豊洲・東雲・有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう 漆(七)

[マンコミュファン]

主に豊洲・東雲・有明の都心湾岸東部の事を話し合うスレッドです
もちろん湾岸東部であれば他の地域の話題でもOKです

【おやくそく】
紳士的で建設的な話し合いをするよう心がけましょう
ネガティブな話題も大歓迎ですが
中身の無い建設的な話の出来ない方や根拠の無い中傷、誹謗はご遠慮下さい
他の地域を引き合いに出して比べるような行為もご遠慮下さい
荒らし行為はスルーしてレス右上のボタンを押し削除依頼へ

とうとう七スレッド目となりましたが
中身のある話題でこの地域のことを語り合いましょう

壱代目スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43815/
弐代目スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44733/
参代目スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44264/
肆(四)代目スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44278/
伍(五)代目スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43843/
陸(六)代目スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44323/

[218: 匿名さん]

＞他2棟のプレミアより全然安いし豊洲で非の打ち所が無い唯一の物件

豊洲では、ね。

[219: 匿名さん]

PCTのAプレミアフロアとWコンの高層階ならどっちが買い？

[220: 匿名さん]

217さん
言ってることは分かりますが、そのプレミアムグレードの占める割合は全住戸のどれくらいですか？
PCTは外廊下物件。プレミアムグレードのみ取って付けたような内廊下。それに上質て言うほどのものでもない。

あくまで一般論としては211は本質ついている。

[221: 匿名さん]

え？上質じゃないなんて見たの？
Bの廊下とぜんぜん違うよ
窓があるから光が差し込んで明るいし

比較論なら豊洲3兄弟の仲じゃ本質を突いてるかどうかなんて
3兄弟一長一短なんだから個人がどこを重視するかによって違うだろ
君の言ってる本質なんてのは君が感じてるだけな

絶対論で言うならPCT-Aのプレミアなのは誰に聞いても間違いないと思うよ
もちろん安さとかも入れてね
>>218が言うとおりあくまでも豊洲の中での絶対論ね

残念ながらPCTのプレミアに申し込んで落ちた身分なので
住人だろとかいらん詮索は不要です

[222: 匿名はん]

>>221

比較論なら3兄弟一長一短で、
絶対論で言うならPCT-Aのプレミアなのは誰に聞いても間違いないと思うよだぁ？

自分、おもろいな(笑)

絶対論でPCT-Aのプレミアなんだったら、
比較論でもPCT-Aのプレミアになるに決まってるでしょうが。

しかも、絶対論で言うならPCT-Aのプレミアなんだったら
誰にも聞かなくてもPCT-Aのプレミアってことになるってことだし。

こんなテキトーな文章書いてて説得力あるはずないでしょ。
まぁあなただけじゃないけどな。

説得力がない意見はもう聞きたくないから
自分の意見じゃなくて、事実だけを書いてくれませんか？

[223: 匿名さん]

商業施設とセットの物件ってどうなんだろう？
その商業施設が20年後も健在なんだろうか？
価値観は時を経て変わる。
今は賑わっている商業施設だが、ＰＣＴの住人の年齢が上がると共に商業施設のコンセプトと実際の消費者とのギャップが広がっていく。
心配だ。

[224: 匿名はん]

セットっていっても、別に同じ敷地内にあるわけじゃなくて隣地でしょ？

例えば、低層階に店舗が入っていて、上層階に住居が入っているような物件だったら
低層階と上層階のマーケットにギャップが出てくると
管理費等にも影響を与えるっていうのはあるけど、
この場合は隣地だからねぇ。

それと、ららぽだって、ターゲット層を変えるか広げるかするんじゃないのかな？

それはPCTが高齢化していくからというより、
ららぽの商圏に入っているマンションの住民が同時期に高齢化していくからだよ。

そんなわけで、あまり心配することはないと思いますね。

[226: 匿名さん]

ＰＣＴ リゾート
ＴＯＴ ビレッジ
ＣＴＴ シティ

結構、コンセプトが体現できてる
実勢価格は同じくらいなので、好みでいいんじゃない？

[227: 匿名さん]

Ｗコン　シティ＆リゾート

[228: 匿名さん]

224さんは卓見です。実際のSC業界の動きをよくご存知。223さんはご存知ないようですが、三／不のSCは定借でも好調な売上により期間延長されている物件がほとんどです。ららブランドを簡単にスクラップする発想はないです。まして豊洲で○○○億売って、このご時世で伸ばしてるからなぁ。儲かるんですよ、SCって。

心配な人は何もないロケーションの方が精神衛生上はいいでしょう。
まぁ、PCT外れてる時点で心配する必要もないわけですけど。

[229: サラリーマンさん]

