23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その32）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その31）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/

[351: 匿名さん]

広尾麻布は外国人多いよ

[352: 匿名さん]

↑薬物汚染が問題になっています。

[353: 匿名さん]

>>344
景気が悪くなったからいろいろと治安の問題が顕在化して行きますよ。
問題ありの地域かどうかがはっきりして来ます。
購入予定の人は社会面をこれから良く読むことお勧めします。
安心して暮らせる場所を選びましょう。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm

[354: 不動産購入勉強中さん]

そういえばちょっと気になってたことが、、
株のジェイコム男さんが昨年末秋葉原駅前のビルを90億で買い上げたようですが、
⇒http://www.chompchomp.jp/access.html
この投資は不動産畑のプロからみると○なんでしょうか、×でしょうか。

[355: デベにお勤めさん332]

なんかひどい言われようで苦笑してしまいました。

しかし平均６割下げるとすると、中には半額以下になる場所もあるわけです。
外資が入ってきた場所が該当するということでしょうから、
都心部と都心周辺タワーがそれに当たりますか。
実需が中心の県境周辺区（でしたっけ？）は結局そこまでは行かないでしょう。

[356: 契約済みさん]

地域の定義（城東西南北、都心）と物件の定義（実需or投資、単身orDINKSorファミリー）などが明確になってないとそれぞれの話が合わないことが多そう。

某社のリサーチでは「23区内ファミリー向けの平均平米と平均価格」が過去何十年分も発表されていますが、それからいうと六割は有り得ない(苦笑）　ただし高価格帯の投資物件であれば場所によっては有りえる。

下げ止まりは3-5年後だと思いますが、ボトムで買う必要はないのは株も不動産も一緒。特に実需不動産であれば下げ基調で買う分にはそれほどダメージはないですよ。去年一昨年買っちゃった組に比べれば全然楽勝でしょう。

よって賃貸からの乗換え組はここから5年ぐらいはずっと買い時。買い替え組は売却価格がよくないと思うので辛いかも？

私はまだ入居もしていないのに売り時を考えていますが、不動産好況時に売却して一時的に賃貸に乗り換えて不況時に底値買いがよさそうだけど、何より面倒だし各家庭の事情に合わない気もするので難しいですよね。

[357: 戒名さん]

あなた方、いい加減に買うかわないか態度決めろよな

[358: 匿名さん]

>>353
世の中が何かおかしくなっています。
一触即発　渋谷駅交差点のカウントダウン
歩道は0時を待ち続ける人々で通勤電車並みの混雑で、Qフロントの前には群衆を押しとどめようとする警備員の姿があった。飲み干された空き缶が投げ捨てられ、「危ない、早く通ろう」とカップルが足早に行き過ぎていった。いよいよあと数十秒というとき、すでにビルの大型街頭ビジョンは消えていたが、カウントダウンの声はあちこちで盛り上がった。新年0時を迎えた瞬間、交差点はどよめきに揺れた。熱気は落ち着きを失わせ、もし警察官の制止がなければ歩行者は道路上にあふれただろう。その間も交差点はひっきりなしに車両が通過する。渋谷駅前交差点でこうした警戒が始まったのは「2002年のワールドカップの頃から」（警察関係者）だという。“何か”を期待して集まる群衆は、当分減りそうもない。

[359: 戒名さん]

画面を見ればタイムズスクエアと思う単純な模倣発想だべ

[360: 不動産購入勉強中さん]

イベント・ドリブンなんですよ、今の世の中は。
新しい何らかのイベントを常に追い求めて、情報に依存し、情報媒体（携帯）を皆が一瞬にして共有する、
結果、皆が同じ場所で同じ行動をとろうとする。

操る側は案外楽なんです。今はね。

[361: 匿名さん]

私は一昨年に港南に新築物件１ＬＤＫを購入したものです。但し、昨年の暴落により売るか賃貸に出すかもしくはしばらく住み続けるかで悩んでおります。今は独身ですが、先の事を考えると１ＬＤＫでは手狭の為、早めに処分すべきかと思いますが。しかし売ったら損切りとなりますし、貸しても空室リスクを考えると頭が痛いです。決して資金繰りが厳しい訳ではないのですが、この不景気情勢を鑑みると悩みの種です。どなたかアドバイスをいただけませんか。何卒よろしくお願いいたします。

