リーマンショック」直後の08年10月には平均4.8％下がっている。直近の08年11月はマイナス4.4％。高額物件ほどマイナス幅が大きく、賃料100万円から140万円台の物件はマイナス7.5％、150万円以上はマイナス11.6％となっている。同社では、「今後も外資系金融機関などのリストラの本格化などに伴い、高額物件の市況はこれまで以上に悪化することが予想される」としている。

[511: 匿名さん]

高額な賃貸は企業（特に外資）の手当で支えられていただろうから、
この不況でしばらくは借り手が激減するかもね。いくらお金持ちでも、
個人で毎月１００万円なんて払える人はそうはいないだろうから。

[512: 匿名さん]

>>511

まだまだいますよ・・・東京には

http://www.sumitomo-latour.jp/latour/index.html?banner_id=gg00018

[513: 匿名さん]

なんか又、バタバタ新興デベが倒れそうな様子ですね

グロ住、アスコット、プロパスト・・・・

まだまだ候補はいるしね・・23区のマンション供給が極端に減少しそうですね。
困りましたね・・・この状況は。

[514: 匿名さん]

プロパストやばそうですね。
埋立地のが、それきっかけでキャンセル続出。
一帯の価格がだだ滑り。（適正価格にもどるだけ）
こんなシナリオでしょうか。

まぁ、そっちのほうはどうでもいいんですが。

[515: 銀行関係者さん]

今の不動産市場はサブプライム問題で大きく揺れた金融市場を後追いしてる様に感じます。
勿論、不動産の場合は実需があるので、全く同様の流れにはならないのでしょうが、
一方で資金繰りの問題は金融市場よりはるかに重症ですので、この流れを止めるのは容易では
無いと感じます。

これまでの金融市場（主に証券化商品市場）の流れを簡単に書くと

①僅かな市況の変化により、最も高レバレッジ経営を行っていたヘッジファンド(HF)等の
資金繰りが行き詰まり、保有資産の売却が始まる。
　（この時点では、価格下落をチャンスと見た買い手も多数存在）
②その後、決算等で保有資産の評価損が出始め、一般的なHF・証券会社の経営も悪化。
　（この頃から弱小会社の資産売却が始まる→大手証券は総じて静観、中には下値を拾う所も）
③価格下落が決定的になる中、大手証券の中にも大口の投売りを始める所が数社出る。
　（かなりの値引き価格ではあるが、それを買い取る大手は存在）
④かなりの値引き価格が時価となり、それに耐えられないＨＦや準大手証券が次々破綻
　（大手証券の経営も急速に悪化し、資産の買い手が殆どいない状態に。価格が急激に下落。）
⑤大手証券・大手銀行が破綻の危機に
　（他の大手も殆どが売りに回り、買い手は完全に手を引いた状態）

HF・証券会社をデベと置き換えてみて下さい。

サブプライム問題でもそうでしたが、いち早く資産を投げ売ったHSBCやBNPが最も傷が　
浅かったのです。
恐らく、今不動産市場は③に入った所ですんで、正に引き金を引いた者勝ちの局面に
差し掛かってます。いち早く資産（主に在庫）を圧縮した者が生き残るのだと思います。
価格については、大手が本格的に値下げし始めると雪崩をうって下がり始めます。
金融の場合、業界5位のベアと業界3位のリーマンが引き金を引きましたが、不動産業界
もそれに近いのではないでしょうか。

価格の底については2002年の水準をおっしゃる方もいらっしゃいますが、今回その水準で
下げ止まる事は無理でしょう。
当時と比較して危機の規模が全く違いますし、全世界的に不動産市場への蛇口が閉じられた
状態で、且つ以前の状態に回復する見込みは殆どありません。
大口の買い手不在の中、大きな資産圧縮（レバレッジの解消）の流れが数年は続くのでは
ないかと思います。

[516: 匿名さん]

実需はあっても、
値下がり期待の買い惜しみ状態が続くでしょうからね。
我慢できずに買ってしまう客以外は。

[517: 匿名さん]

＞県境外周区で大幅値下げ＝新価格発表物件が続出し始めました。
てことは都心はもう少し先か・・・？

確かに新築、安い。しかも今回の不況で好立地でさえキャンセル住戸もちらほら。
デベと話してる感覚だと、その内容からまだまだ下げそうな印象。
（さすがにはっきり「何年後まで下げる」とは断言してないけど）

