豊洲・東雲・有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう 漆(七)

[マンコミュファン]

主に豊洲・東雲・有明の都心湾岸東部の事を話し合うスレッドです
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とうとう七スレッド目となりましたが
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[218: 匿名さん]

＞他2棟のプレミアより全然安いし豊洲で非の打ち所が無い唯一の物件

豊洲では、ね。

[219: 匿名さん]

PCTのAプレミアフロアとWコンの高層階ならどっちが買い？

[220: 匿名さん]

217さん
言ってることは分かりますが、そのプレミアムグレードの占める割合は全住戸のどれくらいですか？
PCTは外廊下物件。プレミアムグレードのみ取って付けたような内廊下。それに上質て言うほどのものでもない。

あくまで一般論としては211は本質ついている。

[221: 匿名さん]

え？上質じゃないなんて見たの？
Bの廊下とぜんぜん違うよ
窓があるから光が差し込んで明るいし

比較論なら豊洲3兄弟の仲じゃ本質を突いてるかどうかなんて
3兄弟一長一短なんだから個人がどこを重視するかによって違うだろ
君の言ってる本質なんてのは君が感じてるだけな

絶対論で言うならPCT-Aのプレミアなのは誰に聞いても間違いないと思うよ
もちろん安さとかも入れてね
>>218が言うとおりあくまでも豊洲の中での絶対論ね

残念ながらPCTのプレミアに申し込んで落ちた身分なので
住人だろとかいらん詮索は不要です

[222: 匿名はん]

>>221

比較論なら3兄弟一長一短で、
絶対論で言うならPCT-Aのプレミアなのは誰に聞いても間違いないと思うよだぁ？

自分、おもろいな(笑)

絶対論でPCT-Aのプレミアなんだったら、
比較論でもPCT-Aのプレミアになるに決まってるでしょうが。

しかも、絶対論で言うならPCT-Aのプレミアなんだったら
誰にも聞かなくてもPCT-Aのプレミアってことになるってことだし。

こんなテキトーな文章書いてて説得力あるはずないでしょ。
まぁあなただけじゃないけどな。

説得力がない意見はもう聞きたくないから
自分の意見じゃなくて、事実だけを書いてくれませんか？

[223: 匿名さん]

商業施設とセットの物件ってどうなんだろう？
その商業施設が20年後も健在なんだろうか？
価値観は時を経て変わる。
今は賑わっている商業施設だが、ＰＣＴの住人の年齢が上がると共に商業施設のコンセプトと実際の消費者とのギャップが広がっていく。
心配だ。

[224: 匿名はん]

セットっていっても、別に同じ敷地内にあるわけじゃなくて隣地でしょ？

例えば、低層階に店舗が入っていて、上層階に住居が入っているような物件だったら
低層階と上層階のマーケットにギャップが出てくると
管理費等にも影響を与えるっていうのはあるけど、
この場合は隣地だからねぇ。

それと、ららぽだって、ターゲット層を変えるか広げるかするんじゃないのかな？

それはPCTが高齢化していくからというより、
ららぽの商圏に入っているマンションの住民が同時期に高齢化していくからだよ。

そんなわけで、あまり心配することはないと思いますね。

[226: 匿名さん]

ＰＣＴ リゾート
ＴＯＴ ビレッジ
ＣＴＴ シティ

結構、コンセプトが体現できてる
実勢価格は同じくらいなので、好みでいいんじゃない？

[227: 匿名さん]

Ｗコン　シティ＆リゾート

[228: 匿名さん]

224さんは卓見です。実際のSC業界の動きをよくご存知。223さんはご存知ないようですが、三／不のSCは定借でも好調な売上により期間延長されている物件がほとんどです。ららブランドを簡単にスクラップする発想はないです。まして豊洲で○○○億売って、このご時世で伸ばしてるからなぁ。儲かるんですよ、SCって。

心配な人は何もないロケーションの方が精神衛生上はいいでしょう。
まぁ、PCT外れてる時点で心配する必要もないわけですけど。

[229: サラリーマンさん]

人が集まる場所には、小売・サービス業もあつまる。

豊洲のららぽのことをいえば、ららぽと住宅が一元的に計画され、大成功した例。
ららぽがあるから人が集まり、人があつまれば小売・サービス業も栄える。

＞その商業施設が20年後も健在なんだろうか？
＞価値観は時を経て変わる。
こんな大層な悩みもってると夜も眠れないのでは？
変わる価値観にしたがって、小売・サービスも変わるだけなのに・・・・・・

