ブランズタワー駅前再開発（南千住）

[申込予定さん]

販売スケジュール:今秋　事前案内会開催予定
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所在地：東京都荒川区南千住7丁目160番（地番）
交通：常磐線 「南千住」駅 徒歩1分
　　　東京メトロ日比谷線 「南千住」駅 徒歩1分
　　　つくばエクスプレス 「南千住」駅 徒歩1分

[121: ご近所さん]

すみません。
○地権者さんたちのお店
×債権者さんたちのお店

[122: 匿名さん]

南千住はねぇ〜。
住む人が違うんだよね。
何だか気後れというか・・・
とにかく、都営住宅だらけの街です。

[123: 土地勘有りさん]

>>114
>再開発して価値が高くなって来てるんだから
というのは一理あるかもしれないが、
どう考えても坪200が210に高まるかな・・・というレベル。
そしてこの地区のいわれは「再開発」というもので拭えるほど単純なものではないしね。
とてもここから他地区(例えば豊洲、あそこも枝川は別だったな)のように坪300とかに上がっていくとはありえない。
ここ最近の市況と「南千住」という土地性を勘案し、ここが、
>購入のリスクが他地区より低い
と考えているなら、どう見ても
>不動産のセンスがないなと思うね。

[124: 匿名さん]

駅15分とか歩いても、リバーフェイスとかはちょっと高層階だと軽く
200万を越していますよね。　北千住の駅前（というほど近くはない）
のタワーも、すでに数年たった中古が250万以上はしているし、
北千住ORIXなんかは、普通に現地の人のありがたがる４号線の手前
って線をはずして、かなりの駅距離で、260万とかつけて、それなり
には売れている。
　周辺物件との比較からみて、この駅直近で、内廊下に作って坪200
そこそこで購入可能なつもりでいるとしたら、それはあまりに甘い
読みで、すくなくとも、不動産のセンスがあるとはいえない気がする。

[125: 匿名さん]

>>124さん
北千住と南千住じゃ雲泥の差なんですが…。

[126: 購入検討中さん]

今年の夏からマンション相場が大きく転換し、下落トレンドが
強くなっている。デベもア○じゃないから、売れない値付けは
もうしないのでは。西新井の某物件みたいに、誤った値付けに
よって、広告宣伝費を湯水のごとく使っても売れないということ
になりかねない。

[127: 匿名さん]

でも、東○不動産って、あまり良い内装じゃないのに、高値で売ってくるよね。

[128: 匿名さん]

>>125 さん

雲泥の差だと思っているのは北千住の人で、たとえば城東地区の外から
きた人にどう見えるかと考えれば大した差じゃないんだと思いますよ。

[129: 匿名さん]

>>128さん
はいはい湾岸湾岸。
ちゃんと中古相場見てからものは行ったほうが良いと思うぞ。

[130: 匿名さん]

別に北千住と比較しなくてもフロンティアシティですら、60万/㎡　
だから坪200万の中古の成約例がでだしている。　新築で駅直近タワー
が 250万未満はないって。

それでも70平米そこそこあたりなら普通のサラリーマンでも買えない
ってこともない。

DINKS + 地元のおじいさん/おばああんの買い替えの組み合わせで
200戸くらいんなら売れるでしょ。　地権者多くていかにも駐車場の
設置率低そうだけど。

[131: 匿名さん]

え〜！ここ、地元の地権者も住むの？
都民タワーなんか、超高層階から布団干してパンパンしてるし、
バルコニーに危ない植物ぶら下げてるし、マナー悪いのが住んだら嫌だな。

[132: 匿名さん]

駅前タワーだもの。　普通地権者ありでしょう。
ここは、分譲180に対して関係権利者35戸20%程度なので、地権者が
議決権の過半を握っているってわけではないですね。　
　地権者ありのタワーの最大の弱点は、地権者が先に駐車場を確保して
しまうことが多い点です。　ここも、分譲分に対する駐車場台数が
すでにでていて、71台分/180戸ということで駐車場の設置率は40%に
満たない数字になってます。　いかに駅直近といっても、5人に3人は
駐車場要りませんで納得できるかどうかですね。

[133: 匿名さん]

>>132

１〜３階もほとんど地権者

[134: 匿名さん]

