パークシティ武蔵小杉はどうですか？【１１】

[契約済みさん]

仲良く、楽しく、情報交換していきましょう。
荒らしは相手にせず、直ちに削除依頼をしましょう。

□前スレ
【1】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8712/
【2】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8905/
【3】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9428/
【4】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8723/
【5】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8693/
【6】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9095/
【7】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9129/
【8】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8906/
【9】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9134/
【10】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9066/


所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-15（ステーションフォレストタワー）（地番）
　　　　　神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-12（ミッドスカイタワー）（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩3分

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[621: 契約済みさん]

契約者専用ＨＰ開設
３度のコンストラクションレポート発行
２度の現地見学会開催など
がコスタの購入者へのデベの対応です。

ＭＳＴは
１度のコンストラクションレポート発行
１度の上映会
だけです。

なにかしないんですかねぇ

現地見学会とＨＰでの進捗状況レポートなんかが希望です。

[622: 契約済みさん]

先日ＭＲ見納めに行ってきました。
契約時に担当した営業は既に異動してしまい、代わりに対応した担当は迷惑そうな様子がありありとしていてガッカリしました。
アポを入れないほうも悪いとは思いますが、契約者が気になることを聞くことがそんなに迷惑なことなのでしょうか。

もう建物の外観は出来ているのに、ＭＳＴ購入者に対しては昨年の上映会以降何の情報提供もフォローもありません。1割早々と払っているのにこんなものなのか。621さんのおっしゃられるとおり、デべには契約者への対応をもう少し考えてもらいたいものです。

[623: 契約済みさん]

>622 営業さんの態度は、まあそんなものでしょう。
エース級は、新規物件などに行ってしまい、残っている担当者のレベルは(以下略)・・・
さらに撤収間際の残務整理やらされて、モティベーションも上がらないのは仕方がないのでしょう。

[624: 匿名さん]

いよいよ明日でモデルルーム閉鎖ですね。。
なんだか寂しいですねえ。

[626: 匿名さん]

別に何千マンだから慎重にって感覚はないけど
大手から買っといたほうがなんかあったときに
とりっぱぐれはないと思うけどね。

中小デベは資金繰りがぎりぎりそうなのと何年今後もつかも
分からないから怖いけどね。

要は大手から買っとけばまーいいんじゃやない。
むしろマンションおたくみたいな人に限ってくだらん
内装だとかちょっとした間取りとかで好みがうるさくて
一番重要な買う時期という要素をのがすんだなー。

[627: 匿名さん]

パビリオン最終日ということで行ってきました。
カーテンの高さ(220cm＆小窓150cm)の確認をして、担当営業さんに会ってきました。

既にSFTとMSTの間の道路は仕上げ段階なのか、白線を引いたり横断歩道を書いたりしていました。

SFT前の商業施設には、2階窓から棚らしきモノも見え、開店準備中のようでした。
ただ、コナミスポーツの看板は前から出ていますが、ダイエー系のお店の看板は未だでした。
それでも、6/1オープンのチラシが出ているコナミスポーツと同時期にオープンするはずとのこと。

C地区のメディカルモール＆住宅棟は、22年度完成予定が24年度完成予定に変更の上、
建設が始まるどころか計画が遅れて未だ中小企業婦人会館が建ったままの状態。
もっと遅れてしまうかもとか。23年度完成予定のA地区よりずいぶん遅い完成になりそう。
その煽りで駅前ロータリーの開設も遅れるということなのか？東急駅へのアクセス不便が続きそう。
もっとよく聞いておくべきだったかなぁ。

南側の東京機械敷地の商業施設など街の完成まで5〜10年かかりそうで、しばらくは周りが
工事だらけの状況が続きそう。だけど、それが終わってからでは価格が高騰したり入札倍率が
高くて入手は難しくなりそうなので、契約して正解だったと思っている。
SFTとMSTの間の道路が綱島街道と交わる交差点から見てもだいぶ遠く見えるリエトコートの
賃貸相場を考えると、南武線や東急線の駅が近いことはかなり有利。
借入金が少ない状況まで返済が進んだら、転勤や手狭になっても手放すより貸した方がお得そう。
そう思うと、低層階や1〜2LDKの比較的安価な部屋ほど中古売り出しは時が経つほど減る傾向が出そうな気がする。

