東京23区の新築分譲マンション掲示板「23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる?(その32)」についてご紹介しています。
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元祖匿名はん [更新日時] 2009-08-05 18:02:00
 
【地域スレ】23区内のマンション価格はいつ下げ止まる?| 全画像 関連スレ RSS

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者(プロ)も客(エンド)も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ(その31)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/

[スレ作成日時]2008-12-17 21:01:00

 
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23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる?(その32)

442: 匿名さん 
[2009-01-07 00:43:00]
今の悲壮な在庫一掃は売り手側に痛みを感じてとても喜べないけど
仕入れ値が安くなれば安く売ってもなお利益が見込めるから
そんなリーズナブルなMSが増えれば売買双方にとって幸せなことだと思いますね。

ただ、本当に再び都心回帰の兆しが再び見えようものならその瞬間に学習曲線を
描くように不動産価格が都心から周辺に向けてまた沸騰を開始するでしょうけど・・。
443: 匿名さん 
[2009-01-07 07:43:00]
>>438
>その中に「日本の景気も秋ごろまでだろう」という一文があった

PCの前に座っているなら10分も掛からずに検証出来るのに・・・

http://rank.nikkei.co.jp/keiki/gdp.cfm
日本の景気は夏前で既に下り坂でした

今回は偶然にもよい方向に転んで良かったですね
次は“予言者”に騙さないよーにしないと
444: サラリーマンさん 
[2009-01-07 08:04:00]
まあ、下がるのはガチでしょ。
445: 購入検討中さん 
[2009-01-07 08:52:00]
予言者ネタはもういいよ。本人も恥ずかしいだろうから二度と出てこないでしょうし。

23区内の新築マンション価格が下がるのは確実。で、どこで下げ止まるか?ってところですが、日本はデフレ脱却前にまた世界同時不況に突っ込むわけで、かつ政府もまともな方策を示せていないからまた失われた10年ばりに長いデフレに苦しむ可能性はある。

大バブル後にマンション価格が底を打ったのは2000年前半だからざっくり10年はダラダラと下げ基調だった。ただ今回のプチバブルは実需との乖離幅が前回ほど大きくないので10年は無さそう。

というわけで最長で10年、最短で3年、ざっくり3-5年で底打ちだと思うけどね。実需の利回りベンチマークである賃貸の賃料相場が大幅に崩れないかぎり、という但し書きはつきますが。

個人的には2000年前半の直近坪単価安値を割り込むのか、割り込むとしたらどのくらい下回るのかってのは気になるけど、こと23区内の実需不動産に限っていえば直近最安値を2割も3割も下回ることは無いんじゃない?日経平均のバブル後最安値が8%ぐらい切り下げたけどそれ同様に酷くても1割ぐらいかなと。

底打ちに10年掛かるなら1割ぐらい下回る可能性があり、3-5年だったら直近安値ぐらいで止まるイメージ。
446: 匿名さん 
[2009-01-07 09:14:00]
>>445
預言者ネタにまんまと釣られて人のが完全に遊ばれてる気がしたがまあいいか。
随分甘い見通しだね。
447: 匿名さん 
[2009-01-07 10:46:00]
政府は、今年中に自民党ではなくなる可能性が高いわけだが、
政権交代後にどうなるかも考えておかなければいけないだろう。
448: 匿名さん 
[2009-01-07 11:57:00]
不動産業界に関して以前のバブルとの一番の大きな違いは
銀行のデベに対する姿勢だと思います。
以前は銀行はデベを潰さないように資金供給してきましたが、
今回は潰すことも厭いません。
ということは以前と比べて土地の値下がりスピードも早く、
ドラスティックに不動産も安くなるということです。

この変化に対応できるデベだけが生き残ると思っています。
即ちなるべく早く在庫を叩きうる決断ができるデベは今後も
生き残っていけるのではないでしょうか。
しかしなまじ体力があるばかりに在庫処分を躊躇したデベは
とんでもない結末が待っているような気がします。
在庫処分を終えたデベは以前と仕様も同等の住宅を安い価格で
販売できるようになり、在庫処分の物件は完全に売れなくなります。

