ライオンズ グラマシーハウス

[周辺住民さん]

ライオンズ　グラマシーハウスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：東京都板橋区坂下2-21-1他
価格：未定
間取：2LDK-4LDK
面積：63.81平米-95.92平米

[21: 近所をよく知る人]

プラウド志村城山は崖の上。将来は地すべりなどで崩落する危険性の高い土地というのが、専門的な見解です。購入検討している方はその辺もきちんと確認したほうがよいですよ。でも営業の方はその辺のグレーな部分には触れませんけど。。。
グラマシーハウスはなかなかのものです。南向きの棟前にトーハンの物流センターがあり、目障りですが、今トーハンは物流拠点を集約してきており、将来的にはあの建物自体無くなる可能性高いと思います。万が一、そこに大規模マンションが建ったとしても、日影規制等により、南向きの日当たりはきちんと確保され、より良い環境になると思います。
また、近くに小中学校・スーパーなどが充実しており、生活環境としては申し分ない立地と言えます。

[22: 匿名さん]

>>21　分かりやすい宣伝、ご苦労様です。３流デベさん。

[23: 周辺住民さん]

>21
坂下周辺は生活する分には不便ではないと思いますが、この辺りはあくまで準工業地域。
周辺に印刷工場が多いから製本会社の物流センターがある訳で、移転に期待を持たせる
のはよくないと思います。トーハンに限らず、回りは工場・物流施設だらけですよ。
坂上に対抗しようとせず、慎重な価格設定をしないと厳しいでしょう。

ちなみにこの物件の近くのへるすぴあはプールに安く入れるのでおすすめです。

[24: 匿名さん]

>崩落する危険性の高い土地というのが、専門的な見解です。

これはあんまりな発言ではないですか。そんな専門的な
見解はないと思いますよ。

板橋区の危険地域情報には確かに載ってはいるのですが、
あの情報って、要するに坂のあるところは全部指定しま
した、ということでしかないと思います。

プラウド志村に対する思い入れは特にないのですが、
これはちょっといい加減な情報すぎると思いますよ。
値段的におりあわず、プラウドはあきらめました。

[25: 購入検討中さん]

真剣に購入を考えている者です。
工場が多いとのことですが、日中の騒音はどうなのでしょうか？
誰か教えてください。
日曜日に行ったときは、静かでしたけど。（当たり前か。）

[26: ご近所さん]

>>19さん
18です。参考になるご意見、ありがとうございました。

でも、まさにお書きになっていることを危惧しています。
極端な妄想をすると、サービスの質が悪い→利用者減→不要論台頭→廃止→フロントの無人化・・・
本来、人がいるべきフロントのカウンターが無人になると、寂しいと感じてしまい、そこでの住み心地も変わってくるような気がします。

この物件の立派な庭園も同じようなことが言えると思っていて、管理や利用者次第で共用施設の付加価値って変わってくると思うんですよね。
購入するかどうか検討中ですが、コンシェルジュや庭園はとても立派に見えるだけに、上記が心配の一つではあったりします。

お書きになっている通り、立地はいい方だと思います。（普段の生活がしやすいという意味で）

[27: 匿名さん]

工場とはいっても、化学物質を扱うような工場ではないので、
あまり心配はないのではないですかね。

騒音のほうはわかりません。

準工業地帯のマンションは結構あるし、規制はかかっていると
思いますよ。全然規制がないのが、工業地帯と商業地帯。
こういうところは、日影規制すらないので、相当あぶない。
駅前のタワーなどに多い。まあ、日影規制がない地区だから、
タワーも建てられるというわけなのですが・・・。自分達は、
他の日影になっても気にならないが、自分達が日影になるの
は嫌だといっても通用しないでしょう。

[28: 物件比較中さん]

近隣に住んでいますが
工場の騒音というのは全く気になりません。
むしろ幼稚園や学校に囲まれているので
子供の声の方が気になる人はいるかもしれないです。

コンシェルジュサービス・庭園とともに
焼きたてパンの販売とコーヒーの販売というのもありますよね
それなりの設備が建物内にあるということで
そちらの維持管理も気になっています。

[29: 匿名さん]

カフェで焼きたてパンとコーヒーの販売
坂下でやっていけるの？
毎日赤字出さない程度の集客率があると思うの？

カフェ運営が思わしくなくなったら、即、管理費投入して補填。
補填して管理費が足りなくなったら、管理費値上げという構図が見える。

値段、味、サービスの質の維持は、結構金がかかるよ。

[30: 匿名さん]

