二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part8

[匿名さん]

掲示板パート8を立ち上げましたので引き続き情報交換をどうぞ。
二期の開始までゆっくり検討いたしましょう。


パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/
パート7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/


スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数＝1033戸（権利者住戸134戸含む）
間取り＝STUDIO(1R)-4LDK
専有面積＝34.48-218.57平米
入居＝2010年5月下旬、7月下旬予定

[733: 匿名さん]

>>731
物件についてのポジも見たこと無いです。

[734: 匿名さん]

契約者や検討中の方々が物件について仕様とかオプションについて書かれてて参考になったよ。
まぁ、貶していないのだからそれもポジの立ち位置でのコメントかな。

価格が高いと仕様がマトモでも魅力的とまでは言えないんだけど。
モデルオープンしたら活発になるかな？

[735: 匿名さん]

仕様はかなり低いという話しでしたよね。

[736: 匿名さん]

そうですね、契約された方々、そしてモデルルームまで足を運ばれた真面目な
検討者の方々の色々な情報は大変参考になりました。

私自身は出来る限り多くの参考情報を収集したい一購入検討者でポジ派、ネガ派の
どちらでもありませんが、やれ多摩川の氾濫だ地盤がどうの通勤地獄だ、
そんなことを延々といつまでも繰り返すネガティブな意見には飽き飽きしました。

現地周辺に何度も足を運んでわかったことは、ネガティブな意見を書かれている
方々（あるいは1人？）はきっと一度も二子玉川の地を訪れたことがないんだろうな、
ということです。

[737: 匿名さん]

モデルルームには困惑したが、標準仕様は今のマンションとしてはけして低くは無い。
なにしろ価格が高いのでプラス評価にならないのは事実。

ただ、パークコート神宮前を見た後は評価が上がった。

[738: 匿名さん]

いえ、計画時から反対してる現地の周辺住民が
いまだにネガな意見を書き続けているようにも見えますが。

[739: 匿名さん]

うーん、しかし立地面での弱点（水害、液状化の危険性）が存在するのは事実で、
それであの価格を出すのかと思うとどうしても踏み切れん・・・
物件自体は良いと思うのだが。
多少なりともその弱点が価格に反映されていればまだ納得感が得られようものを。
買ってる人はその辺割り切っているのだろうか。

[740: 匿名さん]

液状化は初めて聞いた。

[741: 匿名さん]

関係のないレスで失礼。

>>737さん
パークコート神宮前はいかがでしたか？
定期借地を差し引いても魅力ある物件と思ったのですが、
見にも行かずに候補からはずしていました。

[742: 匿名さん]

>>738
なるほど、マンションが建って陽があたらなくなるとか、眺望が悪くなるなどの
不利益を受ける方々の腹いせなのかもしれないですね。
そう考えればあのまったく見当はずれなネガティブ意見を延々を書き続けるという
意味不明な行為もなんとなく理解できます。
いや、これはありがとうございました、納得です。

[743: 匿名さん]

多物件ですが、質問あったので。

神宮前は北方位でも窓の外に緑が広がるフォレスト棟やエアー棟の眺望は魅力的でした。
が、全体にあれっ？て思うぐらいに内装がチープで、フローリングの質、キッチンやお風呂がチープなのに驚きました。
リフォームしてもムリがあるので、その辺は気にしないでロケーションを楽しみたい方向きだなと。

場所はとても良いし一階にレストラン、お隣りに図書館が出来るまでは良かったのですが、スーパーが遠くてコンビニ程度しかない、警視庁の近くは以前住みましたがちょっと嫌かな。

こんな感じです。

[744: 匿名さん]

747さん、ありがとうございます。

内装のグレードが高そうなのに、そうでもなかったんですね。参考になりました。
いま、当方はエクセレントを検討中（白状すればエクセレントしか無理です）。
確かに内装のグレードは高くありませんが、許せないというほどではありません。

[747: 匿名さん]

以前投稿のあった、手付金放棄でキャンセルした方に質問です。
（まだ見ていらっしゃるかな？）
手付金以外に費用は発生しましたか？
例えば部屋の仕様を標準に戻す費用を負担しろとか。

[748: 匿名さん]

