23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その33）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その32）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/

[681: 匿名さん]

賃料自体が下落傾向になってるのに、根拠になる利回りを求める事自体困難なのでは。
分譲不良在庫の賃貸化による供給、空き家リスクなどの高まっているし。

底打ちの指標は、営業マンがやる気をなくし、
モデルルームが閑散とさびれ、ＣＭなどもなくなり、掲示板から買い煽りも消え、
誰も不動産投資やマンション生活に対して夢も希望も持たなくなったそのときです。
これこそ人の行く逆を行く王道です。

[682: 匿名さん]

超都心部の賃貸マンションで、
空き巣が頻繁に入る上に犯罪の舞台になった物件が以前ありましたよね。
超都心部ならセキュリティが高い、とは言えませんね。

[683: 匿名さん]

＞＞６８２
犯罪発生マップ
住居対象浸入盗
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm
山手線西側線上から西に広がってセキュリティが悪く。
都心は良好です。

[684: 匿名さん]

マンションのセキュリティなんて過信したら余計危ない。
大規模なんて一戸でも内部から手引きすれば、全戸無防備なわけですし。
賃貸混在なんて特にね。
結局のところ、各戸で戸締りに気をつけるしかないんですよ。

[685: 匿名さん]

＞＞６８４
防犯設備より地域の治安状態が重要です。
渋谷、新宿、池袋はいくら設備が立派でも、
内部からの手引きを考えたら恐いですね。

[686: 匿名さん]

>>683
事務所等侵入盗と粗暴犯は、都心も多いです。

[687: 匿名さん]

＞＞６８６
話題のすり替えはお止めなさいｗ

[688: 匿名さん]

すり替えて無いじゃん。

[689: 匿名さん]

>>670　その「お金がある人、給料が高い人」が劇的に少なくなっている。
だから、「じわじわ」も売れてない。
そのうち大手・財閥系も整理統合されて3社ぐらいになるんじゃないかな。

>>673　財閥系にもそんな余力は無い。長期保有しても借り手がつかないんだから、意味がない。

>>678　半年で来るわけが無いだろ。落ちるナイフを掴むつもりなの？

[690: 匿名さん]

ここまで読んできて、現実は悲観派に分があるように思う。
なぜなら理由が具体的かつ筋道が通っているから。
逆に、楽観派の人々で「もうすぐ下げ止まる」とか「そろそろ底だ」と思っている人は、その明確な根拠を示して欲しい。

こんな経済状況で、首切りや失業者もあふれていて、かつ去年あれだけ株が下げたのに不動産だけこんな微々たる下げだなんて到底考えられない・・・
理想は678のような感じですよ。理想はね・・・

[691: 匿名さん]

「分がある」とかじゃなくて…

一般に悲観論が蔓延していることは良く分かった。ありがとう。

[692: 匿名さん]

>一般に悲観論が蔓延していることは良く分かった。ありがとう。
だから人の逆を行けば儲かるとか、不動産でそれが当てはまるとは限らないよ。

[693: 匿名さん]

的確なアドバイスありがとう

[694: 大学教授さん]

「地球温暖化が東京に与える影響について」
地球はシーソーの原理により北半球が温暖化、南半球が寒冷化して行く。
北半球で温められた海水は南極に流れて行き、そこで水蒸気となり寒冷化した気候の下、
雪となり南極大陸に降り積もり固まる。これは地球上の水分の一部が陸地に上がることを意味し、
海水面は下がって行く（北極の氷は溶けるが、コップの中の氷と同じで溶けても海水面は上がらない）。
日本は亜熱帯気候となり、巨大な積乱雲の発生が頻発し、局地的なゲリラ豪雨が頻発する。
被害を受ける箇所は特定できず、河口、海から遠い内陸は雨の逃しようがなく、局地的洪水状態となる。
地下に巨大なプールを作りそこに一時貯める方法はあるが、内陸部は広大であり、すべてに対策を施すのは不可能。
内陸部に家を建てる場合は、盛り土を行い、他の場所より高くし浸水を防ぐ自己防衛が不可欠となる。
現在内陸部で購入を検討している人は、周りの地形と物件の建ち位置をよく調べる必要がある。

[695: 匿名さん]