今回のデフレはかなりドラスティックな形になるでしょう。
ではそうならないようにする、つまりインフレにするにはどうすればいいか、、、
年寄りをないがしろにした政治を行うことです。
つまり札束をじゃんじゃんすって、年金生活者、貯金者の
現金の価値を落とせばよい。
今の自民党ではできませんね。なぜなら既得権益者を守る政党ですから。
民主党は非情な小沢ならもしかしたらできるかもしれませんね。

アメリカは既に年寄りないがしろの政策に変わっております。
つまり今後も成長することを選択したのです。
日本はいつ舵を切るか。
不動産業界の人にはどっちが望ましいんでしょうねw
449: 匿名さん 
[2009-01-07 12:17:00]
札束をじゃんじゃんすって、何に使うかですね。
福祉に使うなら年金生活者をないがしろにすることにはならないと思いますが。
450: 匿名さん 
[2009-01-07 12:50:00]
札束の増刷は福祉のような恒久的な目的には使えません。
なぜなら一時的にしか刷ることはできないのです。
恒久的にすればそれはアルゼンチンや戦前のドイツのようになるということです。
つまり増刷の目的は国の借金の返済となるはずです。
これは国がリセット、徳政令を発したのと同じ現象が起こるでしょう。

在庫をたくさん持っている不動産業者はその政策を取ってほしいでしょうね。
でも残念ながら既に政策は決まっております。
なぜなら三菱商事を始めとする大企業が大規模リストラを始めたからです。
これはインフレ政策がないことを示しています。
国の政策を中小の不動産会社に合わせるようなことはしません。
ということで在庫を早めに処分しないデベは本格的にやばくなります。
日本総合地所は安売りしているけど助かるんだろうか、、、
451: 購入検討中さん 
[2009-01-07 13:36:00]
あのー流動性の罠って知ってますか?沢山刷っても意味無いんだけど。
452: 匿名さん 
[2009-01-07 13:44:00]
信用収縮のことですか?
でもアメリカはいっぱい刷ってますよ
インフレになれば信用収縮の借金も帳消しになると思いますけどね。
デフレ政策が流動性に寄与するとはとても思えませんが、
そういうご意見があるなら是非ご教授ください。
453: 匿名さん 
[2009-01-07 14:21:00]
素朴な疑問なんですが、日銀券を大増刷する一方でインフレを起こさないようにするには何がポイントなんですかね?てか、GMやGMにぶらさがる年金受給者までみんなドル増刷で救済してインフレなしで済ますことなんてできんの?
454: 匿名さん 
[2009-01-07 14:21:00]
苦しくなったデベは用地段階での損切り転売まで追い詰められている。
当然その土地を仕入れているデベも居る。

安く土地を手に入れ、資材価格も人件費も下がり、デベ倒産対策や耐震の法整備が済めば、
きちんと補償のついた、安全でまともな内容のマンションが作れる環境が整う。

そこでは余力のある大手と、あらたに生まれる負債の無い新新興デベが台頭し、
今まさに売っている旧基準の在庫を抱えているところは淘汰の対象になるだろう。

購入者としても、プチバブルに浮かれて計画されたハリボテよりも、
もっときちんとした内容の物件を手に入れられるようになる。
当然、物件の持つ資産価値にも大きな差異が出てくるだろう。
455: 匿名さん 
[2009-01-07 14:43:00]
454さん

