23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その33）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その32）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/

[651: 匿名さん]

え？

賃貸事業だけでも十分生きていけると思うけど…

どこらへんが大間違いでしょーか？

[652: 匿名さん]

>>651　そりゃ大規模なリストラをすれば生きていけるよ。
　　　まずお前は首になると思うけどね。

[653: 匿名さん]

あらら。

もう少しまともな反証を期待していたのだが…


すみません、私はクビですね、ハイ。

てゆーか何怒ってんの？デベに何か恨みでも？親のカタキかなんかか？

[654: 匿名さん]

マンション買うの、よーく考えたほうがいいよ。

共同住宅は賃貸がいいかも。

理由は…

ヤフー検索が新しくなって、検索フレーズの候補を自動表示するようになった。

そこで、「大規模」と入力すると…

【大規模修繕】が１位！

これって、いかに大規模修繕が問題化してて、ヤフーの検索頻度が高いかってこと。

[655: 匿名さん]

>>651
大手は分譲。
中小は賃貸に大きくシフトだよ。
東急は賃貸のほうに力入れるみたいだよ。

[656: 匿名さん]

2月15日2時33分配信 毎日新聞
日本経団連は、政府に少子化対策の抜本拡充を求める政策提言をまとめた。少子化対策を「国の最重要課題」と位置づけ、今後５年間の政策メニューを提示。保育所に入れない待機児童の解消や子育て家庭の支援拡充を求める。保育士増加など約３０万人の雇用創出効果も強調。当面必要な財政支出約１兆円を０９年度補正予算編成時に手当てするよう求める。１６日に発表する。
提言は、政府の少子化対策の指針である「子ども・子育て応援プラン」が０９年度に改定時期を迎えるのに合わせて策定。国内総生産（ＧＤＰ）比２〜３％分を少子化対策に投じている欧州に比べて少ない日本の財政支出（０７年度で同比０．８３％）の大幅拡大と、保育施設開設や入所要件の見直しなどの規制緩和を要請する。同時に企業に対しオフィスへの保育施設併設や就業時間の柔軟運用などを求め、官民あげて少子高齢化の加速に歯止めを掛けることを狙う。

[657: 匿名さん]

高齢化の加速に歯止めを掛ける、って
長生きするなって事か。とも解釈できる。

[658: 匿名さん]

全体の空室率の上昇など環境が厳しいのは事実でしょうが、欲をかかなければ
大手デベが「賃貸事業だけでも十分生きていける」のは間違いでないでしょうね。

大手各社2009年3月期３Qセグメント別営業利益（東建は2008年12月期）（単位　百万円）
三菱地所：ビル事業　85,383　住宅事業　△9,043
三井不動産：賃貸事業　67,639　分譲事業　23,353
野村不動産：ビル事業　10,140　住宅事業　7,037　
東京建物：賃貸事業　26,176　分譲事業　1,262

[659: 匿名さん]

あ、住友忘れた。

[660: 匿名さん]

ＧＭも倒産するみたいですね。
↓ソースです。ロイター。
http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-36480320090214

いくら資金を供給しても、車が売れなければ、意味がないことに、やっと気づいたんでしょうね。

[661: 匿名さん]

住友は忘れても、東京建物は入れる。
大手。

[662: 匿名さん]

>>655
東急は沿線住民の若返りに必死だけど、価格が折り合わず増えそうな感じじゃないね。賃貸で集める作戦に変更？でも家を購入したら沿線からいなくなるねｗ

[663: 匿名さん]

>>660

スレとは関係ないことだけど・・
景気は悪いと言われているけど、09年1月単月で北米市場、車の販売台数は６７万台
（成長国インドネシアの年間半台数より多い！）
しかしＧＭの販売不振は深刻。

チャプター１１を申請する可能性を否定出来ない企業の車を買いますか？

日本のマンションと同じ状況だよ、倒産して価値が下がるマンション購入には躊躇するでしょう。
秀和レジデンスとかの例はあるけど、現状況は全く異なる、新興は市場から撤退でしょうね。

[664: 匿名さん]

