23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その32）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その31）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/

[322: 匿名さん]

他の業者より自分の心配をしなきゃ教授さん
ああ心配だから書き込みを止められないのか

[323: 匿名さん]

>318
それは新築に限っての話では？中古も視野に入れるとなるとまた違った動きになるのでは。

[324: 匿名さん]

>>317
三菱地所なら千歳船橋の駅遠物件なんて、
半年以上前から1000万単位で値引きしてましたが。

[325: デベにお勤めさん]

基本的に、都内物件の竣工残戸はピーク価格の６割程度の価格まで落ちると考えています。
価格設定が右肩上がり前提だったため乖離が大きくなってしまっています。
たとえば、三井さんなんかだと会員誌の「こんにちは」の後ろにある竣工済みの欄、通称「こんばんは」の物件は値引きバリバリです。残戸数は実際は掲載の数×2か3の間です。
ただ、これから着工、販売する物件は若干、工事代が下げられる見込みなので元々あまり高い設定をせず、様子見しながら価格出しの予定です。
郊外の物件では1000万切りの竣工在庫のアウトレットもでてきており、一方中古相場も激変していますので購入するタイミングとしては春先あたりがよろしいかと。

[326: 契約済みさん]

>>323
おっしゃるとおりです。中古は新築よりも値動きが緩やかで少し遅いイメージでしょうか。

私は中古も含めて動いていたんですが、新築価格の推移では03年ぐらいまでずっと下げ続けていたわけで、築10年以内の物件に限定して調べてみると分譲価格よりも高く出しているところさえ結構あり、ではスペックは？というとグレードも普通で、専有部分の設備は賃貸並みとは言わないまでもやっぱり10年一昔の感はあり…。

ここ数年中古が動いていた理由は新築と比較した場合の値ごろ感だけだったような気が個人的にはしていて、やはり設備は徐々にではありますが確実に進歩しているなあと思いました。（勿論高いと言われる水周りでも自分で入れ替えようと思えば500万も掛からずに出来てしまうと思いますが）。

今春竣工物件でデベのプチバブルからの撤退戦は終わり、戦線縮小したこじんまりとしたものになるので、デベとしてもどうせ時価評価で評価損が出るなら損切りして損を確定させる意味である程度の値引きをしてきているのだと思います。と言う意味で新築を狙うなら今春が一つの区切りではないでしょうか。

ちなみに当方物件は6000〜1億のレンジです。この価格帯で大体13％ぐらい値引いてもらいました。

[327: 過去スレの４０]

今年は、まるまる１年、不況が続くと思う。
脱出策は、政府による「公共投資」だと考える。
従来は、公共投資の対象が道路やダムだった。
今回は、海上の風力発電機や太陽光パネルの建設とする。
そのための半国営企業を立ち上げ、雇用創出を狙う。
100％石油に依存しない社会をめざすことを目標とする。
自前で電力をまかなえれば、ＷＴＩの原油価格変動など気にしなくてもよい。
北極海の氷が信じられない速度で溶けている。
温暖化で、カナダやシベリアの永久凍土地帯も溶け始め、氷の中に閉じ込められていたメタンガスがどんどん空中に発散している。メタンは、二酸化炭素の20倍以上の温室効果がある。
今世紀で地球文明は終わりなのかと思ってしまうが、人類の英知であるテクノロジーによって危機を乗り越える。テクノロジーの発達は、企業間競争や国家間対立にはばまれて、阻害されている。
まずは、そういう理念を掲げて、政治を動かしていくことだ。
今の状態では、自民でも民主でもアホの集まりにしか見えない。

[328: 匿名さん]

テクノロジーの発達は企業間競争によって増長されたり、
国家間の対立(軍需やバオケミ、エネルギー等において)のなかで
研鑽・新開発されてる部分は大きいんじゃないの？

[329: 文学歴史の20]

＞＞３２７

どっかで読んだ文面だな？
あちこちに書きまくってないか、それとも他人の引用か？　

先日テレビで北極の氷は、過去最大になったと言っていたが何が本当なのだ。

[330: 過去スレの４０]

>>327,328
ここにしか自分の考えを書き込んでいない。

氷結していた北極海は溶けている。海底油田の探索をめぐって、米・露・ノルウェーなどの熾烈な利権獲得競争が繰り広げられている。原油生産量は上がるだろうが、将来、中国の発展で、消費量がそれを上回ると考えられる。

