23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その32）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その31）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/

[1083: 匿名さん]

＞それなら「買い」はいつでしょうか？

待機需要が十分溜まり、自己資金も貯まり、景気回復の兆しがみえて
マンション供給がふたたび活発化し、マンション価格が上昇しはじめてから
・・・と言いたいところですが人口構造から考えて、もりあがりはなさそう。

[1084: 物件比較中さん]

＞それなら「買い」はいつでしょうか？

デフレと言われている時には大きな買物はしない方が良いと思います。
特にローンを組む予定なら尚更です。

せめて、プチバブル前2004年レベルに価格が戻ってからでしょう。

[1085: 匿名さん]

＞2004年レベルに価格が戻ってから
これも気分的にそう思うだけ話で、根拠薄いです。
当時は団塊ジュニアが買い支え
外資のファンドが土地をあさったから反転しただけ。
その先資産デフレがとまらない可能性は高いのでは？

[1086: 匿名さん]

やはりしばらくは賃貸で様子見が正解ですね♪

[1087: 匿名さん]

最近、３件のモデルルームを訪ねて面白いなと思ったことがあります。
こちらから何も言ってないのに、今の経済状況、住宅事情、そしてこの物件がこの価格（高い）理由を延々と説明し、結論はだから値引きはしない。というものでした。
本当に３物件とも聞きもしないのに自分から言い出した。どの理由も業者の勝手な都合に聞こえました。

[1088: 匿名さん]

買ったマンションが値下がりするというのは
払った自己資金が消えてなくなるということです。　
長期ローンを組むことは利払いに金を費やすことです。
例えば3500万円の35年ローンを３％で借りて
10年たっても元金は660万しか返済できていなくて
1000万円は利払いです。
この間、物件が1000万値下がりしたら
簿価と金利で2000万円のロス。
せめて築浅の時期に価格維持してくれないと空しいです。

[1089: 物件比較中さん]

>>1085
＞その先資産デフレがとまらない可能性は高いのでは？
そうですね。だから「せめて」と書いたのですが、、

参考になるかどうか分かりませんが、親が賃貸用に持っていたマンションですが
世田谷の駅徒歩5分で1974年に新築で1千万が3年後に1500万になり
バブル真っ最中には築10数年で7000万まで上がり
バブル後、2000年頃には1000万まで下がり
今回のバブルでは、2007年には築30年にも拘らず4000万まで上がりました。

新築マンションの場合、土地の購入から販売までに時間が掛かるので
下落がすぐに反影されないのが購入者には辛いところですが、
何れにしても今は買い時ではないですね。

不動産の場合は買い手、売り手の思惑があるので待ち比べと言ったところでしょうか…

[1090: 匿名さん]

バブル時7000万じゃぜったいにすまないよ。
億は絶対行ってるよ。

[1091: 匿名さん]

>>1090

それは転売すればの話だろ。
1089さんはずっと持ったままなんだから、その程度だろ。

[1092: 匿名さん]

下がる下がるといっても株価は7000円代が底で、上下の繰り返し。
どこかで儲けようとする人がいる限り下がり続けるなど有り得ない。
そんな資本主義に流されているのが一般庶民。
庶民を抜け出すなら資本主義を活用するのが正しい。
今は値切れば安く買える。値引きだけではなく、利回りを考え、立体的に来たる時期に備える。一歩先を見据えられるのであればチャンスだ。

[1093: 匿名さん]

＞＞１０８９
坪単価三百万円超え？
県境外周区はだめだよ。
郊外なのに高過ぎ。
これからかなり下がるぞ。

[1094: 匿名さん]

県境外周区ってなんですか？

[1095: 匿名さん]

>>1094
２３区でも一番外側の区です。
他県または市部と境を接しています。
いわゆる区部でも郊外部に当たります。

[1096: 匿名さん]

