23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その32）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その31）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/

[451: 購入検討中さん]

あのー流動性の罠って知ってますか？沢山刷っても意味無いんだけど。

[452: 匿名さん]

信用収縮のことですか？
でもアメリカはいっぱい刷ってますよ
インフレになれば信用収縮の借金も帳消しになると思いますけどね。
デフレ政策が流動性に寄与するとはとても思えませんが、
そういうご意見があるなら是非ご教授ください。

[453: 匿名さん]

素朴な疑問なんですが、日銀券を大増刷する一方でインフレを起こさないようにするには何がポイントなんですかね？てか、GMやGMにぶらさがる年金受給者までみんなドル増刷で救済してインフレなしで済ますことなんてできんの？

[454: 匿名さん]

苦しくなったデベは用地段階での損切り転売まで追い詰められている。
当然その土地を仕入れているデベも居る。

安く土地を手に入れ、資材価格も人件費も下がり、デベ倒産対策や耐震の法整備が済めば、
きちんと補償のついた、安全でまともな内容のマンションが作れる環境が整う。

そこでは余力のある大手と、あらたに生まれる負債の無い新新興デベが台頭し、
今まさに売っている旧基準の在庫を抱えているところは淘汰の対象になるだろう。

購入者としても、プチバブルに浮かれて計画されたハリボテよりも、
もっときちんとした内容の物件を手に入れられるようになる。
当然、物件の持つ資産価値にも大きな差異が出てくるだろう。

[455: 匿名さん]

454さん

それで結論というか落ちはなんですか。

安くなった旧基準のマンションをおもいっきり買い叩けなんですか、
それとも土地、資材の価格が下がりきるまで待てなんですか。

[456: 匿名さん]

以前日経に載った新しい耐震の法基準って、直ぐには決められなかったのでは？
研究してからでしょう。

[457: 匿名さん]

今売り出し中のマンションは様々な面からババ物件。
相当ディスカウントしないと、価値と価格がつりあわないということでしょう。

[458: 匿名さん]

455
待てが正解でしょうね。まあ、デベのサバイバルゲームを高みの見物して数年後にアクション！ですね。

[459: 匿名さん]

>今売り出し中のマンションは様々な面からババ物件。
そうなんだ。〜てことは、やはり今は都心部に限っては「待て」が正解？
でもいつまで待てばいいの？来年？もっと？

[460: 匿名さん]

お預けくらってる犬みたいだｗ
買えない人はいつまでたってもお預けだね

[461: 匿名さん]

>>460
都心部を買いたいけどまだ買えない待機組が山のように増えて来てますね。
このスレ見ると良く分かる。
動き始めたら、どっと殺到することになるんだろうね。
そのきっかけは

[462: 匿名さん]

買えないというより買い控えであることをそろそろ認識したほうが良い

[463: 匿名さん]

都心部ではなく、郊外なら買っていいのか？
世田谷とか川崎とか？

動き始めは、消費税率アップの駆け込み需要でしょう。

[464: 匿名さん]

そのきっかけは　いくらですかね？
買えなかった　待ち組です。

5年前から探してきて　下落基調から　急激に上昇し
現在下がり基調まで　なんとか　買わずに我慢できました。

買えず急上昇を指をくわえてみている間
頭金を増やそうと運用し　利益確定遅れ　2割もすりましたが...

待ち組の中で　少し現金を多めに持っているので
一歩先に　動き　待てばかいろのひよりなり　としたいです。

[465: 匿名さん]

消費税率がアップした後は、リバウンドで再び値下がりするかもしれません。
また、中古は消費税が掛かりません。

どうせ待つならそのリバウンド後に、
値下がりした築浅中古物件を買い叩いた方が確実ではないでしょうか。
つまり、慌てる何とかは貰いが少ない　で逆に一歩遅く動く。

[466: 契約済みさん]

湾岸物件を手付金600万放棄でキャンセルした者です（涙）
自己責任だからしょうがないです（涙）が結局あと一〜二年は待った方が全然安くなるという結論にたどり着きました
あとタワーの建物の基準がかなり厳しくなる様でその後の物件にしたいと思ったからです

