23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その32）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その31）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/

[422: 購入検討中さん]

おっと、そういえばラビ・バトラもノーベル賞受賞してましたね。ノーベル賞はノーベル賞でも居グノーベルだけど。受賞理由もまさに細木某や江原某とそっくりですよ(＾＾)

[423: 戒名さん]

>>414
ＦＲＰは材料の一つではあっても、ユニットバスのＦＲＰと同様に保温とラップ（ビューバスなど外壁に面する浴室は特に）も沢山必要なので
使い方にはかなりの注意が必要でしょうね。
よく雑誌なんかに出ている浴槽ランキングだと、一般的には不人気な独立型http://www.toto.co.jp/products/bath/b00027/index.htmが
上位に結構きてるからね。

[424: 物件比較中さん]

ラビ・バトラさんかー。この人学者か？

[425: 匿名さん]

ソースは多分本だろうが1978年にここまで予言してたんなら変人扱いされるだろな。
421、422みたいなのはマスコミを妄信し高値掴みするタイプか必死な業者さんかな。
いっずれにしろ物事の本質を自分のアタマで考える力に欠けている。
おそらくクルーグマンも名前だけ知ってて彼の何が評価されたかなんて全く解って
ないのだろう。可愛そうに。

[426: 匿名さん]

今日のゲンダイを持ってらっしゃる方、「人気の中央線が大幅値下げ」という見出しの記事があったと思いますが
有益な内容（他線と比べて中央線が特に下がってしまうメカニズムなど）は書いてありましたか？気になります。

[427: 匿名さん]

気になるなら、買え！！

[428: 匿名さん]

か、買ってきます。面白かったら後ほどかいつまんで・・・

[429: 購入検討中さん]

>>425
知能恐ろしく低いですね。

人のことを
＞マスコミを妄信し高値掴みするタイプか必死な業者さんかな。
＞いっずれにしろ物事の本質を自分のアタマで考える力に欠けている
とかいいつつ、

自分では
＞ソースは多分本だろうが1978年にここまで予言してたんなら変人扱いされるだろな

とここへの書き込みだけで盲信してるという1レスだけで頭の具合が可哀想な人(嘲笑

最低限、英語版のwikiペディア程度は見てくださいよ。クルーグマンについてもラビ・バトラについても貴方よりは知ってるのは間違いないですよ・・・。

[430: 匿名さん]

>>429
はいはい、必死なのは分かったから君の予想を聞こうじゃないか？
どうせ東洋経済の記事の要約とかだろ、ますます可愛そうだ

[431: 購入検討中さん]

>>430
おまえさー正真正銘の＊＊だろ？トンデモ学者を崇め奉ってるから、それはないでしょう？って指摘しただけなの、俺は。なのになんで俺の予想を聞きましょうになるわけ？頭悪すぎ。

この学者って一日4時間だか8時間の瞑想をして神からの啓示を予言としてまとめてるんだぞ？経済学の世界でどういう扱いになってるか知らずに盲信するのは江原や細木、サイババや最近だとブラジル人のジュリアーニだっけ？日本に地震が来るとかぬかしてた奴、ああいう類を盲信するスピリチュアル＊＊と同類だって話。

傷ついたなら謝るよ。死ぬほど本は出してるし翻訳も一杯出てるから愛読書の一つに加えてください。

[432: 匿名さん]

>>427
428です。買ってきましたが、中央線でもどこでもMSが下がってる、という一般論で
ちょっぴりがっかりしました。ということでここで議論するまでもなし、です。秋には在庫一掃されて
手頃なMSが目立つようになるそうですよ。

[433: 匿名さん]

>>431
貴方からお前ね、相当ヒートアップしてますね。
結局英語版のwikiペディア程度で論理武装しても自分の見通しは無し。
ラビバトラがどう見られてるかぐらい百も承知。ジュリアーノや副島、小室、船井とかが
便乗してるねー。バトラに釣られまくりなところも可愛いね。
ま、文面見る限り基本的な経済的な嗅覚は全くなさそうなのでもういじめないよ。
今後の不動産価格の推移や株価がどうこれから動くかなんかも的中率はともかく
自分では何の予想もたてられない自称インテリ君。君はアタマがあまりよさそうではないので
まあ頑張ってください。私はこれから碁を打つので邪魔しないでね。

