23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その32）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その31）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/

[422: 購入検討中さん]

おっと、そういえばラビ・バトラもノーベル賞受賞してましたね。ノーベル賞はノーベル賞でも居グノーベルだけど。受賞理由もまさに細木某や江原某とそっくりですよ(＾＾)

[423: 戒名さん]

>>414
ＦＲＰは材料の一つではあっても、ユニットバスのＦＲＰと同様に保温とラップ（ビューバスなど外壁に面する浴室は特に）も沢山必要なので
使い方にはかなりの注意が必要でしょうね。
よく雑誌なんかに出ている浴槽ランキングだと、一般的には不人気な独立型http://www.toto.co.jp/products/bath/b00027/index.htmが
上位に結構きてるからね。

[424: 物件比較中さん]

ラビ・バトラさんかー。この人学者か？

[425: 匿名さん]

ソースは多分本だろうが1978年にここまで予言してたんなら変人扱いされるだろな。
421、422みたいなのはマスコミを妄信し高値掴みするタイプか必死な業者さんかな。
いっずれにしろ物事の本質を自分のアタマで考える力に欠けている。
おそらくクルーグマンも名前だけ知ってて彼の何が評価されたかなんて全く解って
ないのだろう。可愛そうに。

[426: 匿名さん]

今日のゲンダイを持ってらっしゃる方、「人気の中央線が大幅値下げ」という見出しの記事があったと思いますが
有益な内容（他線と比べて中央線が特に下がってしまうメカニズムなど）は書いてありましたか？気になります。

[427: 匿名さん]

気になるなら、買え！！

[428: 匿名さん]

か、買ってきます。面白かったら後ほどかいつまんで・・・

[429: 購入検討中さん]

>>425
知能恐ろしく低いですね。

人のことを
＞マスコミを妄信し高値掴みするタイプか必死な業者さんかな。
＞いっずれにしろ物事の本質を自分のアタマで考える力に欠けている
とかいいつつ、

自分では
＞ソースは多分本だろうが1978年にここまで予言してたんなら変人扱いされるだろな

とここへの書き込みだけで盲信してるという1レスだけで頭の具合が可哀想な人(嘲笑

最低限、英語版のwikiペディア程度は見てくださいよ。クルーグマンについてもラビ・バトラについても貴方よりは知ってるのは間違いないですよ・・・。

[430: 匿名さん]

>>429
はいはい、必死なのは分かったから君の予想を聞こうじゃないか？
どうせ東洋経済の記事の要約とかだろ、ますます可愛そうだ

[431: 購入検討中さん]

>>430
おまえさー正真正銘の＊＊だろ？トンデモ学者を崇め奉ってるから、それはないでしょう？って指摘しただけなの、俺は。なのになんで俺の予想を聞きましょうになるわけ？頭悪すぎ。

この学者って一日4時間だか8時間の瞑想をして神からの啓示を予言としてまとめてるんだぞ？経済学の世界でどういう扱いになってるか知らずに盲信するのは江原や細木、サイババや最近だとブラジル人のジュリアーニだっけ？日本に地震が来るとかぬかしてた奴、ああいう類を盲信するスピリチュアル＊＊と同類だって話。

傷ついたなら謝るよ。死ぬほど本は出してるし翻訳も一杯出てるから愛読書の一つに加えてください。

[432: 匿名さん]

>>427
428です。買ってきましたが、中央線でもどこでもMSが下がってる、という一般論で
ちょっぴりがっかりしました。ということでここで議論するまでもなし、です。秋には在庫一掃されて
手頃なMSが目立つようになるそうですよ。

[433: 匿名さん]

>>431
貴方からお前ね、相当ヒートアップしてますね。
結局英語版のwikiペディア程度で論理武装しても自分の見通しは無し。
ラビバトラがどう見られてるかぐらい百も承知。ジュリアーノや副島、小室、船井とかが
便乗してるねー。バトラに釣られまくりなところも可愛いね。
ま、文面見る限り基本的な経済的な嗅覚は全くなさそうなのでもういじめないよ。
今後の不動産価格の推移や株価がどうこれから動くかなんかも的中率はともかく
自分では何の予想もたてられない自称インテリ君。君はアタマがあまりよさそうではないので
まあ頑張ってください。私はこれから碁を打つので邪魔しないでね。

[434: 匿名さん]

こんなとこでケンカするヤツは多分チビ。

[435: 匿名さん]

>>432
値下げで売残り在庫一掃されたら、
手頃なMSは完売だと思うが・・
秋以降に新しく発売されるMSがお手頃価格になるって意味かな。

[436: 匿名さん]

