ライオンズ グラマシーハウス

[周辺住民さん]

ライオンズ　グラマシーハウスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：東京都板橋区坂下2-21-1他
価格：未定
間取：2LDK-4LDK
面積：63.81平米-95.92平米

[41: 購入検討中さん]

パンフレットに工業地域と書いてあります。工業地域って、
ちょっと調べたところによると、日影規制の対象外、
しかも大規模工場をも建てられる地域ということですよね。
この辺り、住環境で将来不安な点があるとすれば、何があるでしょうか？
誰か教えてください！！

[42: マンション住民さん]

マンションの敷地すぐ傍に蓮根川が流れる。

遊歩道になっている道の下は川です。

[43: 周辺住民さん]

>遊歩道になっている道の下は川です。

気がつきませんでした。暗渠ですかね。

できれば、その先も書いていただけるとありがたいです。大洪水が起きる可能性が
ありますよ、とか、風情がありますよ、とか・・・。この情報だけだと、もう一度
見に行かないとよくわからない。まあ、近くなのでいいですけど。

地図には載っていない川ですよね。

[44: 周辺住民さん]

工業地帯とはいっても、板橋区は高度制限を設けているので、むやみやたらに近所に
高い建物が建つことはないです。ただし、工業地帯には日影規制がないので、そこは
要注意ですね。

最初は素晴らしいと思っていましたが、段々と色あせてきました。でも、値段が
安ければ、コストパフォーマンスは悪くないかもしれません。

[45: マンション住民さん]

蓮根川
ttp://www.geocities.co.jp/SilkRoad-Forest/2199/hroot/hasuroot.htm

元志村高校の先から新河岸川に流れる。
　
板橋区内で、新河岸川に流れ込む川は、白子川、前谷津川、蓮根川、出井川がある。

[46: 購入検討中さん]

>>39さん
先日モデルルームに行ってきました。
説明では、リビング等は直床で、キッチン等配管部では二重床と言っておりました。
配管の修繕、メンテナンスは良さそうです。
騒音の問題ですが、床下コンクリート厚で決まってくると、なんともわかるような、わからない様な感じでした。

またここはフラット３５Ｓを受けているそうです。
住宅金融支援機構のホームページで確認すると、板橋区内ではフラット３５認定が２１件あり、そのうちフラット３５Ｓ認定がグラマシー含めて５件でした。
住宅ローンでフラット３５を考えている人には、優遇が受けられるというメリットもあります。
構造面でも、プラスの要素と思いました。

[47: ご近所さん]

>42さん

確かにそうですね。私も書こうかと思っておりました。

>43さん。
現在は暗渠化されて、下水道幹線（雨水）になっております。
確かこのあたり低地の水は殆ど流入していない筈で、
高台のほうの雨水を新河岸川へ放流しているはずです。

[48: 匿名さん]

今はコンクリートで覆われ暗渠となっていても、川が直に流れていた時からの
地盤の不安定さは消せません。

[49: いつか買いたいさん]

ここって何でいつまで経っても価格が出ないの？

[50: 匿名さん]

様子見てるんじゃない？

でも、問い合わせたら教えてくれると思うよ。

[51: 周辺住民さん]

>リビング等は直床で、キッチン等配管部では二重床と言っておりました。

もしかして、今時、段差があるんじゃないでしょうね。

というか、こういう記載だったら、段差がなければできない
構造だと思いますが。だって、そこだけ下の階に突出している
なんてありえない。そこだけ床上げしなければならない。

もう少し真剣に検討したほうがいいと思いますよ。デベじゃな
いんでしょうね?　今後のマンションは長く住むことになるの
で、段差があるマンションなんて、年とった時に相当困りま
すよ。若いうちはいいかもしれませんが・・・。

土地が高くて、そういう安いマンションしか造れないので
あれば、もっと安い土地(郊外)に、まともな建物を建てて
いるマンションのほうが良いのではないでしょうか。

[52: 周辺住民さん]