>>663
大手の寡占化と都心部物件独占も目の前ですね。
後はやりほうだいですか？

[665: 匿名さん]

＞（成長国インドネシアの年間半台数より多い！）ｘ

　（成長国インドネシアの年間販売台数より多い！）○

[666: 匿名さん]

不動産業界は参入障壁が低いから、万一寡占化されても、異業種からの参入組が増えて、適正価格に戻るでしょう。

電鉄系や大手異業種参入組（ＮＴＴ都市開発、新日鉄都市開発など）も早々には潰れないでしょう。
現状は、借金で急成長した新興デベロッパーが整理されているだけ。
新興経営者は上場の際に儲けるだけ儲けたから、潰れても良いんじゃない？

[667: 匿名さん]

>>666
異業種参入組は撤退しますよ。

[668: 匿名さん]

大手だけが残ったとて、市場で受け入れなれない値段でふんぞり返ってても、売れないままジワジワ体力消耗していくだけ。売れなきゃ互いにに牽制しあい値段下げざるを得ない。
ただそれだけ。

[669: 匿名さん]

渋谷の公衆トイレ命名権、応募さっぱりだったみたいです。
なんか世の中の流れが変わったような気がス
ＮＨＫも移転らしいし。

[670: 匿名さん]

>>668
お金がある人、給料が高い人は買えますよ。
ジワジワ売れて、大手はそれで良しなんでしょ。

[671: 匿名さん]

ＮＨＫ移転は大学教授が言い続けてるだけでしょ

[672: 匿名さん]

＞６７０

その通りですね。
供給量を絞って利益率を上げるというのは普通の考え方、
新規供給物件を利益率を下げて販売する意味が理解できない。

市場が受け入れる価格って・・70m2=4,000万円物件？？

新築なら神奈川、埼玉、千葉の物件選択すればいいだけ。

[673: 匿名さん]

今週からまた世界中が騒がしくなってきそうだけど、もうここまでくると極論になるけど総資産をすべて賃貸にまわしてあがってくる賃貸収入で、借り入れ元本と利息の返済および人件費等経費支払い全体が滞りなくできるかどうかが生き残りの条件になりそうだね。
言い換えれば、全体借り入れの半分以上が短期借り入れだったり、総資産の半分以上が更地やリゾートであった瞬間、もう余命数ヶ月って感じになってしまうでしょう。
わずか半年で総資産がざっくり半分から1/3に縮小しちゃったわけだから、もう理屈じゃなくてキャッシュフロー以外、信じられるものがなくなっているのが現状でしょう。
ということで、超都心部の新興系が持つイイ不動産は財閥系に集約され、そのまま長期保有されちゃって、安くエンドにでてくることはナイと。

[674: 匿名さん]

都内は地権者のいる物件が多い。
地権者に好条件を示して計画スタートしてしまった物件は、
デべの供給都合で簡単に延期には出来ないでしょうな。

[675: 匿名さん]

とりあえず教授がまずこのスレから撤退して欲しい

[676: 匿名さん]

誰でも住むところは必要だから、生活を切り詰めても独占的高値を受け入れざるを得ないのでは？
ローンの破たんなど将来に問題が残りそう。景気が回復するのが一番だが、それまで阿漕な商売を規制する法律などが必要では？

[677: 住まいに詳しい人]

よく考えて書き込んで欲しい。思いつきを書きなぐるのは見る者が迷惑。教授という匿名さん？

[678: 匿名さん]

23区内のマンション価格はいつ下げ止まるのかとの問いの答えは、とりあえず超都心部のマンションの底打ちのタイミングということになるんだろうけど、その買いの原資になるのは、今は銀行に回避させてる銀行預金のほかは、安値で買ったトヨタ株の含み益だったり、底値で買った金の含み益だったりと、下がりに下がりきった”本来はもっと価値があるだろう実物資産”がその価値をある程度回復することが必要条件になるんではないだろうか。
超都心部のマンションも本来は、セキュリティが高く快適な生活ができる住居ということで、今後も成長市場である高齢者市場の最適な住居でもあり、一時取得層にも通勤に便利なあこがれの住居であるから、永続的に需給関係が緩むとはまず考えられない。
そう考えると、誰かが書いてたように、利回りベースで７％程度期待できる価格まで交渉した上で本当に価値のありそうな実物資産の価値が上昇しはじめた段階で動くのが合理的かと。
そしてそのタイミングだけど、やはりこれから半年以内ぐらいにそのチャンスが訪れるのではないかと考えますが、いかが？