>>435
わかりずらい説明ですんませんでした。その通りです＞秋には割安感のあるMSが続々出て来る。

なお、今日のマンションズにも「今後は建築費などコストアップ要因が見当たらないので
安定感が価格に反映されて買いやすい物件が増えて来る」と書いておりました。
さらに、「不況下では企業の土地放出が増えるため、供給が郊外から都心に移り再び都心回帰が来る」
という分析です。

マンションズにしては本意ではないと思いますが「なるほどな、現在出てる物件や既に明らかになってる
計画はいろんな意味で買いじゃないんだな」と思ってしまいました。秋頃は期待できそうでしょうかね。

[437: 匿名さん]

建築資材が安くなって、人件費が安くなって、土地供給が増えれば、
確かに買いやすい物件を期待できますね。

[438: 匿名さん]

>>431
別に＊＊っていうわけじゃないけど
結構バトラ氏には俺は感謝してるけどな
彼の本を読んだのが去年の5月頃
その中に「日本の景気も秋ごろまでだろう」という一文があった

それを読んだ俺は何か凄い嫌な予感がして
上で出してた不動産を一気に値下げして売り切り
株も全部処分して、先物を売りまくった

おかげでこうやってノウノウと掲示板で遊んでられるだけの利益が出た
彼の本を読んでなきゃ、こういう行動には踏み切れなかっただろうと思う
その点では非常に感謝してる

まぁ外れて大損したら、なんだあの学者って言ってた気もしないでもないｗ

[439: 匿名さん]

在庫が一掃されたら手頃価格にする必要がなくなる。
建築資材や人件費が安くなっても安く売る必要がないんだから、
利益率が高くなると考えるのが自然だろう。

[440: 匿名さん]

在庫一掃で買い手も買ってしまい、それ以上買う必要もなくなる。
その後で高くなったら、誰が買うの？

[441: 匿名さん]

なんで在庫一掃されたタイミングで買い手がいなくなるんだよ。
在庫数＝買い手数　なのか？

[442: 匿名さん]

今の悲壮な在庫一掃は売り手側に痛みを感じてとても喜べないけど
仕入れ値が安くなれば安く売ってもなお利益が見込めるから
そんなリーズナブルなMSが増えれば売買双方にとって幸せなことだと思いますね。

ただ、本当に再び都心回帰の兆しが再び見えようものならその瞬間に学習曲線を
描くように不動産価格が都心から周辺に向けてまた沸騰を開始するでしょうけど・・。

[443: 匿名さん]

>>438
>その中に「日本の景気も秋ごろまでだろう」という一文があった

ＰＣの前に座っているなら10分も掛からずに検証出来るのに・・・

http://rank.nikkei.co.jp/keiki/gdp.cfm
日本の景気は夏前で既に下り坂でした

今回は偶然にもよい方向に転んで良かったですね
次は“予言者”に騙さないよーにしないと

[444: サラリーマンさん]

まあ、下がるのはガチでしょ。

[445: 購入検討中さん]

予言者ネタはもういいよ。本人も恥ずかしいだろうから二度と出てこないでしょうし。

23区内の新築マンション価格が下がるのは確実。で、どこで下げ止まるか？ってところですが、日本はデフレ脱却前にまた世界同時不況に突っ込むわけで、かつ政府もまともな方策を示せていないからまた失われた10年ばりに長いデフレに苦しむ可能性はある。

大バブル後にマンション価格が底を打ったのは2000年前半だからざっくり10年はダラダラと下げ基調だった。ただ今回のプチバブルは実需との乖離幅が前回ほど大きくないので10年は無さそう。

というわけで最長で10年、最短で3年、ざっくり3-5年で底打ちだと思うけどね。実需の利回りベンチマークである賃貸の賃料相場が大幅に崩れないかぎり、という但し書きはつきますが。

個人的には2000年前半の直近坪単価安値を割り込むのか、割り込むとしたらどのくらい下回るのかってのは気になるけど、こと23区内の実需不動産に限っていえば直近最安値を2割も3割も下回ることは無いんじゃない？日経平均のバブル後最安値が8%ぐらい切り下げたけどそれ同様に酷くても1割ぐらいかなと。

底打ちに10年掛かるなら1割ぐらい下回る可能性があり、3-5年だったら直近安値ぐらいで止まるイメージ。

[446: 匿名さん]

>>445
預言者ネタにまんまと釣られて人のが完全に遊ばれてる気がしたがまあいいか。
随分甘い見通しだね。

[447: 匿名さん]