別な物件のキャンセル者だけど、
契約時に無料で変更できる仕様は、キャンセル時も追加での費用負担無しが普通みたい。
それ以外の有料オプションで例えばコンセントを追加しても、コンセントを無くす費用を出せとまでは言わないデべも多いみたい。

[749: 匿名さん]

オプション代は戻らないけど撤去費用はかからないということかな。

他のスレで現状回復費用として請求されたケースがあったみたいだけど、どこで見たかは忘れました、スミマセン。
対応済みの間取り変更はどうですかね。
無償で選べたはずですが。

[750: 匿名さん]

今の住宅相場からすると相当に割高では無いですか？
なぜなんでしょうか？

[751: 匿名さん]

市況が本格的に冷える前に超青田で売り切ろうと動いたその時、
誰も予測してなかった竜巻（リーマン）にモロに直撃された。
ここと三鷹駅前はそんな感じで同情してます。

[752: 匿名さん]

ちなみにリーマン以前のMS市況には、不況なりに「坪４００万」「優勝劣敗」「二極化」と
いう共通認識があり、たとえ近郊でも立地が優良なら坪４００ラインは強気に守るだろう、
それ以外の物件は相場が大きく崩れるだろうと思われていました。
今やそれらのどのキーワードもまるでこの世に存在しなかったような様変わりようです。

この物件も当初は当然、坪４００万俱楽部と思われていましたが、販売はまだかと待っている
うちにぎりぎりリーマンに直撃され、結局は坪２９０でスタートしています。

[753: 匿名さん]

752さんの言うとおりだと思います。
坪400の高級路線で行くはずが反対運動の影響やデベ調整で一年出遅れた結果、悲惨な状況での販売に…。
全部売りに出しても買える人は限られているので、売れ残るより買える人が見つかる分だけ供給して耐え忍ぶ体制に。

とは言え、東急グループ肝いりの開発であり危ぶまれていた第二街区のほうも実行段階に入ったようですし、強気はまだ変わらずですかね。

[754: 匿名さん]

誤解を招きそうなので補足します。
「坪４００だった」はそこそこの部屋の坪単価であり「実際は坪２９０スタート」と並べて論じるのは誤りですね。

正確には「手頃な住戸で坪３５０程度かと見られていたが急激な市況の変化で坪３００を割るスタートになった」くらいでしょうか。いずれにせよ、私自身の目にはもはや割高とは映らないですがその辺は人それぞれですね。

[755: 匿名さん]

値引き段階には坪200も優に切ると予想。
私はここ2年予想が外れたことはありません。
なぜならNegativeな予想しかしていないから。

今回は底が相当深いと確信しているのでまだまだ
Negative予想はいけると思っています。

[756: 匿名さん]

同情してますって、なんで業者側目線？

[757: 匿名さん]

坪350でもこんな状況でなければ普通でしょうね。
プラウドは実際にそのぐらいでしたし、物件一棟だけではなく、街全体の一体開発の効果があるので付加価値が大きいと思ってます。
リーマン前なら高いとは思っていませんでしたね。

今時点では物件や開発の価値に対して高いかどうかというより、買う側の体力が落ちた状況ではかなり高額。
購入者層が絞られたことで買われにくい価格になっていると考えてます。

限られた購入者を惹きつけられる付加価値を提供するか、値下げで購入者の母数を拡大するか。
私なら前者が良いですね。
値下げする分設備仕様アップとか無償カスタマイズの追加とか。

[758: 匿名さん]

>>756
気になりましたか？特に深い意味はありません。「このご時勢じゃ大変だろうな」というナイーブな感想です。

ちなみに私もここならこれ以上の値下げよりは付加価値でサービスしてほしい派かな？

[759: 匿名さん]

条件の悪い、お見合いの低層階なら
坪200万以下でも不思議ではありませんね。
私なら安くても、条件の悪い部屋には住みたくありませんが。

[760: 匿名さん]

お見合い低層階でもこのあたりで坪200の新築ではかつて無い激安では？喜んで買う人がいそう。

[761: 匿名さん]

まぁ、かつてない不況で
かつてない高齢化・人口減だから、
別に200万切っても不思議じゃない。

第一バブル前なら200万以下はごく普通だったし。

[762: 匿名さん]