[679: 住まいに詳しい人]

基本的に新築区分の利回りは今でも５％借地で６％いくかどうか。
７％というのは５％７０００万円が５０００万円に下がること。２９％の下落。
半年位でそこまで全体が下げるわけない。取引価格が路線価に反映されるのは１年後。それが新たな取引に影響されまた下落していく。今は局地的な大きな下げはあるが都内など全体が下げ始めるのは２、３年後。それがどこで下げ止まるかは５年後か１０年後か１５年後、どれもありえると思う。バブル後の底０２年より下げるのは間違いないと思う。

[680: 匿名さん]

>>672
市場が受け入れる価格って・・70m2=4,000万円物件？？＞
自分の懐具合＝市場
ちょっと変な理論じゃない？

[681: 匿名さん]

賃料自体が下落傾向になってるのに、根拠になる利回りを求める事自体困難なのでは。
分譲不良在庫の賃貸化による供給、空き家リスクなどの高まっているし。

底打ちの指標は、営業マンがやる気をなくし、
モデルルームが閑散とさびれ、ＣＭなどもなくなり、掲示板から買い煽りも消え、
誰も不動産投資やマンション生活に対して夢も希望も持たなくなったそのときです。
これこそ人の行く逆を行く王道です。

[682: 匿名さん]

超都心部の賃貸マンションで、
空き巣が頻繁に入る上に犯罪の舞台になった物件が以前ありましたよね。
超都心部ならセキュリティが高い、とは言えませんね。

[683: 匿名さん]

＞＞６８２
犯罪発生マップ
住居対象浸入盗
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm
山手線西側線上から西に広がってセキュリティが悪く。
都心は良好です。

[684: 匿名さん]

マンションのセキュリティなんて過信したら余計危ない。
大規模なんて一戸でも内部から手引きすれば、全戸無防備なわけですし。
賃貸混在なんて特にね。
結局のところ、各戸で戸締りに気をつけるしかないんですよ。

[685: 匿名さん]

＞＞６８４
防犯設備より地域の治安状態が重要です。
渋谷、新宿、池袋はいくら設備が立派でも、
内部からの手引きを考えたら恐いですね。

[686: 匿名さん]

>>683
事務所等侵入盗と粗暴犯は、都心も多いです。

[687: 匿名さん]

＞＞６８６
話題のすり替えはお止めなさいｗ

[688: 匿名さん]

すり替えて無いじゃん。

[689: 匿名さん]

>>670　その「お金がある人、給料が高い人」が劇的に少なくなっている。
だから、「じわじわ」も売れてない。
そのうち大手・財閥系も整理統合されて3社ぐらいになるんじゃないかな。

>>673　財閥系にもそんな余力は無い。長期保有しても借り手がつかないんだから、意味がない。

>>678　半年で来るわけが無いだろ。落ちるナイフを掴むつもりなの？

[690: 匿名さん]

ここまで読んできて、現実は悲観派に分があるように思う。
なぜなら理由が具体的かつ筋道が通っているから。
逆に、楽観派の人々で「もうすぐ下げ止まる」とか「そろそろ底だ」と思っている人は、その明確な根拠を示して欲しい。

こんな経済状況で、首切りや失業者もあふれていて、かつ去年あれだけ株が下げたのに不動産だけこんな微々たる下げだなんて到底考えられない・・・
理想は678のような感じですよ。理想はね・・・

[691: 匿名さん]

「分がある」とかじゃなくて…

一般に悲観論が蔓延していることは良く分かった。ありがとう。

[692: 匿名さん]

>一般に悲観論が蔓延していることは良く分かった。ありがとう。
だから人の逆を行けば儲かるとか、不動産でそれが当てはまるとは限らないよ。

[693: 匿名さん]