階の上下であんまり値段に差がないですね。
高層階の270万/坪はある程度覚悟の上で、地権者のちょっと上あたり
でも、今のとこ抜けているから、もうちょっと安く買えないかなと
思ったのですけども、無理そう。　

高層階狙いだった人は案外安く、低層階狙いだった人は高いなぁと
感じているんじゃないでしょうか。

[135: 匿名さん]

買う前に、地権者の業種しっかり詳しく確認したほうがいいですよ。

[136: 物件比較中さん]

ところで店舗にレストランやスーパーとか入るのでしょうか？
結構気になるのですが情報お持ちの方いらっしゃいますか？

[138: 購入検討中さん]

思ったより全然安くてビックリ。
年末年始でばたばたして購入申し込みが少ないと良いな。
１７年前の抽選６０倍を勝ち取ったのでもう一度。
南千住結構住みやすいですよ。

後は、購入タイプを決めるだけ。
抽選になる事は間違いなさそうなので、10％程度のお金が直ぐに準備出来ない人は諦めだね。

[141: 購入検討中さん]

結局、坪単価の平均は270くらいですか？？？

ぜひ、教えてください。
よろしくお願いします。

[142: 匿名さん]

抽選はあるかもしれないが、１０倍以上はいる？

[143: 匿名さん]

つみたて君１人で20倍。
いまだに持ってる人はいるみたいだから。

よく見たら、入居は2010年なの？
消費税上げがどうなるか。

[144: 匿名さん]

>>141
本当。

嘘だと思うならモデルルームにいって聞いてみればいいけど。
低層階だと、もうちょっと安い部屋もないではない。

[145: 近所をよく知る人]

書き込みかあまりありませんが、「あっという間に完売」してしまったのでしょうか・・・?

[146: 近所をよく知る人]

ここを考えている人は、この周辺を自分の足で相当歩いてみた方がいいですよ！涙橋の方もぐるぐると・・・

[147: 匿名さん]

>>145

まだ販売開始していないのでは？
単純に、高くて人気がないだけ。

[148: 匿名さん]

＞138

びっくりするほど、安いですか
私は、けっして安くないと思います
高級マンションばかり見て、相場感覚がずれていませんか

[149: ご近所さん]

この場所でこんな価格、高すぎ検討の余地無し、まさにプチバブルって感じですね。

[150: 周辺住民さん]

はい、泪橋（山谷）ってこんなところですよ〜。
別に怖いところじゃありませんので皆さん安心してくださ〜い。
http://portal.nifty.com/special03/0306/index.htm

[151: 購入検討中さん]

ここは、せめて低層230万〜高層260万くらいで収まって欲しいです。
駅前高層タワーってことで、他のMSより高くなるのはわかりますが
それでもこの地域ですから、このくらいが上限かと。。

この位の価格で20階以上が買えると嬉しいのですが。。

[152: 匿名さん]

泪橋　（涙橋とか誤記している人もいるね）で煽るってのはちと
場所が遠すぎではないかな。　ネガティブキャンペーン張るなら
こっちでしょ　
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B0%8F%E5%A1%9A%E5%8E%9F%E5%88%91%E5%A...
駅のすぐ南側だからずっと近いしね。　江戸時代に20万人処刑ってのは本当なんですかね。　それで買わない人は買わないでくれたほうがうれしい
人が多いはず。　倍率下がるから。

再開発以来、駅東側は、今や徒歩15分とかの長谷工直床の中古マンション
が坪200とかで成約までいっている。 ここが250未満で買えると思って
いるとしたら、ちょっと甘すぎるんでないかな。

[153: 物件比較中さん]

http://hiroya.web.infoseek.co.jp/okane22.htm
それでいうならこちらも。
知って知らんぷりをしているのか分からないけど、
>駅東側は、今や徒歩15分とかの長谷工直床の中古マンションが坪200
これも立地的には別の意味で微妙な物件だが、まだ川向こうに近い。
しかしこの事例で
>ここが250未満で買えると思っているとしたら、ちょっと甘すぎるんでないかな。
というのはどんな筋道で辿り着くのか・・・。
自身の中古を転がしたいのかは分からんが、この南千住に限ってはあまり期待しない方かいい。