[628: 匿名さん]

> 建設が始まるどころか計画が遅れて未だ中小企業婦人会館が建ったままの状態。
武蔵小杉ライフに依れば、平成20年12月初旬着工 平成24年6月下旬完成予定 ということになっているけど、着工まで9ヶ月弱の時間がまだある。
http://www.musashikosugilife.com/saikaihatsujoho-kosuginanbu.html#c
更地にする工事期間、更地にしてから着工するまでの土壌検査などの必要期間ってどのぐらい必要なの？
それが判れば、中小企業婦人会館の解体開始時期を見れば、ホントに遅れているのかバロメータになりそう。

[629: 匿名さん]

メディカルモールの存在は今後の武蔵小杉の価値に大きく影響するでしょう。
東京機械跡地の商用施設よりも大切だと思います。
平成24年に完成すれば良いがもっと遅れる気がしてなりません。

住友の物件も販売が大幅に遅れていますが間取りの大幅変更をしているのでしょう。
坪単価を稼ぎ間取りを狭く設計し直し小分け販売にしたいのではないかと思います。

60平米で5000万前後で坪単価280万前後
私はこのラインが住友の価格なのではないかと思っています。
90平米以上は現在のＭＳＴを見ても売れないでしょう。
立地条件はＭＳＴより悪いですからね。
かつ坪単価はＭＳＴより高いときたらかなり厳しいでしょう。
どうかな？

[630: 契約済みさん]

>>629
MSTが完売できてない理由は、広さというよりも上層階ゆえの価格の高さでは？
逆に、今残っている以外の90平米以上も順調に売れたと思いますよ。
というか、メディカルモールやらの話から、なんでシティハウスの話に
なっているのかがわかりません。

ちなみに、シティハウスはすでにファミリータイプの供給が過不足の
いずれかわかりずらい状況にいるということではないでしょうか？
ファミリーでいくとA、C地区、中原区役所地区ありと、
線路脇で立地も新駅重視のシティハウスよりもバリエーションも立地が
よさそうな物件があり、価格値下がりのトレンドも
あったりで、DINKSや単身向けをよりメインにした構成にして、
さっさと売り捌こうというのが、本音な気がしますが。

[631: 匿名さん]

>>630
売れた90平米は坪単価が安いからでしょー。
これから発売となる住友の物件はそこそこの坪単価となることを考えたら売るのに苦戦が考えられるってことで>>629さんは書いてるのではないでしょうか？

住友の物件が販売開始となった方がＭＳＴの残り物件も販売しやすいかもしれませんね。

[632: 契約済みさん]

内覧会、早まりましたね。
楽しみですね！
先日ＳＦＴとＭＳＴの間から、外構をゆっくりみてきました。
駅までは本当に近いです。
植栽もほとんど終わり、雰囲気が出てきましたね。

[633: 匿名さん]

＞６３２さん
早まったのは、SFTですか？
よろしければソースをおしえてください。

[634: 契約済みさん]

>>633
SFT契約者には書面が届いていますよ。
５月から内覧会実施、入居は１０月下旬も選択可能になりました。

[635: 契約済みさん]

ホントおかしいよ、内覧会から５ヶ月ってどんだけ、って感じ。
内覧会5月なら、8月入居、それぐらいでしょ。

[636: 契約済みさん]

追記
頑張る気になれば、SFT6月、MST8月だって不可能じゃない。
それぐらいは、出来てると思いますよ。

[637: 匿名さん]

MSTが年内に早まれば、住宅ローン減税ですね。

[638: 匿名さん]

住宅ローン減税の事なんて考えてくれているのかな？
お客様本意であれば12月までに入居できるように考えてくれると思うがどうなんだろうか？
無理なのかなー。

[639: 匿名さん]