赤字が出て、補填に反対する人が多くなればやめれば
いいだけの話。

室内プールなんか作っちゃうのに比べればマシ。

別のマンションでの話ですが、トレーニングルームが
あるマンションがありました。でも、日曜日なのに
誰も使ってない。

単なる部屋だけなら、転用可能なので、あまり問題は
ない気はしますが、ただし、そういう部屋がどっさり
とあるとさすがに使い切れない。

[31: 匿名さん]

庭の水のオブジェも金がかかりそうだね。

[32: ご近所さん]

なんかさ、あーでもない、こーでもない、文句ばっかりだね。

見ていて悲しいよ。
他の物件にすればイイじゃん。
自分らの構想に合わないのであればスルーしてくれ。
ここを検討している人間からしてみれば非常に不愉快だ。
こっちは近所に素敵なマンションが建設されることで嬉しいのに。
金額さえ折り合えば欲しいと思ってるんだからさ。

[33: 匿名さん]

いや、ネガティブな意見も結構参考になりますよ。

志村みたいに、なんども”坂””坂”と書かれると腹が
たちますけど。

まだ契約済みの人はいないと思いますが、冷静になってみると、みんなが気になることは、実際に住み始めると問題になり
そうなことばかり。

今のところ、悪意で批判を書いている人がいるようには思え
ませんけど。

ネガティブなことは一切書かないでくれというのは自滅行為
だと思いますね。

[34: 物件比較中さん]

モデルルーム行ってきました！
やっぱ素敵でした。
早く具体的に細かく価格とか発表されるといいんですけど・・・
ただ気になった点は
駐車場が少ないところと
セキュリティがしっかりしているにこしたことありませんが
エレベーターもキーがないと作動できないのはちょっと不便な気が・・・
宅配とか何度もインターホンで解除するの何気に大変そう。
あと、くわしく知らないのですが直床っていいんでしょうか。
とりあえず完成予想模型見ながら夢だけふくらませてきました。
ただうちの場合買い替えなので家が売れるかが問題です・・・

[35: 匿名さん]

私は今日行ってきました。

周辺を歩いてみただけですが・・・

雰囲気はいいですね。少なくとも、常盤台よりは
ずっと上。向こうは、東武東上線、こちらは都営6号で
立地だけからいってもこっちのほうが圧倒的に上。

一戸建てがごちゃごちゃしてない分、すっきりして
います。工場とはいっても、煙がでるような工場で
はないし、建物がきれいなので、問題は感じません。

近所には、きれいなマンションも多い。

プラウド志村とはどうですかね。プラウドのほうが
高台にある分、開放感という意味で上かと思って
いたのですが、現地を見て考え方が変わりました。
こっちも結構な開放感です。

あとは値段次第でしょうね。同じ値段ということは
ないと思うのですが、同じ値段だったら、グラマシー
のほうがいいような気がしています。もちろん、
私見にすぎませんが。

[36: 匿名さん]

コンシェルジュや庭園・カフェ等
立地・その他のネガティブ要素をカバーする。長○工さんの得意分野ですねー

共有スペースは最小限な設備だけでいいと思います。その代わり個々の部屋のグレードを
高くした方がいい。

以前、同じような物件に住んでました、２００世帯。
４年間でしたが、感想を言うと。

コンシェルジュ→９時〜２０時までしかエントランスいないので、共働きの
　　　　　　　　我が家は利用できなかった。
　　　　　　　　また、取り扱う分野が別にコンシェルジュを通すまでもない内容。

庭園→　　　　　ファミリー世帯が多かったので、予想通り子供の遊び場と化し、
　　　　　　　　癒される場所ではなくなった。

カフェ→　　　　毎回同じ顔ぶれ、ママさん軍団に占領されてた。

管理組合等でも問題になったが改善はあまりされませんでした。
結局ここは自分たちには合わないなと売却。

[37: 物件比較中さん]

>>34さん
ここ、直床なんですか？
直床って一昔前の長谷工が良いって謳ってたと思うんですが、
良くないんじゃないでしょうか・・・

昔の仕様に戻った？

[38: ご近所さん]