＞7000円代が底で、上下の繰り返し。
甘くないですか？
＞どこかで儲けようとする人がいる限り
今のマンション市場にどこから金が流れるんでしょう？
逆に、内需拡大景気対策で都市計画の規制緩和などあれば
もっと下がるでしょうね。

[1097: 匿名さん]

>>1096
資金が流入してこないとマンション自体作ることができなくなって、
供給量が減っていきます。株で言うと薄商い状態。
株の格言では、薄商いに下げなしってのがあります。

[1098: 匿名さん]

株の薄商いは売り仕掛けで簡単に下がります。
格言は当たるとは限りません。

[1099: 匿名さん]

一文字しか違わないけど、買えないのか買わないのかは大きな違いだよなあ。今の仕様がしょぼいとか言ってる人って2000年前半の物件真面目にみたことあるの？2000年前半の物件のほうがほぼ賃貸仕様みたいなのゴロゴロしてたよ。

広さは2000年前半のほうが確かに広いので、水周りを当然含めてのフルリフォームが出来る人やオプションでアップグレードできる人だったらこれから3-5年は出てくるであろう物件を買ってもいいけど、3月物件のほうが結果的に安かったってことになるって。

[1100: 匿名さん]

これから3-5年は出てくる物件は、今より結果的に高く売れるって事ね。
デべはこれから、儲けられて良かったね。

[1101: 匿名さん]

>>1099
買えないから売れない。まだ「買い控え」だと信じてるの？？

買える値段で出せば売れますよ。

[1102: 匿名さん]

前回のバブルを凌ぐ金融引き締めの中、マンション供給は今後数年首都圏3万戸台になるでしょう。

既存のデベの多くはもはや在庫が捌けても赤字決算もしくは含み損による実質債務超過で資金調達はできません。

安くていい物件が大量に出てくることは当面ないので、中古あたりで値切れるなら買ってしまった方がいいでしょう。

ローンも審査厳しくなってるから、年齢が35歳くらいの人は早めに決断した方がいいね。

[1103: 匿名さん]

年に３万戸も供給されれば充分です。それでも実需だけだと余るくらいでしょう。
インフレ時は訳の分からない不動産ゴロが群がってくるので、投機目的でクソ物件でも
バ カ売れします。これからは良い物件を作らないと安くても売れません。
まあ、CT品川くらい安ければ物件はソコソコでも売れますが。

[1104: 匿名さん]

首都圏３万戸でも都心は5千戸もないですね。

『都心に住む』ではないですが、都心の範囲が広がらないかぎりは。

[1105: 匿名さん]

広げないでくださいw

[1106: 匿名さん]

>>1101
でも、その「買える値段」ってのがあり得ない坪単価だったりするんでしょ？
それって要は一生買えないってことじゃない？

例えば悲観派の買える値段でよく出てくる数字として＠150だとしてファミリーだと23坪は必要だから3450万。悲観派の人はローンが年収の5倍なんてとんでもないってことだから3〜4倍だとして年収1150〜862万。

そんな年収ないでしょ？これでも買えなくない？

買える値段云々言ってる人は結局買えないんだってことを自覚すべきでこんな分譲マンションに関する掲示板じゃなくて賃貸アパートの掲示板とか逝けばいいんじゃね？

[1107: 匿名さん]

2000年代前半は、都心にサラリーマンでもマンションが買える状況だったが、減損会計などによる大企業の土地安値売却があったから比較的いいとこにタワーを建てられた。

ソニーなんかも随分土地を供給してくれたが、今回の不況ではもうそれも期待できない。

なぜなら、もう製造業は都心にほとんど工場を持っていない。オフィスは従業員の通勤もあり、郊外移転は出来ないからね。

[1108: 匿名さん]

残るは社宅跡地だね。タワーは無理な立地が多いが

[1109: 匿名さん]

デフレが続くなら　借金＜モノ＜現金　だよね
デフレがいつ終わってインフレになるっていうの？

[1110: 匿名さん]