私は、”待ちくたびれた”の峠を越えています。
（そもそも、了承して契約しましたし。。。）

今は、慌てず、丁寧に内装を仕上げて頂きたい気持ちが強いです。

なお、景気の減速感が強まっているので、住宅ローン控除は
恐らく2009年後も継続されるでしょう。

[640: 契約済みさん]

おかげ様で頭金をより貯めることができました。

[641: 匿名さん]

景気後退と住宅ローン減税継続はリンクしないのでは。
時限的であるから意味があったわけで、しかも既に
時期により、金額は減額されてるし。

ここ買う人でもその程度の見識にちょっとびっくりです。

[642: 契約済みさん]

慌てて仕上げるも何も、5月に完成するから内覧会が出来るわけじゃないですか。
内覧会終了とともに引き渡してほしいです。

[643: 今年の夏は長いぞ]

>640さん

おっしゃる通りです。
我が家では仮想ローンと呼んで貯金しております。

そうでもしないとモチベーションが…

[644: 契約済みさん]

ミッド入居予定者です。
先日、見に行って疑問に思ったのですが、ミッドからステーションのスーパーに行くためには、
植栽が途中で切れていないように見えたので、真ん中の道を横切ることが出来なさそうな雰囲気でした。夜に覗き見たので、ハッキリとは分からなかったのですが、駅まで戻ってスーパーへいかなければいけないのかしら？チョッとしたことですが、気になったので分かる方がいたら教えてください。

[645: 匿名さん]

駅まで行ってからダイエー？

[646: 匿名さん]

内覧会開始から引き渡しまで５ヶ月はかかりますよ。みんなが簡単に妥協すれば別ですが。

[647: 契約済みさん]

内覧会で不備な点などを指摘して修理してもらう訳ですからすぐの引渡しはありえないですよね。

少しでも早く入りたいですがここまできたらゆっくりと待ちます。。。

[648: 匿名さん]

KOSUGI TOWERが1月ぐらいから内覧会をやっているので掲示板を見ると参考になります。

[649: 契約済建築業界]

業界的見解。

最近は内覧会に内覧業者を立ち会わせるケースが増えているので
チェック（指摘）項目も数年前より相当増えてるみたいです。
内覧会から引渡しまでに期間がないと指摘箇所改善工事に日程がとれないんでしょうね。
これだけの世帯ならましてや・・・。

[650: 匿名さん]

契約するときに引渡し日を確認しましたよね。
スケールが大きいタワーマンションは、入居まで長いのは常識です。
私も受け渡し日が気になって、MSTにするかレジにするか随分悩みなしたが、
結局MSTにしました。

デベだけでなく、契約者も互いに約束を守って、気持ちよくいきましょう！！

[651: 匿名さん]

>>644さん

MRで貰った配棟図（図面一階部分）を見ると分りますよ。
MSTを出てすぐ、通りに出れますから、
ほぼ最短距離でスーパーに行けます。
スーパーのすぐ南側に横断歩道も設けられるようですし、
導線は問題なさそうですね。

[652: 契約済みさん]

約束というのがよくわからないのですが、4月末引渡しは、目途であって約束ではないと思います。
中がぐちゃぐちゃでも、4月末になったら約束だから引き渡せってこともなく、きちんと対応する分、引渡しが遅れる余地は残されていたと思います。
逆に、早く内覧会から修繕まで終わった場合は早く渡せる余地が残ってると思います。

それこそスケールが大きい分、遅れるにしても、早まるにしても、その誤差は大きいとは思いますが。

実際の作業の過程で、遅れが生じた場合、約束だから、この日を守れなんて事になると大変だから、さまざまな遅れがあっても、ここなら大丈夫だろうってラインで、とりあえず目途立ててると思います。

[653: 契約済みさん]