政府は、今年中に自民党ではなくなる可能性が高いわけだが、
政権交代後にどうなるかも考えておかなければいけないだろう。

[448: 匿名さん]

不動産業界に関して以前のバブルとの一番の大きな違いは
銀行のデベに対する姿勢だと思います。
以前は銀行はデベを潰さないように資金供給してきましたが、
今回は潰すことも厭いません。
ということは以前と比べて土地の値下がりスピードも早く、
ドラスティックに不動産も安くなるということです。

この変化に対応できるデベだけが生き残ると思っています。
即ちなるべく早く在庫を叩きうる決断ができるデベは今後も
生き残っていけるのではないでしょうか。
しかしなまじ体力があるばかりに在庫処分を躊躇したデベは
とんでもない結末が待っているような気がします。
在庫処分を終えたデベは以前と仕様も同等の住宅を安い価格で
販売できるようになり、在庫処分の物件は完全に売れなくなります。

今回のデフレはかなりドラスティックな形になるでしょう。
ではそうならないようにする、つまりインフレにするにはどうすればいいか、、、
年寄りをないがしろにした政治を行うことです。
つまり札束をじゃんじゃんすって、年金生活者、貯金者の
現金の価値を落とせばよい。
今の自民党ではできませんね。なぜなら既得権益者を守る政党ですから。
民主党は非情な小沢ならもしかしたらできるかもしれませんね。

アメリカは既に年寄りないがしろの政策に変わっております。
つまり今後も成長することを選択したのです。
日本はいつ舵を切るか。
不動産業界の人にはどっちが望ましいんでしょうねｗ

[449: 匿名さん]

札束をじゃんじゃんすって、何に使うかですね。
福祉に使うなら年金生活者をないがしろにすることにはならないと思いますが。

[450: 匿名さん]

札束の増刷は福祉のような恒久的な目的には使えません。
なぜなら一時的にしか刷ることはできないのです。
恒久的にすればそれはアルゼンチンや戦前のドイツのようになるということです。
つまり増刷の目的は国の借金の返済となるはずです。
これは国がリセット、徳政令を発したのと同じ現象が起こるでしょう。

在庫をたくさん持っている不動産業者はその政策を取ってほしいでしょうね。
でも残念ながら既に政策は決まっております。
なぜなら三菱商事を始めとする大企業が大規模リストラを始めたからです。
これはインフレ政策がないことを示しています。
国の政策を中小の不動産会社に合わせるようなことはしません。
ということで在庫を早めに処分しないデベは本格的にやばくなります。
日本総合地所は安売りしているけど助かるんだろうか、、、

[451: 購入検討中さん]

あのー流動性の罠って知ってますか？沢山刷っても意味無いんだけど。

[452: 匿名さん]

信用収縮のことですか？
でもアメリカはいっぱい刷ってますよ
インフレになれば信用収縮の借金も帳消しになると思いますけどね。
デフレ政策が流動性に寄与するとはとても思えませんが、
そういうご意見があるなら是非ご教授ください。

[453: 匿名さん]

素朴な疑問なんですが、日銀券を大増刷する一方でインフレを起こさないようにするには何がポイントなんですかね？てか、GMやGMにぶらさがる年金受給者までみんなドル増刷で救済してインフレなしで済ますことなんてできんの？

[454: 匿名さん]

苦しくなったデベは用地段階での損切り転売まで追い詰められている。
当然その土地を仕入れているデベも居る。

安く土地を手に入れ、資材価格も人件費も下がり、デベ倒産対策や耐震の法整備が済めば、
きちんと補償のついた、安全でまともな内容のマンションが作れる環境が整う。

そこでは余力のある大手と、あらたに生まれる負債の無い新新興デベが台頭し、
今まさに売っている旧基準の在庫を抱えているところは淘汰の対象になるだろう。

購入者としても、プチバブルに浮かれて計画されたハリボテよりも、
もっときちんとした内容の物件を手に入れられるようになる。
当然、物件の持つ資産価値にも大きな差異が出てくるだろう。

[455: 匿名さん]

454さん

それで結論というか落ちはなんですか。

安くなった旧基準のマンションをおもいっきり買い叩けなんですか、
それとも土地、資材の価格が下がりきるまで待てなんですか。

[456: 匿名さん]

以前日経に載った新しい耐震の法基準って、直ぐには決められなかったのでは？
研究してからでしょう。

[457: 匿名さん]

今売り出し中のマンションは様々な面からババ物件。
相当ディスカウントしないと、価値と価格がつりあわないということでしょう。

[458: 匿名さん]