＞今はコンクリートで覆われ暗渠となっていても、川が直に流れていた時からの地盤の不安定さは消せません。

根拠薄弱ですね。

わざわざ、そんなところで足引っ張らなくても、ここは、
いろいろ問題がありそうですよ。

なんかなあ・・・。もっとまともなマンションはないのか。
常盤台やプラウド志村が素晴らしく見えてきました。

[53: 匿名さん]

かつては、入間川（現荒川）が敷地の近くで流れていた。
　大正から昭和初期にかけて行われた流路変更工事以後、新河岸川を開鑿する時に、
入間川の流れの一部がそのまま利用された。

[54: 周辺住民さん]

＞段差がなければできない構造だと思いますが。

いや、そこの部分だけスラブ厚を薄くすれば可能だと
思います。でも、元々の部分(要するにリビングの部分)
がかなり厚くないと、キッチンの部分はすごく薄くなって
しまう。すると、音が丸聞えになってしまう。相当問題が
ありそうですね。

[55: 匿名さん]

志村にしては良いマンションなんじゃないの？
値段もプラウドよりは安そうだしね

[56: 匿名さん]

志村にしては良いマンションなんていっても仕方ないです。

どこに住むにしても、気持ちよく暮らすためには、、ある程度以上の床のスラブ厚、
階高(その反映としての二重床、二重天井)、ゴミ箱を清潔にするためのディスポーザー
はこれからは必須だと考えています。プラウドもディスポーザーがないからなあ・・・。
最近は、マンションの寿命が延びつつあるので、妥協はできないのではないですか。
しかも、人口が減りつつあるので、買い換えはどんどん難しくなっていきますよ。
変なマンション買って、後々後悔するくらいなら、無理して今買わなくても良いと
思いますが・・・。

[57: 匿名さん]

>56
坪200程度からのマンションですよ
ここもあそこも…
理想が高い方がいいですけど
現実も大事だよ

[58: 匿名さん]

誰も高邁な理想みたいなことは言ってない。

最低限のことを言っているだけ。さすがに川のことは
わからんが・・・。

現実に妥協できることとできないことがある。いずれに
しても、ここは全体として好条件とは言えないと思います。

一生に一度しか買えないんだから、もっとメーカーには
頑張ってもらいたいです。少々値段があがってもまとも
なマンションを造って欲しい。チープすぎる。

[59: 購入検討中さん]

>>52さん >>58さん
真剣に購入を検討しています。
申し訳ないですが具体的にポイントを示して、ひっかかる部分を示して頂けませんか？
もしかしたら、我が家では許容できる範囲のものかもしれませんし、そうではないかもしれません。

ただ、聞いた以上は気になって仕方がないので、お聞きしたご意見をアドバイスとして、参考にさせて頂いて考えたいです。

[60: 周辺住民さん]

地元で購入を検討しています。

周辺環境は静かだし、いいと思いますよ。
お子さんがいるなら、学校も近いし、安心では？（ただ、板橋区は学校選択制になったと思うので一概に近い、と決められませんが）
建物としてはディスポーザーついてるのもいい。
セキュリティーもこれでもか！ってくらいついてるし。
そこまで高くなかったのもいいかも。

ただ、
駅から微妙に距離がある。
マンション周辺にはコンビニやちょっとしたものの買える店が近くにない。
エレベーターが少ない気がする。
以前別の方も言ってましたが、NY,NY・・・と、そこまで言われても、ねぇ。


1期でなくてもいいかな。なんて思ってしまいます。
しばらく様子を見ます。

[61: ご近所さん]

近くの住人です。

現地から志村三丁目まで実際に歩いて信号待ちを含めて10分から13分の距離です。
微妙な距離ですよね。

スーパライフまでは徒歩5分程度で、衣料品も一応そろっています。たしか夜１０時までです。
サミットは三丁目の駅前で、深夜までやってます。
徒歩10分程度でオリンピックがあります。
生活には不便しない場所です。

[62: 匿名さん]

>>59さん
真剣に検討しているのなら、MRに言って話を聞くなり
実際に現地を見て歩くなりした方がいいと思うよ。

まあ、営業は売りたいからネガティブな事は言わない場合もあるけどね・・・

[63: 匿名さん]