企業間競争による阻害と書いたのは、例えば、以下のような事例だ。
トヨタがpriusによって、ガソリンと電気が連動してモーターを動かす超絶的な技術を開発した。売りに出したのが1997年だ。この技術は、船舶や飛行機にも転用可能だが、そうはなっていない。なぜか？　トヨタと船舶・飛行機製造会社とつながりはなく、下手すると自社で開発した技術が無償提供されることにもなり、自社の損失にもなる。産業間のリンクをつけることができる存在は、政府だけだ。だが、一筋縄ではいかない。

グリ−ン産業の創出は、石油依存産業の廃棄につながる。日本で経験した石炭から石油の移行のシナリオになる。なぜアメリカが京都議定書に調印しなかったのか？　テキサスの石油産業やデトロイトの自動車産業などが生死を賭けて、強烈なロビィー運動を政府に仕掛けて、功を奏したからだ。つまり、エネルギ政策転換は、政府の強力な指導によってしか達成できない。

[331: 匿名さん]

>>330

ほい、色々進んでますよ

http://www.nyk.com/news/2008/1219/index.htm

[332: デベにお勤めさん]

>325

６割まで下がりますかねぇ。
物件によってはそこまでいくかもしれませんが、
平均すれば８割っていう感じではないかと。

ここ数年で急激に評価が上った地点は
厳しい目にさらされているような気はします。

[333: 匿名さん]

例えば三鷹なんてのは、6割でもおかしくないんじゃない？
坪420とかで出てますが、数年前まで坪250の場所でしょ。

[334: 匿名さん]

>>333
市部に関心ある人はここ数年で随分と減りました。
猫も杓子も都心部、都心部ｗ

[335: デベにお勤めさん332]

三鷹の例の物件は立地がいいですから。仕様もですが。
６割まではいかないんじゃないでしょうか。
数年前でも３００はないと、土地自体が動かなかったでしょうし。
ここは２３区内ってことになってますが、
中央線沿線、特に武蔵野市は、城北、城東地区よりは高く出ますから。

[336: 匿名さん]

中央線沿線は人気があるが、地元人気というか地縁のある
人々に支えられているから実力以上の価格になりがちだよね。
まあ土地を一番高値で買ってくれるのは隣接地の人というのと
同じで、いろんなプレイヤーが入り乱れる都心部と違って
市場価格ではなく私情価格に近いのだと思う。
武蔵野タワーの金額出すなら他に選べるところがたくさんある
と思うが、三鷹が好きな人は他の地域なんて眼中にないから
あんな値段がつくんだろうね。フタコもおんなじだと思うが。

まあ三鷹というのは最近仕事で行ったが、とんでもない郊外
だと思っていたら、電車の便がいいのか意外と近くて驚いた。

[337: 匿名さん]

>>336
特殊なローカルマーケットはこのスレにそぐわないと思いますよ。

別に市部のスレがあるからそちらでどうぞ。

[338: 匿名さん]

山の手線内は新規の駅近（徒歩3分以内）物件がほとんど出てこない。
今後出てくる物件は、駅から少しあるので、その分だけでも値下がりするでしょうね。
茗荷谷近くの開発物件は駅に近い。
安く出てくると嬉しい。
ま、無理でしょうけど。

[339: 匿名さん]

たぶんうちは山手線内でもっとも駅から遠い場所だ・・・
最寄り駅は４つあるがすべて１５分近くかかる

[340: 過去スレの４０]

しょぼい話ばかりだね。

仮定的な話として、>>332に、「どこの国でもよいから海外に行って、世界経済はどのように動いているのか肌で感じてこい」と指令を出すとする。2年間の語学学習、その後2年間の海外研修の費用は、すべて政府が払うとする。2年の海外研修は、実際、日本の外務省でも行っている。

4年後、>>332は、世界経済の動向を考えるようになるだろうか？　いや、前と同じく東京23区の坪単価の話しかしないだろう。どうしても思考の枠組を大きくできない。関心が、ちっちゃな対象にしか向かないように頭ができている。所詮、しょぼい思考力なのだ。

東京の地価も、世界経済と連動している。これは、東京の不動産プチバブルの原因が、アメリカ資本が不動産を買い漁ったことでも明らかだろう。

[341: 匿名さん]

人気薄の物件記事がいつも上にある、と思って眺めると納得いく掲示板だな。

[342: 住まいに詳しい人]

>>340
>東京の地価も、世界経済と連動している。

そんなのココを覗きに来るよーな人は誰でも判っていますから
さも「自分だけが知っている」みたいに書かなくていいですよ
　
　
>関心が、ちっちゃな対象にしか向かないように頭ができている。
>所詮、しょぼい思考力なのだ。