直床だから駄目ということはないようです。

直床でも騒音のないマンションもあれば、二重床でも駄目な
マンションもある。形式だけでは、判断できないということ
でしょう。

これに関しては、バトルが行われています。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5942/res/541-550

結論は、騒音に関しては、コンクリートの部分の出来がどうかに
よるのであって、二重床かどうかは、大きくは影響しない、という
ことのようです。まあ、当たり前というか・・・。コンクリートが
二重だったらともかく、板を置いただけで騒音が減るわけがない。
下手すれば、騒音はかえって増える。

[39: 匿名さん]

階高なんかはどうなんですかね。

直床にした理由が天井高を稼ぐために、というのであれば
問題ですね。

現在、建築基準法では、天井高は2．1mあれば良いことにな
っていますが、フラット35は、2.4mないと認められません。

ですから、階高が低いマンションであれば、直床にしない
と、フラット35が認められないマンションになってしまい
ます。

そういう理由で直床にしたのであれば、ペケマンションで
すね。そうではないことを祈りたいです。そういうマンション
であれば、床のスラブ厚も薄い可能性があります。床の
スラブ厚は、騒音にもっとも関係する(それだけではないよう
ですが)ので、よく調査吟味しないと、低レベルマンションを
購入することになってしまいます。

二重床、二重天井には、騒音よりも、電気などの配線が
容易であるとか、将来のリフォームが容易であるという
メリットがあります。とういか、むしろ、中級以上の
マンションは、そういう意味で、二重床、二重天井が
常識になっています。

建物全体の高さには制限があるため、マンションの戸数
を増やすためには、一戸あたりの高さを低めるのが一番
簡単で、安物マンションでは良く採用されています。

私は、購入対象からはずすことにしようと思います。値段
が安くても、将来困る。亀戸レジデンスも直床ですね。
異様に安いので変だなと思ったのですが、安いのは
理由があるというわけです。安物であることに納得
できるのであれば、安く買えるので決して悪い選択では
ないと思います。80m2で、4000万円代でないと、とて
も買う気にはならないですが。

[40: 物件比較中さん]

だって長谷工だもん。
昔から有名でしょ？長谷工は安っぽいって！

不動産営業マンは絶対長谷工物件は買いませんよ。これ業界の常識です。

[41: 購入検討中さん]

パンフレットに工業地域と書いてあります。工業地域って、
ちょっと調べたところによると、日影規制の対象外、
しかも大規模工場をも建てられる地域ということですよね。
この辺り、住環境で将来不安な点があるとすれば、何があるでしょうか？
誰か教えてください！！

[42: マンション住民さん]

マンションの敷地すぐ傍に蓮根川が流れる。

遊歩道になっている道の下は川です。

[43: 周辺住民さん]

>遊歩道になっている道の下は川です。

気がつきませんでした。暗渠ですかね。

できれば、その先も書いていただけるとありがたいです。大洪水が起きる可能性が
ありますよ、とか、風情がありますよ、とか・・・。この情報だけだと、もう一度
見に行かないとよくわからない。まあ、近くなのでいいですけど。

地図には載っていない川ですよね。

[44: 周辺住民さん]

工業地帯とはいっても、板橋区は高度制限を設けているので、むやみやたらに近所に
高い建物が建つことはないです。ただし、工業地帯には日影規制がないので、そこは
要注意ですね。

最初は素晴らしいと思っていましたが、段々と色あせてきました。でも、値段が
安ければ、コストパフォーマンスは悪くないかもしれません。

[45: マンション住民さん]

蓮根川
ttp://www.geocities.co.jp/SilkRoad-Forest/2199/hroot/hasuroot.htm

元志村高校の先から新河岸川に流れる。
　
板橋区内で、新河岸川に流れ込む川は、白子川、前谷津川、蓮根川、出井川がある。

[46: 購入検討中さん]

>>39さん
先日モデルルームに行ってきました。
説明では、リビング等は直床で、キッチン等配管部では二重床と言っておりました。
配管の修繕、メンテナンスは良さそうです。
騒音の問題ですが、床下コンクリート厚で決まってくると、なんともわかるような、わからない様な感じでした。

またここはフラット３５Ｓを受けているそうです。
住宅金融支援機構のホームページで確認すると、板橋区内ではフラット３５認定が２１件あり、そのうちフラット３５Ｓ認定がグラマシー含めて５件でした。
住宅ローンでフラット３５を考えている人には、優遇が受けられるというメリットもあります。
構造面でも、プラスの要素と思いました。