[154: 匿名さん]

>>153

怖いですね〜。でもマンション購入検討者でこういう掲示板をチェックしていないひとのほうが多いですから。デベの２３区内×駅前再開発、という謳い文句だけみて「割安感」を感じ（他の駅前再開発と比べて）、地位とかあまり深く考えずに買う人だけでこのくらいの戸数はさばけてしまうと思う。

[155: ご近所さん]

いくらタワーマンションだからってここで坪２００以上なんて考えられない・・・皆さんチャレンジャーというか、私の相場感がずれてきたのか・・・この周辺が劇的に変るとは思えないんだけどな・・・

[156: 匿名さん]

坪単価、以外と高いぞ。

・２４〜２１階南向き
・７４．１５平米
・６１２０万円　

→　坪単価　２７２万円

これだと、豊洲タワーの東向き２０階あたりと同じ坪単価。（なお豊洲タワー２０階南向きだと２９０万円程度）

南千住という過去の地歴（江戸三大刑場、近世は山谷）、東京駅や新橋、品川エリアには直通では行けないというあたりを考えると、割高に感じるが、、、

[157: 匿名さん]

欲しいひとはココでどんどんネガキャンやってくれ〜と思ってるだろうね・・。おれだって自分が本当に欲しい物件だったらここで欲しいとかどのあたりがいいとか絶対書かないよ。むしろ悪口書いて倍率下げようとするかも。

[158: 匿名さん]

>>157

ネガキャンされるほどの物件？　とてもそうは思えんが、、、　
ケープやＰＣＴなど人気物件は、ネガキャンもすごかったがとにかく書き込み件数が半端じゃなかった。ああ言う物件になると倍率下げのネガキャンが多くなるのもうなずけるが、ここはそういうのとはかなり違うだろ。

[159: ご近所さん]

なるほど、そうなんですか・・・ネガキァンですか・・・私は今までここを考えている人達が後悔しない買い物の参考になれば良いんじぁないかと書いていただけなんですが・・・まあ、ここが将来すごい物件にならないとは断言はできませんが。

[160: 匿名さん]

ずばり250万ちょい下が適正な水準だと思うな。
270は高すぎ。　一方で、リバーフェースの売れ行きを見ても
200なんてつけたら、1日で全戸売れてしまうから。

[161: 物件比較中さん]

>>160
???
>リバーフェースの売れ行きを見ても200なんてつけたら、1日で全戸売れてしまうから。
あそこってそもそもそんなに売れてましたっけ?
イニシア含めて初発はいいけどその先が続かないのがこの近辺の物件の特徴みたいです。

[162: 匿名さん]

＞ケープやＰＣＴなど人気物件は、ネガキャンもすごかったが

戸数も広告投下量も全然違うから注目度はその２物件より低いだろうし、掲示板の書き込みも比例しているんだと思うよ。ここの地歴はまあ確かにいろいろあるが（笑）、「いいところ」（＝デベが宣伝すること）だけを見て買うひとだけで全部をさばくのに十分な客は集まるでしょう、、、、と思うけどな。

あとホントに欲しい・申し込むつもりのひとはこの掲示板をみていても書き込みなんかしないと思うよ。買うつもりのない冷やかし（おれ含む）や、やっぱり買うつもりのない（買えない）地元民が書き込んでいる。そりゃネガティブなはなしばっかりになるでしょう〜。ただ、ここに書いてあることは事実ではあるのだし、デベから説明されることではないことが多い（流石に江戸時代の話は重要事項説明で言わなくてもいいんでしょうね？）から役には立つのじゃないかな。

[163: 匿名さん]

http://www.bekkoame.ne.jp/~alteredim/asoh/061117.html
検討している人は色んな情報を持って納得ずくで購入すべきだね。
知っているのと知らないのとでは大違いだし。
フロンティアがあの爆安価格(仕様面を差っ引いても)にも関わらずそれなりの期間をかけて販売したことと、ここ最近の市況を考えると熟慮した方がいいと思いますね。

[164: 近所をよく知る人]