折角、プロが直近の価格動向について貴重な情報を提供して下さっているのに
その物言いは失礼極まりないでしょ

こーいう「オレ様はあなた方より賢いんだぜー」系の勘違いカキコは
読んでいるこちらまでもが恥ずかしくなってしまいます

[343: 元祖匿名はん]

実際シゴトで役に立ちそうな23区内の坪単価の話ができるデベ社員氏が一方的にレベルが低い？

どなたか存じないが、マクロめいた発言を23区内のスレに具体関連性なく上から目線で話すだけと
世の中的にどちらがしょぼいでしょうね。

来春に買うことを偉そうに否定はしませんが、エンドの底はそんなド短期ではこないでしょうね。

もし来春に底を売ったと仮定しても、そこから一年二年は買い場が続くでしょうし、そもそも
来春に大底を打つとも、とても思えない市況ですが。

「こんばんは」物件のクリアランスが済んで、用地・建築費とも落ち着き、値付けも落ち着いた
物件の売れ行きが見えてからの客観的には判断になるでしょうね。

不況の影響もあって、ファイナンスのほうが実際ポイントですがね。結局エンドもプロも同じ。
要は銀行さん次第ということです。

[344: 匿名さん]

このスレ有益だと思うんですけど時間軸に関する議論が
あまりされていないように思います。
スレタイトルは「いつ下げ止まる」です。
皆さん当面の底はいつ頃だと思いますか。

私は来年大規模な戦争が起きるなら春先、
起きなければ取り敢えず3年後が当面の底だと考えます。
そしてその後一回上がった後、更に下がっていくと思います。
根拠は1929年の実績からです。
いつ戦争が起きるか、これが不況脱出のポイントと考えます。

[345: 近所をよく知る人]

これから「日本人」が増えます。

日本は多国籍化の過渡期にあるんですよ。

少子化なんて言ってますが「人口」は増え続けますよ。

少子化を前提にした議論は的外れになりそうですよ。

[346: 匿名さん]

移民その他の日本在留の外国人、帰化人、ミックスなどの
「新日本人」が好んで住むエリアってあるんでしょうか。
某住民板の門松の設置の賛否の議論のように
古くからの日本の伝統的な文化や価値観が否定される場面も出てきそうですね。

[347: 匿名さん]

話題をどうぞ。
「新東京タワー」に和風ライトアップ構想
1月3日18時25分配信 産経新聞
下町の夜空に“世界最高”の光のアートを。平成２４年春の開業に向けて建設が進む新タワー「東京スカイツリー」（東京都墨田区）で、四季の移ろい、江戸の情緒を意識しながら、塔の周辺を含めた空間に、和風のライトアップを行う構想が動き始めている。構造物を照らすだけではなく、色や陰影を自在にコントロールできる照明装置を使い、夜空に斬新な“光の大樹”を作り出すことが狙いだ。
新タワーは自立型の鉄塔では世界で最も高い６１０メートル。ライトアップは、新進気鋭の照明デザイナー、戸恒（とつね）浩人（ひろひと）さん（３３）がプランを担当する。計画では、タワー全体の形をくっきりと照らすのではなく、夜空に溶けこむように陰影を強調しながら光を照射する。巨大な樹木がそびえているイメージにしたいという。使用する照明装置は全体で約１０００基。特注品で省エネを意識し、発光ダイオード（ＬＥＤ）も積極的に採用する。周辺への光の漏れを軽減させる仕掛けも使う。「陰と陽、相反するものを組み合わせる美しさ、日本人独特の光に対する感性、そういったものを世界に発信したい」と戸恒さん。
斬新なアイデアは、江戸の祭り、娯楽などをテーマにした演出と、四季の変化を表現すること。春は桜の花が咲くイメージ、夏は隅田川の花火、七夕など。たとえば着色フィルターをライトに装着して光を当て、光源は点滅させながら、桜の花びらの模様を動かす。
「照明は目にして５秒間で興味を引くことが勝負。短い時間で花がちらつき、風で舞うのが分かるようにうまく見せたい」。それで桜の名所、隅田公園の開花状況を表現したり、秋には紅葉の様子を紹介したり。中秋の名月では照明を暗くして月が浮き立つようにしたり、雲が低いときには光で雲に模様を描き、２カ所の展望台から観察できるプランもあるという。
タワーの建設が約３分の１の高さまで進む来年夏にも照明実験に取りかかり、プランが実行可能かを検証する。戸恒さんは「タワーを大人も子供も楽しめるオモチャのような存在にしたい」と張り切っている。