[434: 匿名さん]

こんなとこでケンカするヤツは多分チビ。

[435: 匿名さん]

>>432
値下げで売残り在庫一掃されたら、
手頃なMSは完売だと思うが・・
秋以降に新しく発売されるMSがお手頃価格になるって意味かな。

[436: 匿名さん]

>>435
わかりずらい説明ですんませんでした。その通りです＞秋には割安感のあるMSが続々出て来る。

なお、今日のマンションズにも「今後は建築費などコストアップ要因が見当たらないので
安定感が価格に反映されて買いやすい物件が増えて来る」と書いておりました。
さらに、「不況下では企業の土地放出が増えるため、供給が郊外から都心に移り再び都心回帰が来る」
という分析です。

マンションズにしては本意ではないと思いますが「なるほどな、現在出てる物件や既に明らかになってる
計画はいろんな意味で買いじゃないんだな」と思ってしまいました。秋頃は期待できそうでしょうかね。

[437: 匿名さん]

建築資材が安くなって、人件費が安くなって、土地供給が増えれば、
確かに買いやすい物件を期待できますね。

[438: 匿名さん]

>>431
別に＊＊っていうわけじゃないけど
結構バトラ氏には俺は感謝してるけどな
彼の本を読んだのが去年の5月頃
その中に「日本の景気も秋ごろまでだろう」という一文があった

それを読んだ俺は何か凄い嫌な予感がして
上で出してた不動産を一気に値下げして売り切り
株も全部処分して、先物を売りまくった

おかげでこうやってノウノウと掲示板で遊んでられるだけの利益が出た
彼の本を読んでなきゃ、こういう行動には踏み切れなかっただろうと思う
その点では非常に感謝してる

まぁ外れて大損したら、なんだあの学者って言ってた気もしないでもないｗ

[439: 匿名さん]

在庫が一掃されたら手頃価格にする必要がなくなる。
建築資材や人件費が安くなっても安く売る必要がないんだから、
利益率が高くなると考えるのが自然だろう。

[440: 匿名さん]

在庫一掃で買い手も買ってしまい、それ以上買う必要もなくなる。
その後で高くなったら、誰が買うの？

[441: 匿名さん]

なんで在庫一掃されたタイミングで買い手がいなくなるんだよ。
在庫数＝買い手数　なのか？

[442: 匿名さん]

今の悲壮な在庫一掃は売り手側に痛みを感じてとても喜べないけど
仕入れ値が安くなれば安く売ってもなお利益が見込めるから
そんなリーズナブルなMSが増えれば売買双方にとって幸せなことだと思いますね。

ただ、本当に再び都心回帰の兆しが再び見えようものならその瞬間に学習曲線を
描くように不動産価格が都心から周辺に向けてまた沸騰を開始するでしょうけど・・。

[443: 匿名さん]

>>438
>その中に「日本の景気も秋ごろまでだろう」という一文があった

ＰＣの前に座っているなら10分も掛からずに検証出来るのに・・・

http://rank.nikkei.co.jp/keiki/gdp.cfm
日本の景気は夏前で既に下り坂でした

今回は偶然にもよい方向に転んで良かったですね
次は“予言者”に騙さないよーにしないと

[444: サラリーマンさん]

まあ、下がるのはガチでしょ。

[445: 購入検討中さん]

予言者ネタはもういいよ。本人も恥ずかしいだろうから二度と出てこないでしょうし。

23区内の新築マンション価格が下がるのは確実。で、どこで下げ止まるか？ってところですが、日本はデフレ脱却前にまた世界同時不況に突っ込むわけで、かつ政府もまともな方策を示せていないからまた失われた10年ばりに長いデフレに苦しむ可能性はある。

大バブル後にマンション価格が底を打ったのは2000年前半だからざっくり10年はダラダラと下げ基調だった。ただ今回のプチバブルは実需との乖離幅が前回ほど大きくないので10年は無さそう。

というわけで最長で10年、最短で3年、ざっくり3-5年で底打ちだと思うけどね。実需の利回りベンチマークである賃貸の賃料相場が大幅に崩れないかぎり、という但し書きはつきますが。