>具体的にポイントを示して、ひっかかる部分を示して頂けませんか

あれ?　具体的なことはすでに列挙されていますけど。

私は、この段階ではずしてしまったので、もっと詳細なこと
まではわかりません。ただ、立地と建物の構造は、住宅としてすごく重要なので、それ以外の部分で(たとえば間取りなど)で購入を検討するのはどうかなと思いますけど。

このスレッドの前のほうをお読みになってください。
もちろん、いろいろ詳細がわかるにつれて、さらに
問題が重なる可能性はあるとは思いますが、私は
もう結構なので追求するつもりもありません。

[64: 購入検討中さん]

１０年程前からこの辺りにすんでいますが、生活便が悪いと思ったことはないです。
現地から駅までは８〜９分位かかると思いますが、駅を使うのは通勤メインなので、子供がいる環境としては学校が近いことのほうがありがたいです。少なくとも夜は静かですしね。
スーパーなど、生活施設は周辺にたくさんあります。
いろいろ書かれてますが、生活したことの無い方（不動産営業マン？）の書き込みらしきものを見ていると正直ムッときたりしてます笑。
ギャラリーは見ていないので、建物についてはわかりませんけど・・・。
今度見学してみようと思います。

[65: 匿名さん]

生活に不便だなんて誰も書いてないようですが・・・

階高が足りないんじゃないか、工業地域で大丈夫なのかどうかが問題になっています。


競合するとしたら、常盤台ですかね。あちらは、一応二重床、二重天井。住居地域。
プラウド志村はワンランク上なので比較できないし・・・。それに、もう完売近い
みたいなので、比較しても意味ないし。

便利さから言えば、常盤台より、こちらのほうが上だろうとは思っていますが、
それで選んでいいのかどうか。

[66: 匿名さん]

>65
どこにでもくる
プラウド信　者　お疲れ様ね

[67: 匿名さん]

駅まで１０分〜１３分だと、自転車が必要ですね。
１戸あたり２台以上の駐輪場が必要です。

用意されていても、２段式で、下がスライド式だったら、最悪です。

おそらく、駐輪場の四分の一は３人乗自転車が占めるでしょう。

[68: 購入検討中さん]

59です。
皆さん、コメントありがとうございました。
また、レスが遅くなってしまいました。ごめんなさい。
前に出ていた立地と構造のお話だったのですね。
文脈を読めず、さらに根深い問題があるのかと勝手に妄想してしまいました。。

近くに住んでいるので、立地の件は承知していましたし現地を見てもそこまで悪くないと思っていたのですが、直床／二重床の部分はやはり少し不安になってきましたので、再度資料を見たり、営業さんに聞くなりして自分で確かめてみたいと思います。ありがとうございました。

[69: 物件比較中さん]

長谷工はやめたほうがよい。以上。

[70: 物件比較中さん]

別のスレで、長谷工は雨天でも生コン作業やる会社、て出てますね。

[71: 匿名さん]

それは昔から有名な話
景観等の紛争や裁判もお手のもの

埼玉の某物件、売主側から契約解除らしいですね・・・
六コン問題ではなさそうだが、何かみてて怖いんだけど！

本当に長谷工は様子見といたほうがいいかもね

[72: 匿名はん]

長谷工は住宅マンションの最大手だから、目立つだけではないの？

長谷工をはずしてしまうと、マンションはかなり限られてしまう
と思いますけど。確かに安普請かもしれませんが、大手だから、
材料を安く仕入れられると思います。長谷工だからこそ、安くで
きるというのはあると思いますね。

ここまで極端な話をしてしまうと、木を見て森を見ず、という
印象もあります。どんな優良会社だって、末端の社員まで、全員
がすぐれているわけではないでしょう。

建設会社のスレッドを読むと、すべての会社が叩かれていると
いっても過言ではないです。

[73: 物件比較中さん]

「すべての会社」はいくら何でも過言でしょう。

叩かれてる内容、トラブルの内容、頻出度合いにもよりますし。

雨天で生コンがあたりまえ、ということは他の事についてもまたしかり。
いろいろなスレの過去レスにも現実に「長谷工は嫌」という意見はチョロチョロでてきますよ。

出てくる理由があるということ。

[74: 匿名さん]