人が集まる場所には、小売・サービス業もあつまる。

豊洲のららぽのことをいえば、ららぽと住宅が一元的に計画され、大成功した例。
ららぽがあるから人が集まり、人があつまれば小売・サービス業も栄える。

＞その商業施設が20年後も健在なんだろうか？
＞価値観は時を経て変わる。
こんな大層な悩みもってると夜も眠れないのでは？
変わる価値観にしたがって、小売・サービスも変わるだけなのに・・・・・・

どんな地域のどんな物件だって、20年後の状況など誰も保証はしてくれない。
分譲住宅の購入では、どれもこれも同じこと。

[230: 匿名さん]

>豊洲のららぽのことをいえば、ららぽと住宅が一元的に計画され、大成功した例。
あれで大成功？？ww

[231: 匿名さん]

ららぽーと豊洲は大成功ではないですよ。
むしろ今が正念場。
週末、人がごった返しているように見えますが、購買ヒット率が悪くまた、セット率・客単価・１点単価も低い商業施設といわれています。
地元のマンション住民が建物の中に入るので、入店客数は多いようですが・・・。
この地区の住人のボリュームゾーンは団塊ジュニア〜ハナコ世代。養育費がかかり、可処分所得が少なく、一番財布の紐が硬いとされている世代です。
（同世代でも二極化していてもう一方は富裕層を形成しているとも言われています。そういう人たちは豊洲ではなく３Ａに住んでいる）

このレスを読んでくださっている方、思い当たりありませんか？
ららぽーとで買い物してますか？涼みには行くけど、買い物はしていないのではないですか？

[232: 匿名さん]

だってららぽってなんも無いもん

一部店舗以外本当に必要ない
とくにお姉ちゃん系の服屋とアクセサリー屋
必要ないのはがっつり潰して複数店舗分の面積合計しユニクロ並の売り場確保して
H&MかZARA入れるべし
そして川崎のようにビックカメラかヨドバシカメラも入れるといいと思うんだけどなあ

[233: 匿名さん]

現状のららぽーとを素晴らしいと思える人が豊洲に住んでいるんだから、
外野が否定したり、将来展望を語っても意味ないのでは？

[234: 匿名さん]

>外野が否定したり、将来展望を語っても意味ないのでは？
えっ！?

ここは外野しかいないのでは？ｗ

[235: 匿名さん]

東雲、有明の住民も外野ですか？

[236: 匿名さん]

川崎はよそから人が集ってくるけど、ららぽーと豊洲は住民だけでしょ。

でも大きいサイズの婦人服とダイソーがあるから、いいかもよｗ

[237: 229]

「大成功した例」という言葉を使ったものですが・・・
確かに閑散とした時間帯や、映画館など、これで維持できるのか？と思う部分もありますが、
それはお台場も全く同じですし、他のＳＣや小売業はどこも大苦戦中のなか、これだけの人を集めらえるだけでも「成功」だと思っています。

テナントの収益と一致しないかもしれません。
「正念場」という意味では、最初からずぅぅっと正念場が続いてますね？(笑

[238: 匿名さん]

レストランは大行列なんだけど、一部のショップはあんまり客入ってないね

キッザニアは凄まじい

あとはヨドカメに来てほしい・・

[239: 入居予定さん]

豊洲の限定エリアと年間４５００万人が訪問する台場・有明地区と同等にかたるのがおかしいのです。
豊洲は限定的なエリアでしょう。中央区から人を呼べますか。また、東雲のイオンの商品構成も江東区住民をターゲットにしたものです。ららぽーとは購買層はどうでしょう。
高級志向でもないですよね。これからが踏ん張りところではないでしょうか。

[240: 匿名さん]

↑あなた偉いね。自分の住む場所を貶める度胸は、おれには無い。

[241: 匿名さん]

観光地と比較してどーする

[242: 237]

>>232
＞そして川崎のようにビックカメラかヨドバシカメラも入れるといいと思うんだけどなあ
確かに、このスレのエリアで電化製品の量販店は不足していると思います。
一番近いのは、
　ヤマダ電機のテックランドNew江東潮見店
ですかね。
（私は、そこが一番安かったので65プラズマとBDレコーダーを買ったばかりですが・・）

ららぽに電化製品量販店が入らないのは、みな独自店舗を狙っているのじゃないか？と思ってます。
テナントで入ったら、安売りは難しいですからね。

[243: ご近所さん]

ららぽって良いじゃん
平日だと、飲食店も並ばなくていいし、ゆっくり散歩するには最高だと思うけどね。
欲しい物が売ってなかったら、ネットショップとかチョイとタクシーで銀座とか行きゃすむよ。

映画だって、チョイ見たいってのなら、ららぽで済むし・・・大画面で見たきゃ日比谷いきゃいい。

経営が成立つかどうかなんて、住人や外野にゃ関係ないじゃんｗ
無くなったら、他に行くだけだよｗ

[244: 匿名さん]

>>239
江東区住民をターゲットにしたイオンの商品構成って？

[245: 匿名さん]

