23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その33）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その32）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/

[623: 匿名さん]

だけど３月は無理だろ〜デベは救済は無理。即死が10〜20社は続出だろう！年内に膿は出すべき！(笑)悪くないね…

[624: 匿名さん]

＞体力のあるデベはそういう「逆・新価格マンション」を売り出すよ。
＞デベはマンションを売り続けないといけないのだから。

財閥系のデベが安マンション建設に手を出すだろうか。
今回のデベ倒産の嵐でも、ビクともしなかった大手への信頼感はプレミアムになるはず。
恐らくある一定以上の富裕層向けのビジネスを手がけて行くのでは。

例えば、立地のいい土地を仕入れたら、富裕層向けのグレードでそれなりの価格で売りに出す
だろう。

かつてのゴールドクレストやフージャースのようにベンチャー企業が低価格市場に参入すれば、
安いマンションもできるかもしれないが、当分は銀行が融資しないだろうしな。

[625: 匿名さん]

↑言えてるな！まあまあ暫くは、不動産融資は控えられる！供給は激減するよ(笑)

[626: 匿名さん]

＞体力のあるデベはそういう「逆・新価格マンション」を売り出すよ。
＞デベはマンションを売り続けないといけないのだから。

資材商社も新興デベ物件（中小ゼネコン）への部材・資材販売はもうとっくに諦めてますｗ
現金支払い出来るわけも無く、プレミア価格が乗った資材調達をしなければならない。

資材価格下落の恩恵が受けれるのは大手だけ。

[627: 匿名さん]

３月を過ぎて生き残ったデベの５月の決算発表を待って、そこそこの立地に建つマンション値切って買うのが得策って事で、終了にしない？

来年はまだ分からないし(大笑)

[628: 匿名さん]

↑財閥系は除いて

[629: 匿名さん]

>>624
>>626
読解力がないね（笑）

生き残るのは当然、財閥系を中心とした大手だよ。

俺が言ってるのは、大手が分譲するマンションでもこれから用地取得され企画される
マンションは同じ立地なら、今分譲されているものより安くなるって事。

理由は、地価・資材・施工費が下落しているから。

何も安物マンションにするから安くなるなんて話はしていない。
今までと同じ作りで今までと同じマージンをデベが取っても安くなると言っている。

[630: 匿名さん]

今から数年前にマンション価格が底値だった頃、三井や住友などのいわゆる財閥系の
大手が分譲したマンションでも安かった時代があった。

何故？

それは、地価・資材・施工費が安かったので安く出来たから。

同じような事が起きるというだけ。

[631: 匿名さん]

はい、それはいつから何時までですか？

[632: 匿名さん]

たしかに、現状で仕入れコストが下落してるのはそうだろうけど、財閥系もボランディアで分譲事業をやってるわけでもないし、超都心部にいたっては、高く売れるなら分譲するし、買えるエンドがいないのなら保有して20年後にREITへ売却といった選択肢もあるわけだから、買い余力の弱いひとに視線をあわせてサービスしてくれると考えるのは、ちょっと都合よすぎるかもよ。

[633: 匿名さん]

底値とはいくらだろうね。1990-2007の分譲マンション価格データを見てみましょう

２３区平均ではピークは1990年で坪単価509万でした。底値は2002年の坪単価215万です。
ピーク後１２年で約半額になった計算です。
ただ区別に見ていくとピークは1990年でほぼ一致しているものの底値の時期はは区によって
ずいぶん差があるようです。傾向としては2000年前後が底値なのですが一部の湾岸地域にお
いては2005年前後がボトムとなっています。これは比較的価格が安いタワーマンションが
一棟１０００戸規模で大量供給されたため平均を押し下げたためと考えられます。