６５２さんと同意見です
早まる分には苦情はないけど遅くなれば苦情が殺到します
だからそれを予想して引渡し日を決めているのでしょう
内覧後各戸補修する箇所が少なければ引渡しは早まるし
多ければ遅くなる
まずは内覧が終わらないと解りませんね

[654: 買い換え検討中]

>>641
景気後退と住宅ローン減税継続はリンクしないのでは。

リンクしますよ。住宅が景気に対する寄与度高く、景気後退がはっきりしている現状を踏まえれば住宅ローン減税継続の確度が高いですよ。昨日、大田経済財政担当相が「景気踊り場」とした報告をしているしね。

[656: サラリーマンさん]

ＭＳＴの販売時期がマンション価格のピークだったのでは・・
今年以降はどう考えても価格下落は確実でしょう。多分２割は下がる。
うちの駅前徒歩２分の一戸建てが今週販売価格を２割以上一気に下げました。
以前ここは再開発エリアだから別枠で大丈夫、との記載がありましたが、売れ残り部屋が実際にある以上単なる希望的観測と感じました。

[657: 匿名さん]

まあ、全国的な傾向ですから、下落は仕方ないですね。

それでも、再開発地域、駅近物件ということで下落抵抗力は比較的強いのではないかと思います。

[658: サラリーマンさん]

レジの投資用物件が既に賃貸と分譲で数戸出てますね・・価格一応参考になります。
ただ不動産バブル崩壊直後でタイミングがいかにも悪い。早くさばきたいでしょうね。
ここも投資用物件として購入された方多いでしょうが、リエトの苦戦を見てると特に賃貸回しは相当厳しい予想です。
あと１０月のＳＦＴの再販売価格がいくらなのか、が注目です。

[659: 匿名さん]

確かに武蔵小杉は電車は便利ですが、町そのものに魅力が無い。
商業施設があるわけでも、自然がすぐに歩いてあるわけでもなくどちらかというと工業地帯の跡地がありありの町ですから。
今の小杉で、賃貸までして住もうという人が少ないのはよく分かるような気がします。
あのまま、昨年のバブルでいっていたら今頃商業施設がいくつか発表になったかもしれませんが、サブプライムの煽りをもろに受けた形になりましたね。ここだけではありませんが。
結局マンションしか建たないなんてなったら、目も当てられないことになりますね。

[660: サラリーマンさん]

リート市場が崩壊したため、ファンドも資金を出さなくなりました。
三井の３番目の駅そばのマンションは現在計画停止中だそうです。
東京機械跡地再開発も全く動かない。多分商業施設が出来るとしても５，６年先でしょう。
資金出資者がいない状況ではどうにもなりません。
表向き残戸は７となってますが、実はもっと多いそうです。

[661: 匿名さん]

そもそも賃貸を考えるなら今から借りるメリットは少ないですね。
電車の利便性の最大の目玉は2009年度中に開業する横須賀線の
武蔵小杉駅ですから。
分譲価格なんかは段階的な再開発を含めて、これだけの将来性を
感じられるわけで、価格高騰及びたぶん今の不動産低迷を受けても
それなりの価格を維持すると思いますが、賃貸は？っていう感じでは。

そういう意味では今の小杉であの賃貸価格出してまで住むのは、ちょっと
疑問です。あくまで横須賀線が通れば適当だと考えますけど。
賃貸で不便なうちから（そもそも非常に便利な駅ですから、この表現は
いいすぎですが。）、価格が上がってるのはちょっと不思議。
仮にリエトが空き室で出てもおかしくないと思うけど。実際問題としては
新駅出来ました、家賃上げますっていうのは、通らないだろうから、今から
上げとくんでしょうけど。新駅できればマンションだけで何も問題ないでしょう。
（少なくとも生活利便施設は十分充実してます。）

[662: サラリーマンさん]

分譲価格は当然、新駅と再開発を既に織り込んだ販売価格です。
再開発エリアだから、新駅できるから今後価格が下がらない、という理屈にはならないです。
それと賃貸市場が低迷すれば分譲市場も同時に低迷します。