それで結論というか落ちはなんですか。

安くなった旧基準のマンションをおもいっきり買い叩けなんですか、
それとも土地、資材の価格が下がりきるまで待てなんですか。
456: 匿名さん 
[2009-01-07 14:52:00]
以前日経に載った新しい耐震の法基準って、直ぐには決められなかったのでは?
研究してからでしょう。
457: 匿名さん 
[2009-01-07 20:53:00]
今売り出し中のマンションは様々な面からババ物件。
相当ディスカウントしないと、価値と価格がつりあわないということでしょう。
458: 匿名さん 
[2009-01-07 21:20:00]
455
待てが正解でしょうね。まあ、デベのサバイバルゲームを高みの見物して数年後にアクション!ですね。
459: 匿名さん 
[2009-01-08 05:58:00]
>今売り出し中のマンションは様々な面からババ物件。
そうなんだ。〜てことは、やはり今は都心部に限っては「待て」が正解?
でもいつまで待てばいいの?来年?もっと?
460: 匿名さん 
[2009-01-08 07:06:00]
お預けくらってる犬みたいだw
買えない人はいつまでたってもお預けだね
461: 匿名さん 
[2009-01-08 07:13:00]
>>460
都心部を買いたいけどまだ買えない待機組が山のように増えて来てますね。
このスレ見ると良く分かる。
動き始めたら、どっと殺到することになるんだろうね。
そのきっかけは
462: 匿名さん 
[2009-01-08 08:53:00]
買えないというより買い控えであることをそろそろ認識したほうが良い
463: 匿名さん 
[2009-01-08 08:57:00]
都心部ではなく、郊外なら買っていいのか?
世田谷とか川崎とか?

動き始めは、消費税率アップの駆け込み需要でしょう。
464: 匿名さん 
[2009-01-08 09:08:00]
そのきっかけは いくらですかね?
買えなかった 待ち組です。

5年前から探してきて 下落基調から 急激に上昇し
現在下がり基調まで なんとか 買わずに我慢できました。

買えず急上昇を指をくわえてみている間
頭金を増やそうと運用し 利益確定遅れ 2割もすりましたが...

待ち組の中で 少し現金を多めに持っているので
一歩先に 動き 待てばかいろのひよりなり としたいです。
465: 匿名さん 
[2009-01-08 10:13:00]
消費税率がアップした後は、リバウンドで再び値下がりするかもしれません。
また、中古は消費税が掛かりません。

どうせ待つならそのリバウンド後に、
値下がりした築浅中古物件を買い叩いた方が確実ではないでしょうか。
つまり、慌てる何とかは貰いが少ない で逆に一歩遅く動く。
466: 契約済みさん 
[2009-01-08 10:28:00]
湾岸物件を手付金600万放棄でキャンセルした者です(涙)
自己責任だからしょうがないです(涙)が結局あと一〜二年は待った方が全然安くなるという結論にたどり着きました
あとタワーの建物の基準がかなり厳しくなる様でその後の物件にしたいと思ったからです
467: 匿名さん 
[2009-01-08 10:37:00]
私も今年完成物件を、手付金放棄でキャンセルしようと思っています。
私の場合は、2004年に別な新築を青田買いして2007年に高値転売し、利益は出してあるので
プラマイで少しプラスだから、まぁ我慢できます。
468: 匿名はん 
[2009-01-08 10:49:00]
鉄道2路線以上で徒歩7分。
3F〜5F建てで、日当たりが良くて開放的。
80㎡程度で機能的。
SM規模で良いから、スーパーまで徒歩5分以内。
銀座まで20分圏内。
ヨットハーバー併設で、専用バース付き。

デベさん、そんなマンション作ってw
469: 戒名さん 
[2009-01-08 10:52:00]
税金大丈夫か?
470: 匿名さん 
[2009-01-08 11:36:00]
上がり局面では高いと買えない。下がり局面ではまだ下がると買えない。そうこうしているうちに収入が減って買えなくなり、年をとって買う勇気がなくなる。
五年も我慢して賃貸に住み待つ人の気が知れない。五年分の賃料プラスアルファー下がらないと待つ意味ないし、五年分の機会損失も大きい。
471: 匿名さん 
[2009-01-08 11:51:00]
かと言って、今のような下がり局面で買ってしまうと、
賃料以上に値下がりして損をする。
焦って買った後に収入が減ったらローンの支払いが苦しくなって、買ったのを後悔する。
472: 匿名さん 
[2009-01-08 11:58:00]
>>465