首都圏の施工マンションの2割が長谷工なんだから、色々言われるのは当然といえば当然。
少なくとも神戸の震災では1軒も壊れてないんだから、基本はしっかりしてるんではないの。
長谷工が嫌だからといって、志村坂上の物件みたいに陸に上がったマリコンが施工している
物件が良いのかというのもはなはだ疑問。

[75: 購入検討中さん]

建築家の薄井先生によると、「良いマンションはまず立地の良さ。次に売主の良さで決まる。設計事務所，施工会社（ゼネコン）は売主の指示に従っている。販売価格や物件の質も売主次第」だそうです。

これがすべてとは思いませんが、この様に考えるといろんなことが理解できると思います。
（業界違うけど、うちの会社も発注主次第で、仕事の質やすべてが決まっているもんね。）

ＭＲの販売員は、「地域一番のランドマークとなるマンションにしたい」って言ってました。
言っている事と、実際の様子を見比べると真実が見えてくると思います。
所詮１００％の物件なんてまずありえないし。
ゆずれるところと、譲れないところを自分の価値判断で決めればいいんですよ。

ちなみに常盤台も設計、施工ともに長谷工です。良い比較材料です。
突っ込まれると嫌なので、常盤台の共有部のデザインはＰＴＷの様ですが、物件概要表に記載されている設計監理は長谷工です。

ところで、７月中旬販売開始予定ですけど、詳細価格って出ているですか？
どなたかご存知の方、教えて下さい。

[76: 匿名さん]

>>72
実際に長谷工の物件を購入して住んでみるといいよ
（もし、住んだことがないなら）
どんな、対応をする会社か良くわかる。

>>75
売主・施工会社が大手でも、実際に作ってるのはそこの社員さんじゃないですから
現場を見に行ってみるとわかるよ業者さんの様子が。
「立地の良さ」だけは分かるけど、青田買いは運次第ですかね。

[77: 匿名さん]

一般的な物件は土地仕入れも商品企画も売主ですが、長谷工の場合
土地を自分で仕入れて商品企画し、売主に提案する形になっています。
だからどれも同じような仕様になるのかも。もちろん、この界隈のように
相手が大京や住不なら力関係はやや異なるかもしれませんが…。

>76
そういうからには実際に長谷工マンションに住んでるんだよね？
とりあえず私は施工も管理も長谷工ですが、今の所不満はありません。
改めて立地に勝るものは無いなと思っています。

[78: 匿名さん]

７６です
もちろん住んでました。立地は気に入ってたんですがね・・・
ちょっと、他に問題があり売却しました。

長谷工のターゲットは「初めてマンションを購入する人」と良く
言われていますが、その通りだと思いました。

勉強不足でしたね。

[79: 購入検討中さん]

75です。

>>76さん
現場に行ってみるとわかりますよね。晴れの日、雨の日とか行ってみると良いですよね。
業者の様子とか、建築の進み具合とか、日照とか、周辺の騒音とか、
いろいろ確かめることができます。
たまに地元住民の反対運動がある物件もありますよね。
隣が学校、幼稚園で、敷地の南側に建っていて、北側が駐車場＋敷地内だけど提供される歩道＋公道だから、北側戸建住宅の日照問題も少なかったかも？

ところで、
>>ちょっと、他に問題があり売却しました。
差し支えなければ、参考に教えていただけませんか？

[80: ご近所さん]

今日、新聞の折り込み広告が入ってて、「サマーステージ予定価格案内会開催」だって。
「サマーステージ」「オータムステージ」「ウインターステージ」「スプリングステージ」・・・って続けていくのかな？
７月中旬販売開始予定というのは延期されたんだろうか？　客の付き方があまり良くないってこと？
ＭＲ行って聞いてみようかな。。。

[81: 購入検討中さん]

マンションDBによると販売開始した様子です。

販売スケジュール
平成20年7月18日（金）より第1期1次先着順受付開始！
受付期間/平成20年7月18日（金）より先着順受付
受付時間/AM10：00〜PM7：00
受付場所/「ライオンズグラマシーハウス」マンションギャラリー
※先着順受付中につき、販売済の場合がございます。予めご了承ください。