[467: 匿名さん]

私も今年完成物件を、手付金放棄でキャンセルしようと思っています。
私の場合は、2004年に別な新築を青田買いして2007年に高値転売し、利益は出してあるので
プラマイで少しプラスだから、まぁ我慢できます。

[468: 匿名はん]

鉄道2路線以上で徒歩7分。
3F〜5F建てで、日当たりが良くて開放的。
80㎡程度で機能的。
SM規模で良いから、スーパーまで徒歩5分以内。
銀座まで20分圏内。
ヨットハーバー併設で、専用バース付き。

デベさん、そんなマンション作ってｗ

[469: 戒名さん]

税金大丈夫か？

[470: 匿名さん]

上がり局面では高いと買えない。下がり局面ではまだ下がると買えない。そうこうしているうちに収入が減って買えなくなり、年をとって買う勇気がなくなる。
五年も我慢して賃貸に住み待つ人の気が知れない。五年分の賃料プラスアルファー下がらないと待つ意味ないし、五年分の機会損失も大きい。

[471: 匿名さん]

かと言って、今のような下がり局面で買ってしまうと、
賃料以上に値下がりして損をする。
焦って買った後に収入が減ったらローンの支払いが苦しくなって、買ったのを後悔する。

[472: 匿名さん]

>>465

そのかわり仲介手数料が３％かかるよ。（消費税と違って物件価格全部に対してかかる）

>>469

所有期間が５年以内ならキャピタルゲインにかかる税率は４０％弱ですが
自宅売却だったら確か利益３０００万までは税金かからなかったと思います。
（もちろん別荘とか投資用だったらだめですが）

[473: 契約済みさん]

470に概ね同意。

賃貸派なら既に買える局面で、5年ぐらいはずっと買っても良い時期が続くでしょう。既に持ってる人は売却が難しそう。

うちの場合家賃20万だから更新料も考慮すると年間250万、五千万の物件が2割下がるのを5年待つと逆ザヤ。減税が今後2年間が500万、次から400、300となっていくと今年の春竣工が一つの買い時だと思って買っちゃいました。

23区内で買えないのか、あるいは買い控えなのか？については所得が一千万超えてるかどうか？が一つの判断材料ですね。しかし子供私立入れるなら千万超えてても奥さんパートしてる家とかあるから生活コスト高すぎ。

[474: 匿名さん]

○○年待つのではなく、幾らになったら買うというルールを自分
で決めるべき時なんだと思う。底値で買うのはプロでも難しい。
幾らが適正価格かどうかはやはり収益還元的考えをベースに調整
するのががよいと思う。

ただどうなるかわからない将来をあてにして待つだけでは
つまらない。もし今の賃貸に不満であれば別の賃貸に引っ越せば
いい。賃貸といえども価格交渉はできます。今より安くて広くて
値段が安い物件もあるかもしれない。また分譲賃貸のタワーとか
に住んでみて実態を探るのも面白い。ターゲット地域の近くに越
せば雰囲気もよくわかる。
車に乗ってる人なら車をやめてみるという実験をしてもいい。
コストセーブできるから頭金も増える。

引越しが面倒だとか子供の学区がとかカーテンがどうだとか
いろいろあると思うが数百万円単位のコストセーブをしようと
思うのであればそれくらいの努力は必要だと思う。

[475: 匿名さん]

>>473

今春竣工で、五千万円の物件ですか？
立地が悪いか物件が狭いかになりますね。

[476: 契約済みさん]

>>475
アハハ、その通りです。
身分相応に五千万台後半が五千万になったので良いかなと決断しちゃいました！

待つリスクと買うリスクでは買うリスクのほうが当然高いので貴方はもっと
良い物件が買えると思いますよ。貴方が良い物件を買えることを影ながら祈ってます♪

[477: 匿名さん]

家賃２０万円の人が５０００万の物件を買うのはかなりいい感じでしょう。
なんでもケチつければいいってもんじゃないですよ。

[478: 匿名さん]

都心物件しか見てないので、
数字からそう連想しました。
お気を悪くしたらごめんなさい。

[479: 社宅住まいさん]

464です。

借上げ社宅で　社宅期限が切れるまでに見つければいいやと
探している間にどんどん条件が上がって行き....