個人的には2000年前半の直近坪単価安値を割り込むのか、割り込むとしたらどのくらい下回るのかってのは気になるけど、こと23区内の実需不動産に限っていえば直近最安値を2割も3割も下回ることは無いんじゃない？日経平均のバブル後最安値が8%ぐらい切り下げたけどそれ同様に酷くても1割ぐらいかなと。

底打ちに10年掛かるなら1割ぐらい下回る可能性があり、3-5年だったら直近安値ぐらいで止まるイメージ。

[446: 匿名さん]

>>445
預言者ネタにまんまと釣られて人のが完全に遊ばれてる気がしたがまあいいか。
随分甘い見通しだね。

[447: 匿名さん]

政府は、今年中に自民党ではなくなる可能性が高いわけだが、
政権交代後にどうなるかも考えておかなければいけないだろう。

[448: 匿名さん]

不動産業界に関して以前のバブルとの一番の大きな違いは
銀行のデベに対する姿勢だと思います。
以前は銀行はデベを潰さないように資金供給してきましたが、
今回は潰すことも厭いません。
ということは以前と比べて土地の値下がりスピードも早く、
ドラスティックに不動産も安くなるということです。

この変化に対応できるデベだけが生き残ると思っています。
即ちなるべく早く在庫を叩きうる決断ができるデベは今後も
生き残っていけるのではないでしょうか。
しかしなまじ体力があるばかりに在庫処分を躊躇したデベは
とんでもない結末が待っているような気がします。
在庫処分を終えたデベは以前と仕様も同等の住宅を安い価格で
販売できるようになり、在庫処分の物件は完全に売れなくなります。

今回のデフレはかなりドラスティックな形になるでしょう。
ではそうならないようにする、つまりインフレにするにはどうすればいいか、、、
年寄りをないがしろにした政治を行うことです。
つまり札束をじゃんじゃんすって、年金生活者、貯金者の
現金の価値を落とせばよい。
今の自民党ではできませんね。なぜなら既得権益者を守る政党ですから。
民主党は非情な小沢ならもしかしたらできるかもしれませんね。

アメリカは既に年寄りないがしろの政策に変わっております。
つまり今後も成長することを選択したのです。
日本はいつ舵を切るか。
不動産業界の人にはどっちが望ましいんでしょうねｗ

[449: 匿名さん]

札束をじゃんじゃんすって、何に使うかですね。
福祉に使うなら年金生活者をないがしろにすることにはならないと思いますが。

[450: 匿名さん]

札束の増刷は福祉のような恒久的な目的には使えません。
なぜなら一時的にしか刷ることはできないのです。
恒久的にすればそれはアルゼンチンや戦前のドイツのようになるということです。
つまり増刷の目的は国の借金の返済となるはずです。
これは国がリセット、徳政令を発したのと同じ現象が起こるでしょう。

在庫をたくさん持っている不動産業者はその政策を取ってほしいでしょうね。
でも残念ながら既に政策は決まっております。
なぜなら三菱商事を始めとする大企業が大規模リストラを始めたからです。
これはインフレ政策がないことを示しています。
国の政策を中小の不動産会社に合わせるようなことはしません。
ということで在庫を早めに処分しないデベは本格的にやばくなります。
日本総合地所は安売りしているけど助かるんだろうか、、、

[451: 購入検討中さん]

あのー流動性の罠って知ってますか？沢山刷っても意味無いんだけど。

[452: 匿名さん]

信用収縮のことですか？
でもアメリカはいっぱい刷ってますよ
インフレになれば信用収縮の借金も帳消しになると思いますけどね。
デフレ政策が流動性に寄与するとはとても思えませんが、
そういうご意見があるなら是非ご教授ください。

[453: 匿名さん]

素朴な疑問なんですが、日銀券を大増刷する一方でインフレを起こさないようにするには何がポイントなんですかね？てか、GMやGMにぶらさがる年金受給者までみんなドル増刷で救済してインフレなしで済ますことなんてできんの？

[454: 匿名さん]

苦しくなったデベは用地段階での損切り転売まで追い詰められている。
当然その土地を仕入れているデベも居る。

安く土地を手に入れ、資材価格も人件費も下がり、デベ倒産対策や耐震の法整備が済めば、
きちんと補償のついた、安全でまともな内容のマンションが作れる環境が整う。

そこでは余力のある大手と、あらたに生まれる負債の無い新新興デベが台頭し、
今まさに売っている旧基準の在庫を抱えているところは淘汰の対象になるだろう。

購入者としても、プチバブルに浮かれて計画されたハリボテよりも、
もっときちんとした内容の物件を手に入れられるようになる。
当然、物件の持つ資産価値にも大きな差異が出てくるだろう。

