23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その33）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その32）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/

[703: 匿名さん]

まあまあ、一般の認識はそんな程度だ、ということです。
この掲示板は勉強になります。

[704: 匿名]

不動産は株や債権等に比べて流動性が低い
つまり イザ換金しようとしても容易には売れない
故に気配値だけが高止まりしていて、一見価格が下がっていないように見える

物件の譲渡が実勢価格で行われて、初めて価格の下落が表面化するわけだね
いまのところ その行為が水面下ですすんでいる為、モデルルームに足を運ばなければ下落を実感できないのである　（値引きを口外しない様に一筆取られるのは常識）

デべが資金的に行き詰って所有物件を処分するにしてもバルクだろうから、それらが安値で実需の市場に出てくるまでには もうしばらく時間が掛かる事になる

一次取得でない（家賃の支払いがない）向きは焦って買いに回る必要は全くないんだよ
よほど気に入った物件でもあればその限りではないけどね

[705: 大学教授さん]

大企業の場合、団塊の世代の定年延長をキャンセルしているところが増えています。
団塊の世代サラリーマンは郊外居住が多いから、郊外の電車通勤が楽になるかもしれません。
新卒の採用については、メイカー系は大幅減、非メーカー系は採用数維持が多いので、
郊外・地方の新規勤務者は大きく減り、東京都心部の新規勤務者の減少は軽微のようです。
2月15日15時0分配信 時事通信
不況が深刻化する中、2010年春の大企業の新卒採用意欲が急速に後退していることが15日までの
時事通信の調べで分かった。ヒアリングなどに応じた約30社のうち、7社が09年春入社予定に比べて
採用数を大幅に減らす。空前の売り手市場が続いたこれまでの就職戦線と打って変わり、来春の
採用枠は確実に狭まりそうだ。
「減らす」とする企業は、業績悪化に見舞われている輸出産業に多い。特に、自動車業界はホンダ
が今春（1490人）比600人減の890人とするほか、日産自動車も今春の582人から数十人へと大幅に
減らす。また、全日本空輸も総合職を4割減の85人程度とする。このほか、JVC・ケンウッド・
ホールディングスは定期採用を凍結、三菱重工業も約300人減の1500人とする。
一方、安定的な人材確保の観点から「前年（09年春）並み」と回答した企業は半数の15社に上る。
「好不況に関係なく採用する方針」（三井物産）、「景気で凹凸が出るのは、人員構成上も雇用を
守る面からも良くない」（NTTデータ）など、前年に引き続き高水準の採用を計画している企業も
依然として多い。このほか、TDK、KDDI、双日、タカラトミーなども前年並みとする方向だ。

[706: 住まいに詳しい人（上の方の人とは別人）]

>>702
人が減っているのは現場だけだと思っているのかな？

日興コーディアル証券は取締役や執行役員の削減を軸に本社組織をスリム化する方針を決めた。
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20081127AT2C2700927112008.html

これは記事になっているが、新聞記事にならないところで
各社とも本社の頭数は減らされているわけで
だからこーいう記事になる

東京都心のオフィス、「満室状態」が解消　丸の内・大手町
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20090202AT1J2900J02022009.html

[707: 匿名さん]

>一次取得でない（家賃の支払いがない）向きは焦って買いに回る必要は全くない

確かにそうなんですが、新築分譲の購入者の7割は一次取得だと思いますが…。その時点で一般論（マジョリティ論）から離れているような気もします。対象者や条件をマイノリティに限定した主張というのはイマイチのような気がしました。

[708: 匿名さん]

ほんの２年前はマンション供給不足で売り惜しみとか新々価格とか言ってたのにねぇ・・・

[709: 匿名さん]

調子こきすぎたんだね。

[710: 匿名さん]

>>702 の負け惜しみにワロタｗ

現実を見ようとしない奴はどこにでもいるんだな。
特に外資系なんか総撤退だから、オフィス需要はこれからさらに劇的に下がるでしょう。

[711: 匿名さん]

売れない不動産のゴミ箱がわりになってた証券化ビジネスが破綻したんだから、
今後はゴミがたまるばかり。在庫はどんどん積みあがる。

特に今売ってる、もしくはこれから一年くらいに売り出される新築は、
ブームのさなかに、ふざけたような強気で企画された、
高コスト・低仕様・妥協立地の三重苦物件ばかりだから、
掴んだが最後品質面でも価格面でも一番ハイリスク。

[712: 匿名]