どんな地域のどんな物件だって、20年後の状況など誰も保証はしてくれない。
分譲住宅の購入では、どれもこれも同じこと。

[230: 匿名さん]

>豊洲のららぽのことをいえば、ららぽと住宅が一元的に計画され、大成功した例。
あれで大成功？？ww

[231: 匿名さん]

ららぽーと豊洲は大成功ではないですよ。
むしろ今が正念場。
週末、人がごった返しているように見えますが、購買ヒット率が悪くまた、セット率・客単価・１点単価も低い商業施設といわれています。
地元のマンション住民が建物の中に入るので、入店客数は多いようですが・・・。
この地区の住人のボリュームゾーンは団塊ジュニア〜ハナコ世代。養育費がかかり、可処分所得が少なく、一番財布の紐が硬いとされている世代です。
（同世代でも二極化していてもう一方は富裕層を形成しているとも言われています。そういう人たちは豊洲ではなく３Ａに住んでいる）

このレスを読んでくださっている方、思い当たりありませんか？
ららぽーとで買い物してますか？涼みには行くけど、買い物はしていないのではないですか？

[232: 匿名さん]

だってららぽってなんも無いもん

一部店舗以外本当に必要ない
とくにお姉ちゃん系の服屋とアクセサリー屋
必要ないのはがっつり潰して複数店舗分の面積合計しユニクロ並の売り場確保して
H&MかZARA入れるべし
そして川崎のようにビックカメラかヨドバシカメラも入れるといいと思うんだけどなあ

[233: 匿名さん]

現状のららぽーとを素晴らしいと思える人が豊洲に住んでいるんだから、
外野が否定したり、将来展望を語っても意味ないのでは？

[234: 匿名さん]

>外野が否定したり、将来展望を語っても意味ないのでは？
えっ！?

ここは外野しかいないのでは？ｗ

[235: 匿名さん]

東雲、有明の住民も外野ですか？

[236: 匿名さん]

川崎はよそから人が集ってくるけど、ららぽーと豊洲は住民だけでしょ。

でも大きいサイズの婦人服とダイソーがあるから、いいかもよｗ

[237: 229]

「大成功した例」という言葉を使ったものですが・・・
確かに閑散とした時間帯や、映画館など、これで維持できるのか？と思う部分もありますが、
それはお台場も全く同じですし、他のＳＣや小売業はどこも大苦戦中のなか、これだけの人を集めらえるだけでも「成功」だと思っています。

テナントの収益と一致しないかもしれません。
「正念場」という意味では、最初からずぅぅっと正念場が続いてますね？(笑

[238: 匿名さん]

レストランは大行列なんだけど、一部のショップはあんまり客入ってないね

キッザニアは凄まじい

あとはヨドカメに来てほしい・・

[239: 入居予定さん]

豊洲の限定エリアと年間４５００万人が訪問する台場・有明地区と同等にかたるのがおかしいのです。
豊洲は限定的なエリアでしょう。中央区から人を呼べますか。また、東雲のイオンの商品構成も江東区住民をターゲットにしたものです。ららぽーとは購買層はどうでしょう。
高級志向でもないですよね。これからが踏ん張りところではないでしょうか。

[240: 匿名さん]

↑あなた偉いね。自分の住む場所を貶める度胸は、おれには無い。

[241: 匿名さん]

観光地と比較してどーする

[242: 237]

>>232
＞そして川崎のようにビックカメラかヨドバシカメラも入れるといいと思うんだけどなあ
確かに、このスレのエリアで電化製品の量販店は不足していると思います。
一番近いのは、
　ヤマダ電機のテックランドNew江東潮見店
ですかね。
（私は、そこが一番安かったので65プラズマとBDレコーダーを買ったばかりですが・・）

ららぽに電化製品量販店が入らないのは、みな独自店舗を狙っているのじゃないか？と思ってます。
テナントで入ったら、安売りは難しいですからね。

[243: ご近所さん]

ららぽって良いじゃん
平日だと、飲食店も並ばなくていいし、ゆっくり散歩するには最高だと思うけどね。
欲しい物が売ってなかったら、ネットショップとかチョイとタクシーで銀座とか行きゃすむよ。

