23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その33）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その32）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/

[681: 匿名さん]

賃料自体が下落傾向になってるのに、根拠になる利回りを求める事自体困難なのでは。
分譲不良在庫の賃貸化による供給、空き家リスクなどの高まっているし。

底打ちの指標は、営業マンがやる気をなくし、
モデルルームが閑散とさびれ、ＣＭなどもなくなり、掲示板から買い煽りも消え、
誰も不動産投資やマンション生活に対して夢も希望も持たなくなったそのときです。
これこそ人の行く逆を行く王道です。

[682: 匿名さん]

超都心部の賃貸マンションで、
空き巣が頻繁に入る上に犯罪の舞台になった物件が以前ありましたよね。
超都心部ならセキュリティが高い、とは言えませんね。

[683: 匿名さん]

＞＞６８２
犯罪発生マップ
住居対象浸入盗
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm
山手線西側線上から西に広がってセキュリティが悪く。
都心は良好です。

[684: 匿名さん]

マンションのセキュリティなんて過信したら余計危ない。
大規模なんて一戸でも内部から手引きすれば、全戸無防備なわけですし。
賃貸混在なんて特にね。
結局のところ、各戸で戸締りに気をつけるしかないんですよ。

[685: 匿名さん]

＞＞６８４
防犯設備より地域の治安状態が重要です。
渋谷、新宿、池袋はいくら設備が立派でも、
内部からの手引きを考えたら恐いですね。

[686: 匿名さん]

>>683
事務所等侵入盗と粗暴犯は、都心も多いです。

[687: 匿名さん]

＞＞６８６
話題のすり替えはお止めなさいｗ

[688: 匿名さん]

すり替えて無いじゃん。

[689: 匿名さん]

>>670　その「お金がある人、給料が高い人」が劇的に少なくなっている。
だから、「じわじわ」も売れてない。
そのうち大手・財閥系も整理統合されて3社ぐらいになるんじゃないかな。

>>673　財閥系にもそんな余力は無い。長期保有しても借り手がつかないんだから、意味がない。

>>678　半年で来るわけが無いだろ。落ちるナイフを掴むつもりなの？

[690: 匿名さん]

ここまで読んできて、現実は悲観派に分があるように思う。
なぜなら理由が具体的かつ筋道が通っているから。
逆に、楽観派の人々で「もうすぐ下げ止まる」とか「そろそろ底だ」と思っている人は、その明確な根拠を示して欲しい。

こんな経済状況で、首切りや失業者もあふれていて、かつ去年あれだけ株が下げたのに不動産だけこんな微々たる下げだなんて到底考えられない・・・
理想は678のような感じですよ。理想はね・・・

[691: 匿名さん]

「分がある」とかじゃなくて…

一般に悲観論が蔓延していることは良く分かった。ありがとう。

[692: 匿名さん]

>一般に悲観論が蔓延していることは良く分かった。ありがとう。
だから人の逆を行けば儲かるとか、不動産でそれが当てはまるとは限らないよ。

[693: 匿名さん]

的確なアドバイスありがとう

[694: 大学教授さん]

「地球温暖化が東京に与える影響について」
地球はシーソーの原理により北半球が温暖化、南半球が寒冷化して行く。
北半球で温められた海水は南極に流れて行き、そこで水蒸気となり寒冷化した気候の下、
雪となり南極大陸に降り積もり固まる。これは地球上の水分の一部が陸地に上がることを意味し、
海水面は下がって行く（北極の氷は溶けるが、コップの中の氷と同じで溶けても海水面は上がらない）。
日本は亜熱帯気候となり、巨大な積乱雲の発生が頻発し、局地的なゲリラ豪雨が頻発する。
被害を受ける箇所は特定できず、河口、海から遠い内陸は雨の逃しようがなく、局地的洪水状態となる。
地下に巨大なプールを作りそこに一時貯める方法はあるが、内陸部は広大であり、すべてに対策を施すのは不可能。
内陸部に家を建てる場合は、盛り土を行い、他の場所より高くし浸水を防ぐ自己防衛が不可欠となる。
現在内陸部で購入を検討している人は、周りの地形と物件の建ち位置をよく調べる必要がある。

[695: 匿名さん]

おれ賃貸なんだけど、
他の部屋がどんどん空き室になってく。

けど、分譲も売れてないんでしょ？
賃貸価格も落ちてるんでしょ？
全国で見たら700万戸くらい、家余ってるんでしょ？

みなさん、どこ行っちゃったんでしょうねぇ？

[696: 匿名さん]

＞こんな経済状況で、首切りや失業者もあふれていて、かつ去年あれだけ株が下げたのに不動産だ＞けこんな微々たる下げだなんて到底考えられない・・・

むちゃくちゃ煽りますねｗ
丸の内・大手町アドレスの企業が首切り行ってますか？

危ない会社はもうどこかに引越ししているしね・・
確かに大変な経済環境だけど、優秀な経営者は悲観論からもう脱却して
色々とカウンターアクション起こしているよ。（資金力の体力勝負だけど）

[697: 大学教授さん]

>>695
本年春がおそらく最後の人口大移動となるでしょう。
それ以降は分譲マンションの竣工戸数が激減しますから、
賃貸から持ち家への移動は減り、賃貸需要は引き締まって行くでしょう。

[698: 匿名さん]

マンション建設抑制も早晩限界を迎える。
作らない、売り上げたたない、売れない、仕事しないでは、
会社は存続できないからね。
土地を金に替えたい需要もあるし。
我慢できなくなって、薄利多売で生き残りを図るデベが出てくるだろう。
そうなるとマンションの相場自体がもう一段下がる可能性が高い。

無論存続できなくなった弱小が全部淘汰される可能性もなくはないけど、
そうすると今度はそれらの確保してた土地や在庫も大量に出回るから、
それを使って、借金のない新興がまたぞろでてくる。

資本金規制とか、瑕疵保障能力審査とか、業界で新規参入規制をしとかないと、
また脂ぎったギャンブラー、ブローカーが集まって同じ過ちを犯すだろう。

[699: 大学教授さん]

賃貸から持ち家への移動は減るが、賃貸間の移動が今後増えるでしょう。
厳しい経済状況の下、家賃レベルに対し厳しい目が向けられるようになり、利便性をさほど失わ
ないのであれば、高家賃地域から低家賃地域への引越しを行う人が多数出てくるでしょう。
高家賃地域の空き室率の上昇は今後避けられないと思われます。

さらには、就業者人口の増加が予想される地域に近接しているかどうかが、非常に大切になります。
オフィスビルの建て替え時期を迎え、東京の都市構造は今後大きく変わって行きます。
賃貸物件への投資を考えている人は、オフィスエリアの再開発がどのように予定されているか
詳しく研究する必要があります。
何故なら、更新が行われないオフィスエリアからテナントは流出してしまうからです。

[700: 聴講生]

>>64
いつもお疲れ様です。

ところで内陸部というのはどこを指しておられるのでしょうか？


２３区だとそんなに内陸部という感じではないような気がしますが。。