455
待てが正解でしょうね。まあ、デベのサバイバルゲームを高みの見物して数年後にアクション！ですね。

[459: 匿名さん]

>今売り出し中のマンションは様々な面からババ物件。
そうなんだ。〜てことは、やはり今は都心部に限っては「待て」が正解？
でもいつまで待てばいいの？来年？もっと？

[460: 匿名さん]

お預けくらってる犬みたいだｗ
買えない人はいつまでたってもお預けだね

[461: 匿名さん]

>>460
都心部を買いたいけどまだ買えない待機組が山のように増えて来てますね。
このスレ見ると良く分かる。
動き始めたら、どっと殺到することになるんだろうね。
そのきっかけは

[462: 匿名さん]

買えないというより買い控えであることをそろそろ認識したほうが良い

[463: 匿名さん]

都心部ではなく、郊外なら買っていいのか？
世田谷とか川崎とか？

動き始めは、消費税率アップの駆け込み需要でしょう。

[464: 匿名さん]

そのきっかけは　いくらですかね？
買えなかった　待ち組です。

5年前から探してきて　下落基調から　急激に上昇し
現在下がり基調まで　なんとか　買わずに我慢できました。

買えず急上昇を指をくわえてみている間
頭金を増やそうと運用し　利益確定遅れ　2割もすりましたが...

待ち組の中で　少し現金を多めに持っているので
一歩先に　動き　待てばかいろのひよりなり　としたいです。

[465: 匿名さん]

消費税率がアップした後は、リバウンドで再び値下がりするかもしれません。
また、中古は消費税が掛かりません。

どうせ待つならそのリバウンド後に、
値下がりした築浅中古物件を買い叩いた方が確実ではないでしょうか。
つまり、慌てる何とかは貰いが少ない　で逆に一歩遅く動く。

[466: 契約済みさん]

湾岸物件を手付金600万放棄でキャンセルした者です（涙）
自己責任だからしょうがないです（涙）が結局あと一〜二年は待った方が全然安くなるという結論にたどり着きました
あとタワーの建物の基準がかなり厳しくなる様でその後の物件にしたいと思ったからです

[467: 匿名さん]

私も今年完成物件を、手付金放棄でキャンセルしようと思っています。
私の場合は、2004年に別な新築を青田買いして2007年に高値転売し、利益は出してあるので
プラマイで少しプラスだから、まぁ我慢できます。

[468: 匿名はん]

鉄道2路線以上で徒歩7分。
3F〜5F建てで、日当たりが良くて開放的。
80㎡程度で機能的。
SM規模で良いから、スーパーまで徒歩5分以内。
銀座まで20分圏内。
ヨットハーバー併設で、専用バース付き。

デベさん、そんなマンション作ってｗ

[469: 戒名さん]

税金大丈夫か？

[470: 匿名さん]

上がり局面では高いと買えない。下がり局面ではまだ下がると買えない。そうこうしているうちに収入が減って買えなくなり、年をとって買う勇気がなくなる。
五年も我慢して賃貸に住み待つ人の気が知れない。五年分の賃料プラスアルファー下がらないと待つ意味ないし、五年分の機会損失も大きい。

[471: 匿名さん]

かと言って、今のような下がり局面で買ってしまうと、
賃料以上に値下がりして損をする。
焦って買った後に収入が減ったらローンの支払いが苦しくなって、買ったのを後悔する。

[472: 匿名さん]

>>465

そのかわり仲介手数料が３％かかるよ。（消費税と違って物件価格全部に対してかかる）

>>469

所有期間が５年以内ならキャピタルゲインにかかる税率は４０％弱ですが
自宅売却だったら確か利益３０００万までは税金かからなかったと思います。
（もちろん別荘とか投資用だったらだめですが）

[473: 契約済みさん]

470に概ね同意。

賃貸派なら既に買える局面で、5年ぐらいはずっと買っても良い時期が続くでしょう。既に持ってる人は売却が難しそう。

うちの場合家賃20万だから更新料も考慮すると年間250万、五千万の物件が2割下がるのを5年待つと逆ザヤ。減税が今後2年間が500万、次から400、300となっていくと今年の春竣工が一つの買い時だと思って買っちゃいました。

23区内で買えないのか、あるいは買い控えなのか？については所得が一千万超えてるかどうか？が一つの判断材料ですね。しかし子供私立入れるなら千万超えてても奥さんパートしてる家とかあるから生活コスト高すぎ。

[474: 匿名さん]

○○年待つのではなく、幾らになったら買うというルールを自分
で決めるべき時なんだと思う。底値で買うのはプロでも難しい。
幾らが適正価格かどうかはやはり収益還元的考えをベースに調整
するのががよいと思う。