753さん　757さん
久々に読んで参考になるレスを読みました。ありがとうございます。個人的には、もうちょっと価格を下げて欲しいと思っています。理由は単純であと１−２割下げてくれたら、かなり余裕をもって買えるからです。含み損を取るか否か、がけの下に住むか、洪水のリスクをとるか、いろいろ検討されていますが、無借金で買えるレベルの物件かどうかも、私にとっては重要です。

こんな時代なので、借金は極力避けたいです。

[763: 匿名さん]

762さん
ものは考えようで、無借金で買えるところをあえてローンを併用しても今なら良いかもしれません。
住宅ローン減税と低金利でかなり有利になるのでキャッシュを手元に残すというのも無借金で払いきりより都合が良いかもです。

[764: 匿名さん]

763さん

762です。ご示唆ありがとうございます。正直言って、何が正解かは解りませんが、低金利での借り入れ＋ローン減税を考えると、借り入れを起こすのも選択肢の一つですね。もう少し検討します。また、コメントがあったら教えて下さいね。

[767: 不動産購入勉強中さん]

朝夕のラッシュを考えると東急沿線は考えたくない。

[768: 匿名さん]

766さん
今となっては有り得ないとは一期の価格以降に下がったってこと？
二期の価格発表まだですよね？

[769: 物件比較中さん]

数ヶ月前、ガソリンの平均価格が150円だったころ、160円で売ってたスタンドは「ちょっと高いな」くらいだったけど、今は平均100円、相変わらず160円で売ってるスタンドは「ありえないくらい高いな」ってなってるっていうことですな。

ガソリンスタンドは市場価格の変化に合わせて値下げできるけど、既に売り出してしまったマンションは簡単に値下げできないから、売り手としては難しいでしょうね。

[770: 匿名さん]

その160円で買った客は買い手として、100円時代にどうするか？ですな。
即金のガソリンと違って、まだ代金の全てを払ってないのが青田買いマンション。

[771: 匿名さん]

７６５さん　
お勤めですか？もしお勤め先の人事部が柔軟なら、総年収を減らさないで３千万以下にするよう相談に乗ってくれるケースはあるようです。ただ、日系だとたぶんそんな面倒くさいことはやらないので、可能性が高いのは外資だと思います。とはいえ、今の外資の人事はそれ以外のことで忙しいので、TPOを見ながら相談することをお勧めします。

[772: 匿名さん]

>>765
年収じゃなくて課税所得

[773: 多分]

住宅ローン減税に総年収も課税所得も関係ないのでは。

三千万円も年収あれば、所得税からの控除をフル活用できるのでは！おまけに所得税が控除額より低い場合は上限付きで住民税からも控除できるみたいです。

ただし、現政権で予算が通ればだと思いますが。
応用の前に基本をしっかり！

[774: 匿名さん]

経済番組で言ってたけど、
6000万円以上の物件を買わないと、
控除のフル活用にはならないそうです。

[775: 匿名さん]

だからここは対象。
6000万以下はあったっけ？

[776: 匿名さん]

767
君が考えたくないなら、それでよい。だれも考えてくれなどとはいっていない。聞きたいのだが、買う気もないのに、なんでこの掲示板をみるの？暇だから？それもとも、買える人を妬んでいるの？

[777: 匿名さん]

第２期っていつから販売なんでしょうか？

[782: 匿名さん]

●長周期地震動により考えられる被害
１．石油コンビナートのタンクの揺れにより、タンク内の液体が漏洩する。
２．超高層建物は一度揺れ始めると揺れが止まりにくくなる。その結果、
・エレベータが停止し、機能を果せなくなる。
・建物内の家具やロッカー等の移動や転倒
・建物内にいる人、特に上層階の人は大変大きな横揺れが暫く続くことから、大変な恐怖心を受ける。
３．免震建物では、積層ゴムの大変形により基礎周辺に被害が発生する。
４．長大橋梁では、部材の変形やずれなどの被害が発生する。

[783: 匿名さん]

おおかたホームグラウンドの埋立地のスレでおしおきされたのでしょうが、
すぐよそに八つ当たりも幼稚過ぎでは？

[790: 匿名さん]

でもなんだかんだこんなにスレが伸びるって事は良かれ悪かれ注目度が高いって事だからいいのかな

[791: 匿名さん]

スレが伸びなくても売れるマンションはあるけどね。
ネットをあまりやらない高齢層が買うような物件なら。

[792: 匿名さん]