＞＞三／不のSCは定借でも好調な売上により期間延長されている物件がほとんどです。ららブランドを簡単にスクラップする発想はないです。まして豊洲で○○○億売って、このご時世で伸ばしてるからなぁ。儲かるんですよ、SCって。

あまり適当なことを言わないほうが良いですよ。
ららぽーと豊洲は当初予算未達であることは、有名な話ですよ。

[246: 入居予定さん]

ららぽの当初から開店しているレストランには、適当な？所が多いですよね。専門店の看板を上げているが、どうみても専門店ではないですね。むしろキッザニアの帰りに子供が入るファミレス風の所は、客層にあっているのではないでしょうか。美味しい回転寿司でも入ってくれませんか。
３街区にできるオフィスビルのテナントに期待です。これから豊洲の住人になりますので応援したいのですが、今のままでは、駄目ですね。

[247: 購入経験者さん]

立地、客層からしてハイクオリティな店は無理。
むしろ半端に面子にこだわって中途半端な店だと誰にとっても不幸。
ローンを抱えた人でも使える郊外地域住人向けのテナントでかためたほうがまだまし。

ハナマサ、ドンキ、ツタヤ、１００円ショップ、しまむら、ユニクロ、家電量販店、
各種ファーストフード、大衆娯楽施設、居酒屋チェーン・・・

[248: 匿名さん]

》245
要するにキミの言いたいことは『当初予算未達だから利益がでるはずない。適当言うな』なんだろうけど、キミの致命的な間違いを指摘してあげるよ。まずは、開発段階の（修正ハフモデルすら考慮していない）希望的観測の予算を指して、テナントレベルで話していた予算と実質予算は違うが、これは本筋じゃないからいいとして…解りやすく言うと、利益（売上じゃないよ）100億の皮算用が80億になっても大きな利潤に変わりないのよ。キミが間違えた要因は、最低限の収支すら把握せず、掲示板のネット弁慶達の体感レベルのソース『ららぽは苦戦してる（はず）』を正としたこと。普通に自分の頭で考えれば想定できることを、最初から廃除してしまった。まともに自分のドタマ（←掲示板じゃ教えてもらってないか？）で考えずに適当なこと言ってるのは、キミだよ（笑）

[249: 匿名さん]

>>248
普通は予算未達の時点で不振でしょ。上場してる会社なら株価はその時点で下げ。
しかもオープン1年目の収益なんて初頭効果でご祝儀相場みたいなもんだから、
そこで当初予算達成できてない時点で今後はジリ貧だよ。

その程度のことも分からないで、改行もまともに出来ない、読みにくい文章かかれても（笑）

[250: 匿名さん]

>>248
計画未達って軽々しく言えるもんじゃないと思うけどね。
三井の甘い見積もりで誘致したテナントの計画に悪影響を与えるし、株主からもその見積もりの甘さを厳しく問われることになるだろう。

「大きな利潤に変わりない」というのであれば具体的な数字を出して”問題ない”ことを説明した方がいいと思いますがいかが？

[252: 匿名さん]

まだ街として知名度が足らなく、ららぽーとくらいしか外から人を呼べる施設が無いので
ららぽーとはどうしても周辺住民のみの商圏となってしまいますよね

これで市場が来てくれると一気に知名度と集客が爆発すると思うのですが
まだそこまでは至ってないようです
周辺住民のみの商圏だとヨドバシカメラは難しいかなあ
川崎のように他所から人がよべれる街に早くなりたいですね

[253: 匿名はん]

249と250は一見もっともらしい意見だが
それ以前に245と248とを比べて
248のほうが説得力がある意見なのは歴然なわけで。

>「大きな利潤に変わりない」というのであれば具体的な数字を出して”問題ない”ことを説明した方がいいと思いますがいかが？

公平にみて、それをいうなら、245にも当てはまるよね。
当初予算未達なのはわかったから、248のいうように
まず赤なのか黒なのか、次に黒だとしてそれが取ってるリスクに見合ったリターンなのかどうか
ということ。

>株主からもその見積もりの甘さを厳しく問われることになるだろう

他人にどうこう言う前に、
株主サイドから未達な現状を厳しく問われているという
証拠はあるんでしょうね？


249も同レベル。
>そこで当初予算達成できてない時点で今後はジリ貧だよ。

この文章は全く説得力がないね。
豊洲エリアは、ららぽーとのオープン後にもまだまだ周辺の商圏人口が増えているわけで
一般的な傾向を持ち出しても全く説得力に欠ける。
今度ジリ貧だとする見通しには当然根拠があるんでしょうね？

【管理担当です、テキストの一部を変更しました。】

[256: 匿名さん]

ってかららぽーとの成功とか三井の人間が不安に思うならまだしも
関係ない外部が不安に思う必要性を感じないんだけど(笑)