ただどうなるかわからない将来をあてにして待つだけでは
つまらない。もし今の賃貸に不満であれば別の賃貸に引っ越せば
いい。賃貸といえども価格交渉はできます。今より安くて広くて
値段が安い物件もあるかもしれない。また分譲賃貸のタワーとか
に住んでみて実態を探るのも面白い。ターゲット地域の近くに越
せば雰囲気もよくわかる。
車に乗ってる人なら車をやめてみるという実験をしてもいい。
コストセーブできるから頭金も増える。

引越しが面倒だとか子供の学区がとかカーテンがどうだとか
いろいろあると思うが数百万円単位のコストセーブをしようと
思うのであればそれくらいの努力は必要だと思う。

[475: 匿名さん]

>>473

今春竣工で、五千万円の物件ですか？
立地が悪いか物件が狭いかになりますね。

[476: 契約済みさん]

>>475
アハハ、その通りです。
身分相応に五千万台後半が五千万になったので良いかなと決断しちゃいました！

待つリスクと買うリスクでは買うリスクのほうが当然高いので貴方はもっと
良い物件が買えると思いますよ。貴方が良い物件を買えることを影ながら祈ってます♪

[477: 匿名さん]

家賃２０万円の人が５０００万の物件を買うのはかなりいい感じでしょう。
なんでもケチつければいいってもんじゃないですよ。

[478: 匿名さん]

都心物件しか見てないので、
数字からそう連想しました。
お気を悪くしたらごめんなさい。

[479: 社宅住まいさん]

464です。

借上げ社宅で　社宅期限が切れるまでに見つければいいやと
探している間にどんどん条件が上がって行き....

しかしついに　４月からは１５万程度の家賃が　自腹となります。
ただ　経済情勢を見ると　１年は待つべきかと思っています。

機会費用の喪失は感じています。赤ちゃんだった子供も幼稚園の年中となり
庭で子供をプールに入れたり遊ばせながら　バーベキューをするという夢を
見ていましたが　もうビニールプールでは　小さくなりました。

マンションだったら　大手町〜城南方面　駅から8分以内　築浅中古2002〜2006年　
南向き　眺望良い　低層　70平米以上　6千万円以下　を待ちたいです。

[480: 匿名さん]

>>479

それくらいの条件なら今でも見つかるんじゃないでしょうか？
ただ低層マンションが立地する一低住専はたいてい駅から離れた
場所なので駅から８分以内は難しいかも。

[481: 匿名さん]

＞ただ低層マンションが立地する一低住専はたいてい駅から離れた
＞場所なので駅から８分以内は難しいかも。

そんなのいくらでもありますよ。
諏訪山、御殿山etc...
ただ、城南好立地の低層で70平米以上、6千万以内は難しいね。

[482: 匿名さん]

御殿山は最低10分かかる

[483: 匿名さん]

世田谷区まで下れば、そんな条件の築浅中古マンション
いっぱいありそう。駅8分以内も叶えられるんじゃない？

[484: 匿名さん]

世田谷区ならいっぱいあるだろうけど、
低層は高級じゃなくて庶民向けなのが多いよ。

[485: 匿名さん]

>>463
郊外は止めといたほうが良いよ。
特に超割高な県境外周区はね。

[486: 匿名さん]

>>484
6000万じゃ高級な築浅物件を買えるわけないデショ。
高級物件を探しているわけじゃないんじゃない？

[487: 匿名さん]

>>486
しょせんマンションですから、高級と言うより、
とにかく便利でコストパーフォーマンスが良くて
住みやすいところを探しています。
無駄に住処にお金掛けるより、人生楽しんだほうが良いと考える庶民です。

[488: 入居済み住民さん]

もう一年ぐらい待てれば、良い買い物ができると思いますよ。原油や原材料価格が下落し、建築コストは下がってくるでしょうし、デベもフツウのサラリーマンを意識した戦略に変えざるを得なくなるからです。ちょうど１年半ぐらい前に、400万/坪近い物件が大井町に出てきた時、山手線の外なのに高過ぎると思い、「様子を見たほうがいい」と書き込みしましたが、その時はかなり反発をくらいました。しかし、今はどうでしょう。買った方は“きっちり高掴み”の状況。冷静に考えれば、リーズナブルな買い物をキッとできると思っています。

[489: 購入検討中さん]

