23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その32）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その31）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/

[502: 匿名さん]

>>501
はは、確かに(笑）

結局のところ、すでに竣工済みの新築物件を拾えばいいのか、これから着工予定の新築を拾えばいいのか・・迷うところですな〜

これは中古に関してですが、数年前の価格に比べて都心部はまだまだ高いな、って印象。
(自分が今住んでるマンションと似たような物件の価格を調べたら、一時期と比べてもまだ100万以上は高い感覚がある）

これはもう、ここ数年の最安値近くまで下げるのを待ってから拾ったほうがいいのか・・・
目を養う上でも、今から動いておくに越したことはないだろうけど。

[503: 契約済みさん]

うちは直近安値である2002年程度まで坪単価で落ちた(値引きさせた）物件を買いました。地域ごとの坪単価は調べられるので一つの目安にはなると思います。

[504: 匿名さん]

例えば月島や豊洲で、
チャレンジ価格から殆ど値引かずに売り出してる中古がありますよ。
もちろん、分譲価格に利益が上乗せされています。

高く取引されてた幸福な時期を、忘れられないんでしょうね。

[505: 匿名さん]

そんなバカな価格では誰も買わないのにね。

[506: 社宅住まいさん]

今安いのは　悪かろう物件ですからね。

その中から　嗅覚を鍛えて探し出す　あるいは
信頼のできる営業さんから　紹介してもらえる

どっちも無理なうちは　まだ　しばらく待たないと。

[507: 匿名さん]

知ってる営業さんもいるけど、
今は自分のことで精一杯みたいですよ。
客のためになんて考える余裕はなさそう。

[508: 匿名はん]

今日はクリードと東新住建から、投資家さんへ紙くずのお年玉。

[509: 匿名さん]

県境外周区で大幅値下げ＝新価格発表物件が続出し始めました。

それでもまだ高いと思うのが実感。
大田区、中野区あたりで５千万円超えとか・・・

[510: 銀行関係者さん]

投機の対象だったところはボロボロみたいですよ。
見た目はオシャレでも普通に住むには不便なところの落ち方激しいみたい。

不動産マーケティングのアトラクターズ・ラボ（東京都千代田区）の調査によると、高額賃貸物件における賃料のマイナスが続いており、市況の悪化が進行している結果となった。同社の物件データベースをもとに、東京都港区・渋谷区の賃料30万円以上の住戸を対象に調査。前回募集賃料と退去後に新たに募集している賃料を比較し、その差を分析した。直近の08年11月調査分の対象件数は313件。それによると、サブプライムローン問題発覚後の07年秋以降、賃料改定率は減少に転じており、「リーマンショック」直後の08年10月には平均4.8％下がっている。直近の08年11月はマイナス4.4％。高額物件ほどマイナス幅が大きく、賃料100万円から140万円台の物件はマイナス7.5％、150万円以上はマイナス11.6％となっている。同社では、「今後も外資系金融機関などのリストラの本格化などに伴い、高額物件の市況はこれまで以上に悪化することが予想される」としている。

[511: 匿名さん]

高額な賃貸は企業（特に外資）の手当で支えられていただろうから、
この不況でしばらくは借り手が激減するかもね。いくらお金持ちでも、
個人で毎月１００万円なんて払える人はそうはいないだろうから。

[512: 匿名さん]

>>511

まだまだいますよ・・・東京には

http://www.sumitomo-latour.jp/latour/index.html?banner_id=gg00018

[513: 匿名さん]

なんか又、バタバタ新興デベが倒れそうな様子ですね

グロ住、アスコット、プロパスト・・・・

まだまだ候補はいるしね・・23区のマンション供給が極端に減少しそうですね。
困りましたね・・・この状況は。

[514: 匿名さん]

プロパストやばそうですね。
埋立地のが、それきっかけでキャンセル続出。
一帯の価格がだだ滑り。（適正価格にもどるだけ）
こんなシナリオでしょうか。

まぁ、そっちのほうはどうでもいいんですが。

[515: 銀行関係者さん]

今の不動産市場はサブプライム問題で大きく揺れた金融市場を後追いしてる様に感じます。
勿論、不動産の場合は実需があるので、全く同様の流れにはならないのでしょうが、
一方で資金繰りの問題は金融市場よりはるかに重症ですので、この流れを止めるのは容易では
無いと感じます。