[47: ご近所さん]

>42さん

確かにそうですね。私も書こうかと思っておりました。

>43さん。
現在は暗渠化されて、下水道幹線（雨水）になっております。
確かこのあたり低地の水は殆ど流入していない筈で、
高台のほうの雨水を新河岸川へ放流しているはずです。

[48: 匿名さん]

今はコンクリートで覆われ暗渠となっていても、川が直に流れていた時からの
地盤の不安定さは消せません。

[49: いつか買いたいさん]

ここって何でいつまで経っても価格が出ないの？

[50: 匿名さん]

様子見てるんじゃない？

でも、問い合わせたら教えてくれると思うよ。

[51: 周辺住民さん]

>リビング等は直床で、キッチン等配管部では二重床と言っておりました。

もしかして、今時、段差があるんじゃないでしょうね。

というか、こういう記載だったら、段差がなければできない
構造だと思いますが。だって、そこだけ下の階に突出している
なんてありえない。そこだけ床上げしなければならない。

もう少し真剣に検討したほうがいいと思いますよ。デベじゃな
いんでしょうね?　今後のマンションは長く住むことになるの
で、段差があるマンションなんて、年とった時に相当困りま
すよ。若いうちはいいかもしれませんが・・・。

土地が高くて、そういう安いマンションしか造れないので
あれば、もっと安い土地(郊外)に、まともな建物を建てて
いるマンションのほうが良いのではないでしょうか。

[52: 周辺住民さん]

＞今はコンクリートで覆われ暗渠となっていても、川が直に流れていた時からの地盤の不安定さは消せません。

根拠薄弱ですね。

わざわざ、そんなところで足引っ張らなくても、ここは、
いろいろ問題がありそうですよ。

なんかなあ・・・。もっとまともなマンションはないのか。
常盤台やプラウド志村が素晴らしく見えてきました。

[53: 匿名さん]

かつては、入間川（現荒川）が敷地の近くで流れていた。
　大正から昭和初期にかけて行われた流路変更工事以後、新河岸川を開鑿する時に、
入間川の流れの一部がそのまま利用された。

[54: 周辺住民さん]

＞段差がなければできない構造だと思いますが。

いや、そこの部分だけスラブ厚を薄くすれば可能だと
思います。でも、元々の部分(要するにリビングの部分)
がかなり厚くないと、キッチンの部分はすごく薄くなって
しまう。すると、音が丸聞えになってしまう。相当問題が
ありそうですね。

[55: 匿名さん]

志村にしては良いマンションなんじゃないの？
値段もプラウドよりは安そうだしね

[56: 匿名さん]

志村にしては良いマンションなんていっても仕方ないです。

どこに住むにしても、気持ちよく暮らすためには、、ある程度以上の床のスラブ厚、
階高(その反映としての二重床、二重天井)、ゴミ箱を清潔にするためのディスポーザー
はこれからは必須だと考えています。プラウドもディスポーザーがないからなあ・・・。
最近は、マンションの寿命が延びつつあるので、妥協はできないのではないですか。
しかも、人口が減りつつあるので、買い換えはどんどん難しくなっていきますよ。
変なマンション買って、後々後悔するくらいなら、無理して今買わなくても良いと
思いますが・・・。

[57: 匿名さん]

>56
坪200程度からのマンションですよ
ここもあそこも…
理想が高い方がいいですけど
現実も大事だよ

[58: 匿名さん]

誰も高邁な理想みたいなことは言ってない。

最低限のことを言っているだけ。さすがに川のことは
わからんが・・・。

現実に妥協できることとできないことがある。いずれに
しても、ここは全体として好条件とは言えないと思います。

一生に一度しか買えないんだから、もっとメーカーには
頑張ってもらいたいです。少々値段があがってもまとも
なマンションを造って欲しい。チープすぎる。

[59: 購入検討中さん]

>>52さん >>58さん
真剣に購入を検討しています。
申し訳ないですが具体的にポイントを示して、ひっかかる部分を示して頂けませんか？
もしかしたら、我が家では許容できる範囲のものかもしれませんし、そうではないかもしれません。

ただ、聞いた以上は気になって仕方がないので、お聞きしたご意見をアドバイスとして、参考にさせて頂いて考えたいです。

[60: 周辺住民さん]