そのかわり仲介手数料が3%かかるよ。(消費税と違って物件価格全部に対してかかる)

>>469

所有期間が5年以内ならキャピタルゲインにかかる税率は40%弱ですが
自宅売却だったら確か利益3000万までは税金かからなかったと思います。
(もちろん別荘とか投資用だったらだめですが)
473: 契約済みさん 
[2009-01-08 12:00:00]
470に概ね同意。

賃貸派なら既に買える局面で、5年ぐらいはずっと買っても良い時期が続くでしょう。既に持ってる人は売却が難しそう。

うちの場合家賃20万だから更新料も考慮すると年間250万、五千万の物件が2割下がるのを5年待つと逆ザヤ。減税が今後2年間が500万、次から400、300となっていくと今年の春竣工が一つの買い時だと思って買っちゃいました。

23区内で買えないのか、あるいは買い控えなのか?については所得が一千万超えてるかどうか?が一つの判断材料ですね。しかし子供私立入れるなら千万超えてても奥さんパートしてる家とかあるから生活コスト高すぎ。
474: 匿名さん 
[2009-01-08 12:20:00]
○○年待つのではなく、幾らになったら買うというルールを自分
で決めるべき時なんだと思う。底値で買うのはプロでも難しい。
幾らが適正価格かどうかはやはり収益還元的考えをベースに調整
するのががよいと思う。

ただどうなるかわからない将来をあてにして待つだけでは
つまらない。もし今の賃貸に不満であれば別の賃貸に引っ越せば
いい。賃貸といえども価格交渉はできます。今より安くて広くて
値段が安い物件もあるかもしれない。また分譲賃貸のタワーとか
に住んでみて実態を探るのも面白い。ターゲット地域の近くに越
せば雰囲気もよくわかる。
車に乗ってる人なら車をやめてみるという実験をしてもいい。
コストセーブできるから頭金も増える。

引越しが面倒だとか子供の学区がとかカーテンがどうだとか
いろいろあると思うが数百万円単位のコストセーブをしようと
思うのであればそれくらいの努力は必要だと思う。
475: 匿名さん 
[2009-01-08 12:31:00]
>>473

今春竣工で、五千万円の物件ですか?
立地が悪いか物件が狭いかになりますね。
476: 契約済みさん 
[2009-01-08 12:56:00]
>>475
アハハ、その通りです。
身分相応に五千万台後半が五千万になったので良いかなと決断しちゃいました!

待つリスクと買うリスクでは買うリスクのほうが当然高いので貴方はもっと
良い物件が買えると思いますよ。貴方が良い物件を買えることを影ながら祈ってます♪
477: 匿名さん 
[2009-01-08 13:32:00]
家賃20万円の人が5000万の物件を買うのはかなりいい感じでしょう。
なんでもケチつければいいってもんじゃないですよ。
478: 匿名さん 
[2009-01-08 16:23:00]
都心物件しか見てないので、
数字からそう連想しました。
お気を悪くしたらごめんなさい。
479: 社宅住まいさん 
[2009-01-08 16:32:00]
464です。

借上げ社宅で 社宅期限が切れるまでに見つければいいやと
探している間にどんどん条件が上がって行き....

