23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その32）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その31）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/

[683: 匿名さん]

681さん
以前とは状況が変わってますから、今なら２割程度も全然有りでしょうね。

[684: 匿名さん]

新規販売物件が減って行くとともに、
県境外周区を中心に水面下の値引きが行われ、売れ残り物件もしだいに消化されつつあります。
ＹＡＨＯＯ不動産の新築マンションで即入居可物件数を見ると。
都心１０区
2008/08/26
ＹＡＨＯＯ不動産の新築マンションで即入居可物件数を見ると。
渋谷区５件、新宿区５件、中央区４件、千代田区４件、文京区６件、港区６件、豊島区４件、
江東区１件、墨田区３件、台東区２件、計４０件、
2008/11/10
渋谷区７件、新宿区９件、中央区５件、千代田区６件、文京区７件、港区１０件、豊島区６件、
江東区３件、墨田区０件、台東区３件、計５６件、
2009/1/15
渋谷区６件、新宿区６件、中央区４件、千代田区６件、文京区７件、港区９件、豊島区６件、
江東区３件、墨田区１件、台東区５件、計５３件、

その他１３区
2008/08/26
板橋区９件、北区４件、足立区２１件、荒川区４件、江戸川区６件、葛飾区８件、杉並区７件、
中野区５件、練馬区１１件、大田区１１件、品川区５件、世田谷区１８件、目黒区２件、計１１１件、
2008/11/10
板橋区５件、北区２件、足立区１９件、荒川区７件、江戸川区１０件、葛飾区４件、杉並区１３件、
中野区６件、練馬区９件、大田区１６件、品川区９件、世田谷区２１件、目黒区１件、計１３２件、
2009/1/15
板橋区６件、北区２件、足立区１４件、荒川区６件、江戸川区７件、葛飾区５件、杉並区１０件、
中野区５件、練馬区７件、大田区１１件、品川区７件、世田谷区１９件、目黒区１件、計１００件、

[685: 匿名さん]

>>684
その件数ってもしかして、
戸数に関係なく数えてるんじゃありませんよね？
１戸でも２０戸でも１件と。

[686: 匿名さん]

一戸の個数が多い大規模物件が多いところは個数でみたらすごいんでしょうね。

[687: 周辺住民さん]

＞＞６６８

住まいにお詳しいとおっしゃる割にはご理解のしかたが私とは違いますなー。
50年に1度といわれた前回をもう一回おさらいしたらいかがでしょうか？
株価位置『始まりの位置比較』はどうですか？地方の一等地も影響はありましたが、前回のような
何倍にもなるバブルだったですか？バブル後の不動産不況時は、相場あと追いの路線価売買でも売れず、収益還元価格で出ても、よほどいい利回りを求められて売買事例のない地域がたくさんあった。　そんな時（阪神大地震7年1月〜オウム事件以後からH13ごろまで）マスコミ、不動産講習会や
不動産会社主催のゼミなどで、これからは大きく上げる地域、少しあげるツレダカ地域、そして
ほとんど動かない地域、逆に下げる地域が不動産好況時でもあると、見たり聴いたりしました。
あなたはご存知ありませんか？
　
　今回のブランド地バブル（外資、リート主導）でも北海道などは一部を残して下がってます。
講習会では３Aあがっても○日部などは下がるから、立地をよく考えて動いたほうが良いなどと　
いわれてました。

自ら住まいに詳しいをおえらびになる勇気は感心しますが、もし前記を少しでもご存知なければ
情報不足、勉強不足の感が見受けられるようです。

今は満室収益物件に絞っての仕入れ管理ですが、７０年代前半から動いています。
渋谷のホテル一室物件などの失敗もありました。
ですから、能書き者より実体験者のはなしを信じます。
住まいに詳しい人ということですので、隠さずに実体験に基づいたお話を教えていただけると
ありがたいです。

[688: 周辺住民さん]