地元で購入を検討しています。

周辺環境は静かだし、いいと思いますよ。
お子さんがいるなら、学校も近いし、安心では？（ただ、板橋区は学校選択制になったと思うので一概に近い、と決められませんが）
建物としてはディスポーザーついてるのもいい。
セキュリティーもこれでもか！ってくらいついてるし。
そこまで高くなかったのもいいかも。

ただ、
駅から微妙に距離がある。
マンション周辺にはコンビニやちょっとしたものの買える店が近くにない。
エレベーターが少ない気がする。
以前別の方も言ってましたが、NY,NY・・・と、そこまで言われても、ねぇ。


1期でなくてもいいかな。なんて思ってしまいます。
しばらく様子を見ます。

[61: ご近所さん]

近くの住人です。

現地から志村三丁目まで実際に歩いて信号待ちを含めて10分から13分の距離です。
微妙な距離ですよね。

スーパライフまでは徒歩5分程度で、衣料品も一応そろっています。たしか夜１０時までです。
サミットは三丁目の駅前で、深夜までやってます。
徒歩10分程度でオリンピックがあります。
生活には不便しない場所です。

[62: 匿名さん]

>>59さん
真剣に検討しているのなら、MRに言って話を聞くなり
実際に現地を見て歩くなりした方がいいと思うよ。

まあ、営業は売りたいからネガティブな事は言わない場合もあるけどね・・・

[63: 匿名さん]

>具体的にポイントを示して、ひっかかる部分を示して頂けませんか

あれ?　具体的なことはすでに列挙されていますけど。

私は、この段階ではずしてしまったので、もっと詳細なこと
まではわかりません。ただ、立地と建物の構造は、住宅としてすごく重要なので、それ以外の部分で(たとえば間取りなど)で購入を検討するのはどうかなと思いますけど。

このスレッドの前のほうをお読みになってください。
もちろん、いろいろ詳細がわかるにつれて、さらに
問題が重なる可能性はあるとは思いますが、私は
もう結構なので追求するつもりもありません。

[64: 購入検討中さん]

１０年程前からこの辺りにすんでいますが、生活便が悪いと思ったことはないです。
現地から駅までは８〜９分位かかると思いますが、駅を使うのは通勤メインなので、子供がいる環境としては学校が近いことのほうがありがたいです。少なくとも夜は静かですしね。
スーパーなど、生活施設は周辺にたくさんあります。
いろいろ書かれてますが、生活したことの無い方（不動産営業マン？）の書き込みらしきものを見ていると正直ムッときたりしてます笑。
ギャラリーは見ていないので、建物についてはわかりませんけど・・・。
今度見学してみようと思います。

[65: 匿名さん]

生活に不便だなんて誰も書いてないようですが・・・

階高が足りないんじゃないか、工業地域で大丈夫なのかどうかが問題になっています。


競合するとしたら、常盤台ですかね。あちらは、一応二重床、二重天井。住居地域。
プラウド志村はワンランク上なので比較できないし・・・。それに、もう完売近い
みたいなので、比較しても意味ないし。

便利さから言えば、常盤台より、こちらのほうが上だろうとは思っていますが、
それで選んでいいのかどうか。

[66: 匿名さん]

>65
どこにでもくる
プラウド信　者　お疲れ様ね

[67: 匿名さん]

駅まで１０分〜１３分だと、自転車が必要ですね。
１戸あたり２台以上の駐輪場が必要です。

用意されていても、２段式で、下がスライド式だったら、最悪です。

おそらく、駐輪場の四分の一は３人乗自転車が占めるでしょう。

[68: 購入検討中さん]

59です。
皆さん、コメントありがとうございました。
また、レスが遅くなってしまいました。ごめんなさい。
前に出ていた立地と構造のお話だったのですね。
文脈を読めず、さらに根深い問題があるのかと勝手に妄想してしまいました。。

近くに住んでいるので、立地の件は承知していましたし現地を見てもそこまで悪くないと思っていたのですが、直床／二重床の部分はやはり少し不安になってきましたので、再度資料を見たり、営業さんに聞くなりして自分で確かめてみたいと思います。ありがとうございました。

[69: 物件比較中さん]

長谷工はやめたほうがよい。以上。

[70: 物件比較中さん]

別のスレで、長谷工は雨天でも生コン作業やる会社、て出てますね。