今は５０〜６０代でも普通にネットやってるからなあ

[794: 匿名さん]

間取りや向きにこだわらなければその方法がいいかもしれませんね

[795: 物件比較中さん]

玉川病院の近くに敷地30坪の建売住宅、庭付き駐車場付きの4LDKが8000万円弱で売りに
出されているんだけどちょっと前なら考えられない安さで気になってしょうがないよ。
マンション購入検討中の人は近所の建売住宅も検討の対象にしているんでしょうか？

[796: 匿名さん]

マンションブーム中でも、戸建てはそれほど人気にはなりませんでした。
まして、金融危機後に戸建てに手を出したい人は少ないのでは。
世田谷区はミニ戸が余ってるそうですし。

[797: 匿名さん]

>>795
玉川病院近くなら瀬田アドレスですよね？
土地30坪の8,000万、すごいですね！
上モノ価値がゼロに近い中古物件なら土地の坪＠から考えて普通でしょうが、
新築だとしたらつい数ヶ月前では考えられない驚異的安値です。

[798: 匿名さん]

昨年の１２月の日系の方のボーナスは悪かった。特にこのマンションを買おうとしている層のボーナスはかなり減額されたと思う。更に１−２月に支給される外資のボーナスはここ１０年で最悪になる。よってマンション・戸建を問わず１億近い物件は当面動きは鈍くなるはず。私は、２割下がったらここを買います。８千万が６４百万なら、そこそこリーズナブルだと思うが如何ですか？？半値の４千万まで下がると思いますか？？？

[799: 匿名さん]

例にした８千万が６４百万になった時点で、１億近い物件ではなくなります。
１億の物件が８千万になるのとは、動きが違うと思いますけど。

[800: 匿名さん]

>>798

あなたが6400万円を安いと感じるように、8000万円を安いと感じる人もいます。

[801: 匿名さん]

このエリアに住んでいて検討中だが、ここら辺はまだあまり景気に左右されていない気がします（よくないところは下がってますが・・・）。世間のニュースとは無関係に、安定した高収入の方は確かにいますね。

[802: 匿名さん]

>>801
得難い立地の土地であっても現在、売り出し価格より概ね７〜８％程度低い金額で契約されているようです。
安定した高収入の人もその程度の価格交渉は行っているということでしょうか。
当然、ライズも現行価格より７〜８％程度の値引きを期待しているのですがまだ今は無理でしょうね。

[803: 匿名さん]

好物件でも元の価格や売り主の意向などによりケースバイケースでしょうが、７〜８％なら値下りとしては、軽微では？　この程度の価格交渉はするでしょう。私の知る限り、田都沿線で３〜４割下がっているところはざらにありますよ。ライズも、せめて実売価格で７〜８％くらい下がればいいですね。

[804: 匿名さん]

都心駅の半蔵門線構内のここの物件広告凄いですねｗ
『自然 X 都市』って・・・・・相当、苦戦している様子ですね。
なんか時代が変わりましたね、昔は憧れの住居地だったのに。

電車・激混みをなんとかしないとね、みんな離れて行きますよ・・田都線から。
東急さん何とか解決策を！

[805: 周辺住民さん]

いろいろな沿線に住んだけど、田都って言うほど酷くないよ。
それより故障での遅れが多いので、そこを改善して欲しい。

[807: 匿名さん]

販売開始が1月下旬から2月中旬に延期ですね。どこまで伸びて行くのでしょうか。

[808: 匿名さん]

田都沿線は、昔のバブル時代は値上がりが激しく、
逆にバブルが弾けたら値下がりも激しかった。
人気のエリアなら安定した価格でいられるってわけではない。

[809: 匿名さん]

>>808
一発当てたい山っ気がある業者に人気なだけじゃない？

[810: 匿名さん]

実需の購入検討者も、景気が良いとワーと集まって
景気が悪くなるとサーと引いてしまうんでしょうね。

[811: 周辺住民さん]

>>808
それって、田都に限らず、都会の人気があるエリアならではの傾向だと思うんですけど。
田舎であればあるほど、景気不景気の影響は受けないです。

[812: 匿名さん]

二子玉川は一応、人気があるエリアに含まれるので、
田舎の話はどうでも良いのでは？

[813: 匿名さん]