＞707
7：3というのは住宅取得全体の話で、23区内に限れば　一次取得向けといわれる4000万円以下の物件比率は7割などという値にはならないのでは？

高値掴みしただの、売り逃げてよかっただの、ここによく書き込む方々は既得者の割合が多いのではないかという印象を持っているが

[713: 匿名さん]

榊さんって人がブログでこんなこと言ってますが・・・
かいつまんで話すと、

「デベがこれだけ投げ売りセールをするのは今年の2月が最後。
これは10年に一度あるかないかのチャンスだ」

と・・・

実際どうなんでしょう？

この方は以前から「買い時は2009年が山場だ」と言ってましたが、
たしかに来年以降は供給数も減るだろうし、これほどの投売りセールはもうないかもしれない、
とも思います。
（今の投売り価格よりも来年以降に出る販売価格のほうが高くなるだろうと榊さんは言っています）

新築物件の各スレも最近凄い勢いで伸びてますし・・・
自分も在庫一掃セールに飛び乗っちゃいそうで怖いです。

[714: 匿名さん]

>713
2005年暴落説や大京の危機などで
マンションが安かった時期から、
まだ10年経ってないが？

[715: 匿名さん]

>>713　

一昨年(2007年)の終わりには、「サブプライムローン問題はこれで終わり、
あとはV字回復する」という予想がまことしやかに流れていた。

このスレでも、part18-19あたりを読み返してみれば分かるよ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/

それから1年半、まだまだ下げ止まる気配は無い。だから、ブログの予想なんてあてに
ならないから自分で考えたほうがいいぞ。ちなみに、私はまだ2段底があると考えている。


＊＊＊見事に予想が外れた例(笑)＊＊＊


No.65 by 契約済みさん　2007/10/26(金) 00:37

>>16　>サブプライムは終結に向かっていると考えていいと思います。

>それは個人的願望でしょう。住専のときだって、公的支援で危機が回避されたと言われていたが、ますます危機がひどくなる一方だった。

分かってない奴はえらそうに書き込むなと声を大にして言いたい。

日本のバブル期の一番最初の一番中途半端な大きな不良債権処理である住専処理と、アメリカのサブプライムを比べる神経が全くもって理解不能。

会計システム、銀行行政、倒産・更生法制、株主資本主義の度合い、
全てにおいて段ちです。

サブプライムをエンドに貸してたのは、大銀行じゃないのよ。
中小は倒れるだろうが、日本のようにシステミックリスクに波及はしない。
大手が引き当てた段階で、ゲーム・エンド。リスクは社遮断される。そこが米日の最大の差。

大手銀の引き当ては、既に起こっている状況を大幅に上回る最悪自体を
想定してる。
アメリカの大会社の幹部は、大赤字の後のV字回復で、「手柄」をとって、ボーナスをがっぽり狙うのが普通。市場もそれを期待してる。

日本のような先送りや、どんなに下り坂でも、あくまで現状しか見ないけちな引き当ては絶対しないよ。それやったら間違いなく首だ。

今日はシティ株ケロっと上げてるし。

[716: 大学教授さん]

>>710
オフィス需要が縮小しているのは誰もが分かっていること。
その中で、スクラップ＆ビルドと高層化で新たな供給が生まれている。
まさに生き残りを掛けた、競争がこれから始まるわけで、
その中で、勝ち残るエリアはどこかが肝心なポイント。
集中と集積。そしてコンパクトＣＩＴＹ。
分譲マンションも同じ事が言える。
一律に落ちて行くわけじゃなく。
その中でも伸びていく地域が生まれる。
選択ミスが生死を分ける厳しい時代。

[717: 匿名さん]

>713
>自分も在庫一掃セールに飛び乗っちゃいそうで怖いです

安くて良い物件だと思えば、怖がらずに飛び乗っちゃえばよいだろ。
決断力ないねえ。

[718: 匿名さん]

715さん
ありがとうございます。参考になりました。
実はわたしもまだ下がると思っています。
頭では今の現実的状況が分かっているのですが、
それでもあんな記事が出るとちょっと動揺しますね；；

717さん
今が底だと確信を持って言えればこちらも確信を持って飛び乗ることができるのですが・・・
気に入った物件が体力的にかなり危ないデベということもあり、
嫌でも慎重にならざるを得ません・・・

[719: 匿名さん]

俺は2007年高値掴みしました
二割も下がるとは

[720: 717]

