虎ノ門タワーズレジデンス

[匿名さん]

虎ノ門タワーズレジデンスの掲示板を旧関東地区から移動しました。
出来れば、こちらに投稿の続きをお願いします。

[481: 匿名さん]

投売りの原因は真向かいの虎ノ門パストラルが外資に売却されたことにより、最も眺望が良い東南側に将来超高層ビルが建つ可能性が高まったからです。

[482: 入居済み住民さん]

No.481さん
お知らせください

最近休みになると気のせいか見学者が増えている気もしていましたがそうですか。虎ノ門パストラルは誰がかったのですか？
何にするんですか？計画とかはあるのでしょうか？
気になりますのでお願いします。

[483: 匿名さん]

482さん

確か、まだ、売却されていないはずです。
ただ、売却自体は、決定事項とのこと。

今後、入札(来年早々、３月くらい?)→建築計画という流れなはず。

マンション自体の価格は、一時の行き過ぎた価格は、
是正されると思います。金融商品としての観点からは、
レジデンスの賃料が上昇していない中では、物件自体の価格が
自律的に上昇することは難しいでしょう。

目安的に、キャップレートは4.5-5.0%程度というところでしょうか。
つまり、家賃が５０万円であれば

50万円×12ヶ月×100/4.3-4.8＝14000-12500万円

もちろん、相対ですからイクラでも欲しいと言う人もいるでしょうけど、
金融的価値はこの程度です。

[484: 匿名さん]

へぇ〜、虎ノ門パストラルが売却されるんですか？？
仕事では、いつも利用している。
大きな宴会も。
おせち料理もいつも注文しているし、公私ともに馴染みあるので、
そのパストラルが売却の詳細を知りたいです。
いつ頃あそこでの営業ができなくなるのでしょう？？？
ご存知の方、宜しく！

[485: 匿名さん]

パストラルの売却に加え、隣の小学校跡地？が港区と大手町から移転してくる気象庁とＰＦＩで再開発するらしいですが、両者で一体開発する可能性がありえるのか、どのくらいの規模の建物のになるのか、また住宅棟ができるのか、ご存知の方いますか。

気になりますのでよろしく。

[486: 匿名さん]

No.544によりますと５０Ｆのオフィスビルだそうです。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43742/

[487: 匿名さん]

だから、売却先(事業者)がまだ決まってないってば。
入札→事業計画→環境アセスメント→事業説明会の流れ?

50Fの計画は、森トラストとか森ビルとかの内部計画でしょう。
彼らが、落札すれば、そのような計画になるでしょうけどね。

[488: 匿名さん]

だれが落札しようとそれなりの建造物が建つのに変わりないでしょうね。緑地公園になればいいのでしょうけど・・

[489: 匿名さん]

本日入札ですね

さあどこが落とすやら

[490: 物件比較中さん]

ニュースで観たが虎ノ門ブランドの知名度あがるね、間違いないでしょ！
ココの知名度もつられて上がるはず。

ココを買うか、来年竣工の赤坂TR買うか思案中ですので、プロの方で詳しい方は是非参考意見お知らせください。

[491: 匿名さん]

周りが風致地区じゃないと高い建物がどんどん建ってかわいそう。

[492: 匿名さん]

パストラル跡地は約５０００坪で、１２００億から２０００億ってことは、坪単価で、２４００万から４０００万ってことだからレジデンスの分譲としては採算が合わないよね。だから自ずと高級高層オフィスビルってことになるわけだよね。それも賃料５万/坪ぐらいでないと。高級ビルとはいえ、南東面を高層オフィスビルで塞がれると、虎としては、ちょっと窮屈感がでるかもね。

[493: 匿名さん]

窮屈感って、１５０〜２００ｍ級に目の前塞がれて、中も丸見え。
最悪でしょ。

[494: ご近所さん]

ていうか、赤坂TRはもう売れきれでしょ。
中古を買うという意味か？
まあ、どっちもどっちだねえ。
赤坂も分譲時に買えてれば安かったけど、中古はもう高いでしょ。

[495: 匿名さん]