[362: 戒名さん]

釣り　臭い

[363: 匿名さん]

>>363
釣りではございません。真剣に悩んでおります。

[364: 不動産購入勉強中さん]

>>361
釣られてドシロウトがまじめに返信しますが、一昨年というと新価格から新新価格への移行時でしょうか。
ましてや港南といえば皆が出口戦略に凌ぎを削っているタワー物件？
ここらの潜在人口凄そうだな。。

現在の新たな湾岸戦争といわれているこの条件でしたら売却は相当足元見られるでしょうね。
現在は誰も見向きもしない価格がネット上ではまかり通って長い間さらし者にされていますが、
恐らくまもなく誰かが先陣を切って価格を下げることとなって
さすれば堰を切ったように値崩れしていくのではないでしょうか。

実需で2年も住んでるわけですから、ここで購入価格下回って売却しても損切りと思うこと自体が間違い。
その思いを引き摺ってると次の買い替えも成功するとは思えない。
売却したいのなら粛々と、出来ないのならそこで住みつぶす気概で。

１LDKというのは人口減でも世帯数が増加している過程では融通の効き易い物件だと思う。
個人的には港南は住みたくないところですが。

[365: 匿名さん]

>>364
ありがとうございます。
タワー物件＆新新価格での購入となります。
因みに高層階ではありますが坪２９０万です。
一生住む事も視野に入れておりますが、
家族を持った場合の事を考えると悩みます。
これからしばらくは値崩れ＆賃料も下がるならば、
傷口が浅いうちに処分するか。。
同じような状況の方もきっと多いでしょうね。
いったいどの選択が正しいのか。。すみません。本当に悩んでます。

[366: 匿名さん]

家族が出来てからで良いんじゃない？
しばらく子供出来ないで夫婦だけかもしれないし、妻の稼ぎが良ければいいわけだし。

ウチなんて新婚で3LDK買ったけど結局子供出来なかったから諦めて広い1LDK+DENに買い換えるよ。
今住んでる家を楽しめば？

[367: 匿名さん]

>>353
1月4日11時1分配信 毎日新聞
３日午前０時ごろ、杉並区高円寺北４の馬橋公園を通りかかった住民から「植え込みに火が付いている」と１１０番があった。杉並署員が駆け付け、植え込みなど４カ所が黒く燃え残っているのを見つけた。この不審火の後、約２時間の間に、半径約１キロ以内にある杉並区内の４カ所と中野区の１カ所でも、雑誌類やゴミ集積所のゴミなどが燃える火災が相次いだ。いずれもけが人はなかった。計６カ所の現場のうち少なくても３カ所から「同じ求人雑誌」の燃え残りが見つかり、杉並署は連続放火の可能性が高いとみて調べる。

[368: 購入検討中さん]

都心部のお手軽価格物件は実需が中心だから、動き始めたみたいですね。

晴海の価格設定も楽しみ。

[369: 銀行関係者さん]

厚生労働省はマンションの一部などを借り上げて保育所を設置した場合に財政支援する制度を
２００９年にも創設する方針を固めた。
土地を取得しにくい東京都心部で、賃貸物件を活用した保育所を増やす狙い。
具体的にはマンションの集会所やビルの賃貸スペースなどを想定している。
支援額は物件の賃貸料と改修費用の約半額にする方向で調整している。
子育てしやすい環境を東京都心部に整備し、仕事と家庭の両立を目指す。

[370: 匿名さん]

家族ができても、別に一部屋もってるのは何かと好都合だよ。
金いるならまだしも、目的ないのに今売るのは最悪でしょ。

[371: 匿名さん]

>>366
ライフスタイルに合わせてマンションの買い替えが簡単にできる都心部は、
これからの絶対条件ですね。
売れなきゃ買い替えもできないからね。

[372: 匿名さん]