[348: 匿名さん]

移民はありえないよ
今まで移民を受け入れた国の状況を考えてもマイナスの方が多すぎる。
特に日本みたいな文化が既に出来上がっている国では。
社会的にも全く議論されていない段階でそんな決断は下せないよ。

[349: 匿名さん]

確かに移民で人口増まではなかなか難しいでしょうね。
でも、大きなインパクトにはならずとも、減少を多少食い止める効果程度はあるのでは。

それよりも、人口減でも「世帯数」増加は続いており、今後も増加の予測があることは注目でしょう。
未婚・晩婚化が進むことで、ますます単身世帯は増加するし、
離婚率も徐々に高まっているとはいえ、まだ米国の1/3程度。

[350: 匿名さん]

都内数箇所にあった「プロパスト事業予定地」の看板が最近なくなっている
のに気がついた（高輪：第一京浜沿い、中目黒：山手どおり沿い）
開発あきらめて転売されたのだろうか？

品川駅前の京品ホテル取り壊しでマンションつくる話もご破算になった
みたいだし。

[351: 匿名さん]

広尾麻布は外国人多いよ

[352: 匿名さん]

↑薬物汚染が問題になっています。

[353: 匿名さん]

>>344
景気が悪くなったからいろいろと治安の問題が顕在化して行きますよ。
問題ありの地域かどうかがはっきりして来ます。
購入予定の人は社会面をこれから良く読むことお勧めします。
安心して暮らせる場所を選びましょう。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm

[354: 不動産購入勉強中さん]

そういえばちょっと気になってたことが、、
株のジェイコム男さんが昨年末秋葉原駅前のビルを90億で買い上げたようですが、
⇒http://www.chompchomp.jp/access.html
この投資は不動産畑のプロからみると○なんでしょうか、×でしょうか。

[355: デベにお勤めさん332]

なんかひどい言われようで苦笑してしまいました。

しかし平均６割下げるとすると、中には半額以下になる場所もあるわけです。
外資が入ってきた場所が該当するということでしょうから、
都心部と都心周辺タワーがそれに当たりますか。
実需が中心の県境周辺区（でしたっけ？）は結局そこまでは行かないでしょう。

[356: 契約済みさん]

地域の定義（城東西南北、都心）と物件の定義（実需or投資、単身orDINKSorファミリー）などが明確になってないとそれぞれの話が合わないことが多そう。

某社のリサーチでは「23区内ファミリー向けの平均平米と平均価格」が過去何十年分も発表されていますが、それからいうと六割は有り得ない(苦笑）　ただし高価格帯の投資物件であれば場所によっては有りえる。

下げ止まりは3-5年後だと思いますが、ボトムで買う必要はないのは株も不動産も一緒。特に実需不動産であれば下げ基調で買う分にはそれほどダメージはないですよ。去年一昨年買っちゃった組に比べれば全然楽勝でしょう。

よって賃貸からの乗換え組はここから5年ぐらいはずっと買い時。買い替え組は売却価格がよくないと思うので辛いかも？

私はまだ入居もしていないのに売り時を考えていますが、不動産好況時に売却して一時的に賃貸に乗り換えて不況時に底値買いがよさそうだけど、何より面倒だし各家庭の事情に合わない気もするので難しいですよね。

[357: 戒名さん]

あなた方、いい加減に買うかわないか態度決めろよな

[358: 匿名さん]

>>353
世の中が何かおかしくなっています。
一触即発　渋谷駅交差点のカウントダウン
歩道は0時を待ち続ける人々で通勤電車並みの混雑で、Qフロントの前には群衆を押しとどめようとする警備員の姿があった。飲み干された空き缶が投げ捨てられ、「危ない、早く通ろう」とカップルが足早に行き過ぎていった。いよいよあと数十秒というとき、すでにビルの大型街頭ビジョンは消えていたが、カウントダウンの声はあちこちで盛り上がった。新年0時を迎えた瞬間、交差点はどよめきに揺れた。熱気は落ち着きを失わせ、もし警察官の制止がなければ歩行者は道路上にあふれただろう。その間も交差点はひっきりなしに車両が通過する。渋谷駅前交差点でこうした警戒が始まったのは「2002年のワールドカップの頃から」（警察関係者）だという。“何か”を期待して集まる群衆は、当分減りそうもない。

[359: 戒名さん]

画面を見ればタイムズスクエアと思う単純な模倣発想だべ

[360: 不動産購入勉強中さん]