勝どき、晴海、月島駅前…
都心のタワーの建築予定は目白押し。

今から土地を手当てしなくったって、まだまだ出てくるよ。

湾岸じゃなくて飯田橋の三井のタワーの方が興味あるけどね。

[1111: 匿名さん]

この世相ですから飯田橋の三井タワーも計画延期になる可能性もありますよ。
ミッドタウンの半分くらいの規模の商業棟が目玉です。その奥に建つタワマンですね。

本来今年はじめから旧建物の取り壊しが始まる予定だったけど、工事計画さえ掲示されて
ないみたいですからね。

なにせ２００７年のかなり高い値段で仕入れた土地だから、しばらくは塩漬けでしょう。
平均坪単価５００万以上が採算ラインだそうです。

[1112: 匿名さん]

計画延期じゃ、地権者が困るでしょうね。

[1113: 匿名さん]

＞１１１２

警察病院跡地って地権者いるの？

＞１１１１

私は本当は警察病院跡地の三井のタワーが良かったのですが、一昨年の段階では計画も未定だったし、待った挙句抽選に外れるのも嫌だから、プラウドタワー千代田富士見を買っちゃいました。

このご時勢ですから、高値掴みと言われていますが（申し込み当初は、比較的安いと言われてましたが・・・）、計画延期ということであれば、プラウドタワー買っといて良かったかな？と思いました。
入居まで今から4年もかかるようなら、家賃だけで1000万以上、飛んでしまいますから。

[1114: 匿名さん]

確かにね！結局、１，２年で数千万単位で価格下落するような局面でなければ、賃料を考えると買っちった方がマシたっだかなってことになるんですよね。

[1115: 元祖匿名はん]

横槍すみません。
その仮定は投資的には少々？ですけどね。。。売却EXITが仮に1年延びれば同じことですし。

まさかそんな古典的な理由で現状のセールスに結び付けようとは思ってないとは思いますが。

[1116: 匿名さん]

投資ではNGでも、実需ではありです。

人には老い、寿命がありますから、せっかく買えたマンションを何年有効に使えたかも、重要です。

[1117: 匿名さん]

23区内分譲という条件で即投資前提の話になるのってどうなの？
基本実需な話だと思ってるんだけど、この掲示板って。

[1118: 匿名さん]

>>1115

横槍もけっこうですが新スレもお願いしますよ

[1119: 匿名さん]

家賃を考えるなら逆に、
管理費維持費固定資産税など分譲を４年間所有した場合のコストも考えなければいけませんね。
例え実需でも。

[1120: 匿名さん]

>>1114
100万超えの家賃を払うのは海外からの駐在など個人ではなく法人契約が多いですし
日本人でそれだけの家賃が払える方なら既に不動産を持っていると考えるのが妥当ですし
1,2年で数千万の家賃を払うと言う人は、かなり特殊な方では？
このスレは、そう言う方が多いのかもしれませんが。
いずれにしろ億超えの物件なら数年で数千万は下がると思いますよ。

上にあった飯田橋も人気物件ですが昨年の段階で分譲価格で転売が
出て残っているようですし、入居直前にはキャンセルも出る可能性が高いでしょう。
今回ギリギリ売り切ったとしても、もう続かないでしょう。
現状で投資目的で不動産を購入する人は皆無でしょうしね。

唯一下がらない要素と言えばデベが高値で土地を購入した事くらいでしょう。
前回のバブルで教訓を得たと思ったのですが、
10年と経たずに、同じ事を繰り返すんですから「懲りない」としか言いようがありませんね。

[1121: 匿名さん]

つまり、飯田橋物件も値下がりするでしょうって事ですか。

中古値下がりを気にしない実需で住み続ける方には関係ないのでは。

[1122: 匿名さん]

>>1121
実需で住み続ける方は下がった方が良いと思っている筈です。

住宅新報webの意識調査の結果で、
現在済んでいる不動産の価格が下がって欲しいと答えた人は7割を超えていました。
理由は固定資産税が高いからだそうです。
1億の評価なら毎年100万以上の税金が掛かるので固定資産税は無視出来ません。
芸能人の木村拓哉さんが更地に年間700万の固定資産税を払っていたのは有名な話です。