確かに今、積極的に売ってる人ってカネに困ってるヒトだけなんだよね。だから安く買える！逆に言えば、超都心部のイイ物件はこのチャンスを逃さずに買いたいよね。トヨタ自動車の株を１株2500円で買えるチャンスはそうはこないのと同じ。

[373: 匿名さん]

>>372

１棟は変えないが、タワーマンションの区分所有を複数ブロック買いして
賃貸にしている業者は結構いるみたい。
銀行の貸しはがしで投売りしてくる可能性があるね。ただしオーナーチェンジ
案件となるので業者間売買になってしまいエンドに安値で回ってくるのは
いつになるかわからない。もっとも業者にもこのご時世でファイナンスがつく
とは思えないから、キャッシュ購入が可能な個人客にはまわってきそう。
とはいえ大型物件は常に売買が行われているから、相場がそれなりに安定
しているからお得物件はすくなさそう。売買事例の少ない小規模物件なら
弱気の売主が安い価格で出す可能性が高いとかもしれません。

おっと新築のスレでしたね。失礼

[374: 匿名さん]

>>370
愛人用とかね。

[375: 匿名さん]

いいね、愛人用。
今なら住宅提供すればお手当て少なくとも
愛人になりたい人とかいそうだよね
これこそ現代の経済不況期に部屋を持っている
メリットになりえるんじゃない？

発想の転換が必要ということだね

[376: 匿名さん]

今積極的に売ってる人って、本当に切羽詰っている人？
むしろ今後の更なる下落、景気悪化を前に、
利のあるうちに確定したり、
損失の軽微なうちに損きりをしているひとがおおく含まれてると思うけど。

[377: 匿名さん]

>>376

「定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」って確か今年末まで
じゃなかったけ？３年間税金払わずに住むので多少のキャピタルロスは
取り戻せるしね。ただし住宅ローンが１円でもあることが条件ですが。

[378: 匿名さん]

〉〉365
しばらく住んで景気が上向いた時に売るのが得策じゃない？？不動産なんてまたいつか上がる訳だし！もしくは居住しながら売り出して寝かすのも手かな？売れればラッキーってな感じで。

[379: 匿名さん]

>>376
そんな人はいません。
１９９０年のバブル崩壊の時に一般購入者で売り抜けた人いましたか？

それに今回はバブル崩壊とまでは言えない状況で、
都心部のそれほど坪単価が高くない物件は実需で動き始めていますよ。
早くも下げ止まりの雰囲気です。

[380: 匿名さん]

>>353
「誠意見せろ」と２３００円奪う　中野で連続路上強盗
1月5日12時3分配信 産経新聞
５日未明、東京都中野区の早稲田通り沿いで、２人組の男が通行人に因縁をつけ、金品を奪う事件が２件相次いだ。警視庁中野署は、同一犯による連続強盗致傷事件として２人組の行方を追っている。

[381: 匿名さん]

>>369
1月5日11時1分配信 毎日新聞
都福祉保健局はこのほど、都内の０７年の人口動態統計をまとめた。母親の年齢別での出生数割合
は、３０〜３９歳が前年比１ポイント増の６３％で全国平均の５５％を大きく上回った。
また４０〜４９歳は前年比０・４ポイント増の３・７％で、高齢出産の傾向が顕著となっている。
出生数は１０万３８３７人で前年を２１６３人上回った。女性が一生に産む子供の数を示した
合計特殊出生率は１・０５で、前年を０・０３上回った。
出生率の最高値は区部で江戸川（１・３３）、市部で東大和（１・４７）。
最低値は区部で目黒（０・７５）、市部で武蔵野（０・８５）だった。

[382: 匿名さん]

下げ止まり？本当ですか？まだまだ下がる気がしますが。

[383: 匿名さん]