三井に電話すると、必ず駅前の再開発エリアと新駅でここは資産価値高い、がお決まりの営業トークですが、ではなぜ残戸が存在するのかと聞くと理由は答えてもらえません（笑）

[663: 匿名さん]

まあマンション全体の売れ行きも持ち直してきているし、建築資材も高くなっているからあんまり下がらないんだろうな。。。

[664: ご近所さん]

植林の桜が2,3割咲いてPCMを彩っています。思わず足を止めて桜とPCMを見上げる人が増えました。
桜が満開になりましたら、写真をUPしようと思います。

リエトは昨日から入居開始になりましたが、残念ながら灯りはついていません。
引越ししている雰囲気もありません。なぜだかレジは昨日、今日と引越しが多いです。

[665: 匿名さん]

新駅や再開発を織り込んだ価格というのはその通りだと思います。
2年前にいわゆる御三家が出てきた際も、こんな価格では絶対完売しないと
言われてましたが、ＳＦＴまではあっという間に完売です。

おっしゃるとおり、ＭＳＴはまだ少し残っているようですが、
これは1億近い物件ではないですか。
確かにこの価格帯はもともと流動性は高くないでしょうから、
景気低迷や不動産価格の下落を受けて影響受けやすいかもしれませんね。
でもどうでしょう、いわゆる一般的に買う価格帯（3000万〜7000万ぐらい）で
考えた場合、ここの資産価値は相当高いのではないでしょうか。
もちろん、市場ですから、絶対はないし、相対的なものであると思いますが、
駅からバス物件より、徒歩物件、徒歩15分より10分以内、5分以内と資産価値が
高いと言われてるのは事実ですし、実際そうでしょう。
また、利便性の高い駅とそうでない駅、これも明らかに資産価値に差が出るでしょう。
そういう意味では、ここは明らかに駅の利便性が高いんですよ。しかもこの物件は
駅から近いんですよ。だから相対的に資産価値が高いと考えてるんじゃないでしょうか。
確かに価格が下がらないなんてことは言い切れないと思いますよ。あくまでも相対的な
話ですから。でもここが安くなったりするっていうことは、ここよりも駅から遠い物件、
ここよりも不便な駅の物件はもっと安くなるっていう事ですよ。単純に。

なぜ残戸が存在するかって。そりゃ高いからでしょ。でも逆に１４００軒売り切って、それは
たぶん安かったか適正だったんでしょう。市場とはそういうものです。竣工まで１年あるわけ
ですよね。間違いなく完売するでしょ。心配しなくても。

[666: 契約済みさん]

１年かけても７戸売れなかったらそれこそ重症ですね。

自分が心配するのはリート市場はピーク時の半値、日経平均は１８０００円→１３０００円以下なのにパークシティの資産価値が無傷とは思えないことです。
１割減は覚悟しても２割ダウンは激痛です。

[667: 匿名さん]

日経平均とマンションの資産価値はあまり相関はないですよ。
株で損して頭金が目減りしたというのなら話は別ですが。

[668: 匿名さん]

ご参考まで。
http://www.skam.co.jp/pdf/jreit_20080306-3.pdf#search='リート指数 推移'

ちなみに不動産価格は通常株価の６ヵ月あとを追う、といわれています。

[669: 契約済みさん]

一番大事なことは、この議論にどんな意図が有るかです。
様々な指標によって資産価値の下落を期待しているようですが、期待する側を想像すると、富裕層がバカにするために貶しているか、買えなかった側の意趣返しとしか考えられません。
買えなかった理由は、抽選に外れたか、出遅れたかは知りませんが。

楽観的過ぎる意見には購入者の期待値が多分に含まれていますが、悲観的な記述にも、それなりの意図が有るのです。

なぜ、数あるスレッドの中で、このスレッドにたどり着いて発言してるのか。そこがポイントです。

[670: 匿名さん]

660の言っていることは全てガセ。大規模商業施設の出資者というくだりはもう苦笑するしか。