高値を維持して欲しいと持っているのは、販売業者と投資目的で不動産を
購入してしまった人達だけでしょう。

[1123: 匿名さん]

更地だと税率が高いから余計高くついたんでしょうね。
今はその更地にも家が建ちましたから土地の固定資産税は安くなってるでしょうが、あの立派な上ものじゃ建物の固定資産税も高いだろうから結局同じか。

[1124: 小卒チョロ見]

＞＞１１２１

実需でも、住み続けると値下がりは気になるものですよ。
売りに出された同じマンションの部屋が、売りだし価格であっても、時間の経過とともに
どんどん安いのが投げ込みチラシで入ってくるようになると、理性では納得していても
イヤーな感情が残り、あまり楽しい気分になりません。
ましてや成約価格は指値が入ってることも多いでしょうから．．．

業者マージンの２割を引いた８割が原価として４年後はどうなるでしょう。

不動産不況期の玄関に入ったところなので、よくて原価８割のまま（購入価額の８掛け）。
プラス減価１割と見れば購入価額の７２％が見込まれる。

その価格レベル（１億物件が７２００万〜８０００万前後）のチラシがポストインされ
または、週末の新聞挟み込みチラシで入れば、普通にはあまりいい気持ちにはなれないのが
一般的だと思います。
ですから気分的には関係ないとは言えないとおもいますよ。

飯田橋物件は値下がりしないというのは幻想だと感じます。

[1125: 匿名さん]

価格競争力のない不動産屋は淘汰されてます。
すでにかなり倒産が発生してるけど。

しかし不動産業は厳しい。

経営者が実需を捕らえないと大惨事だろう。

[1126: 匿名さん]

今数千万のキャッシュのある小金もちは何考えてますかね。

日本株買うタイミングであっても、自宅の繰上げ返済だとか
子供のマンションの資金援助なんて思っていませんよ。
買い替えにしろ今は売るタイミングではない。
景気悪化でさらにデフレ懸念ならキャッシュは温存がベスト。

一方で、すでに不動産買っている小金持ちは、金融資産の
大幅な下落で、セカンドで買ったマンション売るか貸すか
で益だし躍起ですよ。どこ揺すれば需要がでてくるんですかね。
業者さん？

[1127: 匿名さん]

↑
それを言うなら外資系のサラリーマンだよ。

自称マンション投資家と調子にのった奴らは悲惨だ‥キャピタルゲイン狙いが裏目に出て資金繰りで慌ててるんだろう(笑)
マンション複数買ったものの上手く転売できずに、今年個人で申告して去年の税金（所得税固定資産税）を支払わなければならないでしょー『憐れみ』を越え同情さえするよ。

株価もここまでさがるとな(笑)顧客を騙して高給とっていたから仕方ないかもな…

彼らの泣き声聞こえてくるようだよ(笑)

[1128: 匿名さん]

>>1127
業者が自分の苦境忘れたくて他人の失敗笑っていますけど・・・。

下げ止まるのはいつ？？本題に戻る気がないなら、べんつのりさん
新スレ立てないでね。

[1129: 匿名さん]

人の不幸が楽しく思える人生は歩みたくない。。。。

[1130: 匿名さん]

>>1126
今株をかうタイミングとかセンスなさすぎだろ。2年GDP前年比でマイナスが確定してるんだから。貧乏人で資産持ちの気持ち分からないくせに人のこと小金持ちとかいうなよ

[1131: 匿名さん]

誰もあんたのこと話してないよ。
読み違えるなよｗ
「どこ揺すれば需要がでてくるんですかね？
業者さん。」って書いたつもりが？の位置ひとつで
ずいぶん僻むもんだね。

[1132: 匿名さん]

つか、あんた一年前は「下がらない」って言ってたよね。
あの理屈みたら、あんたが頭に障害があることは分かります・・・