23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その33）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その32）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/

[663: 匿名さん]

>>660

スレとは関係ないことだけど・・
景気は悪いと言われているけど、09年1月単月で北米市場、車の販売台数は６７万台
（成長国インドネシアの年間半台数より多い！）
しかしＧＭの販売不振は深刻。

チャプター１１を申請する可能性を否定出来ない企業の車を買いますか？

日本のマンションと同じ状況だよ、倒産して価値が下がるマンション購入には躊躇するでしょう。
秀和レジデンスとかの例はあるけど、現状況は全く異なる、新興は市場から撤退でしょうね。

[664: 匿名さん]

>>663
大手の寡占化と都心部物件独占も目の前ですね。
後はやりほうだいですか？

[665: 匿名さん]

＞（成長国インドネシアの年間半台数より多い！）ｘ

　（成長国インドネシアの年間販売台数より多い！）○

[666: 匿名さん]

不動産業界は参入障壁が低いから、万一寡占化されても、異業種からの参入組が増えて、適正価格に戻るでしょう。

電鉄系や大手異業種参入組（ＮＴＴ都市開発、新日鉄都市開発など）も早々には潰れないでしょう。
現状は、借金で急成長した新興デベロッパーが整理されているだけ。
新興経営者は上場の際に儲けるだけ儲けたから、潰れても良いんじゃない？

[667: 匿名さん]

>>666
異業種参入組は撤退しますよ。

[668: 匿名さん]

大手だけが残ったとて、市場で受け入れなれない値段でふんぞり返ってても、売れないままジワジワ体力消耗していくだけ。売れなきゃ互いにに牽制しあい値段下げざるを得ない。
ただそれだけ。

[669: 匿名さん]

渋谷の公衆トイレ命名権、応募さっぱりだったみたいです。
なんか世の中の流れが変わったような気がス
ＮＨＫも移転らしいし。

[670: 匿名さん]

>>668
お金がある人、給料が高い人は買えますよ。
ジワジワ売れて、大手はそれで良しなんでしょ。

[671: 匿名さん]

ＮＨＫ移転は大学教授が言い続けてるだけでしょ

[672: 匿名さん]

＞６７０

その通りですね。
供給量を絞って利益率を上げるというのは普通の考え方、
新規供給物件を利益率を下げて販売する意味が理解できない。

市場が受け入れる価格って・・70m2=4,000万円物件？？

新築なら神奈川、埼玉、千葉の物件選択すればいいだけ。

[673: 匿名さん]

今週からまた世界中が騒がしくなってきそうだけど、もうここまでくると極論になるけど総資産をすべて賃貸にまわしてあがってくる賃貸収入で、借り入れ元本と利息の返済および人件費等経費支払い全体が滞りなくできるかどうかが生き残りの条件になりそうだね。
言い換えれば、全体借り入れの半分以上が短期借り入れだったり、総資産の半分以上が更地やリゾートであった瞬間、もう余命数ヶ月って感じになってしまうでしょう。
わずか半年で総資産がざっくり半分から1/3に縮小しちゃったわけだから、もう理屈じゃなくてキャッシュフロー以外、信じられるものがなくなっているのが現状でしょう。
ということで、超都心部の新興系が持つイイ不動産は財閥系に集約され、そのまま長期保有されちゃって、安くエンドにでてくることはナイと。

[674: 匿名さん]

都内は地権者のいる物件が多い。
地権者に好条件を示して計画スタートしてしまった物件は、
デべの供給都合で簡単に延期には出来ないでしょうな。

[675: 匿名さん]

とりあえず教授がまずこのスレから撤退して欲しい

[676: 匿名さん]

誰でも住むところは必要だから、生活を切り詰めても独占的高値を受け入れざるを得ないのでは？
ローンの破たんなど将来に問題が残りそう。景気が回復するのが一番だが、それまで阿漕な商売を規制する法律などが必要では？

[677: 住まいに詳しい人]

よく考えて書き込んで欲しい。思いつきを書きなぐるのは見る者が迷惑。教授という匿名さん？

[678: 匿名さん]