今後まだ下げるのなら焦って買う必要もないかなと思ってしまい、
よほど気に入った物件でなければイマイチ踏み切れない。
時期はいいんだけどね、決算前だし。（来年のデベの決算期を待ってもいいかな、とも思うが）

皆さんの意見はどうよ？！

[518: 匿名さん]

515に同意。
>勿論、不動産の場合は実需があるので、全く同様の流れにはならないのでしょうが、
実需でも手付金をチャラにしてでもキャンセルする事態に陥ってるのでは。この危機にあっては。

[519: 匿名さん]

さすがにこれから埋立地とか買うのはやめといたほうがいいと思うけど、
そうでなかったら、都心だろうと郊外だろうと欲しいところに買える値段で出てきたら
買ってもいいんじゃない。一時よりはだいぶ安いんだし。
投資目的だとまた別だろうけど。

[520: 匿名さん]

いや、埋立地はさすがにないっすよ（笑）購入者には申し訳ないけど。
「実需でなら今は買い時」って業者は皆そう言うんですけどね〜。
1円でも安く買いたい心理は皆いっしょ。だからこそ迷うわけで。

ちなみに投資用物件も見てるけど、値段と場所のバランスがいいところは確実に売れてる。
フルキャッシュで購入待ちがずらりと控えてる状況なんてざら。持ってる人はやはり金持ってる。

[521: 購入検討中さん]

じゃあ2002年ごろの23区平均での直近底値を100とするならば、どこまで行くと思いますか？またその場合の実需賃貸不動産の賃料への影響はどう思いますか？

[522: 購入検討中さん]

ちなみに私自身の予想は5年後が底で100-93ぐらいまでと見てます。オプティな予想なのは自認してます。

[523: 匿名はん]

平均給与を支えていた一部の高額給与所得者の給与も30〜50%の大幅減、平均給与に近かった人達も年間5%減、それ以下の人達は無給に近くなって行きそうな時。
その上で、諸費税UP。
今回のバブルで、景気が良くても給与が上がるのが一部の人だけだって、学習しちゃった。
それなのにマンション価格が上がる訳無いでしょ！？

景気が良くなっても、このままジリ貧だよ。

[524: 匿名さん]

不動産価格が下落しても自分たちの給与まで下がれば、お買い得な時期ではないんだよね。
労働者の手取りが減るのは今年からだろうな。
少しでも景気が回復すれば、増税すら起きるかもしれないし、当然利子も上げる。
庶民が23区内にまともな住居を得られる時は、もう来ないかもしれない。

[525: 過去スレの４０]

今後の流れは>>515さんのおっしゃている通りになると思うが、ちょっとおかしいと思ったところを指摘しておく。

アメリカの「証券会社」（私も今までこのように書いていた）は、investment bankと称し、銀行機能も、投資信託機能も、企業買収時の融資機能もある複合的な金融機関で、日本の証券会社とは違う。東京の商業用・住宅用不動産を長期資産として買い漁って、価格を吊り上げていたのは、ヘッジファンド（一部あるだろうが）ではなく、このinvestment bank（投機銀行）が主体。去年の原油価格高騰も、ここが本源。同じ投機銀行ゴールドマンＣＥＯ出身で、ベラボウな報酬を受取っていたポールソンがリーマンを潰すという決定をしたが、その彼がサブ保険で損失以上の収益をあげたとソロスが証言している。しかし、米産業界（最も強固なのは軍産複合体）≒共和党政権は終わった。

思い返すと、80年代に日本も同じようなことをしていた。金余りでＮＹの商業ビル、映画会社、絵画（ゴッホの絵とか）などを買い漁っていた。

Green New Dealをオバマが打ち出している。自民ではやれない。民主は具体案を提出していない。
それから、「矜持」というのは「誇り」という意味だが、あの文脈だと「良心」等と言うべきだ。日本語運用能力がない。これを指摘しないマスコミも同罪だな。

[526: 匿名さん]

デフレは終わらない by 上野 泰也

[527: 匿名さん]

買いを待つのはいいけど、
賃貸の家賃が下がらなければつまらないですね。
賃貸に住む身としては。

[528: 匿名さん]

>522
不動産業者との会話からも、そんな感じの印象を受けた。なので、割と信憑性の高い数字かもしれない。「まだまだ下がる」の「まだまだ」を、自分は約5年ぐらいかと読んで聞いてたけど。1〜2年で回復するなら「もう少し待てば価格も元に戻りますしね」なんて話が出てもおかしくはないはず。デベの営業からも明るい話題全然出ないしね。「新築であの値段なら自分が買いたいぐらいですよ」とデベ談。