森トラストダヴィンチ連合が、２３０９億で落札。
50F建て計画が実現か？

[496: 匿名さん]

以前からＭＴにいじめられ、今度はパストラルまで買われ、このマンションはＭＴに苛められっ放しですね。

[497: 匿名さん]

おとといのWBSでは1800位と予想していたのに
不動産価格って慣性強すぎ

投資回収するには裏のことなんか構わないんだろうね

[498: 匿名さん]

15000坪の延べ床のビルになるとして、４％の利回りを確保する坪単価賃料が６万だからね。
ビル賃料に対する見通しは強気なんだねー
それとも容積率緩和で30000坪ぐらまで延べ床確保できるんですかね。それなら坪３万だからね。

[499: 物件比較中さん]

498さん
なるほど
もしそうなれば、隣に高層ビルが出現。制空権は取られて、ここも圧迫感あるかもしれない
うーん
しかし、知名度からくる資産価値の値上がりも半端じゃない
だって平均して＠１０００万円は超えてくる可能性大。
ＭＴのことだから六本木ヒルズのような顔になる何か大型ＰＪを考えているはず、あの辺り一帯の連続開発を視野に入れているのではないか。

[500: 匿名さん]

森トラストには、
森ビルの六本木ヒルズ、
三井不動産のミッドタウンのような「顔」がありません。

城山ガーデンは、オフィスに特化して地味で、知名度もう一つ、
八重洲の「丸の内トラストタワー」も地味です。
森トラストと森ビルを区別できない人も多いです。

パストラルの再開発は投資額（落札額）から見ても、
森トラストの「顔」となるプロジェクトです。

今回は、商業施設も多く入れて、目立つプロジェクトにすると
推測します。とても楽しみです。
「虎ノ門ガーデン」（予測）でしょうか。

住宅も作る予定ですので、超高級賃貸がまた登場すると思います。
エリア唯一の分譲物件の虎レジは、さらに価値が増大しそうです。

[501: 匿名さん]

大胆予測

>>498さんの試算、興味深いです。

新聞によると、「農林年金による鑑定評価額は１２００億円程度」、
それが２３００億円で落札。498さんの試算と一致します。

森トラストは、何か打ち出の小槌を振らないとペイしません。
そこで、大胆予測。

ヒントは、森トラストのHPにある
「隣接地を活用して土地のさらなるポテンシャルを高める」とい文言。
それと、森トラストは、ホテルオークラの株主であると言うこと。

予測（１）
パストラル跡地には、ホテルオークラの代替施設を建設する。
そして、実際に再開発するのは、ホテルオークラの跡地。

さらに、予測（２）
森トラストが、パストラス跡地とオークラの間にある
「菊池寛美記念智美術館」とその隣の汚いビルを買収。
そうすると、パストラル跡地とオークラが地続きになる。
その上で、オークラの新築を含めた大規模開発をする。

これなら２３００億円出す価値がある？

[502: 匿名さん]

パストラルの株式も取得って聞いたけど
なんか意味あるのかな？

[503: 匿名さん]

虎ノ門タワーズは、森トラストドーナッツの芯ですね。

50年後は、森トラストにより買収、
100階超のビルからなる再々開発でしょうか。

それそれで良しとしましょう。

地権者として、超々高層マンションに入居しましょう。

[504: 匿名さん]

50年後の人口減の日本で、虎ノ門はどうなってるか…
見えてた東京タワーは無くなり、今より更に外人の街と化すか…

[505: 物件比較中さん]

そうすると、皆さん予想は森トラの『顔』造りつまり、象徴つくりできまりですな。絶対ありえるというよりそう狙っていないとあんな金額で落札するはずが無い。

森兄弟の兄は六本木。弟は虎ノ門。
しかしこの兄弟凄すぎるよ。森家一族の資産はいくらぐらいなんだろう？


それから、その『虎ノ門再開発計画』が、プレス発表したら、間違いなくココも釣られて値上がりかねない。

[506: 匿名さん]

