23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その32）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その31）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/

[282: 匿名さん]

勇気ある者のみが成功の果実を手に入れることができる。

[283: 匿名さん]

■大衆は間違いをおかす
他人の見方と同じかどうかでなく、自分の把握している事実と推論が正しいかどうかが問題。
事実と推論が正確なら、他人の意見は無視できる。

[284: 購入検討中さん]

２００９年はいよいよ地上鉄骨組み上がり！！

■主なスカイツリー建設実況ブログ■
http://skytree.reporting.jp/
　スカイツリーToday
http://blog.skytree-obayashi.com/
　東京スカイツリーチャンネル（大林組ブログ）
http://www.fuziman.com/0100/20081214.html
　東京スカイツリー建設写真館
http://www.affiliatenet.jp/cat4/cat79/
　東京スカイツリー Archive
http://docat.blog.ocn.ne.jp/blog/cat7370540/index.html
　東京スカイツリーブログ
http://ameblo.jp/nzmst/entry-10178326938.html
　東京スカイツリーの完成までを見守るブログ
http://tokyo2ndtower.cocolog-nifty.com/blog/2008/12/post-aa4f.html
　東京スカイツリー（新東京タワー）
http://www.affiliatenet.jp/2008/12/post-517.html
　東京スカイツリー建設ブログ

[285: 匿名さん]

Ｂｒｉｌｌｉａタワー東京の高さは158.864m
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-159taihei4.htm
スカイツリーの高さは610mで約3.8倍
両者の距離は約1200mだからスカイツリーは概ね2.5倍の大きさで見えます。
Ｂｒｉｌｌｉａタワー東京がちらちら見えるポイントでは、その約2.5倍の高さの
スカイツリーが左手に見えると考えれば想像できますよ。
良く見えそうなのは明治通りと三つ目通りに挟まれたエリアです。
試しに散歩してみてください。

[286: 匿名さん]

木造住宅密集地域は恐い。
１日午前５時ごろ、東京都杉並区高円寺北２の木造２階建て飲食店から出火し、計８５平方メートルを全焼した。周囲にも延焼し、民家や店舗５棟の計約７７０平方メートルを焼失した。
３１日午前３時半ごろ、東京都品川区戸越３から出火し、木造２階建て住宅約１００平方メートルを全焼、隣接の木造２階建てアパートも半焼するなど５棟計約１２０平方メートルを焼いた。

[287: 匿名さん]

木密地域は地震の時には、倒壊家屋が道を塞いで、消防車が通れなくなる。

木密地域の危険性はあまり認識されてないが、火災保険では料率に反映されてる。もっとも地震の際の火事には保険が適用されないが、その意味するところは保険会社の推計する損壊率が極めて高いからだ。

[288: 匿名はん]

>>287
別に密集してるかどうかなんて、料率に反映されて無いよ。
火災保険の料率は構造級別だけ。
地域での料率は、地震保険だよ。知りもしない事書くなよ！！

[289: 匿名さん]

木造住宅密集地域には住まない様にしましょ。
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/knowledge/pdf/h18choka/shiry...

[290: 匿名さん]

こういう下らない中傷目的の書き込みを壊れたテープレコーダーみたいに繰り返すから
いつまで経っても例のエセ都心の再開発地域の評価が上がらないことに
いい加減に気づけよ。

[291: 過去スレの４０]

明けましておめでとうごさいます。今年もよいお年を。長文、失礼。

さて、本題に入る。現在日本の深刻な不況は周知の通り。19Ｃの英（10年周期の恐慌）や、ＷＷⅠ後のドイツや、1929年後の世界は、同じような状況だった。これらを救ったのは、ケインズの「有効需要」論だった。政府が産業を創出して、失業者の雇用をまかなう、という考え方。


ところで、地球温暖化で北極海の氷がどんどん溶け、カナダやアラスカやシベリアにある永久凍土地帯に内含されたメタンガス（二酸化炭素の20倍以上の温暖化効果）も空気中に放散状態。これから、もっと気温が暑くなるだろう。