ＭＲ行ってみようかな。。。

[82: 匿名さん]

あれ?　先着順って書いてありますけど、抽選にしないと法律違反じゃなかったですか。

マンションそのものの問題じゃないですけど・・・。

[83: 物件比較中さん]

マンションギャラリーにいくと、カフェで出す予定の
パンとコーヒーを試食できますか？

[84: 匿名さん]

>>79さん
問題と言うのは、入居した後の定期点検の対応です。
（こちらが原因ではない不具合を無料で修理するやつです）

寝室のドアの具合が悪くなり、長谷工さんに連絡すると職人さんを手配するとの事。
しかし、修理しに来た職人さんがドアを工具で「ドンドン」やり始めてから
何故か部屋の警報装置が鳴り出し、警備会社から電話が来たり、管理人が来る等
の大騒ぎ。

その時は妻が対応していたのですが
初め職人の方自分じゃないからが妻が何かしたのでは？と責任のなすり付けたそうです。
↓
怒った妻が長谷工側の責任者を呼んで話をする。
↓
責任者が来たが、原因わからない。
↓
ちょうど、電気系の職人がいるからと呼んだが「多分ドア付近の配線を傷つけたのでは？」
と曖昧な回答
↓
結局どうするのか？との問いに「図面がないからドアの側の壁紙等を全部剥がさないと
中がどうなっているか分からない」
↓
「すぐに、やってもらえるか？」の問いには「他の家の対応もあるから何時になるかわからない」
↓
その時の管理人さんが親切な方で妻と一緒になって長谷工側に掛け合ってくれたそうで
次の日に修理する事になったのですが・・・

責任者の言い方に不信感を持った妻が「何時、どんな風にやるか等の内容を書面にしてくれ」
と言ったら、初め自分の名刺の裏にいい加減に書いたらしいです。
で、紙をこちらで用意してキチンとした修理内容とサインをもらってその日は終了。
寝室の電気は漏電するから使えなかった。

次の日は、休日だったので自分が対応しました。
その時も、壁紙を全部剥がしたのに、仕上げ段階で何箇所かの壁紙を切り貼りにしようとしていたので、全部一枚（って言い方でOkです？）でやって欲しいと頼む始末。
見ていなかったら、多分つぎはぎだらけになっていたでしょう。

とにかく全部の対応がいい加減でした。おまけに最後まで、壊した職人さんは謝罪なしでした。
その他は、騒音問題と住民度でここは自分達には合わないなと思い売却したのです。

それだけで？と思われる方もいるも知れませんが、決して安くはない買い物だったので
この対応が自分達には不満でした。もう長谷工物件は二度と買いません。

長文で分かり難いかもしれませんが、失礼しました。

[85: 匿名さん]

その職人個人の問題なのか、それとも長谷工全体の問題か
ちょっとわかりにくいですね。

長谷工の責任者が来ただけマシのような気もしますが。

だけど、責任者来ても、図面がないというのは相当寂しい。

まあ、こういう事例がまれではないとすれば、確かに、
相当問題なメーカーということになりますね。

[86: 購入検討中さん]

>>84さん
大変な思いをされましたね。ご心境を察します。
長谷工困りますね。

図面は通常、管理組合(管理会社)が全図面を保管しており、閲覧できると思います。
図面がなかった、あるいは保管されてなかったということですね。

長谷工、職人も問題と思いますが、
売買契約は、売主と契約をされていると思いますので、点検責任は売主では？
売主が不誠実だったということでしょうか？

[87: 近所をよく知る人]

検討中の者ですが、大京とか長谷工とか二重床とか工業地域とかいろいろ言われているので、転勤族で過去２棟のマンション購入／賃貸マンションは４箇所（？）くらい住み替えてきた所感でちょっと記載します。

・長谷工施工販売マンション（板橋区内／４３００万円／７６平米／すでに売却）：二重床で最高　の防音性と言われていましたが、実際住んでみると階上の音はやはり聞こえます、。２１時以降　子供と騒いでいたら階下の方から翌日クレームあり。後日お詫びの差し入れしました。