みなさんプラス思考で幸せですね。
本物件がそれだけのポテンシャルを秘めているのであれば今２０件ほど
売りが出ているのでどうぞ。

[507: 匿名さん]

森トラストはホテルオークラも買収ですかね？

[508: 匿名さん]

参考情報です。

森トラスト、パストラルホテル約2309億で落札、
全日空ホテル32の買収価格に匹敵
http://blog.goo.ne.jp/thinklive/e/ebc63041c3bb140d839da7d700cb00cc

ホテルオークラ東京in虎ノ門 - 東京インディケーター
http://m.tokyoindicator.com/optimabasefori.php?optimakey=00000002343&a...

森トラスト総合リート投資法人が神戸のホテルを取得
http://yahoo.japan-reit.com/news/00146.html

[509: 物件比較中さん]

２００７〜０８年は、森兄が六本木ヒルズに隣接する第二六本木ヒルズを計画。
森弟は、パストラル落札でオークラを組み込んだ虎ノ門一帯開発を発表。

２００８〜９年は、森家・再開発高級賃貸物件計画のプレス発表し、財閥デベが負けず劣らず再開発表しその他デベがその周りでヤキモキ。
引続き低金利の中マネーゲームを制したのは資本力のある大手業者。
結局最後は体力の差。

金利が上がるまでこの優勝劣敗は続く、金利上がれば、借り入れが多い企業は淘汰されるが、暫くは金利は上がらない。

さて、何を買うか？

[510: 入居済み住民さん]

部屋から見えるパストラルとその周辺に点在する森ビル、森トラスト所有のビル群、神谷町駅とパストラルの間に密集する中小ビル群、パストラルと桜田通りに挟まれる中小ビル群。

恐らく、これらを地上げした上で再開発するのだろう。ホテルオークラの建て替えを絡めたものとなれば、オークラの敷地に超高層ビルのツインタワーとパストラルとその周辺には、中低層の商業施設とホテル施設ということになろうか。ここの容積をオフィスビルに移転という設計が六本木ヒルズを踏襲したスタイルになる。

残念なのは、我々の住む虎ノ門タワーズ一帯がちょうど中心に位置するため、再開発の自由度を極端に狭めていることか。森ビル、森トラスト双方、数年前までは、巨額の有利子負債を抱え、ここを手に入れられなかったのは、非常に残念なことなのだろう。

[511: 匿名さん]

結局、虎って、東南向き上層階で坪どのぐらいで賃貸してるの。坪2.5万ぐらいでしょうか。どなたか実際に貸してる方で教えていただけませんか。

[512: 匿名さん]

森兄弟仲が悪いので、森ビルとの共同再開発はしないと思う。
森ビルは、近くでマッカーサー道路の再開発を行っているし。

「隣接地」は、神谷町駅前の
虎ノ門４丁目ＭＴビル、
同２号館、
虎ノ門４０ＭＴビル、
虎ノ門４５ＭＴビル、
及び、神谷町ＭＴビル、だと思います。

これらを組み入れることで、
神谷町駅直結、そして、
国道１号線（桜田通り）に接する大型再開発になります。

森トラストマップ
http://www.mori-trust.co.jp/office/areakami/areakami.html

森ビルマップ
http://www.mori.co.jp/office/building/map_shimbashi.html

[513: 物件比較中さん]

512さん
兄弟ってそんなもんかな？
経営方針の違いから分かれた森兄弟だから、そんなことは無いと思う。
お互いのメリットがあえば、所有するビルのやり繰りぐらいできると思う。

彼らはあくまで信念をもった商売人だろうから、兄弟だから許せない・憎らしいとか単純な話は無いと思うが。

異母兄弟ならプリンスの堤一族の場合のそれとは違うと思うが。

あくまで予想。

ココ１０年は、『仮称』虎ノ門ガーデンと六本木ヒルズの森兄弟ブランドの確立で、港区は更に面白くなります。

[514: サラリーマンさん]