イベント・ドリブンなんですよ、今の世の中は。
新しい何らかのイベントを常に追い求めて、情報に依存し、情報媒体（携帯）を皆が一瞬にして共有する、
結果、皆が同じ場所で同じ行動をとろうとする。

操る側は案外楽なんです。今はね。

[361: 匿名さん]

私は一昨年に港南に新築物件１ＬＤＫを購入したものです。但し、昨年の暴落により売るか賃貸に出すかもしくはしばらく住み続けるかで悩んでおります。今は独身ですが、先の事を考えると１ＬＤＫでは手狭の為、早めに処分すべきかと思いますが。しかし売ったら損切りとなりますし、貸しても空室リスクを考えると頭が痛いです。決して資金繰りが厳しい訳ではないのですが、この不景気情勢を鑑みると悩みの種です。どなたかアドバイスをいただけませんか。何卒よろしくお願いいたします。

[362: 戒名さん]

釣り　臭い

[363: 匿名さん]

>>363
釣りではございません。真剣に悩んでおります。

[364: 不動産購入勉強中さん]

>>361
釣られてドシロウトがまじめに返信しますが、一昨年というと新価格から新新価格への移行時でしょうか。
ましてや港南といえば皆が出口戦略に凌ぎを削っているタワー物件？
ここらの潜在人口凄そうだな。。

現在の新たな湾岸戦争といわれているこの条件でしたら売却は相当足元見られるでしょうね。
現在は誰も見向きもしない価格がネット上ではまかり通って長い間さらし者にされていますが、
恐らくまもなく誰かが先陣を切って価格を下げることとなって
さすれば堰を切ったように値崩れしていくのではないでしょうか。

実需で2年も住んでるわけですから、ここで購入価格下回って売却しても損切りと思うこと自体が間違い。
その思いを引き摺ってると次の買い替えも成功するとは思えない。
売却したいのなら粛々と、出来ないのならそこで住みつぶす気概で。

１LDKというのは人口減でも世帯数が増加している過程では融通の効き易い物件だと思う。
個人的には港南は住みたくないところですが。

[365: 匿名さん]

>>364
ありがとうございます。
タワー物件＆新新価格での購入となります。
因みに高層階ではありますが坪２９０万です。
一生住む事も視野に入れておりますが、
家族を持った場合の事を考えると悩みます。
これからしばらくは値崩れ＆賃料も下がるならば、
傷口が浅いうちに処分するか。。
同じような状況の方もきっと多いでしょうね。
いったいどの選択が正しいのか。。すみません。本当に悩んでます。

[366: 匿名さん]

家族が出来てからで良いんじゃない？
しばらく子供出来ないで夫婦だけかもしれないし、妻の稼ぎが良ければいいわけだし。

ウチなんて新婚で3LDK買ったけど結局子供出来なかったから諦めて広い1LDK+DENに買い換えるよ。
今住んでる家を楽しめば？

[367: 匿名さん]

>>353
1月4日11時1分配信 毎日新聞
３日午前０時ごろ、杉並区高円寺北４の馬橋公園を通りかかった住民から「植え込みに火が付いている」と１１０番があった。杉並署員が駆け付け、植え込みなど４カ所が黒く燃え残っているのを見つけた。この不審火の後、約２時間の間に、半径約１キロ以内にある杉並区内の４カ所と中野区の１カ所でも、雑誌類やゴミ集積所のゴミなどが燃える火災が相次いだ。いずれもけが人はなかった。計６カ所の現場のうち少なくても３カ所から「同じ求人雑誌」の燃え残りが見つかり、杉並署は連続放火の可能性が高いとみて調べる。

[368: 購入検討中さん]

都心部のお手軽価格物件は実需が中心だから、動き始めたみたいですね。

晴海の価格設定も楽しみ。

[369: 銀行関係者さん]

厚生労働省はマンションの一部などを借り上げて保育所を設置した場合に財政支援する制度を
２００９年にも創設する方針を固めた。
土地を取得しにくい東京都心部で、賃貸物件を活用した保育所を増やす狙い。
具体的にはマンションの集会所やビルの賃貸スペースなどを想定している。
支援額は物件の賃貸料と改修費用の約半額にする方向で調整している。
子育てしやすい環境を東京都心部に整備し、仕事と家庭の両立を目指す。

[370: 匿名さん]

家族ができても、別に一部屋もってるのは何かと好都合だよ。
金いるならまだしも、目的ないのに今売るのは最悪でしょ。

[371: 匿名さん]

>>366
ライフスタイルに合わせてマンションの買い替えが簡単にできる都心部は、
これからの絶対条件ですね。
売れなきゃ買い替えもできないからね。