去年は、特に原油・穀物の価格高騰で４月以降、インフレになった。輸入依存の日本経済は、国際価格相場の変動を受けて、すぐ影響される弱体を示した。

ここで言う。将来は、「電気」だ。自動車産業は、ここ10年で、まともな電気車を造れなれければ倒産だと覚悟している。

日本の周辺の海に電力風車を、太陽光パネラーを建てろ、そのための行政補助金と新規参入ための奨励金を多くしろ。これが景気対策となるかもしれない。日本の電力供給率を、少なくとも８割にすべきだ。環境対策で雇用が増えたなら、有効需要となる。

心して聞いてくれ、旧通産省官僚。

[292: 匿名さん]

難しい経済論はわからないですけど。
マンションなんか買っちゃいけないタイミングだなということだけは、頭の悪い自分にも理解できました。
とはいえ一戸建て買う経済力もありませんし、この先の見通しが立たないわけで、しばらく貯蓄へと。
近々に基準改正なんかもあるようですし。

[293: 契約済みさん]

ぶっちゃけ買い時です。今からしばらくは。あとはご自身の希望と合致するのが出てきたら買えばいいんじゃない

[294: 匿名さん]

県境外周区はぶっちゃけ待ちです。
意味も無く高いとこが多過ぎ。売れ残りも多過ぎ。
裏で値引きして在庫減らしにやっきになってるのでしょうか？
最近あまり情報が無くなったけど、諦めて運を天に任せる状態？
今年は倒産ラッシュの投売り？

[295: 匿名さん]

外周だろうが城東だろう、例えば2割安くなればニーズはあるよ。陰では1割2割当たり前だから徐々に捌けるでしょう。来春竣工物件までは。
その後は供給が細りながら少しずつ価格が下がるイメージです。

気になるのは不況後物件のスペックですね。安くなるのは確実ですが、仕様が上がるのか下がるのか。広くなるのか狭くなるのか。

00から02年とかのファミリータイプって都内平均では広かった。一坪に満たない位だけど。仕様は私が見た限りでは低め。

ニーズは勿論広くて高級感あるものですが、収益重視で狭くなってグレード下がる可能性もある。
こればかりは今後の新プロジェクトをみていくしかないかな。

景気とか個人の事情を考えないなら少なくとも去年一昨年買ってしまった人よりは有利な状況が三〜五年は続くんじないでしょうか？

よって今賃貸でいつか買う人はチャンスでしょう。

[296: 匿名さん]

>292

マンションはダメだけど一戸建てならOKと考えてる時点で
確かにあまり頭は、、、

[297: 匿名さん]

マンション買って県境外周区に住むメリットって少なくない？
郊外に近いレベルのお値段なら考えるけど、むやみやたらに高過ぎるとこ多過ぎ。

[298: 購入経験者さん]

今年後半〜来年くらいまでは仕込み時期ですね。
この2〜3年でついた厚化粧が落ちたら、間違いなく買いです。
今年は本気で物色させていただきます。

再び2002-2003年水準まで落ちるか。。

[299: 住まいに詳しい人]

>再び2002-2003年水準まで落ちるか。。

そこで止まりますかね？
団塊Jrの需要を半分喰った後なんで、2002年当時の需給バランスで
価格が落ち着くとも思えないんだが・・・

一方で世界中を過剰な投機資金が行き先を求めているわけで
何か間違えて東京の不動産に流れてくるという一発逆転シナリオもある
　
　
この時点でどんな予測を出しても、すべては予言にしかならないよ
サブプラショックの影響がマンション市場にどーでるか
もー少し実際の動きを確認しないと、予測を立てることすら難しいでしょ
それほどにこの４ヶ月間は経済環境の変化幅があまりに大きかった

[300: 匿名さん]

団塊Jrの需要を半分喰った？
初耳だなあ

[301: 匿名さん]