　→転勤先の直床マンション（賃貸）では音がほとんど聞こえず。スラブ圧は不明ですが二重床は　　静か、直床は問題は当てはまらないと感じます。

・三菱地所販売、施工青木あすなろマンション（江東区／４９００万円／８０平米／転勤でなくな　く売却）：管理会社及びアフターメンテナンスはここより長谷工の管理会社の方が誠意に対応し　ていただいた感想あり。

・工業地帯については、第一種などよりも区画整理されており住みやすかったです。煙と異臭のする工場がないことが絶対ですが。

・ライオンズマンションは住んだことがありませんが、ここは見慣れた長谷工仕様のモデルルームでした。可もなく不可もなくで、三菱に比べ小物のレベルが低いくらいで価格相応では。

・余談ですが奥様同士のマンション評も嫁から聞きますが、他人のマンションは酷評し自身のマンションはここがいいと言い切る傾向が強いと感じます。白金台１００平米駅徒歩５分くらいでないと他人のマンションを「すてき！」と言わないのでは？

●長谷工、大京はダメとかいろいろ書き込みがなされていますが、それほど物件を見てきていない方の所感が多いことを皆様理解されて読むといいのでは？
熟考しても失敗するし、他人の意見より自分の直感が一番信頼できます。
大京、三菱、三井入れて大手１０社で施工販売されている物件で、本当の失敗はないと思います。

こういう私もプラウド志村売れ残りと常盤台売れ残りと、グラマシーを検討中。今月には結論を出します。

[88: 匿名さん]

二重床、二重天井のポイントは、騒音だけではないです。私も以前は騒音だけを考えて
いたのですが・・・

二重床や天井の施行費用はそんなに高いわけではないのだそうです。二重床、二重天井は、
配管、配線の変更が容易です。住み始めた当初は、どっちでも違いませんが、リフォーム
するときになってかなり困ることになる。直床、天井は、配管が壁に埋め込まれているの
で変更が相当難しい。

騒音に関してはそれほどは違わないのだろうと思います。これに関しては、バトルも
行われています。

値段が高いわけでもないのに、なぜ採用されないかというと、階高の問題なのです。
階高が低いと、フラット35認定される天井高240cmを確保するために、直床、直天井
にするしかない。これが問題なんです。これが、直床、直天井マンションが安物だ
と言われる理由です。スラブ厚まで薄かったら最悪です。そういう理由で、中級
クラスのマンションは、ほとんどが二重床、二重天井になっています。

今後は、住み替えは難しい時代になっていきます。建物は長期に使用できるような
構造になっていきます。住み替えよりもリフォームが主になります。リフォームし
にくいマンションは将来困ることになります。

まあ、大京なので、外観重視なのは仕方ないでしょう。外観は悪くないと思います。
でも、全体的な評価は、中の下といったところだと思います。買う時安くても、
後で困るのではないでしょうか。

[89: 匿名さん]

それにしても、最近のライオンズは、立地が悪い物件ばかり。

土地を購入してしまったので、建てないわけにはいかなかったんでしょうが、
しばらく待っていれば、もっと良好で安い土地に建てられたマンションが
出てくるのではないでしょうか。

ここをどうするか、という問題よりも、今マンションを買うのは不適じゃない
かという気がしますね。立地も構造もプアーすぎる。

[90: 周辺住民さん]

>>87さま
ご自身のご経験を踏まえた貴重なご意見、ありがとうございます。参考になります。
豊富なご経験をお持ちの方の視点で、さらにうかがいたいと思います。
大手では本当の失敗はないとのことですが、埼玉の某物件（○○カ○○デ○ス）や神奈川で起こっているコンクリートの問題等はどうご覧になりますか？
（誤解のないようお願いしたいのですが、決して揚げ足を取るつもりはありません）

正直、このような話があるとやはり住宅は戸建て（かつ建売ではなく、建築プロセスや使用している資材が自分の目で確かめられるもの）でないと・・・と弱気？になりつつあります。

ただそれは、何も住宅に限った話ではなく、食品、日用品、その他・・・われわれを取り巻くすべてのものについて言えるのですが。何を信じれば良いのか・・・