>気に入った物件が体力的にかなり危ないデベ

そういうことなら慎重にならざるをえませんね。
「決断力ないねえ」は取り消します。すんませんでした。

[721: 匿名さん]

つわものですね。

勇者です。

[722: 匿名さん]

これから高齢化が進んでいくと、相続で一軒屋が余ってマンション化したりして、
都心でも土地の供給はまだまだある。
高層化自体が、無い筈の土地を生み出すマジックだから。

人が減る、という現実からは、どうこねくり回して理屈付けしても、
長期下げトレンドへの転換以外に答えはない。
今はさらに、プチバブルから水準訂正してる時期。
直近からは、相当の値引きが提示されていなければ、
まともな買い物にはならないでしょう。

[723: 匿名さん]

私は今春物件を20％引き程度でゲットしました！
内需勝ち組系と公共事業系の国内株とJリートと中国ETFと商品ETFも1月から徐々に買っています！
円高なので引越し前に海外旅行も予定しています！　V(＾＾)V

不動産はその名の通り、流動性に乏しいですが実需であれば使うことによってその価値を享受しているので、株で塩漬けになるのと訳が違いますよ。実需不動産におけるキモは「オーバーローンになるかどうか？」の一点のみです。

「売却時にローンを下回る」or「保有時の月次のキャッシュフローでマイナスになる」リスクを各自考えて、安全であれば極端な話、いつであろうと買いですよ。

・・・とこれは「景気はサイクルもので、日本は長期的には大幅な経済成長が見込めないだろうが緩やかに減退する程度だろう（短期的には3年程度の不景気はあるだろう）」という予想に基づくものです。

なので、これから100年に一度の不景気が来て失業率が年末には10％を超えて、デフレスパイラルに陥り、国債乱発などによる金利の急上昇でハイパーインフレがやってきて・・・という悲観的な方々はその予想に則って行動すればよいと思います。

とりあえず、私は今マンションを買い、株とJ-REITと中国ETFと商品ETFを景気が上がると予想している3年間はゆっくりと買います。超悲観論者もサイクル論者も楽観論者も皆さん、それぞれにがんばりましょう！

[724: 物件比較中さん]

718さんの気持ち、わかります。
私もここのところ、いくつか物件を見学・検討してみて、いいなと思った物件があったものの、
グラついてるデベさんが多く、今は待て、と家族に釘を刺されました。

営業さんは「ほぼ確実ですよ」と言ってもまだローン減税は確定でなないし。

業界関係者からも「あそこが危ない」とか「ここはもうすぐ」とか聞くと、下手に動けない。
実際、その話を聞いてから現実にそうなった所が幾つもあるので、慎重になります。

これから、質のいい物件が計画・建設されるかどうか不透明な中で、今の物件でなんとか
手を打ちたいですが、そうもいかず、です。

[725: 匿名さん]

榊さんのブログは参考に私も見ています。
なかなか参考になる部分もあるのですが、
業界の人間だけあって不動産業界への思いが強すぎて
予想を外すことが良くあると私は見ています。

即ち今まで榊さんが予想されたポジティブな予想は
全部外れているのが実情です。
２００９年が買い時は間違いなく外れると思って私は
余裕で様子見しています。

榊さんから「もう駄目だ。不動産業界は完全に終わった」宣言が
出た時が買い時でしょう。

[726: 匿名さん]

ひととおり業界の淘汰が済まないと、掘り出し物を買えるか不幸の種を背負い込むか、一か八かの運任せだからねえ。余裕の博打なら面白いけど、ローン組んで生涯賃金の大きなウェイトを張るのは堅実じゃないね。

[727: 匿名さん]

>723
似たような事を何度も書くんですね。
海外旅行がそんなに嬉しいのですか。

[728: 匿名さん]

今日のＮＨＫスペシャル沸騰都市シンガポールはとても興味深かった。
特に番組の最後で彼らがターゲットとしているのが東京の不動産だという事が分かった。
東京の地図を広げて検討しているシーンでは渋谷が候補に挙がっていたみたいだけど…
奴ら日本の資産をまた奪いにくるつもりなのだろうか？

[729: 匿名さん]

NHK観たヨン(笑)
また東京から盛り返すよ仕込みどき(大笑)
明日から大反響ですねえ♪
間違いなく不動産はコンサバ投資です。

[730: 匿名さん]

NHK観たヨン(笑)
また東京から盛り返すこれから、仕込みどき(大笑)
明日から大反響です♪
世界的にも間違いなく東京不動産はコンサバ投資です。

[731: 住まいに詳しい人]