>>298

全額現金支払いの人達は有利な条件価格をデベから引き出せるでしょう。

ただし、2003-2003年の状況とは異なるのは、銀行が優良顧客にしか
住宅ローンを融資実行しないと言う悲しい現実。
あと売主、マンション立地場所等も詮索されますよ。

一時期、地方銀行の融資基準が甘かった時期（06-08年前半)もありましたが、
今はガチガチに融資基準を締め上げてますよ。

条件を落として23区外に出るのも一つの手段かもしれませんが・・・
通勤は辛くなるよね。

[302: 匿名さん]

23区出たら一戸建てだなぁ
利便性の薄いマンションなんて存在価値が無い

[303: 匿名さん]

今売られてるマンションは、プチバブルのさなかに企画されて、
どんなしょぼい内容でも、妥協を余儀なくされるような立地でも、
煽れば売れると思って作った物件だからね。
相当値引きされて、値ごろ感からという意味では、
雨露しのぐための手段ならいいのかもしれないけど、
いい物を手に入れるという意味では買いではないと思うな。

[304: 匿名さん]

301さんの仰るとおり2003年時点より、ローン審査パスして買える人は限定されてくるでしょうね。
買える人が減るので、価格も2003レベルで下げどまるのは考えにくいなあ…。

[305: 匿名さん]

>304

逆に言うと、この状況で買える人はすご〜〜〜〜く有利だってことですね。
直近の意見をまとめると、23区内の城南等優良立地を狙っている人はもう少し待てと。
上記の買い場は来年〜再来年であると。こんな感じでいいのかな？

[306: 匿名さん]

ところで皆さん購入を検討するとき、どこのサイトを参考にしますか？yahooに載ってる不動産情報ってどれも高い気がする…今はやりのアウトレットサイト？新築・中古は問わないので「ここ！」っていうお勧めがあれば教えて下さい。

[307: 匿名さん]

>>302
県境外周区のマンションでも我慢できますか？

[308: 匿名さん]

これだけ選べる時代、県境外周区や城東、城北は選択肢としてないですね。

[309: 契約済みさん]

ここで城東とか外周とか貶してる人って城南や都心で動いてるんですかねえ。城南でも個別値引き出てきてるんだけど・・・。

[310: 匿名さん]

城南って皇居から南の９０度部分ですか？勝どき、晴海、有明、お台場、芝浦、港南、麻布、白金、高輪ですか？

[311: 契約済みさん]

>>310

特に明記していない条件がなければ一般的には城南って「目黒区、世田谷区、渋谷区、港区、品川区、大田区」じゃないんですか？

それぞれに値引き物件ありましたよ。普通に。ここで他地域貶してるけど知らない人ってどうせ城南では買えない人じゃないの？とか思っちゃいました。

[312: 匿名さん]

>>311
県境外周区まで含んでいるのですね。遥かかなたの皇居を基準にしているところが笑えますね。

それにどう考えても西に位置する世田谷区、渋谷区が入っているとは驚きです。
いったい誰がそんな造語を作ったのでしょう。

[313: 匿名さん]

>>312
県境外周区なんて言葉は教授の造語w
てか本人？

[314: 匿名さん]

城東、城西、城南、城北とは、
旧郡部を４つに分ける方法であって、旧東京市１５区を分けるものではありません。
１５区（麹町区・神田区・日本橋区・京橋区・芝区・麻布区・赤坂区・四谷区・牛込区・
小石川区・本郷区・下谷区・浅草区・本所区・深川区）は都心として、
皇居と一体の部分として、別格になっております。

城南［旧荏原郡］- 品川区・荏原区・目黒区・大森区・蒲田区・世田谷区
城西［旧豊多摩郡］ - 渋谷区・淀橋区・中野区・杉並区
城北［旧北豊島郡］ - 豊島区・滝野川区・荒川区・王子区・板橋区
城北［旧南足立郡］ - 足立区
城東［旧南葛飾郡］ - 向島区・城東区・葛飾区・江戸川区

[315: 匿名さん]