まあ過去は過去でいいんだけど今どうかと今後どうなのか？って所で泪橋の交差点周辺の路地をぐるぐる自分の足で歩いてみましょう、それでこの辺は自分の生活圏外だとか、なんだ只のハーレムじゃないとか考えてくれれば良いんじぁないかと。私にすれば南千住がどんどん綺麗になって喜んでいるんですが、皆さんがララテラス側と駅前だけ見て決め無い方がいいんじぁないかと思いますよ

[165: 近所をよく知る人]

中々的確なコメントだったので転載。
(勝手にスイマセン)

>一生住むなら気にしないってのも可能だけど、
>貸すか、売る可能性があるなら世の中一般的な不動産価値評価から独立ではいられないから
>この手の話題を気にするなとか、書き込むなって書き込みもどうかなとは思う。
>自分は気にしなくても、二人に一人が気にして避けるなら、売るのは2倍難しいわけだかから、
>価格勝負といくしかない。　これは、トキアスやフロンティアシティの中古成約価格を
>見てみれば明らかに思える。
>
>　常磐線/日比谷線/ＴＸどれでみても、平均坪単価では、この駅よりもより都心から離れる
>駅のほうが高くなる駅があるってことは、歴史的経緯のせいでいやがる人が多いという
>ことを無視しては説明がつかないんではないだろうか。　おおよそ10% 程度マンション坪単価に
>影響を及ぼしていると思うけどな。　逆にいえば、再開発地区でもないここ、
>他よりは10% は割安に購入できないと、後々困ると思うってのが、資産価値として見たときの
>妥当な判断かと。　それだけの割安感があったのは、せいぜいトキアスまでかな。

ここは地方出身者等の地域をあまり知らない人、またはこの近辺の出身者の高齢層向けでとれだけ住戸を捌けるかがポイントだな。

[166: 申込予定さん]

>>165

どんな物件にも長所短所はある。この物件をそういう「地歴」的な要素から「買い」ではない、
高い、と思うのはそれは貴方の価値観。それを否定する気は毛頭ない。

その一方で都心からの距離、駅１分という利便性、希少なタワー物件、という要素も
見逃せない要素。土地の履歴がとにかく最優先、というひともいれば「建物」＝タワー
に価値を見出すひともいるし、駅近が最優先というひともいる。譲れない点が増えれば
増えるほど当然予算のバーも上げざるを得ない。自分の予算の中で「妥協」をして決めて
いるのがＭＳ購入の現実。

この物件は販売はこれからですが、販売が好調に推移すれば、（周辺相場にかかわらず）
リセールバリューも維持されますね？販売不振であれば中古市場も軟調になります。
僕はすぐ売れちゃうと思いますけどね。いずれにしろもうじき結果はわかります。

[167: 物件比較中さん]

>>166
>販売が好調に推移すれば、（周辺相場にかかわらず）リセールバリューも維持されますね？
これは安直。
中古相場は過去・現在を反映した周辺相場を基にした取引額にしかならないでしょう。
ただ、確かに駅1分という点は同地区他物件と比して大きなアドバンテージであることは事実。
一方、タワーであることに既に希少性は無い。
ここのところの市況や購買層の意欲低下から考えると、一気に売り出さない限り厳しい結果になると思うが。

[168: 匿名さん]

>>中古相場は過去・現在を反映した周辺相場を基にした取引額にしかならないでしょう。

そうじゃなく、デベ・施工とか諸々勘案してエリア相場から隔絶されて価格が形成
される物件はありますよ。ここがそうなるかどうかは別にして地域Ｎｏ１物件と認知
された場合とかね。そう書くとまた「これがＮｏ１？」とか蠅がよってきそうだけど・笑

どんな物件でも中古になれば周辺相場に連動っていうのは、乱暴な議論ですよ。

[169: 匿名さん]

日暮里駅前のタワーならエリアＮｏ１は分かるけど、南千住は駅前に賃貸タワーが沢山あるからなぁ…。

[170: 匿名さん]

そう自分が住まない場合に貸しての回収を目指すと、UR/ダイワの賃貸タワーとの競合は
避けられない。　では、270-280万で買って、キャピタルゲインがあるかといえば
それもなかろう。　ってことで一生住むしかないわけですね。

周辺相場の影響を受けないのは地域ナンバーワンといえる場合だけ。
荒川区だけみても、明らかに日暮里の上にはいけないと思うけどな。