映画だって、チョイ見たいってのなら、ららぽで済むし・・・大画面で見たきゃ日比谷いきゃいい。

経営が成立つかどうかなんて、住人や外野にゃ関係ないじゃんｗ
無くなったら、他に行くだけだよｗ

[244: 匿名さん]

>>239
江東区住民をターゲットにしたイオンの商品構成って？

[245: 匿名さん]

＞＞三／不のSCは定借でも好調な売上により期間延長されている物件がほとんどです。ららブランドを簡単にスクラップする発想はないです。まして豊洲で○○○億売って、このご時世で伸ばしてるからなぁ。儲かるんですよ、SCって。

あまり適当なことを言わないほうが良いですよ。
ららぽーと豊洲は当初予算未達であることは、有名な話ですよ。

[246: 入居予定さん]

ららぽの当初から開店しているレストランには、適当な？所が多いですよね。専門店の看板を上げているが、どうみても専門店ではないですね。むしろキッザニアの帰りに子供が入るファミレス風の所は、客層にあっているのではないでしょうか。美味しい回転寿司でも入ってくれませんか。
３街区にできるオフィスビルのテナントに期待です。これから豊洲の住人になりますので応援したいのですが、今のままでは、駄目ですね。

[247: 購入経験者さん]

立地、客層からしてハイクオリティな店は無理。
むしろ半端に面子にこだわって中途半端な店だと誰にとっても不幸。
ローンを抱えた人でも使える郊外地域住人向けのテナントでかためたほうがまだまし。

ハナマサ、ドンキ、ツタヤ、１００円ショップ、しまむら、ユニクロ、家電量販店、
各種ファーストフード、大衆娯楽施設、居酒屋チェーン・・・

[248: 匿名さん]

》245
要するにキミの言いたいことは『当初予算未達だから利益がでるはずない。適当言うな』なんだろうけど、キミの致命的な間違いを指摘してあげるよ。まずは、開発段階の（修正ハフモデルすら考慮していない）希望的観測の予算を指して、テナントレベルで話していた予算と実質予算は違うが、これは本筋じゃないからいいとして…解りやすく言うと、利益（売上じゃないよ）100億の皮算用が80億になっても大きな利潤に変わりないのよ。キミが間違えた要因は、最低限の収支すら把握せず、掲示板のネット弁慶達の体感レベルのソース『ららぽは苦戦してる（はず）』を正としたこと。普通に自分の頭で考えれば想定できることを、最初から廃除してしまった。まともに自分のドタマ（←掲示板じゃ教えてもらってないか？）で考えずに適当なこと言ってるのは、キミだよ（笑）

[249: 匿名さん]

>>248
普通は予算未達の時点で不振でしょ。上場してる会社なら株価はその時点で下げ。
しかもオープン1年目の収益なんて初頭効果でご祝儀相場みたいなもんだから、
そこで当初予算達成できてない時点で今後はジリ貧だよ。

その程度のことも分からないで、改行もまともに出来ない、読みにくい文章かかれても（笑）

[250: 匿名さん]

>>248
計画未達って軽々しく言えるもんじゃないと思うけどね。
三井の甘い見積もりで誘致したテナントの計画に悪影響を与えるし、株主からもその見積もりの甘さを厳しく問われることになるだろう。

「大きな利潤に変わりない」というのであれば具体的な数字を出して”問題ない”ことを説明した方がいいと思いますがいかが？

[252: 匿名さん]

まだ街として知名度が足らなく、ららぽーとくらいしか外から人を呼べる施設が無いので
ららぽーとはどうしても周辺住民のみの商圏となってしまいますよね

これで市場が来てくれると一気に知名度と集客が爆発すると思うのですが
まだそこまでは至ってないようです
周辺住民のみの商圏だとヨドバシカメラは難しいかなあ
川崎のように他所から人がよべれる街に早くなりたいですね

[253: 匿名はん]

249と250は一見もっともらしい意見だが
それ以前に245と248とを比べて
248のほうが説得力がある意見なのは歴然なわけで。

>「大きな利潤に変わりない」というのであれば具体的な数字を出して”問題ない”ことを説明した方がいいと思いますがいかが？

公平にみて、それをいうなら、245にも当てはまるよね。
当初予算未達なのはわかったから、248のいうように
まず赤なのか黒なのか、次に黒だとしてそれが取ってるリスクに見合ったリターンなのかどうか
ということ。