どうせ20年は絶対にあそこから動くことは無いんだし
20年後はパレットタウンのように無くなるかもね

[257: 匿名はん]

>>242
>一番近いのは、ヤマダ電機のテックランドNew江東潮見店

一番近いのは、スーパービバホームに入っているノジマ豊洲店です。

>>247
>ハナマサ、ドンキ、ツタヤ、１００円ショップ、しまむら、ユニクロ、家電量販店、
各種ファーストフード、大衆娯楽施設、居酒屋チェーン・・・

ここで、家電量販店を出しているところが全くわかってませんね。

ららぽーとの商圏から考えて、
家電量販店のCompetitorは
ノジマ豊洲店
ビックカメラ有楽町店
テックランドNew江東潮見店
と、かなりの激戦区です。

どう考えても見合うわけないでしょう？

家電量販店は多くの例示列挙の１つに過ぎないわけで
揚げ足取られてもなぁって思いますか？

まともな人なら、家電量販店を入れてる時点で
こいつは全然考えてないなぁって判断しますよ。
結局、せっかく書いた意見全体の説得力までなくなるわけです。

まぁ、実際全然考えてないから、そう思われても仕方ないんでしょうけど。

[259: 匿名さん]

>ハナマサ、ドンキ、１００円ショップ、しまむら
ららぽも、このあたりが入れば確かにもう少し人が入るんだろうな、周辺住民の層からすると。
今のままだと、田舎の３セクＳＣのようにテナント歯抜け状態も何年後かにはありうるかも。

[260: 匿名さん]

錦糸町そごう

[262: 匿名さん]

>>248　「利益（売上じゃないよ）100億の皮算用が80億になっても」

ららぽ豊洲の「利益」が８０億として、そのベースとなる売上高はどの位あるのですかね？
事情通の見識も方のようなので、是非ご教示下さい。何せ素人は売上高の方が分りやすいもので。

[265: 匿名さん]

利益80億とすると、ららぽ豊洲の年間売上はどんなに低く見ても800億か。
へ〜え、平均して1日2億円以上の売上があるんだ。
凄いね、日本橋の三越や高島屋と同じレベルにたった1年で達したって事ですか、248さん。

[266: 匿名はん]

264さん

ナイスフォローありがとうございます。

確かに、頭がヤバイ発言は問題があったかと思います。
人格攻撃にならないように、せめて発言がヤバイくらいで留めておくべきでしたね。


正直、私は人格者でもなんでもないので
上記発言は確信犯的に書いているところがあるのですが
264さんのような書き込みを読むと少し反省させられます。


261とか263の書き込みは当然無視ですけどね。

書き込みに何ら生産性がないし、
ただ自分の感情をそのままぶつけているに過ぎない。

[267: 匿名はん]

>>262
>>265

私は248ではないですが、248はららぽ豊洲の利益が100億だなんてどこにも書いてないですよ。
100億、80億というのは話をわかりやすく説明しているに過ぎない。


ところで
ここまでの流れを読んでて思ったことですが、
ららぽ豊洲の売上と三井不動産の売上を混同している人が多いですね。

三井不動産グループの連結で計上される売上高は
ららぽ豊洲の売上高と全くイコールではありませんよ。

あくまで、テナントの最低保証付歩合賃料と施設管理収入が主たる収入源です。

もちろん、歩合賃料部分があるから、ある程度連動はしますが
テナントが歯抜けならともかく、常に満室に近い現状なら利益は出ますからね。

[268: 匿名さん]

でもそう受け取れるような表現だよね、読み手からすると。

それにららぽ豊洲の売上と三井不動産の売上を混同する人なんて普通いないだろ。
なんか突っ込まれて色々苦しい弁解してるって感じだな。

ところで、
>常に満室に近い現状なら利益は出ますからね　というのはららぽの事を言ってるの？
それともまた、単なる一般論？

[269: 匿名さん]

うーん、ららぽ豊洲の「事情通」っぽい方の必死の反論を整理すると、

「ららぽ豊洲が当初計画未達なのは事実で、一般的には不調と言われるような状況であるが、
テナント料の仕組みなどから事業として赤字には陥っていない」

ってことではないでしょうか？

都心部なのに車利用を前提として商圏設定してしまった大規模SCが、
特に都心部で車利用が激減していくこれから数年をどう乗り切っていくのか、注目でしょう。

また、豊洲が盛り上がっていたのは2007年までであり、
それ以降は、土壌汚染の話題、新築賃貸の入居率の低さ、湾岸オフィス低迷も記事になるなど、
順風満帆とはとても言い難い中、つくってしまった計画を履行するための、
必死の再開発が続いているだけでしょう。

豊洲やららぽはこれからまた盛り返す？
期待薄としか思えないのですが。

[271: 匿名さん]

