二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part8

[匿名さん]

掲示板パート8を立ち上げましたので引き続き情報交換をどうぞ。
二期の開始までゆっくり検討いたしましょう。


パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/
パート7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/


スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数＝1033戸（権利者住戸134戸含む）
間取り＝STUDIO(1R)-4LDK
専有面積＝34.48-218.57平米
入居＝2010年5月下旬、7月下旬予定

[51: 匿名さん]

経済的な面では今買うと不安が大きい人は止めたほうが良いですよ。

ただ、二子玉川が良くてローンも無理なく組めてリストラや倒産不安が低い方には、低金利で買えるし減税効果も出る価格。
結局は自分自信のリスクを勘案して結論出すしかないとは思います。

高値掴みでお金をドブに捨てるとか言う人は、ライフスタイルにマッチした住居を簡単に見つけられるような条件緩い人か、ライフスタイルを重視しない人かな？
二割安い同じ仕様、同じ広さでも、欲しくないもの、毎日に不満を持つなら安さは無意味なんですよ。
経済面重視ならここは検討対象にならないですよ。

[52: 匿名さん]

書くんなら有用で参考になるネガレスを書いて欲しいってこと。
レベルが低いんだよ。
水害とか電車とかもう皆わかってるし、買うか買わないかの判断材料になってるから。
それだけかってこと。

[53: 匿名さん]

＞51

ここが100戸程度の規模の物件ならそれで良いんです。

ここは大規模であるが故に51さんの考えが正しく経済面重視の人が購入を控えると結局売れ残って値下げ、そして予算が少ない人も手を出し始める、結果として住民層の低下、更に資産価値の低下を招く。

ここが既に予算的に問題無い資産のある様な人が、金銭的資産価値は良いとしても、住民層が作る資産価値が下がるもを買いたいと思うでしょうか？。　金　持ちが貧　乏人が多いマンションに住みたいと思うかって、話です。あなた金　持ちなら正直貧　
乏人の街に住みたく無いでしょ、二子なんてある意味でそういう思いの強い人が多いとこです。以前からこのスレでも指摘されてますが（川向こう）という表現で住んでいる場所で人を差　別する人が多い土地柄ですからね。

元来、大規模物件では住民層の貧富の差が管理組合で問題となりますが、ここの様な大量の売れ残り孕んだ物件は更に厳し結果を招くでしょう。マンションの環境、資産価値を最終的に決めるのは、デベでも立地でもなく住民層です。

[54: 匿名さん]

過去に上がったネガティブ事項を分かってしまったら、他はネガから得るものは何もないからねぇ。
負の要素を全部潰し込みして納得して買いたい気持ちも分かりますが、ネガさんも困るでしょうね。
他には私怨か一般論ぐらいしかないですよ。

もしかして、諦めるに足るネガティブな新事実を待ってたりしますか？
考え過ぎならゴメンなさい。

私も、高島屋が撤退とか隣の公園がゴミ処分場に変更とか言われたら、さすがにキャンセルしますが。(笑)

[55: 匿名さん]

予算が少ない貧乏さんは二割引きでも銀行がお金を貸してくれませんが。
今は銀行の審査も二割減ですので、年収の五倍ローンとかあり得ませんよ。

販売価格が下がっても生活にもお金がかかるので憧れだけでは住めませんね。

今が年収二千万でもギリギリの価格なら値段下げてもそのぐらいの人が買うだけです。

普通に考えて年収二千万で貧乏だと思いませんが。どうでしょう。

[56: 匿名さん]

55さんは１億越えの物件の話をされているのでしょうか？55さんは本当のお金持ちかもしれませんね、ここの検討者のそこそこサラリーマンの状況を御理解できないでしょうね。1期に売れたのも比較的条件の良い（割高）部屋が売れてるのしってますよね。金持ちで細かい事考えない大規模マンションに住んだ事無い様な人には第１期で売れたんです。でもね、住民の多数になるのは、北側、低層を含めた、ここの住民層の大半となる1500万以下の人です。そして2億の部屋も7000万の人も管理組合の票は1票で、共有部分も同じ権利で使えます。民主主義なんで金持ちはタダの少数派です。この物件の中の庶民という表現をすればわかりますかね？、そういう人はどのくらいの金勘定であるか考えて理解して下さい、だってあなたと同じマンションに住む事になる多くの人たちの事です。　