おれ賃貸なんだけど、
他の部屋がどんどん空き室になってく。

けど、分譲も売れてないんでしょ？
賃貸価格も落ちてるんでしょ？
全国で見たら700万戸くらい、家余ってるんでしょ？

みなさん、どこ行っちゃったんでしょうねぇ？

[696: 匿名さん]

＞こんな経済状況で、首切りや失業者もあふれていて、かつ去年あれだけ株が下げたのに不動産だ＞けこんな微々たる下げだなんて到底考えられない・・・

むちゃくちゃ煽りますねｗ
丸の内・大手町アドレスの企業が首切り行ってますか？

危ない会社はもうどこかに引越ししているしね・・
確かに大変な経済環境だけど、優秀な経営者は悲観論からもう脱却して
色々とカウンターアクション起こしているよ。（資金力の体力勝負だけど）

[697: 大学教授さん]

>>695
本年春がおそらく最後の人口大移動となるでしょう。
それ以降は分譲マンションの竣工戸数が激減しますから、
賃貸から持ち家への移動は減り、賃貸需要は引き締まって行くでしょう。

[698: 匿名さん]

マンション建設抑制も早晩限界を迎える。
作らない、売り上げたたない、売れない、仕事しないでは、
会社は存続できないからね。
土地を金に替えたい需要もあるし。
我慢できなくなって、薄利多売で生き残りを図るデベが出てくるだろう。
そうなるとマンションの相場自体がもう一段下がる可能性が高い。

無論存続できなくなった弱小が全部淘汰される可能性もなくはないけど、
そうすると今度はそれらの確保してた土地や在庫も大量に出回るから、
それを使って、借金のない新興がまたぞろでてくる。

資本金規制とか、瑕疵保障能力審査とか、業界で新規参入規制をしとかないと、
また脂ぎったギャンブラー、ブローカーが集まって同じ過ちを犯すだろう。

[699: 大学教授さん]

賃貸から持ち家への移動は減るが、賃貸間の移動が今後増えるでしょう。
厳しい経済状況の下、家賃レベルに対し厳しい目が向けられるようになり、利便性をさほど失わ
ないのであれば、高家賃地域から低家賃地域への引越しを行う人が多数出てくるでしょう。
高家賃地域の空き室率の上昇は今後避けられないと思われます。

さらには、就業者人口の増加が予想される地域に近接しているかどうかが、非常に大切になります。
オフィスビルの建て替え時期を迎え、東京の都市構造は今後大きく変わって行きます。
賃貸物件への投資を考えている人は、オフィスエリアの再開発がどのように予定されているか
詳しく研究する必要があります。
何故なら、更新が行われないオフィスエリアからテナントは流出してしまうからです。

[700: 聴講生]

>>64
いつもお疲れ様です。

ところで内陸部というのはどこを指しておられるのでしょうか？


２３区だとそんなに内陸部という感じではないような気がしますが。。

[701: 住まいに詳しい人（上の方の人とは別人）]

>>696

日立、最終赤字7000億円　製造業で過去最大、7000人を配転・削減
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20090131AT2D3001T30012009.html

産経新聞社は大手全国紙としては事実上初となる大幅な人員削減に踏み切る。
http://www.toyokeizai.net/business/strategy/detail/AC/0cffc7c7dcf20564...

早期退職募集に１０００人応募 日興コーディアル証券
http://www.47news.jp/CN/200812/CN2008121001000352.html

[702: 匿名さん]

＞７０１

ふ〜ん、だからどこが本社スタッフ首切っているの？

[703: 匿名さん]

まあまあ、一般の認識はそんな程度だ、ということです。
この掲示板は勉強になります。

[704: 匿名]

不動産は株や債権等に比べて流動性が低い
つまり イザ換金しようとしても容易には売れない
故に気配値だけが高止まりしていて、一見価格が下がっていないように見える

物件の譲渡が実勢価格で行われて、初めて価格の下落が表面化するわけだね
いまのところ その行為が水面下ですすんでいる為、モデルルームに足を運ばなければ下落を実感できないのである　（値引きを口外しない様に一筆取られるのは常識）