もう一年待つっていうのは一年後に竣工する物件ではなくて、一年後に販売開始する物件ってことですよね？ってことは二年後竣工物件ですか。それで広くなって仕様もグレードも上がって抽選にもならずに減税も満額享受できて捨ててる家賃よりも割安になっていて、景気もよくなりつつあり、賃金も上昇していて、持ち株も利益が出てきて・・・という展開ですね、分かります。

[490: 匿名さん]

５千万円以上は購入希望者のたった１１％。
持ち家比率が５０％とすれば人口全体の６％程度。
２３区の３５歳男性人口は８万人くらいだから６％は４８００戸、
都心部の供給は年間その程度で良さそうですよ、デベさんｗ

マンション・一戸建ての逆オークションサイト「住宅の楽待」の運営会社である
ファーストロジック（本社・東京都港区）はこのほど、住宅購入に強い興味を持つ人を対象
にした「不動産市況」に関するアンケート結果を発表した。
住宅購入希望価格については、2,000万円未満が20％、2,000万円台が27％、3,000万円台が
30％、4,000万円台が12％、5,000万円以上が11％となり、3,000万円未満が47％となった。

[491: 匿名さん]

一年後発売ではなく、来年発売では？
普通、夏のボーナス頃の販売開始物件が多いですよね。

[492: 匿名さん]

タワー型マンション４００戸換算で１２棟です。

これからの都心部の大規模物件は大手だけになると思うけどこんなもんで良さそうですよ。

[493: 匿名さん]

都心部の購入希望者限定で質問したアンケートじゃないのに、
結果だけを都心部限定で当てはめるのは無理だなぁ。

[494: 匿名さん]

ＭＡＸってことだから年間７棟程度で良さそう。

[495: 不動産購入勉強中さん]

一般の人達が知らない不動産の賢い購入方法を実践で鍛えあげた不動産のプロ
がこのＨＰを通じて教えています。少し視点を変える事で普段は気が付かない事
を気が付くという意味においては大いに参考になるサイトです。
このサイトを見ることによって不動産の購入方法や物件情報取得方法において他より
有利な状況になると思います。
今は、不動産市況も悪化しているので物件自体は安くなってきてはいますが、不動産というのは一生を通いて考えるであり、長いスパンで考える事が必要になるのです。
ですから、不動産営業マンを選ぶにしてもライフプランナ−的な役割まで担える方以外は、お付き合いしない方が賢明でしょう。
ただ、住宅の案内をする人等、無数に存在します。そして、購入や売却にはプロならではの一般顧客に教えない技やノウハウが実はあるのです。これから不動産を購入しようと考えている人もそうでない人も是非参考にするべきサイトだと思います。
http://hudousankounyunokostu.web.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしました

[496: 購入検討中さん]

今からみて1年後って来年と同意じゃないの？

23区内でマンション買える人は一馬力で年収1千万+アルファで購入価格が五千万台ですか。ローンの安全範囲が年収の3-4倍だとするとそんな感じだろうな。

二馬力で必死こいてマンション買って昼間誰もいない家に五千万とか意味無いしねえ。

[497: 匿名さん]

>>493
５千万円以上出して郊外のマンションは有り得ないでしょ。

全部都心部で良いのでは？

[498: 契約済みさん]

一年半前に大井町近くで坪３４０万円の物件（低層階）を高いと思いながら契約しました。
　絶対額は買える限界でした。でも立地・仕様を考えれば今でも割安感を感じています。

　大井町駅から徒歩４分ですが、駐車場や駐輪場が地下で植栽の面積が建坪より広いために、
静穏な雰囲気が漂っています。
　各部屋のプライバシーを尊重した作りに、都心近くの物件らしからぬ、余裕のある玄関、
トイレ、バルコニー。共用部は、広い庭に面して寛ぐだけのスペースですが、充分です。
　建物の外見は凸凹してますが、出来上がりをみると植栽の豊かさと奥行の深さのほうが
印象に残ります。

　自分にはスペックがやや過大と思える点もありますが、満足できる選択でした。
　
　間もなく入居。見るにつけ、ここまで育ててくれた職人さんたちに感謝の念が募ります。

[499: 匿名さん]

釣りですよね？

[500: 匿名さん]

いや、別にいいんじゃないかと498。その建物を「住まい」と考えてきちんとハコ作ってるかどうかって、植栽みればわかるっていうでしょ。それに本人が満足であれば、これはもう「割高・割安」なんて要素で測れるものではないと思うし。