マンションの売れ行きって購入者を操作できる（くじ引きが平等なんて言わないでね）のでとても大事です。

例えば8000万の物件を5000万ローンで買うとして、物件価格が2割引になるとローンは3400万つまりローンは7割以下になります。35年3％では年間の支払いが230万と157万の違い。

一般的に言われている年収の２割、つまり年の支払いの５倍にすると年収の比較で　1150万と750万、6倍にすると1380万と942万になります。さらにいうとローンが減ると月々の返済がへるため、返済期間が短縮可能なため、さらに低金利で借りれる、つまりさらに収入が少なくても借りれてきます。この辺の月数万円の現実的な話はお金持ちには関係ないですね。物件価格が2割引って売れ行き全然違う、つまり年収から判断する住民層が違って来るってここ迄数字を出しても理解できないですかね。本当のお金持ちってこの辺知らないかもしれませんが、年収1300万越える人と900万程度の人口も売れ行きも全然違いますよ。

[57: 匿名さん]

それー、銀行の審査通りますか？
今は審査は想像以上に厳しいですよ。

[58: 匿名さん]

お金持ちは小規模の低層マンションを買ってくださいよ。

お願いですだ〜。

[59: 匿名さん]

ここは金持ちウォッチャーがたくさんいますね

憧れるのは分かりますが、自分も仲間入りしたつもりでのコメント…

さみしい人生ですね。

[60: 匿名さん]

まあ長文でタラタラ意味のないことを言っているようですが、2億の部屋と7000万の部屋では管理組合の決議持分は全然違うんですよ！同じ1票なんてありえないんですこのマンションは。
購入者は皆知ってると思いますが。

[61: 匿名さん]

>管理組合の決議持分は全然違うんです

本当ですか？、わたし値引き願って検討中のものですが、それ知りませんでした。今住んでるとこはそんな議決権の差別なんてありません。どのくらいの部屋からどのくらいの権利持ってるんですか？。１億以上は２票とか？。いや〜、お金持ちって羨ましいですね〜。

たしかに広い部屋って管理費も高いからそれも良いのかな？、これって大規模では普通なんですか？。

[62: 匿名さん]

そんな説明聞いてませんが…
因みにプレミアム契約済みです。

[63: 契約済みさん]

重要事項の説明でありましたよ。
議決権数は違います。

それが一般的にどうかは、素人なのでわかりません。

ちなみに、私はプレミアムでの契約ではありませんが、これだけ金額に差があるのですから、それもありなのではないでしょうか。特に気にはしていません。

[64: 匿名さん]

こりゃ入居後も何かと揉めそうだね

[65: 匿名さん]

いやいや今どきこんな物件あったんだね。まさに薮蛇ですね。

部屋の値段が違うと議決権がちがうって、税金払ってない人は選挙権が無いみたいな話なんですけどね。

[66: 匿名さん]

そうでしたか。
有難うございます。
恥ずかしながら久々の引っ越しに浮かれてて聞き逃してたんですね。反省です。
資料はちゃんと読み返しておきます。

とは言え資産価値の維持は共通テーマですから理事会でしっかり運営すれば揉めないですよ。
いくら価格差があっても、ここを買う人は生活環境には無関心ではないでしょうし。

[67: 周辺住民さん]

議決権は一般的に「専有部分の持分割合」でしょう。

[68: 匿名さん]

どうですかね、私も組合の理事歴そんなに長く無いですが、区分所有法では専有部分の面積比によるのが原則であるが、規約でこれ以外の議決権の割合を定めることができるという原則を用いて、一戸一議決権となっているところが多数はというのを見た事があります。
東急は売主に取ってはどうでも良い事だし、広くて高い部屋を買う人に宣伝文句に使えるのがあってそのままで売るのでしょう。私は、野村と三菱の物件しか知りませんが、当初から一戸一議決権でした。しかしここの様な大規模物件ではおそらく一戸一議決権にしないと、実際、総会で多数決を取る時にとっても煩雑になりますよ。煩雑がなるというのが未経験で分からない方に簡単に説明しますと、例えば１．３票もってるひとと０．６票持ってる人とかを全て足し算しないといけないし、欠席者の分の委任状の計算なんかも結構大変です。簡単に言うと１．３４とかの数字を何百も足し算するって事です、、、。まあ一部の物件はこれが難しいので電子投票（ネットで投票）する様になってるとこもあると聞いてます。ここは私は重要事項を聞ける立場でないのでしりませんが、ここではこれが改正されなかったら理事やりたく無いですね。

