23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その32）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その31）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/

[663: 銀行関係者さん]

新宿の凋落がじわりと始まりましたよ。

東京主要５区空室率3.2％に　ＣＢＲＥ
シービー・リチャードエリス（ＣＢＲＥ）はこのほど、12月時点の空室率・平均募集賃料の速報データを発表した。
それによると、東京主要５区の空室率は3.2％（前期（08年９月期）比0.8ポイント上昇）となった。、「新宿」、「六本木」ゾーンが５％台後半の空室率となり、主要５区内でも高い水準となった。平均募集賃料は、坪当たり15,350円（同1.1％上昇）。

[664: 匿名さん]

例の事務所が無くなる六本木ゾーンも
凋落ですか。

[665: 匿名さん]

>>663
教授さんよ今度は銀行関係者かよ
マジでいい加減にしろ詐欺師かよ

[666: 匿名さん]

>ファイナンスが付くなり手元キャッシュがあれば案件選び放題です。

まあ、そうとも言えますね。実際すでに拾ってる人は拾ってるし。とはいえ大半は上のレスのように一部の人に限られますが。

怖いのは、それがある種「ナンピン買い」に近いのではないか、っていうこと。
かなり安く仕込めた、と思っていたところに更なる下落が来てドボン、というのはすべての投資に言える事なので。

[667: 周辺住民さん]

>>649
前回バブルと比べてる時点で、考えの方向性に？を覚えました。
全国へ時系列で順番に波及した不動産メガバブルを、今回のバブルも追随するだろうと思った時点で『？』です。前川リポート、ウォーターフロント、異常な市中金余り現象、株価位置その他
今回とは全然ちがっていましたよ。分母をそろえて見ることも時には必要かと思います。
これからは一部ブランド地が棒上げしたらそれが終了サインで、ほかがそんなに上がってなくても
終わりだと思わなければ傷を負うことになるのではないでしょうか？？　　　　　　ところで　　
出物もある様子ですので、購入検討中ということなら、思い立ったが吉日で勇気を持って１歩を
踏み出されてみたらいかがでしょうか？
　いつまでも検討中ということでちゅうちょしてると買いそびれると思います。
そしてぜひ購入のご感想をおねがいしますねぇ！

[668: 住まいに詳しい人]

>全国へ時系列で順番に波及した不動産メガバブルを、今回のバブルも追随するだろうと
>思った時点で『？』です。

それは結果論ですね
前回と発生のメカニズムは異なりますがバブルはバブルです
今回のプチバブルでも、仙台や福岡あたりにはバブルが波及しています
そのあたりで外資ファンドがコケて終わってしまいましたけどね

はじめから結果が判っていたよーな口ぶりは止めましょーよ

[669: 匿名さん]

>>661

>東京に住んでいる人は遊びにいったり買い物をしたりする場所は、住むところとは違う場所だというのが一般的な感覚です。
>住んでいる場所でなにもかも済まそうというのはド田舎の人の感覚です。

田舎の方が住んでいる場所では何もかも済まない可能性が高いんですが・・・
脳内の田舎のお話ですか？
本当はご自分が田舎者なので脳内の東京の人のイメージを語っているだけですか？

[670: 元祖匿名はん]

>668
地方も668さんお書きのように、外資も日系も行ってます（ました）からね。
福岡名古屋大阪は勿論、札幌金沢広島仙台、果ては四国や長崎熊本レベルまで。
全国津々浦々といっても過言でないです。影響がないなんて事はありえません。

>666
プロの場合と書いたのは収益物件のつもりで書きました（勿論土地でも一種30や
20なんて傲慢な意見が通りかねないご時勢ですから土地でも良いのですが。）

難平買いかどうかの判断ですが、唯一に近い買い手は小規模レジ中心にいわゆる
アパートローンを利用する資産家層です。銀行評価で積算評価は勿論収益評価で
そうですね、グロス12〜15％程度回るものでRC平成モノ遵法物件が都市部であれば、
正直買手かなりいますよ。売却案件が足りてない状況です。この水準に届かないと
見向きもされませんが。

私は上記レベルが収益物件では既に底の水準と思われますが。いかがでしょうか。
直近新築でも想定ではない現況稼動でグロス10％超えの物件も目にしたりもしますが、
ロットが中途半端（10億前後など）で買手が付かない為の一時的なものと思料します。
今は小規模レジか数十億以上のロットしか動く可能性が少ないですから。
ただし、このアパートローンについてもSMBC中心に絞る傾向にあり注視が必要ですが。
これが出なくなったらキャッシュ買いの方以外、本当に誰も買えなくなりますね。

[671: 匿名さん]

投資家層はまだ買い控えてるって聞いたけど。まあ収益物件（賃貸仕様）はその場限りではない、ってことか・・現況、やはりキャッシュ買いが一番なのか。

>今は小規模レジか数十億以上のロットしか動く可能性が少ないですから。
では我々が狙うような中規模レジはいつごろ動く（底を打つ）と予想されますか？

[672: 匿名さん]

>>671

「われわれが狙う中規模レジ」って・・・
中規模マンションとは普通は１００戸くらいの
ことですかね。普通は一棟５０億とかするのでは
ないでしょうか？

[673: 購入検討中さん]