>>353
　３１日午後２時１０分頃、東京都江東区塩浜の路上で、タクシーの後部座席に乗っていた男が突然、男性運転手（７１）の首に果物ナイフのような刃物を突きつけ、「金を出せ」と脅した。
　男は売上金など現金約１万２０００円を奪い、乗車代金２０６０円を支払わずに逃走した。運転手にけがはなかった。警視庁深川署は強盗事件として調べている。
　同署副署長によると、男は現場から数キロ離れた墨田区横川から乗車。茶色のジャンパー姿で年齢は２０〜３０歳ぐらい。白いマスクで顔を隠していた。
（2008年12月31日20時32分 読売新聞）

[384: 匿名さん]

>>382
都心部のそれほど坪単価が高くない物件に限ってのお話ですから、その他はまだ下げです。
まだ焦らなくて良いかと。

[385: 住まいに詳しい人]

>都心部のそれほど坪単価が高くない物件

とは、具体的にはどの様な物件ですか？

[386: 匿名さん]

これから都内はどんどん値上がりしますから!
といわれて無理してローン組んだ購入者は、
実需層、投機層？

坪単価の高いところが値下げすれば、いままでＢ級で我慢してた人がそちらに流れるから、
Ｂ級立地物件は今後長期で構造的に値下がり、底入れなしになるでしょう。

下落トレンド局面では、急落後に高値覚えの値ごろ感から買いが入る時期がありますが、
それは本底ではなく抜ける事が多いです。

[387: 匿名さん]

>>385
都心部のマンションをご希望ですか？

勤務地とご希望の通勤時間（電車所要時間）は？
ご希望の間取りと平米数は？
タワー型をご希望ですか？
大規模をご希望ですか？
ご予算は？

[388: 匿名さん]

>>386さん

確かに交通利便性で劣る県境外周区は底なしになるかもしれませんね。

高値覚えの値ごろ感から買いが入るが、本底ではなく抜ける可能性大ですね。

[389: 住まいに詳しい人]

>>387
そーいうご心配は不要です
下げ止まった物件があるなら、ストレートに教えてください

都心で下げ止まった物件なんて存在しない
と言いたいだけですから

[390: 購入検討中さん]

知ったような言葉ならべてるけど過去の価格推移でいつ底抜けしたんだよ

[391: 大学教授さん]

>>388
産業構造が変わり、それにより都市構造とライフスタイルが変わろうとしている今、
昔の尺度、格言はもはや通用しないでしょうね。

[392: 匿名さん]

もはや通用しないでしょうね。
と、断言すること自体が昔の尺度に頼った判断なんだけどね。

[393: 匿名さん]

派遣村5キロ圏の埋め立て地が、もうどうにもならないのはよくわかります。

[394: 匿名さん]

前回バブル崩壊後、あせって手を出したのは軒並みやられましたよ。
そういうのが売りに回ってさらに底が抜けるんです。

[395: 匿名さん]

庶民が買いやすい価格とは坪200万以下です。
それ以上だと一握りの裕福な人しか買えません。
今は家を買うのが人生の目標みたいな人は少ないので、すべてを犠牲にしてマンションを買うなんてことはしませんよ。
坪200万以上が許されるのは山手線の内側と、渋谷区、目黒区、世田谷区、杉並区、中野区です。
埋立地は郊外ですからダメです。

[396: 匿名さん]

目黒まではわかるけど、世田谷から先は…。
杉並にお住まいなんでしょうね。

[397: 大学教授さん]

従来認められて来た見えない物（ステータス等）に対する業界的価値がこれからも認められる
のであろうか？これが否認されれば、大きな価格変動が不動産マーケットで発生することになる。
それを「底抜け」と言うのであれば、十分有り得ると思われる。

何故なら、産業構造、都市構造、ライフスタイルの変化が、不動産市場に顕著な影響をまだ
与えていないからだ。

[398: 匿名さん]

いよいよ本当にやばくなってきてあせってる気持ちはわかるけど、
無駄だと思うよ、そっちのほうは。

[399: 匿名さん]

そっちの方だけじゃなくて、こっちの方もやばいと思う。

[400: 匿名さん]

前回底が抜けたのは2004年頃？
2005年暴落説の前年。

次回も、もう一段の暴落説がマスコミで賑やかになれば底抜けかな。