デべが資金的に行き詰って所有物件を処分するにしてもバルクだろうから、それらが安値で実需の市場に出てくるまでには もうしばらく時間が掛かる事になる

一次取得でない（家賃の支払いがない）向きは焦って買いに回る必要は全くないんだよ
よほど気に入った物件でもあればその限りではないけどね

[705: 大学教授さん]

大企業の場合、団塊の世代の定年延長をキャンセルしているところが増えています。
団塊の世代サラリーマンは郊外居住が多いから、郊外の電車通勤が楽になるかもしれません。
新卒の採用については、メイカー系は大幅減、非メーカー系は採用数維持が多いので、
郊外・地方の新規勤務者は大きく減り、東京都心部の新規勤務者の減少は軽微のようです。
2月15日15時0分配信 時事通信
不況が深刻化する中、2010年春の大企業の新卒採用意欲が急速に後退していることが15日までの
時事通信の調べで分かった。ヒアリングなどに応じた約30社のうち、7社が09年春入社予定に比べて
採用数を大幅に減らす。空前の売り手市場が続いたこれまでの就職戦線と打って変わり、来春の
採用枠は確実に狭まりそうだ。
「減らす」とする企業は、業績悪化に見舞われている輸出産業に多い。特に、自動車業界はホンダ
が今春（1490人）比600人減の890人とするほか、日産自動車も今春の582人から数十人へと大幅に
減らす。また、全日本空輸も総合職を4割減の85人程度とする。このほか、JVC・ケンウッド・
ホールディングスは定期採用を凍結、三菱重工業も約300人減の1500人とする。
一方、安定的な人材確保の観点から「前年（09年春）並み」と回答した企業は半数の15社に上る。
「好不況に関係なく採用する方針」（三井物産）、「景気で凹凸が出るのは、人員構成上も雇用を
守る面からも良くない」（NTTデータ）など、前年に引き続き高水準の採用を計画している企業も
依然として多い。このほか、TDK、KDDI、双日、タカラトミーなども前年並みとする方向だ。

[706: 住まいに詳しい人（上の方の人とは別人）]

>>702
人が減っているのは現場だけだと思っているのかな？

日興コーディアル証券は取締役や執行役員の削減を軸に本社組織をスリム化する方針を決めた。
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20081127AT2C2700927112008.html

これは記事になっているが、新聞記事にならないところで
各社とも本社の頭数は減らされているわけで
だからこーいう記事になる

東京都心のオフィス、「満室状態」が解消　丸の内・大手町
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20090202AT1J2900J02022009.html

[707: 匿名さん]

>一次取得でない（家賃の支払いがない）向きは焦って買いに回る必要は全くない

確かにそうなんですが、新築分譲の購入者の7割は一次取得だと思いますが…。その時点で一般論（マジョリティ論）から離れているような気もします。対象者や条件をマイノリティに限定した主張というのはイマイチのような気がしました。

[708: 匿名さん]

ほんの２年前はマンション供給不足で売り惜しみとか新々価格とか言ってたのにねぇ・・・

[709: 匿名さん]

調子こきすぎたんだね。

[710: 匿名さん]

>>702 の負け惜しみにワロタｗ

現実を見ようとしない奴はどこにでもいるんだな。
特に外資系なんか総撤退だから、オフィス需要はこれからさらに劇的に下がるでしょう。

[711: 匿名さん]

売れない不動産のゴミ箱がわりになってた証券化ビジネスが破綻したんだから、
今後はゴミがたまるばかり。在庫はどんどん積みあがる。

特に今売ってる、もしくはこれから一年くらいに売り出される新築は、
ブームのさなかに、ふざけたような強気で企画された、
高コスト・低仕様・妥協立地の三重苦物件ばかりだから、
掴んだが最後品質面でも価格面でも一番ハイリスク。

[712: 匿名]

＞707
7：3というのは住宅取得全体の話で、23区内に限れば　一次取得向けといわれる4000万円以下の物件比率は7割などという値にはならないのでは？

高値掴みしただの、売り逃げてよかっただの、ここによく書き込む方々は既得者の割合が多いのではないかという印象を持っているが

[713: 匿名さん]