>>269
良く出てくる意見だけど、それって別のこの地域特有でなく、全国的な傾向（問題）では？
全国的な傾向っていう点では、豊洲ららぽは頑張っているほうだと思うけどな。

ともあれ、他の地域に比べれば、このスレの地域はまだ話題も活気もあるって感じ。
下手すりゃ、他の地域検討者もこの地域への注目が高くなっているんだと思うんだが・・・

[273: 匿名さん]

>>271
活気はあるんだけど、ITバブル崩壊直後のソフトバンクの株価掲示板を見ているような雰囲気なんだよね。

[274: 匿名はん]

>>269

ちなみに、私はららぽの事情通でもなんでもないです。
普通にららぽに行くことがあって、経済のことがわかれば、
この程度のことはわかるというレベルです。

それに、どうもあなたはミクロ的な要因とマクロ的な要因を区別できていないようです。


>つくってしまった計画を履行するための、
>必死の再開発が続いているだけでしょう。

これは赤字操業ということを言っているのですか？
それとも、当初取ったリスクに見合ったリターンが出ていないという意味ですか？

まず先にもう少し論点を整理されてはいかがでしょう？
これでは反論のしようがない。

[275: 匿名はん]

追記です。

>>268
>それにららぽ豊洲の売上と三井不動産の売上を混同する人なんて普通いないだろ。

ららぽ豊洲の売上と三井不動産の売上を混同する人がいないのは当たり前です。

>ららぽ豊洲の売上と三井不動産の売上を混同している人が多いですね。
と私が書いたのは、あくまでも
三井不動産の連結に計上されるららぽ豊洲分の売上とららぽ豊洲の売上が
イコールではないということです。

いちいちわかってないのをつっこむのは面倒なので
ちゃんと行間読んで理解してください。

[276: 匿名さん]

253は自作自演じゃないならなんでそんなに248をムキになって擁護してるんだ？
もともとの発端は245に248が噛み付いたからこの無駄な言い争いが始まってるんだが。

245は「当初予算未達成」という事実を指摘したまでなのに、
何故か248が『当初予算未達だから利益がでるはずない。適当言うな』って噛み付いてる
どこに「利益がでてない」って書いてあるんでしたっけ？
オープン時に利益が出るのは当然、でも計画された予算（売上げ・利益）を未達成というのは、
一般的には不振と言えるけどね。
誰かが書いてたけど特にオープン当初で予算未達は深刻だよ、
商圏の人口が増えるっていってもタワーマンション２〜３本立ったところで、
アオキの売上げはあがるだろうが、この規模のＳＣの全体の売上げを押し上げるほどの影響力はないし。

【管理担当です、テキストの一部を変更しました。】

[277: 匿名さん]

ららぽの建設での償却費負担や支払い金利を吸収して利益が残ってるのかは微妙。
っていうか、そもそも初年度から黒字計画のビジネスプラン？
SPCチックなプライマリーバランスの事業計画になってるんじゃないの？
いい加減な内容と擁護が同一人物にしか見えないけど、いい加減な内容で混乱させた責任をとって、一度会社に確認した上で報告しなよ。

[278: ビギナーさん]

豊洲地区にマンションを販売するについて、ららぽーとが果たした役割は大きいです。
その意味で、ららぽーと単体の収益性というのは初めから考慮されていないも同然です。
マンション販促のための大きな仕掛け、モデルルーム的な要素が大きいとおもいます。

その文脈でいくと、あらかたマンションが売切れたあとは、
採算の出る生活のためのコアテナントだけを残して縮小、というケースも想定の内でしょう。
その辺が定期借地や、スクラップしやすいような施設のつくりに反映しているのかも知れません。

いずれにしても、住民にとって魅力のない店が近くにあっても意味がない事ですから、
ららぽーとが衰退しようが採算割れようが、あまり関係はないのですけどね。
生活必需品以外は、都心に出ればすむ事で、今でもそういうライフスタイルが一般的でしょう。

[279: 匿名はん]

>>276
>>277

>オープン時に利益が出るのは当然、でも計画された予算（売上げ・利益）を未達成というのは、
>一般的には不振と言えるけどね。

それはそうだね。
・・・で？そのあとは？？


277がいうように
>ららぽの建設での償却費負担や支払い金利を吸収して利益が残ってるのかは微妙。

なのかどうかが問題なわけ。

274で私が書いたように
>これは赤字操業ということを言っているのですか？
>それとも、当初取ったリスクに見合ったリターンが出ていないという意味ですか？

かどうかが重要なわけです。
大赤字垂れ流し続けている多くの遊園地なんかでも
不振のひとことで片づけられることはよくあるからね。

まさかそれと同じレベルでざっくり言っただけなんてことは今さら言わないでしょう？


>いい加減な内容で混乱させた責任をとって、一度会社に確認した上で報告しなよ。

その手にはひっかかりませんよ。
まず先に、245や276のような、ららぽ豊洲不振説派が当然わかってるはずですからね。
当然先に論拠を示すべきです。

それはともかく、それで償却後も利益が出ていたら
あなたは土下座して謝ってくれるんでしょうね？

まぁいいでしょう。
276が説明してくれますから。

>誰かが書いてたけど特にオープン当初で予算未達は深刻だよ、
>商圏の人口が増えるっていってもタワーマンション２〜３本立ったところで、
>アオキの売上げはあがるだろうが、この規模のＳＣの全体の売上げを押し上げるほどの影響力はな>いし。