[529: 匿名さん]

>>528
俺ならデベに
買いたいなら買えよ、この口先野郎
と言う

[530: 購入検討中さん]

522です。

もし仮に5年後93％だという予測をするならば、それを軸に現在物件から値引き交渉を進めていけば早ければ今春、遅くとも5年後よりも前に買えると思います。

賃貸は大家に搾取され、購入はデベに搾取される。どのみち誰からに利益は生じます、他のサービス同様に。

少なくとも23区内に人が住めなくなるような予想を立てて何もしないよりは、賃料ベース（含む賃料相場の将来予測）に自身の買う価格帯を定めておくのがよいかなと個人的には思っています。

[531: 匿名さん]

2002年頃の平均の93%ですよね？
今から何割値引きさせれば今春に???

[532: 匿名はん]

3年後でも5年後でも良いんだけど、マンションの販売価格が下げ止まって、あるいは又上がると言う具体的な理由を教えて。
523で書いた理由から、3年間で30％程度下がって、その後はジリジリと10年程度は落ち続けると思ってるけどね。その後はわからない。

[533: 匿名さん]

消費税率値上げ前の駆け込み需要で下げ止まり。
但し、その後また値下がり。
かも。

[534: 匿名さん]

県境外周区を中心に賃貸の過剰が顕著になって来ています。
この先どうなるのでしょうか？

[535: 購入検討中さん]

>>532
不動産は株や景気と一緒でサイクルがあるからです。勿論「失われた10年」もありましたし、少子高齢化などから日本の長期でのトレンドは右肩下がりだとは思ってますが、中期のサイクルでは上昇する局面もあるでしょう。

私は賃料ベースで考えて下げ止まりを2002年の93%ぐらいが下限と予想して購入検討しています。
ちなみに3年で30%下げて10年はじりじり下がると2002年の23区平均を100とした場合どこまで下がると予想されていますか？

[536: 匿名さん]

>>534
毎晩のお務めご苦労様です。
埋め立て地の暴落がさぞこたえているようですね。
明日もお気に入りの台詞で営業活動するんでしょうね・・・

でも、あきらめも大切ですよ。

[537: 匿名さん]

＜三鷹駅＞信号故障と男性飛び込み　２度運転見合わせ
1月10日13時18分配信 毎日新聞
１０日午前７時５分ごろ、東京都三鷹市のＪＲ三鷹駅構内で信号機が故障し、総武線の各駅停車は上下線で中野−三鷹駅間の運転を約２時間見合わせた。この間、中野駅から千葉方面へ折り返し運転を行い、中央線の快速電車が、本来停車しない高円寺など３駅にも臨時停車した。
また、午前１１時２０分ごろ、三鷹駅の中央・総武線（各駅停車）のホームから男性が線路上に飛び込み、下り電車にはねられ、けがをした。同線は再び中野−三鷹間で運転を約２５分見合わせた。ＪＲ東日本によると、二つのトラブルで上下線計２９本が運休し、約８５００人に影響が出た。

[538: 匿名さん]

そもそも自宅が賃貸ってことは、江戸時代でいう小作人のポジションが確定してしまっているわけで、まずは一刻もはやく自作農にステップアップすることをおすすめします。
その上でこのエリアの不動産はまだ高いとかここはここまで下がれば買う価値があるとか論じてほしいよね。
いずれにしても、今回の下げ相場が下げ止まり、反転しだすのは、超都心部の南青山、神宮前、広尾、六本木あたりの土地やマンション相場がコツンときたときがそのタイミングなわけだから、売り物として出ているそのエリアの物件をジーと見てて、ホントにイケテル物件を結構鋭そうな買い手がさーっと買った瞬間に自分のねらい目の物件を買いに出るっていう感じの間合いの取り方でいいじゃねえの。
今回のプチバブルで最も乱高下している神宮前周辺は、広大な地上げ途中の土地が駐車場になって放置されてるから、あのあたりの土地の所有権の推移を見とくと最先端の動きが感じ取れるかもね！（今日、現地を歩いて見てきたけど、駐車場の数が10年前の20倍ぐらいに増えてて、びっくりしたよ）

[539: 匿名さん]

南青山、神宮前、広尾、六本木あたり
実需ですか？
投機ですか？
そこんとこハッキリしてくれないと参考にならないよ。

[540: 匿名さん]