[69: 匿名さん]

一世帯一票に決まっているじゃないですか！

[70: 匿名さん]

69さん
なんでそんなに拘るんですかね。
私は持ち分割合でいいと思いますよ。

自分の買う部屋が１票なのか0.7かどうかは分かりませんが、お金持ちは黙って管理費払って必要以上は求めませんよ。

逆に割引があったりしてぎりぎりで購入した世帯が管理費を惜しむ議決を通したら、マンションはすぐボロボロ。
共有部の掃除代カットとか角住戸のフィックスガラス清掃カットとかね。
誰かが書いていましたが、多数派である人が数の横暴で議決権行使したらここは成り立たないでしょうね。
そういう物件ですよ。(笑)

一世帯一議席じゃないと安い部屋の人にとって何かマイナスあるかな？
そんな感じなら確かに将来の資産価値が不安で買えない…
それで高い部屋キャンセルされちゃったら大変だー。

[71: 匿名さん]

マンション価格なんて、そもそもデベによる恣意的なもの。
何でそんなもので議決権が決まるんだ？
中古になったときはどうする？

[72: 匿名さん]

面積費とか管理費の額とかなら割合あっていいかもね。
販売当初の仕様に対して侵害しないなら上の方も納得かな？
中古でも変わらないし。
ちゃんと払ってない人は問題外ってことで。

[73: 匿名さん]

タワーマンションみたいに数百世帯もある管理組合で
一票の格差を論じでも実質影響なし。自分の部屋の
議決権の割合が１だろうが０．７だろうが、はたまた
２であろうがね。

[74: 物件比較中さん]

これまでいくつかマンションを買ったが、どこも一世帯一票だったな。

ここは暮らしにくそうだね。

[75: 匿名さん]

管理規約によるとは思うのですけど、面積費によって議決権の割合も違ったりするみたいですよ。

[76: 75]

済みません、面積比です。

[77: 匿名さん]

74さんが暮らしにくいと感じるのはどうしてですかね？

まさか集計が面倒ってことじゃないでしょうし。私は管理が手抜きになったり低下しないためにも負担割合で意思表示するのはむしろ公平に感じるんですが、暮らしにくいと感じるのはどんな点でしょう。

よかったら教えて下さい。

[78: 物件比較中さん]

意思表示の場で一部の人間が優遇される。そういう環境は私にとっては暮らしにくいと感じるね。
「暮らしやすさ」は管理だのの物理的あるいはサービス的な側面だけではもちろんないはずだが。

もちろん77さんみたいな人もいるだろうけど、私のような感覚の人間は少なくないはず。

これって、ここを検討する上では重要なことだね。販売上けっこう影響あるかもね。

[79: デベにお勤めさん]

ないね。

[80: 匿名さん]

ここを見ている限りではみなさん重要事項の説明で初めて知ったという感覚の人が多いようですので、その時点まで来てこれだけでやめるという人は少ないと思います。

一般論ですが、重要事項説明書って契約の前の段階（抽選よりも、ずっと前の検討段階）で見せてもらえるもんなんですか？。

[81: 物件比較中さん]

それはどうかな（笑）

[82: 物件比較中さん]

あ、81は79あてね。

[83: 物件比較中さん]

80さん、私がいうのは、「今後の販売には影響するのでは？」てことよ。

ここ、まだ７割以上残ってるんでしょ？

[84: 匿名さん]

一部の方が優遇って感じるのが解らないです。

区分所有権は一世帯一票で、議決権は所有持ち分割合とし、両方の過半数などで決める方法って普通ですよ。

ここも同じでしょう？
ごく普通に思いますが。

[85: 匿名さん]

デメリットとしては
住民間同士のコミュニティーが形成されにくくなりそうだね。
単純に地権者優遇と受け取られかねないよ。
買いたくても欲しい部屋はすでにおさえられてあって、
それで議決権は所有持ち分割合って・・・どうなのかな?