23区内のマンション価格はいつ下げ止まるのかとの問いの答えは、とりあえず超都心部のマンションの底打ちのタイミングということになるんだろうけど、その買いの原資になるのは、今は銀行に回避させてる銀行預金のほかは、安値で買ったトヨタ株の含み益だったり、底値で買った金の含み益だったりと、下がりに下がりきった”本来はもっと価値があるだろう実物資産”がその価値をある程度回復することが必要条件になるんではないだろうか。
超都心部のマンションも本来は、セキュリティが高く快適な生活ができる住居ということで、今後も成長市場である高齢者市場の最適な住居でもあり、一時取得層にも通勤に便利なあこがれの住居であるから、永続的に需給関係が緩むとはまず考えられない。
そう考えると、誰かが書いてたように、利回りベースで７％程度期待できる価格まで交渉した上で本当に価値のありそうな実物資産の価値が上昇しはじめた段階で動くのが合理的かと。
そしてそのタイミングだけど、やはりこれから半年以内ぐらいにそのチャンスが訪れるのではないかと考えますが、いかが？

[679: 住まいに詳しい人]

基本的に新築区分の利回りは今でも５％借地で６％いくかどうか。
７％というのは５％７０００万円が５０００万円に下がること。２９％の下落。
半年位でそこまで全体が下げるわけない。取引価格が路線価に反映されるのは１年後。それが新たな取引に影響されまた下落していく。今は局地的な大きな下げはあるが都内など全体が下げ始めるのは２、３年後。それがどこで下げ止まるかは５年後か１０年後か１５年後、どれもありえると思う。バブル後の底０２年より下げるのは間違いないと思う。

[680: 匿名さん]

>>672
市場が受け入れる価格って・・70m2=4,000万円物件？？＞
自分の懐具合＝市場
ちょっと変な理論じゃない？

[681: 匿名さん]

賃料自体が下落傾向になってるのに、根拠になる利回りを求める事自体困難なのでは。
分譲不良在庫の賃貸化による供給、空き家リスクなどの高まっているし。

底打ちの指標は、営業マンがやる気をなくし、
モデルルームが閑散とさびれ、ＣＭなどもなくなり、掲示板から買い煽りも消え、
誰も不動産投資やマンション生活に対して夢も希望も持たなくなったそのときです。
これこそ人の行く逆を行く王道です。

[682: 匿名さん]

超都心部の賃貸マンションで、
空き巣が頻繁に入る上に犯罪の舞台になった物件が以前ありましたよね。
超都心部ならセキュリティが高い、とは言えませんね。

[683: 匿名さん]

＞＞６８２
犯罪発生マップ
住居対象浸入盗
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm
山手線西側線上から西に広がってセキュリティが悪く。
都心は良好です。

[684: 匿名さん]

マンションのセキュリティなんて過信したら余計危ない。
大規模なんて一戸でも内部から手引きすれば、全戸無防備なわけですし。
賃貸混在なんて特にね。
結局のところ、各戸で戸締りに気をつけるしかないんですよ。

[685: 匿名さん]

＞＞６８４
防犯設備より地域の治安状態が重要です。
渋谷、新宿、池袋はいくら設備が立派でも、
内部からの手引きを考えたら恐いですね。

[686: 匿名さん]

>>683
事務所等侵入盗と粗暴犯は、都心も多いです。

[687: 匿名さん]

＞＞６８６
話題のすり替えはお止めなさいｗ

[688: 匿名さん]

すり替えて無いじゃん。

[689: 匿名さん]

>>670　その「お金がある人、給料が高い人」が劇的に少なくなっている。
だから、「じわじわ」も売れてない。
そのうち大手・財閥系も整理統合されて3社ぐらいになるんじゃないかな。

>>673　財閥系にもそんな余力は無い。長期保有しても借り手がつかないんだから、意味がない。

>>678　半年で来るわけが無いだろ。落ちるナイフを掴むつもりなの？

[690: 匿名さん]

ここまで読んできて、現実は悲観派に分があるように思う。
なぜなら理由が具体的かつ筋道が通っているから。
逆に、楽観派の人々で「もうすぐ下げ止まる」とか「そろそろ底だ」と思っている人は、その明確な根拠を示して欲しい。

こんな経済状況で、首切りや失業者もあふれていて、かつ去年あれだけ株が下げたのに不動産だけこんな微々たる下げだなんて到底考えられない・・・
理想は678のような感じですよ。理想はね・・・

[691: 匿名さん]

「分がある」とかじゃなくて…

一般に悲観論が蔓延していることは良く分かった。ありがとう。

[692: 匿名さん]

>一般に悲観論が蔓延していることは良く分かった。ありがとう。
だから人の逆を行けば儲かるとか、不動産でそれが当てはまるとは限らないよ。

[693: 匿名さん]

的確なアドバイスありがとう

[694: 大学教授さん]