榊さんって人がブログでこんなこと言ってますが・・・
かいつまんで話すと、

「デベがこれだけ投げ売りセールをするのは今年の2月が最後。
これは10年に一度あるかないかのチャンスだ」

と・・・

実際どうなんでしょう？

この方は以前から「買い時は2009年が山場だ」と言ってましたが、
たしかに来年以降は供給数も減るだろうし、これほどの投売りセールはもうないかもしれない、
とも思います。
（今の投売り価格よりも来年以降に出る販売価格のほうが高くなるだろうと榊さんは言っています）

新築物件の各スレも最近凄い勢いで伸びてますし・・・
自分も在庫一掃セールに飛び乗っちゃいそうで怖いです。

[714: 匿名さん]

>713
2005年暴落説や大京の危機などで
マンションが安かった時期から、
まだ10年経ってないが？

[715: 匿名さん]

>>713　

一昨年(2007年)の終わりには、「サブプライムローン問題はこれで終わり、
あとはV字回復する」という予想がまことしやかに流れていた。

このスレでも、part18-19あたりを読み返してみれば分かるよ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/

それから1年半、まだまだ下げ止まる気配は無い。だから、ブログの予想なんてあてに
ならないから自分で考えたほうがいいぞ。ちなみに、私はまだ2段底があると考えている。


＊＊＊見事に予想が外れた例(笑)＊＊＊


No.65 by 契約済みさん　2007/10/26(金) 00:37

>>16　>サブプライムは終結に向かっていると考えていいと思います。

>それは個人的願望でしょう。住専のときだって、公的支援で危機が回避されたと言われていたが、ますます危機がひどくなる一方だった。

分かってない奴はえらそうに書き込むなと声を大にして言いたい。

日本のバブル期の一番最初の一番中途半端な大きな不良債権処理である住専処理と、アメリカのサブプライムを比べる神経が全くもって理解不能。

会計システム、銀行行政、倒産・更生法制、株主資本主義の度合い、
全てにおいて段ちです。

サブプライムをエンドに貸してたのは、大銀行じゃないのよ。
中小は倒れるだろうが、日本のようにシステミックリスクに波及はしない。
大手が引き当てた段階で、ゲーム・エンド。リスクは社遮断される。そこが米日の最大の差。

大手銀の引き当ては、既に起こっている状況を大幅に上回る最悪自体を
想定してる。
アメリカの大会社の幹部は、大赤字の後のV字回復で、「手柄」をとって、ボーナスをがっぽり狙うのが普通。市場もそれを期待してる。

日本のような先送りや、どんなに下り坂でも、あくまで現状しか見ないけちな引き当ては絶対しないよ。それやったら間違いなく首だ。

今日はシティ株ケロっと上げてるし。

[716: 大学教授さん]

>>710
オフィス需要が縮小しているのは誰もが分かっていること。
その中で、スクラップ＆ビルドと高層化で新たな供給が生まれている。
まさに生き残りを掛けた、競争がこれから始まるわけで、
その中で、勝ち残るエリアはどこかが肝心なポイント。
集中と集積。そしてコンパクトＣＩＴＹ。
分譲マンションも同じ事が言える。
一律に落ちて行くわけじゃなく。
その中でも伸びていく地域が生まれる。
選択ミスが生死を分ける厳しい時代。

[717: 匿名さん]

>713
>自分も在庫一掃セールに飛び乗っちゃいそうで怖いです

安くて良い物件だと思えば、怖がらずに飛び乗っちゃえばよいだろ。
決断力ないねえ。

[718: 匿名さん]

715さん
ありがとうございます。参考になりました。
実はわたしもまだ下がると思っています。
頭では今の現実的状況が分かっているのですが、
それでもあんな記事が出るとちょっと動揺しますね；；

717さん
今が底だと確信を持って言えればこちらも確信を持って飛び乗ることができるのですが・・・
気に入った物件が体力的にかなり危ないデベということもあり、
嫌でも慎重にならざるを得ません・・・

[719: 匿名さん]

俺は2007年高値掴みしました
二割も下がるとは

[720: 717]

>気に入った物件が体力的にかなり危ないデベ

そういうことなら慎重にならざるをえませんね。
「決断力ないねえ」は取り消します。すんませんでした。

[721: 匿名さん]

つわものですね。

勇者です。

[722: 匿名さん]