こちらは単純に投資の要素を含めて考えているので嫌でも買いどきは考慮しますが、一生住み続けようという気概を持って買ったのであれば、これはもうその人の価値観の問題。

ここでよく出る年収1千万って、独身でこの年収なのか、それとも家族（子供）がいてこの年収なのかで生活コスト、つまり住宅に使える額も違ってくるでしょう。

ちなみに、来年まで待って新築物件が安くなるのはいいのだけど、そのぶん仕様やスペックを落としてくるのでは・・、というリスク面での話が出ないのはどういうわけか？

[501: 匿名さん]

建築資材が高騰してる当時、
これからは仕様が落ちるって言われてたじゃないですか。

建築資材が下落した今、
仕様が落ちるって心配してたら
資材が高かろうが安かろうが仕様が落ちる心配をしてる事になります。

[502: 匿名さん]

>>501
はは、確かに(笑）

結局のところ、すでに竣工済みの新築物件を拾えばいいのか、これから着工予定の新築を拾えばいいのか・・迷うところですな〜

これは中古に関してですが、数年前の価格に比べて都心部はまだまだ高いな、って印象。
(自分が今住んでるマンションと似たような物件の価格を調べたら、一時期と比べてもまだ100万以上は高い感覚がある）

これはもう、ここ数年の最安値近くまで下げるのを待ってから拾ったほうがいいのか・・・
目を養う上でも、今から動いておくに越したことはないだろうけど。

[503: 契約済みさん]

うちは直近安値である2002年程度まで坪単価で落ちた(値引きさせた）物件を買いました。地域ごとの坪単価は調べられるので一つの目安にはなると思います。

[504: 匿名さん]

例えば月島や豊洲で、
チャレンジ価格から殆ど値引かずに売り出してる中古がありますよ。
もちろん、分譲価格に利益が上乗せされています。

高く取引されてた幸福な時期を、忘れられないんでしょうね。

[505: 匿名さん]

そんなバカな価格では誰も買わないのにね。

[506: 社宅住まいさん]

今安いのは　悪かろう物件ですからね。

その中から　嗅覚を鍛えて探し出す　あるいは
信頼のできる営業さんから　紹介してもらえる

どっちも無理なうちは　まだ　しばらく待たないと。

[507: 匿名さん]

知ってる営業さんもいるけど、
今は自分のことで精一杯みたいですよ。
客のためになんて考える余裕はなさそう。

[508: 匿名はん]

今日はクリードと東新住建から、投資家さんへ紙くずのお年玉。

[509: 匿名さん]

県境外周区で大幅値下げ＝新価格発表物件が続出し始めました。

それでもまだ高いと思うのが実感。
大田区、中野区あたりで５千万円超えとか・・・

[510: 銀行関係者さん]

投機の対象だったところはボロボロみたいですよ。
見た目はオシャレでも普通に住むには不便なところの落ち方激しいみたい。

不動産マーケティングのアトラクターズ・ラボ（東京都千代田区）の調査によると、高額賃貸物件における賃料のマイナスが続いており、市況の悪化が進行している結果となった。同社の物件データベースをもとに、東京都港区・渋谷区の賃料30万円以上の住戸を対象に調査。前回募集賃料と退去後に新たに募集している賃料を比較し、その差を分析した。直近の08年11月調査分の対象件数は313件。それによると、サブプライムローン問題発覚後の07年秋以降、賃料改定率は減少に転じており、「リーマンショック」直後の08年10月には平均4.8％下がっている。直近の08年11月はマイナス4.4％。高額物件ほどマイナス幅が大きく、賃料100万円から140万円台の物件はマイナス7.5％、150万円以上はマイナス11.6％となっている。同社では、「今後も外資系金融機関などのリストラの本格化などに伴い、高額物件の市況はこれまで以上に悪化することが予想される」としている。

[511: 匿名さん]

高額な賃貸は企業（特に外資）の手当で支えられていただろうから、
この不況でしばらくは借り手が激減するかもね。いくらお金持ちでも、
個人で毎月１００万円なんて払える人はそうはいないだろうから。

[512: 匿名さん]

>>511

まだまだいますよ・・・東京には

http://www.sumitomo-latour.jp/latour/index.html?banner_id=gg00018

[513: 匿名さん]

なんか又、バタバタ新興デベが倒れそうな様子ですね

グロ住、アスコット、プロパスト・・・・

まだまだ候補はいるしね・・23区のマンション供給が極端に減少しそうですね。
困りましたね・・・この状況は。

[514: 匿名さん]

プロパストやばそうですね。
埋立地のが、それきっかけでキャンセル続出。
一帯の価格がだだ滑り。（適正価格にもどるだけ）
こんなシナリオでしょうか。

まぁ、そっちのほうはどうでもいいんですが。

[515: 銀行関係者さん]