つまり地価の下げ止まる時期は共通しているかもしれませんが、新築マンションの分譲価格
に反映される時期はエリアによってかなり異なるのではないかと考えています。

いくつか抜粋しましたので参考にしてみてください。

千代田区　最高 @478 2007年/最低 @328 1999年（1990-1995までは供給ゼロ）
中央区　　最高 @722 1990年/最低 @214 2005年（TTT分譲？）
港区　　　最高 @2470 1991年/最低　@299　2005年（湾岸タワマン戦争）
渋谷区　　最高 @1225 1990年/最低　@295 2000年
目黒区　 最高 @781 1990年/最低　@267 1999年
品川区　　最高 @510 1990年/最低　@227 2003年
新宿区　　最高 @1419 1990年/最低　@249 1999年
中野区　　最高 @600 1990年/最低　@230 2000年
世田谷区　最高 @665 1990年/最低　@248 2005年
杉並区　　最高 @630 1990年/最低　@246 2001年
江東区　　最高 @459 1990年/最低　@167 2000年

[634: 匿名さん]

千代田区のケースなんかをみていると供給がなくなるリスクをどう考えるべきなのか、ちょっと難しいね

[635: 不動産購入勉強中さん]

やっとTokyoもマンハッタンに追い着いたかと思われるところで崩落。
しかしマンハッタンの超一流物件に限っては今この時期でも崩落していない。
これは主に開発物件のコンドミニアムでなく古くからのコープ物件に顕著。

東京のプレミアム地域は今が買いなのかもしれないですよ。

[636: 匿名さん]

千代田区の最高って、2007年の
プラウドタワー千代田富士見だったんですか。　
ある意味、意外。
近くで、警察病院跡地の三井タワーがそれより高く分譲しようなんて無茶かも。

[637: 匿名さん]

>俺が言ってるのは、大手が分譲するマンションでもこれから用地取得され企画される
>マンションは同じ立地なら、今分譲されているものより安くなるって事。
>理由は、地価・資材・施工費が下落しているから。


うーん、不動産屋、特にマンデベっていうのはそんなに物分りの良い人たちじゃないんだよね。

例えば、2005-2007年のプチバブル期に売ったマンションって、実は土地価格は底値時代の
2000-2003年ぐらいに仕込んだ土地の企画も多く含まれていた。
でも、だからって安くは分譲しなかったよね？
だからこそ各社とも軒並み空前の利益を記録することができた。
そう、高く売れそうな世の中なら、原価がいくらだったかなんて関係なし。
売れそうな値段で売るだけ。

逆に、今年来年売るものは2005-2007年あたりに高値で仕込んだ企画が多いわけだけど、
プチバブル期より少しは安くなってるのは、今は高くちゃ売れないから。
それだけ。
確かにすでに逆新価格は去年の後半から出始めてるよね。

数年後、世の中少しはよくなっていれば、弱小デベが淘汰されたことでさらに競争力が増し
大手財閥系は再び強気に転じるのだろう。

この業界は本当に懲りない体質だからね。。。
同じ事を何度も繰り返しているんだよね。。。

[638: サラリーマンさん]

どなたか言ってましたけれど　購入側の視点が無いんですよ。金持ち、遺産、親援助の人達を相手にして商売していてそして、それで需要と供給がバランスしているなら問題ありません。
但し、それ以外の購入者にとってざっくり５０００万円を超えたら無理。理論でなくて、サラリーから教育や様々なものを支払うとすると無理は無理。だから都心にいくらマンション建てても買えない。そんな奴は郊外へ行けって？もう、とっくに行ってますよ。

[639: 匿名さん]

冷静に考えると、一部デベに供給サイドが集約されるということは、より価格の下方硬直性が高まることを意味してるわけだし、ホントに乏しい買い余力で都心部のイイ物件を買えるようになるためには、こういった場で一生懸命売り煽り、それを真に受けた人々が買うことを躊躇し、それが主因となって集約されたデベの経営状態まで厳しい状態に追い込めれば、「小作人」志向のいうあってほしい状況も生まれるかもしれんよね。ただ、それって国策と真逆の方向性だから筋がいいとはいい難いなあ。確率ゼロじゃないけどね。「小作放棄してれば、お殿様も苦しくなって田んぼを格安で払い下げてくれるんじゃねーか」的な。

[640: 匿名さん]