[86: 匿名さん]

いや、だから普通でしょ。
釣られて騒いでるけど標準管理規約にあるごく普通の考えですよ。

地権者とか関係なくて、持ってる戸数分区分所有の票はあるのは同じだし、そもそも区分所有権の票と議決権を混同するのがどうかと思うよ。

まともな管理規約ならその辺書いてあるはずだけどね。

コミュニティー形成に問題って、ちゃんと違い分かってるのかな？
その認識の方が問題かもよ。

[87: 匿名さん]

私は議決権なんてどうでもいいですけどね。

[88: 匿名さん]

そんなことよりまともな管理組合が開けるぐらい売れないとね。

[89: 匿名さん]

そうそう。
購入してもいないマンションの、特に変わったもんでもない規約に過剰反応するとは気が早い。

金持ちとか地権者をあっち側の人とか思って騒いでるが、それが逆差別意識ってもんかねぇ。

ここに普通に買って住む人には気の毒だよ。
売れ残りを安く買った人がウルサく主張してくるんだから。

[90: 匿名さん]

>>68は本当に理事やったことあるのかな？
議決権の計算は、普通、管理会社がやるもんだけど。

[91: 周辺住民さん]

地権者は、それほど金持ちではないよ。
俺なんて権利移転で無い限り、ライズに入れないよ。

[92: 不動産購入勉強中さん]

市川ととっても環境が似てると思うんですが、
坪単価がこんなに違うのはなぜでしょうか？
それに通勤は市川のほうが便利そうなのですが。

[93: 匿名さん]

そりゃそうだ。
だから買えない人に妬まれる。
再開発なんてどこもそうだろうよ。

みんな地権者は羨ましいと思っているだろうが、住み慣れた我が家を壊されてよく分からないタワーに移転させられ高い管理費をむしり取られるんだから喜んでばかりもいられないさ。

ま、そうは言っても欲しい人は羨ましいんだから仕方ない。

[94: 匿名さん]

市川ととっても似てるなら安いんだから市川にしなよ。(笑)
それとも市川の売れないタワーのデベさんかな？ご苦労様です。

私は市川と言われてもピンとこないけどそんなに安いの？
だったら多分それが似てない原因の一つだろうねぇ。

ここの検討者はタワーとか駅近で欲しいわけじゃないと思うので比較方面が明後日向いてる気がするよ。
住めばわかるよ。

[95: 匿名さん]

>>94さん
あまり市川のこと良くご存じないようなので
航空写真です。
http://map.yahoo.co.jp/pl?lat=35.73504917&lon=139.91345417&ac=...

二子玉川の航空写真
http://map.yahoo.co.jp/pl?lat=35.609565&lon=139.63227389&ac=13...

[96: 周辺住民さん]

>>92さん
単に人気の違いだと思います。

[97: 周辺住民さん]

>>93さん
なるほどね〜
「購入する人たちは凄いな〜、地権者は貧しくてみっともない。」と謙遜していたんだが、
妬まれる立場にもあったのね。

[98: 匿名さん]

(笑)
92さんは結構オモロい人なのね。

航空写真も似てる感じはよく分からないけど、あなたはそのままで十分魅力的な方のようなので、市川が幸せだと思いました。

[99: 匿名さん]

>>92さん
デベの勘違いだけだと思います。
市川は即日完売、ココは一期でほとんど売れず、大苦戦中。

>>93さん
川沿いの低地は、昔無理矢理住まわされた人とか、
不法占拠で住み着いた人が多くて、河原乞食と呼ばれています。
変な差別は良くないですね。

[100: 匿名さん]

都心に勤めてる人だったら実利を取るなら市川のほうがいろいろ便利かもですね。
でも昔から山の手に育った人間にとっては千葉は敷居が高くて手が出ません。
同様に東京下町方面も練馬も心情的に無理です。　それだったら神奈川とか町田
方面とかのほうがまだいけそう。　そういう人も結構いるんじゃないでしょうか？