今の不動産市場はサブプライム問題で大きく揺れた金融市場を後追いしてる様に感じます。
勿論、不動産の場合は実需があるので、全く同様の流れにはならないのでしょうが、
一方で資金繰りの問題は金融市場よりはるかに重症ですので、この流れを止めるのは容易では
無いと感じます。

これまでの金融市場（主に証券化商品市場）の流れを簡単に書くと

①僅かな市況の変化により、最も高レバレッジ経営を行っていたヘッジファンド(HF)等の
資金繰りが行き詰まり、保有資産の売却が始まる。
　（この時点では、価格下落をチャンスと見た買い手も多数存在）
②その後、決算等で保有資産の評価損が出始め、一般的なHF・証券会社の経営も悪化。
　（この頃から弱小会社の資産売却が始まる→大手証券は総じて静観、中には下値を拾う所も）
③価格下落が決定的になる中、大手証券の中にも大口の投売りを始める所が数社出る。
　（かなりの値引き価格ではあるが、それを買い取る大手は存在）
④かなりの値引き価格が時価となり、それに耐えられないＨＦや準大手証券が次々破綻
　（大手証券の経営も急速に悪化し、資産の買い手が殆どいない状態に。価格が急激に下落。）
⑤大手証券・大手銀行が破綻の危機に
　（他の大手も殆どが売りに回り、買い手は完全に手を引いた状態）

HF・証券会社をデベと置き換えてみて下さい。

サブプライム問題でもそうでしたが、いち早く資産を投げ売ったHSBCやBNPが最も傷が　
浅かったのです。
恐らく、今不動産市場は③に入った所ですんで、正に引き金を引いた者勝ちの局面に
差し掛かってます。いち早く資産（主に在庫）を圧縮した者が生き残るのだと思います。
価格については、大手が本格的に値下げし始めると雪崩をうって下がり始めます。
金融の場合、業界5位のベアと業界3位のリーマンが引き金を引きましたが、不動産業界
もそれに近いのではないでしょうか。

価格の底については2002年の水準をおっしゃる方もいらっしゃいますが、今回その水準で
下げ止まる事は無理でしょう。
当時と比較して危機の規模が全く違いますし、全世界的に不動産市場への蛇口が閉じられた
状態で、且つ以前の状態に回復する見込みは殆どありません。
大口の買い手不在の中、大きな資産圧縮（レバレッジの解消）の流れが数年は続くのでは
ないかと思います。

[516: 匿名さん]

実需はあっても、
値下がり期待の買い惜しみ状態が続くでしょうからね。
我慢できずに買ってしまう客以外は。

[517: 匿名さん]

＞県境外周区で大幅値下げ＝新価格発表物件が続出し始めました。
てことは都心はもう少し先か・・・？

確かに新築、安い。しかも今回の不況で好立地でさえキャンセル住戸もちらほら。
デベと話してる感覚だと、その内容からまだまだ下げそうな印象。
（さすがにはっきり「何年後まで下げる」とは断言してないけど）

今後まだ下げるのなら焦って買う必要もないかなと思ってしまい、
よほど気に入った物件でなければイマイチ踏み切れない。
時期はいいんだけどね、決算前だし。（来年のデベの決算期を待ってもいいかな、とも思うが）

皆さんの意見はどうよ？！

[518: 匿名さん]

515に同意。
>勿論、不動産の場合は実需があるので、全く同様の流れにはならないのでしょうが、
実需でも手付金をチャラにしてでもキャンセルする事態に陥ってるのでは。この危機にあっては。

[519: 匿名さん]

さすがにこれから埋立地とか買うのはやめといたほうがいいと思うけど、
そうでなかったら、都心だろうと郊外だろうと欲しいところに買える値段で出てきたら
買ってもいいんじゃない。一時よりはだいぶ安いんだし。
投資目的だとまた別だろうけど。

[520: 匿名さん]

いや、埋立地はさすがにないっすよ（笑）購入者には申し訳ないけど。
「実需でなら今は買い時」って業者は皆そう言うんですけどね〜。
1円でも安く買いたい心理は皆いっしょ。だからこそ迷うわけで。

ちなみに投資用物件も見てるけど、値段と場所のバランスがいいところは確実に売れてる。
フルキャッシュで購入待ちがずらりと控えてる状況なんてざら。持ってる人はやはり金持ってる。

[521: 購入検討中さん]

じゃあ2002年ごろの23区平均での直近底値を100とするならば、どこまで行くと思いますか？またその場合の実需賃貸不動産の賃料への影響はどう思いますか？