ここ同じ人が何役もやっているとしか思えない。経済や不動産の知識が未熟であるのが共通している。

[732: 匿名さん]

731
しったかの君の方が…未熟児(笑)

[733: 住まいに詳しい人（上の方の人とは別人）]

>>728
何故そこまで些細なテレビの演出に乗せられるかね？

シリーズを見ていれば判るけど
毎回、番組の最後に次の都市につなぐエピソードを入れているわけで

シンガポールの投資会社が東京に進出しているのはホントではあるが
予告に出てきたことに特別な意味なんてありません
たまたまシンガポールの次に東京になったから入れられたカットでしょ
　
　
とりあえず、明日のオンエアを見てからつうことで
公式サイトの番組紹介とか見る限り
たぶん吹き出してしまうよーなお粗末な内容だと思われるが

[734: 匿名さん]

過去スレを見れば解るけど、昨年後半からサブプラ問題→世界不況が本格化して
マンション売れなくなってきたのでデベの人が「これからはアジア富裕層で盛り返す」と主張しだした。

実際は、中国は不動産暴落で価値半減し富裕層も大ダメージ。
韓国も経済状況ヤバく、富裕層も大ダメージ。
ASEAN諸国はまだマシかもしれんが東京の不動産に投資できる程の余力ある人はごく少数。
で、結局デベが期待した「アジア富裕層の東京不動産投資で盛り返す」という期待は大外れ。

またぞろ、NHKの番組をネタに淡い期待をしてるんだろう。

[735: 匿名さん]

>>728
東京の地図を広げて検討しているシーンでは渋谷が候補に挙がっていたみたいだけど…＞
明らかに渋谷じゃないな。
自分が狙っているところをＴＶで事前に知らせることは有り得ないからな。
やっぱ本命は、オリンピック絡みで臨海部じゃないか？

[736: 匿名さん]

↑全く利口ぶるア〜ホの意見は退屈しない(笑)
目先しか見えないのかね(大笑)皆さん！最もらしい意見ほど、疑うべき！
世界中投資家は常にどこにでもいる。今回の世界的バブルの勝敗で云うと体力温存又は勝ち越した投資家は周りを見渡せば目立たないだけでゴロゴロ居る。そんな連中は金を枕に今、黙して静観し寝ているフリをしている。常に頭の中で次なるターゲットを探しているもの…

分からない？
金持ち投資家やファンドは、現在スクリニーング中で、割安激安になったモノに分散投資開始する為に相場を見て買い準備の最中だ。その様子や雰囲気が今夜のNHKで観れるんだろう…そんな連中は数年後、本格的に臆病者が一転し買い始める頃には仕込みは既に終了してる。その後は買いに呼応して徐々にリリース開始する。そういうモノ。

不動産だって愚直なまでにシンプルな投資だから、安くなったら、買い／高くなったら売る。

その資金がアルかないか？キミ！コレでしょ！キミは無いんだよ…買いだよ(大笑)

[737: 匿名さん]

>>736
ならばお前が借金してでもマンション買いまくれ。
親族や友人にも借金させて買いまくれ。

煽りにしても、願望ばかりで酷過ぎる。

たしかに世界中に金持ちはいるが、少子高齢化で家余りが見えている日本に投資などしない。
他の地域、不動産じゃなく他のものに投資するよ。

[738: 匿名さん]

世代別人口から今後の家余りが予想出来る

＜世代別人口の一覧表＞

３７歳　１９３万 　　　　　　　　　
３６歳　２００万
３５歳　２０３万 ←この辺団塊Jr世代の中心でマンション買える人は買っちゃってる
３４歳　２０９万 　　就職氷河期世代で非正規社員も多く、購買力は小さい。
３３歳　２０２万
３２歳　１９０万
３１歳　１８３万
３０歳　１７５万
２９歳　１７０万
２８歳　１６４万
２７歳　１５７万
２６歳　１５２万
２５歳　１５１万
２４歳　１５０万 ←この辺ゆとり世代　氷河期よりはマシだが、正規社員は少ない
２３歳　１４８万
２２歳　１４３万
２１歳　１３８万
２０歳　１３４万
１９歳　１３１万
１８歳　１２４万
１７歳　１２２万 ←ちょｗ　ありえないぐらい少ない！ 以降は完全に家余り
１６歳　１２２万 　23区内でも余剰住宅たっぷり
１５歳　１１９万
１４歳　１２１万
１３歳　１２０万
１２歳　１１９万
１１歳　１１９万
１０歳　１２０万
９歳　　１２０万
８歳　　１１７万
７歳　　１１７万