しかしついに　４月からは１５万程度の家賃が　自腹となります。
ただ　経済情勢を見ると　１年は待つべきかと思っています。

機会費用の喪失は感じています。赤ちゃんだった子供も幼稚園の年中となり
庭で子供をプールに入れたり遊ばせながら　バーベキューをするという夢を
見ていましたが　もうビニールプールでは　小さくなりました。

マンションだったら　大手町〜城南方面　駅から8分以内　築浅中古2002〜2006年　
南向き　眺望良い　低層　70平米以上　6千万円以下　を待ちたいです。

[480: 匿名さん]

>>479

それくらいの条件なら今でも見つかるんじゃないでしょうか？
ただ低層マンションが立地する一低住専はたいてい駅から離れた
場所なので駅から８分以内は難しいかも。

[481: 匿名さん]

＞ただ低層マンションが立地する一低住専はたいてい駅から離れた
＞場所なので駅から８分以内は難しいかも。

そんなのいくらでもありますよ。
諏訪山、御殿山etc...
ただ、城南好立地の低層で70平米以上、6千万以内は難しいね。

[482: 匿名さん]

御殿山は最低10分かかる

[483: 匿名さん]

世田谷区まで下れば、そんな条件の築浅中古マンション
いっぱいありそう。駅8分以内も叶えられるんじゃない？

[484: 匿名さん]

世田谷区ならいっぱいあるだろうけど、
低層は高級じゃなくて庶民向けなのが多いよ。

[485: 匿名さん]

>>463
郊外は止めといたほうが良いよ。
特に超割高な県境外周区はね。

[486: 匿名さん]

>>484
6000万じゃ高級な築浅物件を買えるわけないデショ。
高級物件を探しているわけじゃないんじゃない？

[487: 匿名さん]

>>486
しょせんマンションですから、高級と言うより、
とにかく便利でコストパーフォーマンスが良くて
住みやすいところを探しています。
無駄に住処にお金掛けるより、人生楽しんだほうが良いと考える庶民です。

[488: 入居済み住民さん]

もう一年ぐらい待てれば、良い買い物ができると思いますよ。原油や原材料価格が下落し、建築コストは下がってくるでしょうし、デベもフツウのサラリーマンを意識した戦略に変えざるを得なくなるからです。ちょうど１年半ぐらい前に、400万/坪近い物件が大井町に出てきた時、山手線の外なのに高過ぎると思い、「様子を見たほうがいい」と書き込みしましたが、その時はかなり反発をくらいました。しかし、今はどうでしょう。買った方は“きっちり高掴み”の状況。冷静に考えれば、リーズナブルな買い物をキッとできると思っています。

[489: 購入検討中さん]

もう一年待つっていうのは一年後に竣工する物件ではなくて、一年後に販売開始する物件ってことですよね？ってことは二年後竣工物件ですか。それで広くなって仕様もグレードも上がって抽選にもならずに減税も満額享受できて捨ててる家賃よりも割安になっていて、景気もよくなりつつあり、賃金も上昇していて、持ち株も利益が出てきて・・・という展開ですね、分かります。

[490: 匿名さん]

５千万円以上は購入希望者のたった１１％。
持ち家比率が５０％とすれば人口全体の６％程度。
２３区の３５歳男性人口は８万人くらいだから６％は４８００戸、
都心部の供給は年間その程度で良さそうですよ、デベさんｗ

マンション・一戸建ての逆オークションサイト「住宅の楽待」の運営会社である
ファーストロジック（本社・東京都港区）はこのほど、住宅購入に強い興味を持つ人を対象
にした「不動産市況」に関するアンケート結果を発表した。
住宅購入希望価格については、2,000万円未満が20％、2,000万円台が27％、3,000万円台が
30％、4,000万円台が12％、5,000万円以上が11％となり、3,000万円未満が47％となった。