これから高齢化が進んでいくと、相続で一軒屋が余ってマンション化したりして、
都心でも土地の供給はまだまだある。
高層化自体が、無い筈の土地を生み出すマジックだから。

人が減る、という現実からは、どうこねくり回して理屈付けしても、
長期下げトレンドへの転換以外に答えはない。
今はさらに、プチバブルから水準訂正してる時期。
直近からは、相当の値引きが提示されていなければ、
まともな買い物にはならないでしょう。

[723: 匿名さん]

私は今春物件を20％引き程度でゲットしました！
内需勝ち組系と公共事業系の国内株とJリートと中国ETFと商品ETFも1月から徐々に買っています！
円高なので引越し前に海外旅行も予定しています！　V(＾＾)V

不動産はその名の通り、流動性に乏しいですが実需であれば使うことによってその価値を享受しているので、株で塩漬けになるのと訳が違いますよ。実需不動産におけるキモは「オーバーローンになるかどうか？」の一点のみです。

「売却時にローンを下回る」or「保有時の月次のキャッシュフローでマイナスになる」リスクを各自考えて、安全であれば極端な話、いつであろうと買いですよ。

・・・とこれは「景気はサイクルもので、日本は長期的には大幅な経済成長が見込めないだろうが緩やかに減退する程度だろう（短期的には3年程度の不景気はあるだろう）」という予想に基づくものです。

なので、これから100年に一度の不景気が来て失業率が年末には10％を超えて、デフレスパイラルに陥り、国債乱発などによる金利の急上昇でハイパーインフレがやってきて・・・という悲観的な方々はその予想に則って行動すればよいと思います。

とりあえず、私は今マンションを買い、株とJ-REITと中国ETFと商品ETFを景気が上がると予想している3年間はゆっくりと買います。超悲観論者もサイクル論者も楽観論者も皆さん、それぞれにがんばりましょう！

[724: 物件比較中さん]

718さんの気持ち、わかります。
私もここのところ、いくつか物件を見学・検討してみて、いいなと思った物件があったものの、
グラついてるデベさんが多く、今は待て、と家族に釘を刺されました。

営業さんは「ほぼ確実ですよ」と言ってもまだローン減税は確定でなないし。

業界関係者からも「あそこが危ない」とか「ここはもうすぐ」とか聞くと、下手に動けない。
実際、その話を聞いてから現実にそうなった所が幾つもあるので、慎重になります。

これから、質のいい物件が計画・建設されるかどうか不透明な中で、今の物件でなんとか
手を打ちたいですが、そうもいかず、です。

[725: 匿名さん]

榊さんのブログは参考に私も見ています。
なかなか参考になる部分もあるのですが、
業界の人間だけあって不動産業界への思いが強すぎて
予想を外すことが良くあると私は見ています。

即ち今まで榊さんが予想されたポジティブな予想は
全部外れているのが実情です。
２００９年が買い時は間違いなく外れると思って私は
余裕で様子見しています。

榊さんから「もう駄目だ。不動産業界は完全に終わった」宣言が
出た時が買い時でしょう。

[726: 匿名さん]

ひととおり業界の淘汰が済まないと、掘り出し物を買えるか不幸の種を背負い込むか、一か八かの運任せだからねえ。余裕の博打なら面白いけど、ローン組んで生涯賃金の大きなウェイトを張るのは堅実じゃないね。

[727: 匿名さん]

>723
似たような事を何度も書くんですね。
海外旅行がそんなに嬉しいのですか。

[728: 匿名さん]

今日のＮＨＫスペシャル沸騰都市シンガポールはとても興味深かった。
特に番組の最後で彼らがターゲットとしているのが東京の不動産だという事が分かった。
東京の地図を広げて検討しているシーンでは渋谷が候補に挙がっていたみたいだけど…
奴ら日本の資産をまた奪いにくるつもりなのだろうか？

[729: 匿名さん]

NHK観たヨン(笑)
また東京から盛り返すよ仕込みどき(大笑)
明日から大反響ですねえ♪
間違いなく不動産はコンサバ投資です。

[730: 匿名さん]

NHK観たヨン(笑)
また東京から盛り返すこれから、仕込みどき(大笑)
明日から大反響です♪
世界的にも間違いなく東京不動産はコンサバ投資です。