>>636

平均なので神田とかの値段がはいってよくわかんないですけど。
おそらく千代田区で近年一番高かったのはフェアモントホテル跡地の
パークマンション千鳥ヶ淵あたりじゃないかと思います。
プラウドタワーは安いほうじゃないですかね。
ルクセンブルグハウスとかあったけどもしかしてデータとってない
のかもしれません。

[641: 匿名さん]

フェアモントは仕入れレベルで考えると最安の時期だから、まさに仕入れと売値が比例しない好事例やんか。

[642: 匿名さん]

要するに平均だから、小規模マンションが高かろうと安かろうと、
大規模マンションの坪単価に左右されてしまうデータって事ですね。

[643: 匿名さん]

>>642

そうです。大規模マンションほしい人は個別判断です。
小規模マンションがいい人はトレンドを見ましょう。

[644: 匿名さん]

>>638
２３区内で５千万円以上マンションの実需は年間８千戸です。
デベのみなさん。
これを目安にしてください。

[645: 匿名さん]

教授ってなんでデベにそういう風に頼むの？

[646: 匿名さん]

>>637
そうだろうか？
景気が良ければあなたの言う通りだろうが、この不景気は数年は続くよ。

大手財閥系といえども、購買層の懐を睨みながら値付けしてくると思うけどね。
仕入値が安くなるんだからマージンのっけても安くなると思うよ。

そうでないと少子化＆働き盛りの低賃金化が進む日本では商売厳しいでしょ。
リーマンの平均賃金なんてこれから数年は下がりっぱなしでしょうし、
頼みの富裕層ももう何年も前からデベさんが食い尽くしてるでしょう。

[647: 匿名さん]

つーか、デベもゼネコンも造り続けないと倒産しちゃうんだから、
新築の供給がゼロになることはない。そして、家賃の大幅下落で
投資物件としての魅力もなくなり、中古の供給も劇的に増える。

なにより、reitが破綻して保有物件が投売りになる可能性もある。

どこをどう見回しても、下げ止まる気配なんてない。

[648: 匿名さん]

デベは別に作り続けなくても、マンション分譲の他に事業の柱があれば潰れないし。
大手の中にもマンション事業の縮小、撤退するとこが出てくるかもね。

[649: 膣]

能力ないデベは潰れてるね。
今後もどんどん潰れるだろうけど。

いい物を安く作る以外に生き残る術はない。

[650: 匿名さん]

>>648

>他に事業の柱

他の事業も怪しくなっているからね。賃貸事業だけで生きていけると思ったら大間違い。

[651: 匿名さん]

え？

賃貸事業だけでも十分生きていけると思うけど…

どこらへんが大間違いでしょーか？

[652: 匿名さん]

>>651　そりゃ大規模なリストラをすれば生きていけるよ。
　　　まずお前は首になると思うけどね。

[653: 匿名さん]

あらら。

もう少しまともな反証を期待していたのだが…


すみません、私はクビですね、ハイ。

てゆーか何怒ってんの？デベに何か恨みでも？親のカタキかなんかか？

[654: 匿名さん]

マンション買うの、よーく考えたほうがいいよ。

共同住宅は賃貸がいいかも。

理由は…

ヤフー検索が新しくなって、検索フレーズの候補を自動表示するようになった。

そこで、「大規模」と入力すると…

【大規模修繕】が１位！

これって、いかに大規模修繕が問題化してて、ヤフーの検索頻度が高いかってこと。

[655: 匿名さん]

>>651
大手は分譲。
中小は賃貸に大きくシフトだよ。
東急は賃貸のほうに力入れるみたいだよ。

[656: 匿名さん]

2月15日2時33分配信 毎日新聞
日本経団連は、政府に少子化対策の抜本拡充を求める政策提言をまとめた。少子化対策を「国の最重要課題」と位置づけ、今後５年間の政策メニューを提示。保育所に入れない待機児童の解消や子育て家庭の支援拡充を求める。保育士増加など約３０万人の雇用創出効果も強調。当面必要な財政支出約１兆円を０９年度補正予算編成時に手当てするよう求める。１６日に発表する。
提言は、政府の少子化対策の指針である「子ども・子育て応援プラン」が０９年度に改定時期を迎えるのに合わせて策定。国内総生産（ＧＤＰ）比２〜３％分を少子化対策に投じている欧州に比べて少ない日本の財政支出（０７年度で同比０．８３％）の大幅拡大と、保育施設開設や入所要件の見直しなどの規制緩和を要請する。同時に企業に対しオフィスへの保育施設併設や就業時間の柔軟運用などを求め、官民あげて少子高齢化の加速に歯止めを掛けることを狙う。