>>312

笑えるのはどう考えてもオマエのほうだ。
県境外周区は造語でなくて、城南は得体の知れない造語ですか　ｗ

不動産の世界でいう城南とは、
「都内南側の、都心に次ぐ、場所によっては都心以上の
地価やステータスがある地域」という感じで捉えるのが一般的では？
場所としては目黒、世田谷（一部）、品川（一部）だな。

当然、上記でいう都心というのも旧15区などという
明治江戸時代の序列を引きずったものではなく
港、千代田、渋谷（中央って住宅地としては微妙）あたり。

[316: 匿名さん]

値引きって、もともといくらがいくらくらいまで落ちてるんですか？

[317: 匿名さん]

三菱地所から完成マンションのご案内がきましたが、成約プレゼントと称して
事実上の値引き（５０〜１００万）販売を開始したようです。
場所は世田谷、中野、杉並の駅から微妙に遠い物件で競争優位性にいまいち
欠ける物件から値引き販売が始まっているようです。
財閥系といえどもなりふり構わぬ状況（カラーコピーのダサいパンフです）
のようで、具体的な商談に入ればおそらく更なる値引きが期待できそうです。

タワーマンションは値引きしないとかいう都市伝説があるようですが、
そんなことはありません。売れなきゃ一緒です。
完成してしまえば経費はかさむ一方ですので単に時間の問題と思われます。

[318: 契約済みさん]

本気で買うつもりだったらその言葉は甘いと思いますね。だって既にピークを過ぎたのは去年の一月ぐらいには分かっていて、真面目に買うつもりだった人たちは遅くとも秋ぐらいから狙った物件を精査していたはず。今春竣工物件が一つの区切りになるのは間違いないわけで、私もそうですし身近でも結構な値引きを引き出して購入している知人がいます。今から動いてまともな物件が残っているかは微妙なところだと思いますが、まだ間に合うかもね。

[319: 匿名さん]

昔のステータスを盲信して突き進んで来た業者のダメージは大きいようですね。

今年は業者の淘汰がかなりのスピードで進みそうです。

[320: 匿名さん]

昔のステータス＝旧東京市１５区（特に深川区）ですね
わかります

[321: 匿名さん]

荏原郡大崎村は苦戦中です。

荏原郡＝城南
品川町、大井村、大崎村（品川区）
平塚村（荏原区 → 品川区）
目黒村、碑衾村（目黒区）
大森村、入新井村、池上村、馬込村、調布村（大森区 → 大田区）
羽田村、蒲田村、矢口村、六郷村（蒲田区 → 大田区）
世田ヶ谷村、駒沢村、玉川村、松沢村（世田谷区）

[322: 匿名さん]

他の業者より自分の心配をしなきゃ教授さん
ああ心配だから書き込みを止められないのか

[323: 匿名さん]

>318
それは新築に限っての話では？中古も視野に入れるとなるとまた違った動きになるのでは。

[324: 匿名さん]

>>317
三菱地所なら千歳船橋の駅遠物件なんて、
半年以上前から1000万単位で値引きしてましたが。

[325: デベにお勤めさん]

基本的に、都内物件の竣工残戸はピーク価格の６割程度の価格まで落ちると考えています。
価格設定が右肩上がり前提だったため乖離が大きくなってしまっています。
たとえば、三井さんなんかだと会員誌の「こんにちは」の後ろにある竣工済みの欄、通称「こんばんは」の物件は値引きバリバリです。残戸数は実際は掲載の数×2か3の間です。
ただ、これから着工、販売する物件は若干、工事代が下げられる見込みなので元々あまり高い設定をせず、様子見しながら価格出しの予定です。
郊外の物件では1000万切りの竣工在庫のアウトレットもでてきており、一方中古相場も激変していますので購入するタイミングとしては春先あたりがよろしいかと。

[326: 契約済みさん]

>>323
おっしゃるとおりです。中古は新築よりも値動きが緩やかで少し遅いイメージでしょうか。

私は中古も含めて動いていたんですが、新築価格の推移では03年ぐらいまでずっと下げ続けていたわけで、築10年以内の物件に限定して調べてみると分譲価格よりも高く出しているところさえ結構あり、ではスペックは？というとグレードも普通で、専有部分の設備は賃貸並みとは言わないまでもやっぱり10年一昔の感はあり…。