しかしついに 4月からは15万程度の家賃が 自腹となります。
ただ 経済情勢を見ると 1年は待つべきかと思っています。

機会費用の喪失は感じています。赤ちゃんだった子供も幼稚園の年中となり
庭で子供をプールに入れたり遊ばせながら バーベキューをするという夢を
見ていましたが もうビニールプールでは 小さくなりました。

マンションだったら 大手町〜城南方面 駅から8分以内 築浅中古2002〜2006年 
南向き 眺望良い 低層 70平米以上 6千万円以下 を待ちたいです。
480: 匿名さん 
[2009-01-08 16:42:00]
>>479

それくらいの条件なら今でも見つかるんじゃないでしょうか?
ただ低層マンションが立地する一低住専はたいてい駅から離れた
場所なので駅から8分以内は難しいかも。
481: 匿名さん 
[2009-01-08 18:38:00]
>ただ低層マンションが立地する一低住専はたいてい駅から離れた
>場所なので駅から8分以内は難しいかも。

そんなのいくらでもありますよ。
諏訪山、御殿山etc...
ただ、城南好立地の低層で70平米以上、6千万以内は難しいね。
482: 匿名さん 
[2009-01-08 18:47:00]
御殿山は最低10分かかる
483: 匿名さん 
[2009-01-08 19:43:00]
世田谷区まで下れば、そんな条件の築浅中古マンション
いっぱいありそう。駅8分以内も叶えられるんじゃない?
484: 匿名さん 
[2009-01-08 20:40:00]
世田谷区ならいっぱいあるだろうけど、
低層は高級じゃなくて庶民向けなのが多いよ。
485: 匿名さん 
[2009-01-08 21:08:00]
>>463
郊外は止めといたほうが良いよ。
特に超割高な県境外周区はね。
486: 匿名さん 
[2009-01-08 21:11:00]
>>484
6000万じゃ高級な築浅物件を買えるわけないデショ。
高級物件を探しているわけじゃないんじゃない?
487: 匿名さん 
[2009-01-08 21:14:00]
>>486
しょせんマンションですから、高級と言うより、
とにかく便利でコストパーフォーマンスが良くて
住みやすいところを探しています。
無駄に住処にお金掛けるより、人生楽しんだほうが良いと考える庶民です。
488: 入居済み住民さん 
[2009-01-08 21:17:00]
もう一年ぐらい待てれば、良い買い物ができると思いますよ。原油や原材料価格が下落し、建築コストは下がってくるでしょうし、デベもフツウのサラリーマンを意識した戦略に変えざるを得なくなるからです。ちょうど1年半ぐらい前に、400万/坪近い物件が大井町に出てきた時、山手線の外なのに高過ぎると思い、「様子を見たほうがいい」と書き込みしましたが、その時はかなり反発をくらいました。しかし、今はどうでしょう。買った方は“きっちり高掴み”の状況。冷静に考えれば、リーズナブルな買い物をキッとできると思っています。
489: 購入検討中さん 
[2009-01-08 21:25:00]
もう一年待つっていうのは一年後に竣工する物件ではなくて、一年後に販売開始する物件ってことですよね?ってことは二年後竣工物件ですか。それで広くなって仕様もグレードも上がって抽選にもならずに減税も満額享受できて捨ててる家賃よりも割安になっていて、景気もよくなりつつあり、賃金も上昇していて、持ち株も利益が出てきて・・・という展開ですね、分かります。
490: 匿名さん 
[2009-01-08 21:29:00]
5千万円以上は購入希望者のたった11%。
持ち家比率が50%とすれば人口全体の6%程度。
23区の35歳男性人口は8万人くらいだから6%は4800戸、
都心部の供給は年間その程度で良さそうですよ、デベさんw

マンション・一戸建ての逆オークションサイト「住宅の楽待」の運営会社である
ファーストロジック(本社・東京都港区)はこのほど、住宅購入に強い興味を持つ人を対象
にした「不動産市況」に関するアンケート結果を発表した。
住宅購入希望価格については、2,000万円未満が20%、2,000万円台が27%、3,000万円台が
30%、4,000万円台が12%、5,000万円以上が11%となり、3,000万円未満が47%となった。
491: 匿名さん 
[2009-01-08 21:33:00]
一年後発売ではなく、来年発売では?
普通、夏のボーナス頃の販売開始物件が多いですよね。
by 管理担当
こちらは閉鎖されました。

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