パストラル隣接地との一体開発を志向するにしては
旧城山MTビルをAIGに売却するなど、虎の動きはよくわからん。
ヒルズみたいな複合開発はしないんじゃない？
虎は「まちづくり」に興味がないから。オフィスビル作って収益性重視だし。日比谷線神谷町駅だけじゃ集客力見込めないし。大通りに面してない土地でやれると思えない。

森兄弟の和解はありえないでしょ。今回の入札でも共同事業の可能性を探りながら、最後は兄弟の確執で決裂したそうだし。
パストラル購入者は桜田通から江戸見坂に抜ける道路を整備するのが港区との約束だったけど、
虎は港区とケンカ中だし、桜田通に接する用地は森ビルが押さえてるしで、前途多難。2300億円に見合う容積率を獲得できるとは思えないけどね。
今の容積率でビルを作ると賃料が坪６万円近い！城山ガーデン、空室だらけだけど大丈夫？

[515: 匿名さん]

良さそうな場所なのに、
いろいろ複雑なんですね。

[516: 匿名さん]

再開発側の部屋の投げ売りすごいね！

[517: 匿名さん、]

どうなるか興味深深です。パストラル跡地に高層が建つか、或いは、オークラとの一体開発として容積率をオークラ本館の場所に集中利用するかなんていうのもあるかもしれませんね。

[518: 匿名さん]

>>516

「投げ」てないけどな。

[519: 匿名さん]

>>518

確かに、だってオファー安くなってないから・・・

[520: 匿名さん]

>>516 →赤坂の人でしょー

負け確定ですね。

[521: サラリーマンさん]

今日発売の週刊誌に、ここを、「あゆ」が、昨年末に売却していたことが
出ていましたね。セカンド利用予定だったが、あまり利用しなかったようです。

[522: 匿名さん]

>>521
週刊誌はどちらですか？

[523: サラリーマンさん]

週刊現代です。
コンビニで立ち読みしました。

[524: 匿名さん]

虎TRって三井のリハウスWeb、で神谷町で検索してみるとたくさん出てきますね。
なんでこんなに多いのだろう。

[525: 匿名さん]

パストラル情報 その１

http://blog.goo.ne.jp/thinklive/e/e32ff2de60508d8c5e7b294eedc16595

[526: 匿名さん]

パストラル情報 その２


http://invester.enjyuku-blog.com/archives/2008_02_post_290.html

[527: 匿名さん]

土地のグランプリ 2007-2008（講談社）
「資産価値の高い中古マンション」のランキングで、
ここが、第5位に選ばれています。

第1位 パークマンション千鳥ヶ淵
第2位 ザ・ハウス南麻布
第3位 元麻布ヒルズ フォレストタワー
第4位 代官山アドレス
第5位 虎ノ門タワーズレジデンス

[528: 匿名さん]

「オークラとロイヤルホテルの統合、取り合えず国内最大のシティホテルへ」

http://blog.goo.ne.jp/thinklive/e/94c47c64a99cbfb63370c1997122b3b5

三菱商事傘下のホテルオークラ（森トラストも株主）と
森トラスト傘下のロイヤルホテルの業務提携、
これの意味するものは？

これは、パストラル跡地のホテルオークラとの一帯開発の布石と見るべきでしょう。

[529: 匿名さん]

ガイヤを見ました、ここの賃貸は苦戦なんですかね。そもそも、19000万円が月額60万円だから、厳しいですよね。都内は高級マンションはこんな感じですか？

[530: 匿名さん]

ガイヤは意図的かどうかわからないけどうその固まりです。
19000万円は中古での希望売出価格、分譲ははるかに安い。
ＬＤ36.1畳というのも全くのでたらめで、ＤＥＮを合わせても30畳には遠く及ばない部屋です。89.31平米で60万円、別に賃貸が安いなんて結論にはなりえない数値です。
マスコミっていくらでもうそついていいんでしたっけ？