「地球温暖化が東京に与える影響について」
地球はシーソーの原理により北半球が温暖化、南半球が寒冷化して行く。
北半球で温められた海水は南極に流れて行き、そこで水蒸気となり寒冷化した気候の下、
雪となり南極大陸に降り積もり固まる。これは地球上の水分の一部が陸地に上がることを意味し、
海水面は下がって行く（北極の氷は溶けるが、コップの中の氷と同じで溶けても海水面は上がらない）。
日本は亜熱帯気候となり、巨大な積乱雲の発生が頻発し、局地的なゲリラ豪雨が頻発する。
被害を受ける箇所は特定できず、河口、海から遠い内陸は雨の逃しようがなく、局地的洪水状態となる。
地下に巨大なプールを作りそこに一時貯める方法はあるが、内陸部は広大であり、すべてに対策を施すのは不可能。
内陸部に家を建てる場合は、盛り土を行い、他の場所より高くし浸水を防ぐ自己防衛が不可欠となる。
現在内陸部で購入を検討している人は、周りの地形と物件の建ち位置をよく調べる必要がある。

[695: 匿名さん]

おれ賃貸なんだけど、
他の部屋がどんどん空き室になってく。

けど、分譲も売れてないんでしょ？
賃貸価格も落ちてるんでしょ？
全国で見たら700万戸くらい、家余ってるんでしょ？

みなさん、どこ行っちゃったんでしょうねぇ？

[696: 匿名さん]

＞こんな経済状況で、首切りや失業者もあふれていて、かつ去年あれだけ株が下げたのに不動産だ＞けこんな微々たる下げだなんて到底考えられない・・・

むちゃくちゃ煽りますねｗ
丸の内・大手町アドレスの企業が首切り行ってますか？

危ない会社はもうどこかに引越ししているしね・・
確かに大変な経済環境だけど、優秀な経営者は悲観論からもう脱却して
色々とカウンターアクション起こしているよ。（資金力の体力勝負だけど）

[697: 大学教授さん]

>>695
本年春がおそらく最後の人口大移動となるでしょう。
それ以降は分譲マンションの竣工戸数が激減しますから、
賃貸から持ち家への移動は減り、賃貸需要は引き締まって行くでしょう。

[698: 匿名さん]

マンション建設抑制も早晩限界を迎える。
作らない、売り上げたたない、売れない、仕事しないでは、
会社は存続できないからね。
土地を金に替えたい需要もあるし。
我慢できなくなって、薄利多売で生き残りを図るデベが出てくるだろう。
そうなるとマンションの相場自体がもう一段下がる可能性が高い。

無論存続できなくなった弱小が全部淘汰される可能性もなくはないけど、
そうすると今度はそれらの確保してた土地や在庫も大量に出回るから、
それを使って、借金のない新興がまたぞろでてくる。

資本金規制とか、瑕疵保障能力審査とか、業界で新規参入規制をしとかないと、
また脂ぎったギャンブラー、ブローカーが集まって同じ過ちを犯すだろう。

[699: 大学教授さん]

賃貸から持ち家への移動は減るが、賃貸間の移動が今後増えるでしょう。
厳しい経済状況の下、家賃レベルに対し厳しい目が向けられるようになり、利便性をさほど失わ
ないのであれば、高家賃地域から低家賃地域への引越しを行う人が多数出てくるでしょう。
高家賃地域の空き室率の上昇は今後避けられないと思われます。

さらには、就業者人口の増加が予想される地域に近接しているかどうかが、非常に大切になります。
オフィスビルの建て替え時期を迎え、東京の都市構造は今後大きく変わって行きます。
賃貸物件への投資を考えている人は、オフィスエリアの再開発がどのように予定されているか
詳しく研究する必要があります。
何故なら、更新が行われないオフィスエリアからテナントは流出してしまうからです。

[700: 聴講生]

>>64
いつもお疲れ様です。

ところで内陸部というのはどこを指しておられるのでしょうか？


２３区だとそんなに内陸部という感じではないような気がしますが。。

[701: 住まいに詳しい人（上の方の人とは別人）]

>>696

日立、最終赤字7000億円　製造業で過去最大、7000人を配転・削減
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20090131AT2D3001T30012009.html

産経新聞社は大手全国紙としては事実上初となる大幅な人員削減に踏み切る。
http://www.toyokeizai.net/business/strategy/detail/AC/0cffc7c7dcf20564...