以下、私の実情をそのまま使ったシミュレーションです。

【購入条件】
・23坪、3LDKを出来れば4千万以内で買いたい、かつ10年以内に必ず買う
・ローンは元利金等払、金利2.5%、固定35年(ローン減税、繰上返済を考慮しない)で計算
・計算対象期間を今から45年間とする（10年以内に必ず購入し、35年ローンなので）
・賃貸家賃は14.6万/月、ローン完済後のコスト(管理修繕・諸経費)は8万/月とする
・物件価格を現状5千万(坪単価217万)とし、価格下落を1割・2割・3割・4割の4パターンとする
・購入タイミングは「今すぐ or 5年後 or 10年後」の3パターンとする
・購入シナリオ「今すぐ（100%・90%・80%）、5年後（90%・80%・70%・60%）、10年後（80%・70%・60%）」の10パターンで比較

【計算結果】
総支払額の少ない順は以下の通り
1位：5年後に3,000万(60%：坪単価130万)で購入（総支払額5,991万）
2位：10年後に3,000万(60%：坪単価130万)で購入（総支払額6,387万）
3位：5年後に3,500万(70%：坪単価152万)で購入（総支払額6,764万）
4位：今すぐ4,000万(80%：坪単価174万)で購入（総支払額7,141万）
5位：10年後に3,500万(70%：坪単価152万)で購入（総支払額7,160万）


【私の結論】
今春竣工物件で希望条件に適う物件があり、かつ2割引程度であれば購入したい

理由としては
①実際は繰上返済・ローン減税により価格差における支払利息差異が縮小
②5〜10年に及ぶ2DKと3LDKの差異(家族構成の関係で２DKのままは無理)
③今から5年で坪単価6掛け（例：＠217万⇒＠130万）が実現するとは考えにくい

地域などの情報を割愛してるので万人に適用できるとは思いませんが、いつかは購入する予定なので上記のようなシミュレーションは行っています。六掛けになるという主張をされている方が散見されますが、5年後に六掛けありそうですか？あるなら待ってみたい気もしますが、＠217万が130万、＠250万が150万とかちょっとあり得ないような…。とはいえ、5年で六掛けで納得感のある予測があれば是非それに乗りたいと思います。いかがでしょう？

[674: 匿名さん]

前回バブルと違って底値で指してくれた外資が、今回はやられてしまっているので
どこが底になるかは難しい情勢ですね。日本以外の方がもっとひどいですから。

[675: 匿名さん]

>>673さん

あとシミュレーションに付け加えるとすればエグジット戦略を
考慮に入れてはいかがですか。実需なのでエグジットは不要という
考え方もありますが人生どうなるかわかりません。

転職するかもしれないし家族構成が変わるかもしれない。
それこそ６割下がったら住み替えをしたくなるかもしれないです。
だから１０年後もしくは２０年後に売却（もしくは賃貸化）した
場合のキャピタルロス（もしくはキャピタルゲイン）も考慮
して戦略を考えるとまた違った結論がでるかもしれません。

減損率は地域によって大きくことなるので、その中でも値下がりし
にくい地域を選ぶか、そもそも半額以下にはなりようもないほど
格安の中古を買うとかというのもひとつの手ですね。

[676: 購入経験者さん]

>>673
そのくらいの利回りだったら、最終的には実需で住まないと大損ですよね。
だから将来的に住むこと考えて3LDKってことなんでしょうけど。

[677: 匿名さん]

そうですね。
2LDKにしてリビングを広くしたほうが転売なら楽そう。

[678: 購入検討中さん]

>>675さん,676さん
早速のアドバイスありがとうございます。利回りの件は今借りている2DKの家賃です。購入希望物件のスペックで検討地域の賃料の現状は16-22万ぐらいだと思います。（幅が広すぎますが下限〜上限ということで）

[679: 匿名さん]

少なくとも住宅系と商業系で分けて議論したほうがよくない？
住宅系でいうと、プロプレイヤーの方は、少しずつだが、単純な転売による差益とりやポートフォリオ圧縮から賃貸で入居させて収益物件にしたてて売却する(本来のビジネスモデルに回帰する)動きになってきた(最悪期よりは多少時間的余裕もでてきたのだろう)。
この動きは売り主の新規の住宅系の物件を供給する評価の際にも、(直近までの値上げで積極的に相場牽引役を試みるのから)賃料相場をベースに設定するのがより現実的との考え方へ軸足が移行すると思う。

そうした方向を見据えた賢い個人の行動は、希望エリアに賃貸物件が豊富な場合は、賃料相場と新築物件価格との推移を今一度確認する(価格交渉などに活用する)、一方で賃貸物件に乏しいエリアであれば(値下げが希望的観測に過ぎない可能性もあると認識し)自らが現実的な見方をすべきか確認するのも必要だろう。

[680: 匿名さん]

>>679

逆じゃないの？

オーナチェンジ物件を買ってしばらくは賃貸収入を得て、なんからの手段
で賃貸人を追い出し、空室にしてから売却することでゲインをとるっての
は典型的な裁定取引として一時期はやりましたけど、逆をやったら損する
ではないですか。あ、今のは区分所有の話ね。一棟アパートの場合はもち
とん満室状態のほうが高く売れるのはいうまでもありませんが。

[681: 匿名さん]

今春竣工物件で2割引なんてよほどドキュンな地域以外ムリじゃないの？（現時点では1割強ぐらいが妥当では）
以前、ある優良地域の新築物件の指値を2割で提示したけど「あ〜そりゃムリ！」って顔されたな。
購入検討中さんが全額キャッシュで物件を購入、とかなら上司決済であっさり2割引が通るかもね。

[682: 匿名さん]

>>673
これって購入前に値段落として（新価格として）すでに販売されてた場合はどうなるの？それも踏まえてトータルで値引き2割の計算？