[657: 匿名さん]

高齢化の加速に歯止めを掛ける、って
長生きするなって事か。とも解釈できる。

[658: 匿名さん]

全体の空室率の上昇など環境が厳しいのは事実でしょうが、欲をかかなければ
大手デベが「賃貸事業だけでも十分生きていける」のは間違いでないでしょうね。

大手各社2009年3月期３Qセグメント別営業利益（東建は2008年12月期）（単位　百万円）
三菱地所：ビル事業　85,383　住宅事業　△9,043
三井不動産：賃貸事業　67,639　分譲事業　23,353
野村不動産：ビル事業　10,140　住宅事業　7,037　
東京建物：賃貸事業　26,176　分譲事業　1,262

[659: 匿名さん]

あ、住友忘れた。

[660: 匿名さん]

ＧＭも倒産するみたいですね。
↓ソースです。ロイター。
http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-36480320090214

いくら資金を供給しても、車が売れなければ、意味がないことに、やっと気づいたんでしょうね。

[661: 匿名さん]

住友は忘れても、東京建物は入れる。
大手。

[662: 匿名さん]

>>655
東急は沿線住民の若返りに必死だけど、価格が折り合わず増えそうな感じじゃないね。賃貸で集める作戦に変更？でも家を購入したら沿線からいなくなるねｗ

[663: 匿名さん]

>>660

スレとは関係ないことだけど・・
景気は悪いと言われているけど、09年1月単月で北米市場、車の販売台数は６７万台
（成長国インドネシアの年間半台数より多い！）
しかしＧＭの販売不振は深刻。

チャプター１１を申請する可能性を否定出来ない企業の車を買いますか？

日本のマンションと同じ状況だよ、倒産して価値が下がるマンション購入には躊躇するでしょう。
秀和レジデンスとかの例はあるけど、現状況は全く異なる、新興は市場から撤退でしょうね。

[664: 匿名さん]

>>663
大手の寡占化と都心部物件独占も目の前ですね。
後はやりほうだいですか？

[665: 匿名さん]

＞（成長国インドネシアの年間半台数より多い！）ｘ

　（成長国インドネシアの年間販売台数より多い！）○

[666: 匿名さん]

不動産業界は参入障壁が低いから、万一寡占化されても、異業種からの参入組が増えて、適正価格に戻るでしょう。

電鉄系や大手異業種参入組（ＮＴＴ都市開発、新日鉄都市開発など）も早々には潰れないでしょう。
現状は、借金で急成長した新興デベロッパーが整理されているだけ。
新興経営者は上場の際に儲けるだけ儲けたから、潰れても良いんじゃない？

[667: 匿名さん]

>>666
異業種参入組は撤退しますよ。

[668: 匿名さん]

大手だけが残ったとて、市場で受け入れなれない値段でふんぞり返ってても、売れないままジワジワ体力消耗していくだけ。売れなきゃ互いにに牽制しあい値段下げざるを得ない。
ただそれだけ。

[669: 匿名さん]

渋谷の公衆トイレ命名権、応募さっぱりだったみたいです。
なんか世の中の流れが変わったような気がス
ＮＨＫも移転らしいし。

[670: 匿名さん]

>>668
お金がある人、給料が高い人は買えますよ。
ジワジワ売れて、大手はそれで良しなんでしょ。

[671: 匿名さん]

ＮＨＫ移転は大学教授が言い続けてるだけでしょ

[672: 匿名さん]

＞６７０

その通りですね。
供給量を絞って利益率を上げるというのは普通の考え方、
新規供給物件を利益率を下げて販売する意味が理解できない。

市場が受け入れる価格って・・70m2=4,000万円物件？？

新築なら神奈川、埼玉、千葉の物件選択すればいいだけ。