>株主からもその見積もりの甘さを厳しく問われることになるだろう

他人にどうこう言う前に、
株主サイドから未達な現状を厳しく問われているという
証拠はあるんでしょうね？


249も同レベル。
>そこで当初予算達成できてない時点で今後はジリ貧だよ。

この文章は全く説得力がないね。
豊洲エリアは、ららぽーとのオープン後にもまだまだ周辺の商圏人口が増えているわけで
一般的な傾向を持ち出しても全く説得力に欠ける。
今度ジリ貧だとする見通しには当然根拠があるんでしょうね？

【管理担当です、テキストの一部を変更しました。】

[256: 匿名さん]

ってかららぽーとの成功とか三井の人間が不安に思うならまだしも
関係ない外部が不安に思う必要性を感じないんだけど(笑)

どうせ20年は絶対にあそこから動くことは無いんだし
20年後はパレットタウンのように無くなるかもね

[257: 匿名はん]

>>242
>一番近いのは、ヤマダ電機のテックランドNew江東潮見店

一番近いのは、スーパービバホームに入っているノジマ豊洲店です。

>>247
>ハナマサ、ドンキ、ツタヤ、１００円ショップ、しまむら、ユニクロ、家電量販店、
各種ファーストフード、大衆娯楽施設、居酒屋チェーン・・・

ここで、家電量販店を出しているところが全くわかってませんね。

ららぽーとの商圏から考えて、
家電量販店のCompetitorは
ノジマ豊洲店
ビックカメラ有楽町店
テックランドNew江東潮見店
と、かなりの激戦区です。

どう考えても見合うわけないでしょう？

家電量販店は多くの例示列挙の１つに過ぎないわけで
揚げ足取られてもなぁって思いますか？

まともな人なら、家電量販店を入れてる時点で
こいつは全然考えてないなぁって判断しますよ。
結局、せっかく書いた意見全体の説得力までなくなるわけです。

まぁ、実際全然考えてないから、そう思われても仕方ないんでしょうけど。

[259: 匿名さん]

>ハナマサ、ドンキ、１００円ショップ、しまむら
ららぽも、このあたりが入れば確かにもう少し人が入るんだろうな、周辺住民の層からすると。
今のままだと、田舎の３セクＳＣのようにテナント歯抜け状態も何年後かにはありうるかも。

[260: 匿名さん]

錦糸町そごう

[262: 匿名さん]

>>248　「利益（売上じゃないよ）100億の皮算用が80億になっても」

ららぽ豊洲の「利益」が８０億として、そのベースとなる売上高はどの位あるのですかね？
事情通の見識も方のようなので、是非ご教示下さい。何せ素人は売上高の方が分りやすいもので。

[265: 匿名さん]

利益80億とすると、ららぽ豊洲の年間売上はどんなに低く見ても800億か。
へ〜え、平均して1日2億円以上の売上があるんだ。
凄いね、日本橋の三越や高島屋と同じレベルにたった1年で達したって事ですか、248さん。

[266: 匿名はん]

264さん

ナイスフォローありがとうございます。

確かに、頭がヤバイ発言は問題があったかと思います。
人格攻撃にならないように、せめて発言がヤバイくらいで留めておくべきでしたね。


正直、私は人格者でもなんでもないので
上記発言は確信犯的に書いているところがあるのですが
264さんのような書き込みを読むと少し反省させられます。


261とか263の書き込みは当然無視ですけどね。

書き込みに何ら生産性がないし、
ただ自分の感情をそのままぶつけているに過ぎない。

[267: 匿名はん]

>>262
>>265

私は248ではないですが、248はららぽ豊洲の利益が100億だなんてどこにも書いてないですよ。
100億、80億というのは話をわかりやすく説明しているに過ぎない。


ところで
ここまでの流れを読んでて思ったことですが、
ららぽ豊洲の売上と三井不動産の売上を混同している人が多いですね。

三井不動産グループの連結で計上される売上高は
ららぽ豊洲の売上高と全くイコールではありませんよ。

あくまで、テナントの最低保証付歩合賃料と施設管理収入が主たる収入源です。

もちろん、歩合賃料部分があるから、ある程度連動はしますが
テナントが歯抜けならともかく、常に満室に近い現状なら利益は出ますからね。