早期退職募集に１０００人応募 日興コーディアル証券
http://www.47news.jp/CN/200812/CN2008121001000352.html

[702: 匿名さん]

＞７０１

ふ〜ん、だからどこが本社スタッフ首切っているの？

[703: 匿名さん]

まあまあ、一般の認識はそんな程度だ、ということです。
この掲示板は勉強になります。

[704: 匿名]

不動産は株や債権等に比べて流動性が低い
つまり イザ換金しようとしても容易には売れない
故に気配値だけが高止まりしていて、一見価格が下がっていないように見える

物件の譲渡が実勢価格で行われて、初めて価格の下落が表面化するわけだね
いまのところ その行為が水面下ですすんでいる為、モデルルームに足を運ばなければ下落を実感できないのである　（値引きを口外しない様に一筆取られるのは常識）

デべが資金的に行き詰って所有物件を処分するにしてもバルクだろうから、それらが安値で実需の市場に出てくるまでには もうしばらく時間が掛かる事になる

一次取得でない（家賃の支払いがない）向きは焦って買いに回る必要は全くないんだよ
よほど気に入った物件でもあればその限りではないけどね

[705: 大学教授さん]

大企業の場合、団塊の世代の定年延長をキャンセルしているところが増えています。
団塊の世代サラリーマンは郊外居住が多いから、郊外の電車通勤が楽になるかもしれません。
新卒の採用については、メイカー系は大幅減、非メーカー系は採用数維持が多いので、
郊外・地方の新規勤務者は大きく減り、東京都心部の新規勤務者の減少は軽微のようです。
2月15日15時0分配信 時事通信
不況が深刻化する中、2010年春の大企業の新卒採用意欲が急速に後退していることが15日までの
時事通信の調べで分かった。ヒアリングなどに応じた約30社のうち、7社が09年春入社予定に比べて
採用数を大幅に減らす。空前の売り手市場が続いたこれまでの就職戦線と打って変わり、来春の
採用枠は確実に狭まりそうだ。
「減らす」とする企業は、業績悪化に見舞われている輸出産業に多い。特に、自動車業界はホンダ
が今春（1490人）比600人減の890人とするほか、日産自動車も今春の582人から数十人へと大幅に
減らす。また、全日本空輸も総合職を4割減の85人程度とする。このほか、JVC・ケンウッド・
ホールディングスは定期採用を凍結、三菱重工業も約300人減の1500人とする。
一方、安定的な人材確保の観点から「前年（09年春）並み」と回答した企業は半数の15社に上る。
「好不況に関係なく採用する方針」（三井物産）、「景気で凹凸が出るのは、人員構成上も雇用を
守る面からも良くない」（NTTデータ）など、前年に引き続き高水準の採用を計画している企業も
依然として多い。このほか、TDK、KDDI、双日、タカラトミーなども前年並みとする方向だ。

[706: 住まいに詳しい人（上の方の人とは別人）]

>>702
人が減っているのは現場だけだと思っているのかな？

日興コーディアル証券は取締役や執行役員の削減を軸に本社組織をスリム化する方針を決めた。
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20081127AT2C2700927112008.html

これは記事になっているが、新聞記事にならないところで
各社とも本社の頭数は減らされているわけで
だからこーいう記事になる

東京都心のオフィス、「満室状態」が解消　丸の内・大手町
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20090202AT1J2900J02022009.html

[707: 匿名さん]

>一次取得でない（家賃の支払いがない）向きは焦って買いに回る必要は全くない

確かにそうなんですが、新築分譲の購入者の7割は一次取得だと思いますが…。その時点で一般論（マジョリティ論）から離れているような気もします。対象者や条件をマイノリティに限定した主張というのはイマイチのような気がしました。

[708: 匿名さん]

ほんの２年前はマンション供給不足で売り惜しみとか新々価格とか言ってたのにねぇ・・・

[709: 匿名さん]

調子こきすぎたんだね。

[710: 匿名さん]

>>702 の負け惜しみにワロタｗ

現実を見ようとしない奴はどこにでもいるんだな。
特に外資系なんか総撤退だから、オフィス需要はこれからさらに劇的に下がるでしょう。

[711: 匿名さん]

売れない不動産のゴミ箱がわりになってた証券化ビジネスが破綻したんだから、
今後はゴミがたまるばかり。在庫はどんどん積みあがる。

特に今売ってる、もしくはこれから一年くらいに売り出される新築は、
ブームのさなかに、ふざけたような強気で企画された、
高コスト・低仕様・妥協立地の三重苦物件ばかりだから、
掴んだが最後品質面でも価格面でも一番ハイリスク。

[712: 匿名]

＞707
7：3というのは住宅取得全体の話で、23区内に限れば　一次取得向けといわれる4000万円以下の物件比率は7割などという値にはならないのでは？

高値掴みしただの、売り逃げてよかっただの、ここによく書き込む方々は既得者の割合が多いのではないかという印象を持っているが