６６８さん
言い忘れましたがオランダのチューリップ事件と同じく、２００７年６月に広尾ガーヒルの単価が
表してましたよ。
７月のサブプラが新聞発表になったとき上がってる棟は安値より５倍近くなっていて前回バブルの
時の（平均５〜６倍）に近くなっていました。
賃料利回り１％切ればチュウリップだと思いませんか？
　私は広尾を指標株としてそれの動きで判断してますが、結果論でなければあなたは何を指標として居住用や収益用物件のアクションをおこしてるのですか？
それによっての事例もおしえてください。
ファイナンス用語を並べた４〜５回の薄い体験評論はあまり参考になりませんので、ぜひ壮絶もあり豪奢もある歴戦の長きにわたる体験を教えてください。ただし東京オリンピック以降で願います

[689: 匿名さん]

ていうかお前が必死すぎてきもいから。

[690: 匿名さん]

前回のバブルは、都内の下落が始まった後も地方は上昇を続けてましたね。
その時間差を利用して都内の土地を高値売却後、その金で直ぐに水戸の土地を買い、しばらくして高値売却しました。
１粒で２度美味しかった。

[691: 匿名さん]

自分の手法や思い出を自ら語りたくなったらプレイヤーから引退(素人ならゴメン)を考えたほうがよくない？

[692: 匿名さん]

確かに広尾のマンションの値動きを押さえておくことは、相場状況を見る上で先行指標になるんで理にかなっているね。
前回のバブル時のピークに南麻布で１部屋４ＬＤＫで２５億程度まで、いってたのが、今回のプチバブルでは、せいぜい１０億程度の分譲しかなかったという点では、今回の方が山が低いので、その分、谷もそんなには深くならんのではないかと直感的には思うよね。
ロジカルに考えるんであれば、前回のバブルの経験で買う側も銀行も極端に高値までついていってないし、借入比率もせいぜい50%程度ぐらいに抑えて、相場が暴落しても自分でだした自己資金分が全とびする程度で収まるぐらいのコントロールをしてるってことでしょう。

[693: 購入検討中さん]

長文で講釈たれる割に実のない内容だとグッタリする(笑)

[694: 匿名さん]

今回の山が低かったということは、
谷の後に次回の山があったとしても
その山も低くなるだろうと今回の経験から予想できる。

[695: 匿名さん]

でも、まもなく地球全体が金利ゼロ状態になるわけだから、意外と次の山は高いんじゃない。もちろん対象は超都心部だけだけど。

[696: 匿名さん]

まったく下げ止まっていないのに次の山の話とは気が早いですな。

[697: 匿名さん]

今回、相場の急落を経験した人達が
次回の山では抑えずに、高くまで買い上るとは思えないな。

[698: 匿名さん]

↑イヤイヤ世界的な低金利が続けば必ず次の山に向けた上昇サイクルが来るはず。

要は、それまで待てる体力があるか、続く資金があるかだよ(笑)

不動産の底入れは直ぐそこだよ(笑)

今年10月に東京オリンピック決定すれば早まり、こなくても、遅れて上昇サイクルに突入するでしょう。

[699: 匿名さん]

↑本物のあほ

[700: 匿名さん]

東京の地図を見て思ったのですが、もしも今後地価が上がるような事が有ったとしても、区画整理すらされていない地域は、上がる見込みは無いでしょう。

田畑の字道の跡や、森の獣道の延長のような道しかない地域が、まだまだ多いです。

[701: 購入検討中さん]

>>675さん
アドバイスありがとうございます。考えてみました。

■前提条件
・10年後に3000万(@130万)が発生する可能性がある
・新築の8掛けが実質価値(≒中古市場価格)とする
・よって10年後の中古市場価格を2400万(@104万、今が217万としているので半掛け！)
・「ローン残高＞中古市場価値」だと売却できない

■検証結果
今すぐ4000万で買うと10年後の残債が3,188万、5年後に3500万で買うと購入から5年後の残債が3,167万となり、10年後に3000万で買うケースよりも188万、167万の損となります。逆にいうと10年後に79.7%、5年後に90%の価値を維持していないとオーバーローンとなる。


ローン返済は(多少金利影響はありますが）時期に関係なく同じなので「逆にいうと」以下の後半部分はどの物件にもいえる普遍的な話ですね。購入時期・金額の影響よりも小さいと見ました。

[702: 匿名さん]

世田谷には、区画整理されてない住宅街がいくらでもあるが、
今後値上がりしないと言うのかね。