[739: 匿名さん]

【日本の人口推移予想】
　　　　　　　　　　　　0人　　　　　　　　　　　　　1.0億人　　　　　　　　　　　　 1.5億人
__________________________|_<<__________________________|__________________＿____________
1975年 111939643人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1980年 117060396人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1985年 121048923人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1990年 123611167人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1995年 125570246人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2000年 126697282人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2005年 127245267人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||| ←今ここ
2010年 126465451人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2015年 124465901人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2020年 121471466人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2025年 117812582人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2030年 113328774人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2035年 108077489人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2040年 102167125人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2045年 *95898305人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||
2050年 *89484841人|||| ||||||||||||||||||||||||
2055年 *83006540人|||| ||||||||||||||||||
2060年 *76494443人|||| |||||||||||
2065年 *70062552人|||| ||||


全く建設しなかったとしても、毎年『１００万人分の住宅』が市場に供給されます。
当然、賃貸物件もだだ余りです。
昨年後半になって、マンションの分譲価格だけでなく、賃貸料まで下がりはじめました。
「いざとなれば賃貸に出せるから」という考えも、もはや危険と言えます。

[740: 匿名さん]

新宿区のワンルーム賃貸が激余り状態になってきましたよ。
ブームも終わってしまった感じじゃない？

[741: 匿名さん]

渋谷区のワンルーム賃貸が激余り状態になってきましたよ。
ブームも終わってしまった感じじゃない？

[742: 匿名さん]

外国から出稼ぎに来てた人達も、多くが仕事がなくなり帰国したわけで
賃貸が余るのは当然。

[743: 匿名さん]

>>742
港区もやばいんじゃない？

[744: 匿名さん]

住まいに詳しい人さん　達の言っていることは概して正しいと思う。
少なくともそれを批判するだけの外野よりもよほど信用できると思う。

736はよくこのスレに出てくるみたいだけど・・・
相場の理屈ではあなたの言ってるとおりだけど、
ファンダメンタル的な見解がないからイマイチ説得力に欠けるんだよね。

738、739
グッジョブ！

[745: 匿名さん]

ちょっと短期と長期の話がごっちゃになってるんじゃないかな。長期で人口が減少している流れは、地方部の土地価格が一直線で下落しつづけていることやちょっと前のニュータウンがシルバータウン化していることで、わかっていること。
一方で、今後も人口増加が見込まれる都心部でも不景気の影響で金持ち賃貸や外国人労働者が激減して賃貸が軟調になっていることも事実。
こうした中で、財閥系以外のデベが都心の一等地を投げざるを得ない状況を、逆にチャンスととらえるかどうか、またその下げ止まりのタイミングがいつぐらいになりそうかがテーマなわけでしょ。

[746: 匿名さん]

>財閥系以外のデベが都心の一等地を投げざるを得ない状況を、逆にチャンスととらえるかどうか、またその下げ止まりのタイミングがいつぐらいになりそうかがテーマなわけでしょ。

そのとおり！

[747: 匿名さん]

>>745
そんな中、都心部でＵＲの大型賃貸がこれから続々とできあがってくるんだね。

[748: 匿名さん]

財閥系以外のデベが都心の一等地を投げざるを得ない状況＞
具体的物件は何でしょうか？

[749: 匿名さん]

賃貸サバイバルゲームの結果が楽しみだな。家賃が高いところはこれからかなり苦戦しそう。

[750: 匿名さん]

ファンダメンタルズ？センチメントで動くんだよ…1500兆円の個人金融資産ある国に不問だろ(笑)

[751: 匿名さん]

そのセンチメントの部分で買い控えが起こってるんじゃない。デベの投げ売りゲームに付き合ってるのはほんの一部で、大抵は買えないもしくは買わない。あなた見てると裸の王様って気がする…失礼。

[752: 匿名さん]

今最も価値ある投資先は現金、日本円。
買わずに待っていただけで、
不動産やマンションに対しては、半年で２割以上儲けが出てるだろう。

換金流動性、取引コスト、保有コスト、ケータビリティ、
どれをとっても不動産特にマンションは、経済混乱期には不利な資産。
かててくわえて、人口も経済規模も縮小局面の国の地面なんて・・・