当然ここまでだと結局何も言ってないのと同じなわけですが
ここまではまだ書きかけであって、このあとがあるのでしょう？


当然、絶対的な利益額だけで結論を出すことはできません。

同規模のSCとの比較感で、それより良い悪いと比較する等のより説得力のある
展開も必要でしょう。

269のいうような
>新築賃貸の入居率の低さ、湾岸オフィス低迷も記事になるなど、

なんていうマクロ的な背景がCompetitorに与える影響の度合も
よくわかりますからね。

[280: 匿名はん]

>>278さん

>豊洲地区にマンションを販売するについて、ららぽーとが果たした役割は大きいです。

同意です。

>マンション販促のための大きな仕掛け、モデルルーム的な要素が大きいとおもいます。

とあなたが思うのは勝手ですが、

>その意味で、ららぽーと単体の収益性というのは初めから考慮されていないも同然です。

と、三井不動産がそういったIRを出している等の根拠があるのならともかく
あなたは思うだけでは論拠になりません。

常識的に考えてそもそもあり得ませんし、
ららぽ豊洲不振説派が主張している通り、
当初予算があったからこそ、未達とかそういう話になってくるのです。

[283: 匿名さん]

このスレ地区の新築マンションの資産価値は数年後どうなっているのだろう。

[284: 近所をよく知る人]

倍増♪

[285: 入居済み住民さん]

ららぽーとが不振かどうかはともかく、ららぽーとが近くにあると、住環境としては快適ですよ。
映画はいつでも見に行けるし、夜の花火やイルミネーション、夜景も仕事帰りに癒されます。
ギスギスしてる人は、ぜひ癒されてください。

[286: 匿名さん]

倍増はないにしても、現状維持が、せいぜい10ポイント減くらいで推移する可能性は高いと思います。
ビーコン@250
CTT@280
TOT@290

確かに一昔前に比べれば高値だけど、都心に比べればまだまだお得感はある値付けだよね。

[288: 匿名さん]

両方でしょ。
関心あるならうだうだ言ってないでIR担当者に聞きなよ。

[289: 匿名さん]

>>286
同一地域で大量販売の限界坪単価は３００万円前後ですから、晴海、有明を含めるとまだまだ大量供給地域、ｍ２で１００万円、坪で３３０万円がしばらくは限界だろう。
ただし、高仕様、高立地を売りにして、その限界点を超える物権が１つ、２つ出てきてもおかしくないが、総戸数５００以下の物件になるだろう。
また、江東区については、その発展性と、都心から近接している点を考えれば、現状坪単価から大きく下がることは無いだろう。
様子見ムードが終われば、中古を含めまた活発に動き始めるだろう。

[290: 匿名さん]

都心に近接していながら郊外みたいなのんびりした感じが味わえ、治安も良いところが、これからも人気を保って行きますよ。
旧深川区がお勧め。

清澄公園、猿江恩賜公園、木場公園、仙台堀川公園、横十間川公園etc。公園が縦横にあって、すべての公園が遊歩道でつながっていて、自然が身近、そのまま歩いて行けるぞ。 縦横に走る掘割にも遊歩道が整備されて、親水性も高い。犬をつれての散歩姿も多くて、ジョギングにも最適。常に大人の目があって、子供も安心して遊ばせられる。小名木川沿いに枝垂れ柳の遊歩道も現在整備中で、深川不動尊、富岡八幡宮、お寺も多くあり、江戸情緒にあふれている。これが出来たら、旧城東区を突っ切って荒川まで、ほとんど信号無しで、歩いて行ける。隅田川と荒川が遊歩道で結ばれます。隅田川のテラスもこっち側は青テントも無くて、長距離のジョグにも快適。

区内にはテニスコート、ゴルフ練習場も結構ある。車を使えば湾岸の若洲ゴルフ場、堤防釣り、夢の島のキャンプ場、バーベキュー場、ヨットハーバー、運動場、ディズニーランド、臨海副都心へも直ぐだよ。子供を連れて遊びに行ける。掘割ではよくボートの練習もやってる。簡単に自然、スポーツに親しめる。