[491: 匿名さん]

一年後発売ではなく、来年発売では？
普通、夏のボーナス頃の販売開始物件が多いですよね。

[492: 匿名さん]

タワー型マンション４００戸換算で１２棟です。

これからの都心部の大規模物件は大手だけになると思うけどこんなもんで良さそうですよ。

[493: 匿名さん]

都心部の購入希望者限定で質問したアンケートじゃないのに、
結果だけを都心部限定で当てはめるのは無理だなぁ。

[494: 匿名さん]

ＭＡＸってことだから年間７棟程度で良さそう。

[495: 不動産購入勉強中さん]

一般の人達が知らない不動産の賢い購入方法を実践で鍛えあげた不動産のプロ
がこのＨＰを通じて教えています。少し視点を変える事で普段は気が付かない事
を気が付くという意味においては大いに参考になるサイトです。
このサイトを見ることによって不動産の購入方法や物件情報取得方法において他より
有利な状況になると思います。
今は、不動産市況も悪化しているので物件自体は安くなってきてはいますが、不動産というのは一生を通いて考えるであり、長いスパンで考える事が必要になるのです。
ですから、不動産営業マンを選ぶにしてもライフプランナ−的な役割まで担える方以外は、お付き合いしない方が賢明でしょう。
ただ、住宅の案内をする人等、無数に存在します。そして、購入や売却にはプロならではの一般顧客に教えない技やノウハウが実はあるのです。これから不動産を購入しようと考えている人もそうでない人も是非参考にするべきサイトだと思います。
http://hudousankounyunokostu.web.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしました

[496: 購入検討中さん]

今からみて1年後って来年と同意じゃないの？

23区内でマンション買える人は一馬力で年収1千万+アルファで購入価格が五千万台ですか。ローンの安全範囲が年収の3-4倍だとするとそんな感じだろうな。

二馬力で必死こいてマンション買って昼間誰もいない家に五千万とか意味無いしねえ。

[497: 匿名さん]

>>493
５千万円以上出して郊外のマンションは有り得ないでしょ。

全部都心部で良いのでは？

[498: 契約済みさん]

一年半前に大井町近くで坪３４０万円の物件（低層階）を高いと思いながら契約しました。
　絶対額は買える限界でした。でも立地・仕様を考えれば今でも割安感を感じています。

　大井町駅から徒歩４分ですが、駐車場や駐輪場が地下で植栽の面積が建坪より広いために、
静穏な雰囲気が漂っています。
　各部屋のプライバシーを尊重した作りに、都心近くの物件らしからぬ、余裕のある玄関、
トイレ、バルコニー。共用部は、広い庭に面して寛ぐだけのスペースですが、充分です。
　建物の外見は凸凹してますが、出来上がりをみると植栽の豊かさと奥行の深さのほうが
印象に残ります。

　自分にはスペックがやや過大と思える点もありますが、満足できる選択でした。
　
　間もなく入居。見るにつけ、ここまで育ててくれた職人さんたちに感謝の念が募ります。

[499: 匿名さん]

釣りですよね？

[500: 匿名さん]

いや、別にいいんじゃないかと498。その建物を「住まい」と考えてきちんとハコ作ってるかどうかって、植栽みればわかるっていうでしょ。それに本人が満足であれば、これはもう「割高・割安」なんて要素で測れるものではないと思うし。

こちらは単純に投資の要素を含めて考えているので嫌でも買いどきは考慮しますが、一生住み続けようという気概を持って買ったのであれば、これはもうその人の価値観の問題。

ここでよく出る年収1千万って、独身でこの年収なのか、それとも家族（子供）がいてこの年収なのかで生活コスト、つまり住宅に使える額も違ってくるでしょう。

ちなみに、来年まで待って新築物件が安くなるのはいいのだけど、そのぶん仕様やスペックを落としてくるのでは・・、というリスク面での話が出ないのはどういうわけか？