[455: 匿名さん]

454さん

それで結論というか落ちはなんですか。

安くなった旧基準のマンションをおもいっきり買い叩けなんですか、
それとも土地、資材の価格が下がりきるまで待てなんですか。

[456: 匿名さん]

以前日経に載った新しい耐震の法基準って、直ぐには決められなかったのでは？
研究してからでしょう。

[457: 匿名さん]

今売り出し中のマンションは様々な面からババ物件。
相当ディスカウントしないと、価値と価格がつりあわないということでしょう。

[458: 匿名さん]

455
待てが正解でしょうね。まあ、デベのサバイバルゲームを高みの見物して数年後にアクション！ですね。

[459: 匿名さん]

>今売り出し中のマンションは様々な面からババ物件。
そうなんだ。〜てことは、やはり今は都心部に限っては「待て」が正解？
でもいつまで待てばいいの？来年？もっと？

[460: 匿名さん]

お預けくらってる犬みたいだｗ
買えない人はいつまでたってもお預けだね

[461: 匿名さん]

>>460
都心部を買いたいけどまだ買えない待機組が山のように増えて来てますね。
このスレ見ると良く分かる。
動き始めたら、どっと殺到することになるんだろうね。
そのきっかけは

[462: 匿名さん]

買えないというより買い控えであることをそろそろ認識したほうが良い

[463: 匿名さん]

都心部ではなく、郊外なら買っていいのか？
世田谷とか川崎とか？

動き始めは、消費税率アップの駆け込み需要でしょう。

[464: 匿名さん]

そのきっかけは　いくらですかね？
買えなかった　待ち組です。

5年前から探してきて　下落基調から　急激に上昇し
現在下がり基調まで　なんとか　買わずに我慢できました。

買えず急上昇を指をくわえてみている間
頭金を増やそうと運用し　利益確定遅れ　2割もすりましたが...

待ち組の中で　少し現金を多めに持っているので
一歩先に　動き　待てばかいろのひよりなり　としたいです。

[465: 匿名さん]

消費税率がアップした後は、リバウンドで再び値下がりするかもしれません。
また、中古は消費税が掛かりません。

どうせ待つならそのリバウンド後に、
値下がりした築浅中古物件を買い叩いた方が確実ではないでしょうか。
つまり、慌てる何とかは貰いが少ない　で逆に一歩遅く動く。

[466: 契約済みさん]

湾岸物件を手付金600万放棄でキャンセルした者です（涙）
自己責任だからしょうがないです（涙）が結局あと一〜二年は待った方が全然安くなるという結論にたどり着きました
あとタワーの建物の基準がかなり厳しくなる様でその後の物件にしたいと思ったからです

[467: 匿名さん]

私も今年完成物件を、手付金放棄でキャンセルしようと思っています。
私の場合は、2004年に別な新築を青田買いして2007年に高値転売し、利益は出してあるので
プラマイで少しプラスだから、まぁ我慢できます。

[468: 匿名はん]

鉄道2路線以上で徒歩7分。
3F〜5F建てで、日当たりが良くて開放的。
80㎡程度で機能的。
SM規模で良いから、スーパーまで徒歩5分以内。
銀座まで20分圏内。
ヨットハーバー併設で、専用バース付き。

デベさん、そんなマンション作ってｗ

[469: 戒名さん]

税金大丈夫か？

[470: 匿名さん]

上がり局面では高いと買えない。下がり局面ではまだ下がると買えない。そうこうしているうちに収入が減って買えなくなり、年をとって買う勇気がなくなる。
五年も我慢して賃貸に住み待つ人の気が知れない。五年分の賃料プラスアルファー下がらないと待つ意味ないし、五年分の機会損失も大きい。

[471: 匿名さん]

かと言って、今のような下がり局面で買ってしまうと、
賃料以上に値下がりして損をする。
焦って買った後に収入が減ったらローンの支払いが苦しくなって、買ったのを後悔する。