マンションも高くないから１００ｍ２クラスも簡単に買える。大手町まで電車で直通８分くらい。銀座、日本橋も超近くて、帰宅後シャワー浴びてタクシーで簡単に行ける。平坦だから自転車でも楽々行けるよ。天気が良い日はサイクリング気分。区画もバッチリ整備されて、自動車の移動もラクチン。車道と歩道の区別もバッチリで安全。東京スカイツリーができればバッチリ見れて歩く楽しみも増える。

スーパー、ホームセンター、シネコンも周りに結構あって日常生活も便利。物価も安い。風俗は無くって健全。治安も超良い。都心に近いのに郊外的生活が出来る。最高だよ。

[291: 匿名さん]

そういえば城東はお宅の庭だったね〜。
清澄白河辺りでタワーを探してみるかな。

[292: 匿名さん]

>>290
その辺はあまりにも地盤が悪すぎます。
東雲とあんまり変わりません。

[293: 匿名さん]

》281さん
以前会社でマンション動向を探る際に、こんな掲示板があるよと若手連中に教えたら、何人かがこんな風に言ってました。『この検討者でもなく、まともな根拠もなく主観だけでうっとりと語っている連中、病んでる人なんですか。もう少しまともな検討者がクロストークしているとこはないすかねぇ？』
一般の方のご意見として値しない不純物が多すぎる、というわけです。

連中は関係筋がわざわざリスクを犯して（←まぁ、しませんが）バックデータを提示しても、絶対にタップしませんよ。例えば『掲示板でいくら言ってもさぁ』と逃げておしまいです。

バックデータを元に示唆して根拠を言わずにおくことと、バックデータもなく根拠を言えないことの差がすなわち説得力の差になりますが、わかりゃしないですよ。

どうせこんなぬるいNET上でしかモノを発信できない連中はここから外にはでれませんから、隔離しときゃいいんじゃないすか。

（↓そして自覚症状のある連中が激しく反応開始！）

[294: 匿名さん]

>>293
自覚症状はないのですが・・・

①引用符が不慣れなのか間違っています。

②文頭の「以前」とはどのくらい前のことなのでしょうか？
　企業として、この掲示板で「マンション動向」は探らないと思います。

③たくさん出てくる「バックデータ」、それと「タップ」、どんな業界なんでしょ？

④ぬるいNET上ですが、情報を選択するのは利用者本意です。
　293さんは、このサイトで何してるんですか？

[295: 匿名はん]

>>293

本当にそうですね。（納得です。）

私としては基本的に大して期待もしてませんけど、
説得力のある論理を通してみたらどういう反応が出るかと
まぁそんな感じでやってみたわけです。
わざと熱くなってみたりね。

結局、彼等から得られた回答は
①教授？などと誰か知らない人と勝手な決め付けで同一視する
②誰彼を擁護しているなどと言い出す
③説得力の欠片もないことを書いてることを棚にあげて、説得力がないと言い出す
④不当にキレる
⑤反論のための反論をする

等の繰り返しで、
過去にただ一人も、謝ることまではないとしても
同意して意見を修正したりとか、私のコメントを受けてさらに発展させるとか、
そういう前向きな書き込みは一切なかったですね。

せいぜいより中立な人が次の話題をふることくらいでしょうか。
まぁ、大して期待はしてないと言いながらもこれではがっかりですね。

[297: 匿名さん]

>>295
君が書き込んでみたという内容は、どの板に書かれているんだい？
まずは自分がバックデータを示さないと、単なるキモい人で終わっちゃうよん

[298: 匿名さん]

Google Mapのストリートビューで、
豊洲の一部と枝川だけ「不自然に」ぽっかり抜けているのには理由があるのでしょうか？

[299: 匿名さん]

>>298
大方想像がつきますけどね。
被差別地域で同様のケースがあるので、そういうことなのかもしれません。

[300: 匿名さん]

たしかに不自然にストリートビューがありませんねえ。
被差別地域のストリートビューがないのは、
逆に目立ってしまい、差別を助長するとの議論もあるようですので、
豊洲や枝川もそれを理由に掲載されていないとしたら、
今後Googleによって改善されていくのだとは思いますが。
個人的には豊洲については大企業のデータセンターがあるから？と思ってます。

[301: 匿名さん]

お知らせです。

豊洲「島」と晴海「島」を結ぶ、もうひとつの大橋が繋がりました。＜たぶん

昨日一昨日のでっかい作業船が、橋持ってくっつけてました。

ちゃくちゃくと開発進んでいきます。１〜２日でではなく数年ペースでお待ちください。

[302: 匿名さん]

＞ちゃくちゃくと開発

有明東JCTから延びた首都高豊洲出入り口もいよいよ開通だ

[303: 匿名さん]

>>301
まだ最後の真ん中の部分がくっついてない
もう繋げに来るのは4回目になるけど
月に1〜2回ああして繋げに来ては作業してるので
晴海と豊洲市場予定地が繋がるのは来月と思われます

[304: 匿名さん]