これまでの金融市場（主に証券化商品市場）の流れを簡単に書くと

①僅かな市況の変化により、最も高レバレッジ経営を行っていたヘッジファンド(HF)等の
資金繰りが行き詰まり、保有資産の売却が始まる。
　（この時点では、価格下落をチャンスと見た買い手も多数存在）
②その後、決算等で保有資産の評価損が出始め、一般的なHF・証券会社の経営も悪化。
　（この頃から弱小会社の資産売却が始まる→大手証券は総じて静観、中には下値を拾う所も）
③価格下落が決定的になる中、大手証券の中にも大口の投売りを始める所が数社出る。
　（かなりの値引き価格ではあるが、それを買い取る大手は存在）
④かなりの値引き価格が時価となり、それに耐えられないＨＦや準大手証券が次々破綻
　（大手証券の経営も急速に悪化し、資産の買い手が殆どいない状態に。価格が急激に下落。）
⑤大手証券・大手銀行が破綻の危機に
　（他の大手も殆どが売りに回り、買い手は完全に手を引いた状態）

HF・証券会社をデベと置き換えてみて下さい。

サブプライム問題でもそうでしたが、いち早く資産を投げ売ったHSBCやBNPが最も傷が　
浅かったのです。
恐らく、今不動産市場は③に入った所ですんで、正に引き金を引いた者勝ちの局面に
差し掛かってます。いち早く資産（主に在庫）を圧縮した者が生き残るのだと思います。
価格については、大手が本格的に値下げし始めると雪崩をうって下がり始めます。
金融の場合、業界5位のベアと業界3位のリーマンが引き金を引きましたが、不動産業界
もそれに近いのではないでしょうか。

価格の底については2002年の水準をおっしゃる方もいらっしゃいますが、今回その水準で
下げ止まる事は無理でしょう。
当時と比較して危機の規模が全く違いますし、全世界的に不動産市場への蛇口が閉じられた
状態で、且つ以前の状態に回復する見込みは殆どありません。
大口の買い手不在の中、大きな資産圧縮（レバレッジの解消）の流れが数年は続くのでは
ないかと思います。

[516: 匿名さん]

実需はあっても、
値下がり期待の買い惜しみ状態が続くでしょうからね。
我慢できずに買ってしまう客以外は。

[517: 匿名さん]

＞県境外周区で大幅値下げ＝新価格発表物件が続出し始めました。
てことは都心はもう少し先か・・・？

確かに新築、安い。しかも今回の不況で好立地でさえキャンセル住戸もちらほら。
デベと話してる感覚だと、その内容からまだまだ下げそうな印象。
（さすがにはっきり「何年後まで下げる」とは断言してないけど）

今後まだ下げるのなら焦って買う必要もないかなと思ってしまい、
よほど気に入った物件でなければイマイチ踏み切れない。
時期はいいんだけどね、決算前だし。（来年のデベの決算期を待ってもいいかな、とも思うが）

皆さんの意見はどうよ？！

[518: 匿名さん]

515に同意。
>勿論、不動産の場合は実需があるので、全く同様の流れにはならないのでしょうが、
実需でも手付金をチャラにしてでもキャンセルする事態に陥ってるのでは。この危機にあっては。

[519: 匿名さん]

さすがにこれから埋立地とか買うのはやめといたほうがいいと思うけど、
そうでなかったら、都心だろうと郊外だろうと欲しいところに買える値段で出てきたら
買ってもいいんじゃない。一時よりはだいぶ安いんだし。
投資目的だとまた別だろうけど。

[520: 匿名さん]

いや、埋立地はさすがにないっすよ（笑）購入者には申し訳ないけど。
「実需でなら今は買い時」って業者は皆そう言うんですけどね〜。
1円でも安く買いたい心理は皆いっしょ。だからこそ迷うわけで。

ちなみに投資用物件も見てるけど、値段と場所のバランスがいいところは確実に売れてる。
フルキャッシュで購入待ちがずらりと控えてる状況なんてざら。持ってる人はやはり金持ってる。

[521: 購入検討中さん]

じゃあ2002年ごろの23区平均での直近底値を100とするならば、どこまで行くと思いますか？またその場合の実需賃貸不動産の賃料への影響はどう思いますか？