ここ数年中古が動いていた理由は新築と比較した場合の値ごろ感だけだったような気が個人的にはしていて、やはり設備は徐々にではありますが確実に進歩しているなあと思いました。（勿論高いと言われる水周りでも自分で入れ替えようと思えば500万も掛からずに出来てしまうと思いますが）。

今春竣工物件でデベのプチバブルからの撤退戦は終わり、戦線縮小したこじんまりとしたものになるので、デベとしてもどうせ時価評価で評価損が出るなら損切りして損を確定させる意味である程度の値引きをしてきているのだと思います。と言う意味で新築を狙うなら今春が一つの区切りではないでしょうか。

ちなみに当方物件は6000〜1億のレンジです。この価格帯で大体13％ぐらい値引いてもらいました。

[327: 過去スレの４０]

今年は、まるまる１年、不況が続くと思う。
脱出策は、政府による「公共投資」だと考える。
従来は、公共投資の対象が道路やダムだった。
今回は、海上の風力発電機や太陽光パネルの建設とする。
そのための半国営企業を立ち上げ、雇用創出を狙う。
100％石油に依存しない社会をめざすことを目標とする。
自前で電力をまかなえれば、ＷＴＩの原油価格変動など気にしなくてもよい。
北極海の氷が信じられない速度で溶けている。
温暖化で、カナダやシベリアの永久凍土地帯も溶け始め、氷の中に閉じ込められていたメタンガスがどんどん空中に発散している。メタンは、二酸化炭素の20倍以上の温室効果がある。
今世紀で地球文明は終わりなのかと思ってしまうが、人類の英知であるテクノロジーによって危機を乗り越える。テクノロジーの発達は、企業間競争や国家間対立にはばまれて、阻害されている。
まずは、そういう理念を掲げて、政治を動かしていくことだ。
今の状態では、自民でも民主でもアホの集まりにしか見えない。

[328: 匿名さん]

テクノロジーの発達は企業間競争によって増長されたり、
国家間の対立(軍需やバオケミ、エネルギー等において)のなかで
研鑽・新開発されてる部分は大きいんじゃないの？

[329: 文学歴史の20]

＞＞３２７

どっかで読んだ文面だな？
あちこちに書きまくってないか、それとも他人の引用か？　

先日テレビで北極の氷は、過去最大になったと言っていたが何が本当なのだ。

[330: 過去スレの４０]

>>327,328
ここにしか自分の考えを書き込んでいない。

氷結していた北極海は溶けている。海底油田の探索をめぐって、米・露・ノルウェーなどの熾烈な利権獲得競争が繰り広げられている。原油生産量は上がるだろうが、将来、中国の発展で、消費量がそれを上回ると考えられる。

企業間競争による阻害と書いたのは、例えば、以下のような事例だ。
トヨタがpriusによって、ガソリンと電気が連動してモーターを動かす超絶的な技術を開発した。売りに出したのが1997年だ。この技術は、船舶や飛行機にも転用可能だが、そうはなっていない。なぜか？　トヨタと船舶・飛行機製造会社とつながりはなく、下手すると自社で開発した技術が無償提供されることにもなり、自社の損失にもなる。産業間のリンクをつけることができる存在は、政府だけだ。だが、一筋縄ではいかない。

グリ−ン産業の創出は、石油依存産業の廃棄につながる。日本で経験した石炭から石油の移行のシナリオになる。なぜアメリカが京都議定書に調印しなかったのか？　テキサスの石油産業やデトロイトの自動車産業などが生死を賭けて、強烈なロビィー運動を政府に仕掛けて、功を奏したからだ。つまり、エネルギ政策転換は、政府の強力な指導によってしか達成できない。

[331: 匿名さん]

>>330

ほい、色々進んでますよ

http://www.nyk.com/news/2008/1219/index.htm