武蔵小杉の住人になる予定ですが、
いつも豊洲と共に再開発バブルとして引き合いに出されます。

バブルなんですかね〜

資産価値下落とかバブルとか、わざわざ買ってもない人間が、
あれこれうるさくって。
なんなんですかね、あのハエみたいにうるさい連中は。

[305: 301]

>>303
フォローどうもありがとうございました！　橋を横から確認しなかったもので(^^ヾ

でもあの橋ができても、まだ島から島までの移動にしか使えませんが・・・

[306: 匿名さん]

＞３０４
武蔵小杉は心配ないでしょう。
東横沿線だし。

[307: 匿名さん]

>>304さん
バブルかどうかはその地に住む住民が今後作り上げるもので評価が変わってくると思う
千葉の浦安はバブルの頃に建てはじめられた再開発地域ですが
住みやすさからバブルと評価されることは今後もなさそうです

地域コミュニティを作り上げ、住む人の生活意識を高く持てば
バブルなんて10年後に言われる土地ではなくなると思いますよ

[308: 匿名さん]

デベがその時代の雰囲気でメディアを使って実力以上に盛り上げた地域は、
落ちるのも早いでしょうね。

浦安などは高値掴みをして逃げられなかった住民が開き直って浦安文化を
作り上げてきましたが、最近の粗製濫造再開発地域はそうはいかず、
生活意識の高い者から見切りをつけ逃げ出していくと思われます。

[309: 匿名さん]

>>308
貴殿の理論はおかしいよ
浦安は出来たのに最近のものは出来ない。出来るはずが無いって
そりゃただの個人的な悲観論だ
浦安が出来たのなら他の地域も出来ないわけが無い
浦安が出来なかったのなら出来ないという理論は分かる

むしろ豊洲は浦安より都心に近く、小杉は浦安より鉄道の利便性が高いから
今後のコミュニティ次第では化けると思うけどな

化けるも化けないも住民次第だと思うよ

[310: 匿名さん]

そもそもこのスレに小杉の住人が来るところからおかしいだろ
自演釣りだよ

[311: 匿名さん]

コスギ住民と豊洲住民がお互いの傷をなめ合うスレになりましたか？

[312: 匿名さん]

http://www.yuraku.jp/buy/reuters/index.asp

武蔵小杉はここのサイトには絶対に記載されませんねｗ
もう勝負がついているに無駄な議論は止めましょうね。

[313: 匿名さん]

このサイトって東京が対象だろ…
コリアタウン風情が何いきがってるんだか…

[314: 匿名さん]

芝浦、港南はないのねw

[315: 匿名さん]

地中・海中に火葬場−三井住友建設が構想
8月15日8時33分配信 日刊工業新聞


　三井住友建設は地中や海中に埋設する火葬施設「ジオ・フロント・ホール」の構想をまとめた。施設上部を公園や緑地、森林とするなど自然に溶け込むように構成。火葬施設がひっ迫する都市部で積極的に提案する。

　人口が１０万—３０万人程度の都市・地域を対象に、火葬炉１０基程度を設置する。立地条件に応じて、３タイプを用意した。都市部の平地に向く「地下型」と、近郊丘陵地における「トンネル型」、沿岸部に設ける「海底設置型・洋上浮体型」。施設のほとんどが地中か海中にあるため、存在が目立たず、地中構造物になるため地震に強い。地中熱を有効に活用することで、省エネルギー化が可能としている。

　火葬場は高齢化で今後急速に需要が増えると考えられるが、その整備は迷惑施設として周辺住民などの強い反対の的となることが多く、都市部ほどその立地が困難なのが実情。同社では、火葬施設の立地に苦慮している自治体に新構想を提案していく考え。

[316: 匿名さん]

そのサイトはロイター発なのになぜか仕切ってるのは有楽土地だね
有楽土地って東雲で今物件売ってるから豊洲と東雲入れてるんじゃない？

[317: 匿名はん]

>>304
>いつも豊洲と共に再開発バブルとして引き合いに出されます。

まず、資産価値下落という観点では、武蔵小杉や豊洲に限ってのことではないです。
今は不動産マーケット全体として調整局面に入っていますからね。
でなければ、これだけカタカナ系の不動産会社が倒産したりはしないです。


それから、豊洲についてはバブル崩壊ってことはそもそも有り得ないです。

よくアンチ豊洲派？が口を開けば豊洲は坪300万円すらいかなかったと
言っているのを考えてみてください。
確かにわずか数年前には坪150万程度で買えた物件もありますから
それが倍近くになったということでは上がり方は凄まじかったとは思いますけど
これをバブルと言えるかどうかは、そのあとどこまで調整が進むか次第ですね。

これが数年後またもとの150万に戻ればバブルだったということになりますが
個人的な見解としては、そこまで下がることはないだろうと考えています。

あと、インフレや建築資材高騰の影響もあるので
名目レベルではなおのこと有り得ないでしょう。