的確なアドバイスありがとう

[694: 大学教授さん]

「地球温暖化が東京に与える影響について」
地球はシーソーの原理により北半球が温暖化、南半球が寒冷化して行く。
北半球で温められた海水は南極に流れて行き、そこで水蒸気となり寒冷化した気候の下、
雪となり南極大陸に降り積もり固まる。これは地球上の水分の一部が陸地に上がることを意味し、
海水面は下がって行く（北極の氷は溶けるが、コップの中の氷と同じで溶けても海水面は上がらない）。
日本は亜熱帯気候となり、巨大な積乱雲の発生が頻発し、局地的なゲリラ豪雨が頻発する。
被害を受ける箇所は特定できず、河口、海から遠い内陸は雨の逃しようがなく、局地的洪水状態となる。
地下に巨大なプールを作りそこに一時貯める方法はあるが、内陸部は広大であり、すべてに対策を施すのは不可能。
内陸部に家を建てる場合は、盛り土を行い、他の場所より高くし浸水を防ぐ自己防衛が不可欠となる。
現在内陸部で購入を検討している人は、周りの地形と物件の建ち位置をよく調べる必要がある。

[695: 匿名さん]

おれ賃貸なんだけど、
他の部屋がどんどん空き室になってく。

けど、分譲も売れてないんでしょ？
賃貸価格も落ちてるんでしょ？
全国で見たら700万戸くらい、家余ってるんでしょ？

みなさん、どこ行っちゃったんでしょうねぇ？

[696: 匿名さん]

＞こんな経済状況で、首切りや失業者もあふれていて、かつ去年あれだけ株が下げたのに不動産だ＞けこんな微々たる下げだなんて到底考えられない・・・

むちゃくちゃ煽りますねｗ
丸の内・大手町アドレスの企業が首切り行ってますか？

危ない会社はもうどこかに引越ししているしね・・
確かに大変な経済環境だけど、優秀な経営者は悲観論からもう脱却して
色々とカウンターアクション起こしているよ。（資金力の体力勝負だけど）

[697: 大学教授さん]

>>695
本年春がおそらく最後の人口大移動となるでしょう。
それ以降は分譲マンションの竣工戸数が激減しますから、
賃貸から持ち家への移動は減り、賃貸需要は引き締まって行くでしょう。

[698: 匿名さん]

マンション建設抑制も早晩限界を迎える。
作らない、売り上げたたない、売れない、仕事しないでは、
会社は存続できないからね。
土地を金に替えたい需要もあるし。
我慢できなくなって、薄利多売で生き残りを図るデベが出てくるだろう。
そうなるとマンションの相場自体がもう一段下がる可能性が高い。

無論存続できなくなった弱小が全部淘汰される可能性もなくはないけど、
そうすると今度はそれらの確保してた土地や在庫も大量に出回るから、
それを使って、借金のない新興がまたぞろでてくる。

資本金規制とか、瑕疵保障能力審査とか、業界で新規参入規制をしとかないと、
また脂ぎったギャンブラー、ブローカーが集まって同じ過ちを犯すだろう。

[699: 大学教授さん]

賃貸から持ち家への移動は減るが、賃貸間の移動が今後増えるでしょう。
厳しい経済状況の下、家賃レベルに対し厳しい目が向けられるようになり、利便性をさほど失わ
ないのであれば、高家賃地域から低家賃地域への引越しを行う人が多数出てくるでしょう。
高家賃地域の空き室率の上昇は今後避けられないと思われます。

さらには、就業者人口の増加が予想される地域に近接しているかどうかが、非常に大切になります。
オフィスビルの建て替え時期を迎え、東京の都市構造は今後大きく変わって行きます。
賃貸物件への投資を考えている人は、オフィスエリアの再開発がどのように予定されているか
詳しく研究する必要があります。
何故なら、更新が行われないオフィスエリアからテナントは流出してしまうからです。

[700: 聴講生]

>>64
いつもお疲れ様です。

ところで内陸部というのはどこを指しておられるのでしょうか？


２３区だとそんなに内陸部という感じではないような気がしますが。。