807さん
延期なんですか？
モデルオープンが10日からなら普通に感じるんですが、もっと予定が早かったのでしょうか？

私はレジデンス棟検討中ですが、三連休は旅行中でまだモデル行ってないです。
先着順とかならないですよね？

[814: 匿名さん]

新築は、簡単には先着順にはできません。
公庫による決まりがありので。

[815: 匿名さん]

公庫って今もあるの？

[816: 契約済みさん]

一期の売れ残りなら先着順でうけつけてるよ。
地権者がたなぼたでいいところとってしまっているところを考えると
結構いい出物がそろっているようにみえました。
それにしても地権者

[817: 匿名さん]

地権者はレジデンス棟にたくさんいるらしいよ。

[818: 匿名さん]

今日、都心の新築・中古と両方の物件を見て来ました。開口一番１０％引きを提示されました。１億以上の物件はやはり買い手が少ないらしく、もう少し下げる余地はあるようです。

[819: 匿名さん]

ここは立地が悪いだけに相当苦戦しそうだな。

[820: 管理担当]

当スレッドのご利用ありがとうございます。

当スレッドのアクセスログを確認しましたところ、
1週間ほど前から、自作自演の可能性が極めて高い投稿が多数散見されたため、
当該投稿の削除を行っております。

削除投稿によってやりとりが不明確になっているかと思いますが、
ご了承頂きますようよろしくお願い申し上げます。

[821: 匿名さん]

あらら、地権者さん、やっちゃいましたか

[822: 購入検討中さん]

今日はじめて見学に行ったのですが、お客さんが結構来ていて賑わっていました。
でも、価格表を見ていそいそと帰っていく人も多かったような。。。

結構気に入ったのですが、やはり価格がちょっと高めですね。

[823: 匿名さん]

正月にNHKのドキュメンタリーを見てたんだけど
やはり今後は、温暖化の影響を考えるべきだと思いました。

ここに関して言えば、やはり、水位の上昇が一番の懸念かな。
ゼロメートル地帯よりましだろうけど。

第二には、ちょっと一つ目と似てるけど、大雨や、嵐などの異常気象。
水、風、地盤にやや不安。

最後は、車にいつまで頼れれるかが疑問。
少なくともガソリン車の未来はあまりない。
車でのアクセスを過大評価するとちょっと厳しくなるかも。

てな感じで、高台にあり、気象がおだやかで、風雨に比較的強く、
電車などの便がよいところがいいかと。

[824: 匿名さん]

たしかに、もうちょい待てば、それなりの条件の物件が、
それなりの価格で出てくる可能性は十分ある。

かたやで、この物件の販売後ろ倒し作戦には、勝算があまり
ないような。
株価が大きく下がり始めたのが、去年9月でしょ。一年遅れとしたら、
不動産価格が大きく下げ始めるのはまだまだ先。

多少のキャンセルは覚悟でも、とにかく高値で一戸でも多く
さばく作戦もあると思うが。

[825: 匿名さん]

削除されたレスってネガレス、ポジレスどっちだったんでしょうか？

[827: 地元不動産業者さん]

また変なのが出て来たな、が、でがらしのお茶、もっとパンチの利いた中身持ち合わせてないの？
（８２３）、

[828: 匿名さん]

友人がすぐ近くのマンションに住んでます、とにかく地盤沈下が激しく、建物の下に水を張ったような感じでした、地盤沈下によりそうなるらしいです。エントランスの工事が入っているとの事で何でかと聞いたら地盤沈下によりタイルがずれたからとの事でした。この辺りはずっと地盤沈下しているからねと当たり前のように話していたので世田谷だし、タワーだし、試算価値があるかと思ったのですが低地なのもあり検討からはずしました。

[829: 匿名さん]

近くのマンションは、古いのが多いからね。
プラウドタワーぐらいしか、参考にはならんでしょ。

[830: 匿名さん]

８２６さんのレスからすればネガレスに自演が多かったって事ですね。

[831: 周辺住民さん]

なんで８２６が自演を知っているかというのが謎ですな＊＊

[832: 匿名さん]

こちらの管理人さんが自作自演の投稿を削除する場合は当然のことながら
メッセージログのＩＰアドレスで投稿者を特定しながら作業するはずです。
ということは・・・