>>538
それ言ったら多額のローンで自宅買ったら、企業でいう債務超過のポジションが確定するわけで、まずは一刻も早く自宅を買おうという考えを捨てる事をお勧めします。

[541: 匿名さん]

＞539
質問するなら、そこじゃなくて、「鋭そうな買い手」ってどこらへんぐらいのコメントしてください！

[542: 匿名さん]

23区の外側も下がってるでしょうが、一番暴落してるのは湾岸の埋立地です。
デベの皆さんが必死に埋立地を買い煽りしてますが、もう誰も騙されませんよ。

[543: 匿名さん]

自分は530の意見を支持。ってことで、購入検討中さんの考える厳密な計算式を教えて！（たとえば販売価格5000万の物件を購入する場合を例として）

[544: 匿名さん]

「麦わら帽子は冬に買え！」

[545: 匿名さん]

都心に今年完成物件を1〜2割引のあいだで買えれば儲けもの？

[546: 匿名さん]

>>545
具体的にはここですね。

1878年の郡区町村編制法により、東京府管下の中心部市街地に麹町区以下の15区（麹町区・
神田区・日本橋区・京橋区・芝区・麻布区・赤坂区・四谷区・牛込区・小石川区・本郷区・
下谷区・浅草区・本所区・深川区）が編成された。
1889年5月1日、15区の区域をもって東京市が発足した。
当初は東京府知事が市長を兼ねる変則的な自治体で、市役所も市職員も置かれなかったが、
その一方で従来の15区はそれぞれ単独で区会(議会)を持ち東京市の下位の自治体とされた。
1898年10月1日に特例が廃止されて一般の市制が施行され、麹町区有楽町の東京府庁内に市役所が
開かれた（現・千代田区丸の内三丁目、東京国際フォーラム）。初代東京市長は松田秀雄である。
また、尾崎行雄が2代目、後藤新平は7代目の市長を務めている。

[547: 大学教授さん]

今後５年間、２３区不動産市場に大きな影響を与えるであろう出来事４つ。

①東京駅の大改造と周辺オフィスビル建て替え高層化
②新タワー出現と周辺の再開発
③東京オリンピックの誘致
④市場の移転と跡地再開発

[548: 匿名さん]

新タワーが出来た！リビングから見えるマンションを買おう！買うのは、タワーの北側か東側か西側だな。

オリンピック誘致失敗！何もなし・・

市場が移転した、さかなさかなさかな、魚市場の街になりました。

ってことかな？将来は。

[549: 匿名さん]

城東の方からデベや業者の断末魔の叫びが聞こえてきますね。
購入者は焦る必要なんてないのだから
まずは逝くべきデベには逝ってもらって
状況が落ち着いてから検討を再開すればよいでしょう。

特にそれらのデベがバラ色の未来予想図をデッチ上げて売ってきた新しい街については
じっくりと開発の評価が定まるのを見極めた方が良いでしょう。
自分が住む場所に関してギャンブルする必要はありませんから。

[550: 過去スレの４０]

>>525で書いたポールソンのくだりが分かりずらかったこもしれない。解説する。

たしか2008年度前半期の決算で、ゴールドマンサックスは米金融機関のなかで最高利益を出した。唯一の勝ち抜け米金融機関だった。これは、サブプラ関連金融商品を売却していたからだ。当時、ゴの経営方式はなんと優れているか、と讃える英文記事を読んだ覚えがある。米住宅バブル崩壊は2007年8月に顕在化した。これ以降、サブ関連商品は売れなくなる。サブ商品を売却するまでに、最低1年はかかる。とすると、ゴは2007年8月までに得た市場情報（サブプラの購入者への貸し付けはヤバイ）を活用したことになる。ゴの市場における情報収集の時点は、2006〜07年になると推定する。米財務省長官ポールソンは、2008年前期（損失公表の時期）にサブプラ保険で保険金を受けたと思える。保険をかけていたのは、ゴ人脈の内部情報による可能性が高い。ゴ時代を含めたポールソンの報酬は、円換算で１兆円を超えるだろう。

以上が、米金融資本主義の本質だ。
マイケルジャクソンや米ダイリーガーの収入で、風力発電を数百機建てられる。
電力を自国だけでまかなえれば、世界経済で勝ち抜けになる。
政府指導で行けと思うが、旧通産省の知り合いと話すと、生活の話ばかりする。

民主が政権を取るだろうが、政治３流、経済１流は変わらない。