23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その33）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その32）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/

[601: 匿名さん]

いえいえ５９７さん　どうぞ郊外にいらしゃい。
野に咲く花や心あたたまる自然が気持ちを豊かにしてくれますよ。

[602: 匿名さん]

601は意地悪な地方デベ営業に違いない。気にしない！

[603: ビギナーさん]

お寒い現実は確かです。ということは、都内の不動産ビジネスはいつの世にもいる金持ちをまわしていれば成り立つということですかね。もしそのようなビジネスであれは、この先、値は下がらないし悲観的になることはないですね。
ここに書き込みしていらっしゃる方はみなさん裕福な方々なんですね。

[604: 匿名さん]

底はいつかというよりは底はいくらかを考察することが肝要ではないでしょうか。
前回バブル崩壊後に関していえば収益還元価格ベースででいえば、都心部は
約７．５％すなわち、「価格＝家賃１６年分」を底に反転したように思います。
あくまでマクロに捕らえた場合ではありますけど。

[605: 匿名さん]

なかなか素晴らしい意見だよ。つまり代々資産家は親から子供達への資産移動がコレからも続く。その辺の都庁職員職場結婚組み２人て共稼ぎなんて、公務員のクセに良い暮らししてるよ〜親が資産家なら有りうるでしょ(笑)
金持ちは都内に溢れてる。

[606: 匿名さん]

やっぱり何度読み返しても、ネガティブ意見に関しては、安く買いたいからまだ下がるはずだ的な印象が否めないですね。
当面、金づまりの不動産業者の投げで、相場は軟調なんでしょうが、銀行からは住宅ローン金利が当面は変動で1.05-1.45%程度で借りられるわけですから銀行ローンが苦しくて売ったほうがマシとの判断は、特に気に入って買った自宅であれば、まず考えられないですよね。
で、世界的にもこの超低金利は当面、つづきそうですから金利負担面で自宅に住み続けることが不合理になることはまずありえない。(あきらかに賃貸コスト＞＞所有による金利負担コスト）
とすると、やはり今の不動産業者の投売りが終われば、もう安値での優良物件の放出はいったん終了してしまう。
そこであせって探しても、たぶん、当面は新規分譲はないだろうし、いい物件は意外と誰も売ってくれない。なぜなら、ほかに移るにも、いい出物がないから。

[607: 匿名さん]

聡明な御意見！ごもっとも！

[608: 匿名さん]

現在地上げ資金は引き上げてる！コレは将来的にマンション用地が減ることにつながる。

しかし金融機関はメガ始めローンはまだまだ貸したいのが本音。収益基盤だから、金貸すのが仕事だから、金利も安くなる！

[609: 匿名さん]

格言を１つ！

もうはまだなり、まだはもうなり。

[610: 匿名さん]

そもそも今の現状は、外資が日本の不動産から資金を引き上げたことが
原因なのだから都内の金持ちがどうたら、とかいうのは関係ないのでは。

日本人の実需が原因でこうなったわけでなく、投資が原因（主にファンド）でこうなったのだから。
これからバブル時より実需がもっと増えるとかいう観測なら
復活もありえるけど、現実にはバブル期の半分の供給でも契約率もお寒い状況。

[611: 匿名さん]

>>606

賃料が、金利負担より高いのは、【当たり前】です。
逆なら、誰も【リスクを取って】不動産投資　なんかしませんって。

リスクプレミアムを何パーセントを判断するかは、各人の自由ですが
今は、賃料で支払う額 <<< 不動産投資で失う資産価値　と考えてる人が(相対的に)多いご時世です。


情緒の部分を捨てれば、

　住居の確保の為だからといって、不動産を所有する必要あるの?

ってのが命題です。


B/Sだけで考えれば、

　何らかの資産の収益で、賃貸に住む

のも一つの手段です。


資産が少ないのに、ローンまで組んで全力で不動産投資をするのも...
ご多幸をお祈りします

[612: 住まいに詳しい人（上の方の人とは別人）]

>>606
>で、世界的にもこの超低金利は当面、つづきそうですから

だからさぁ
デフレで物価が下がっているから低金利なわけで
ゼロ金利がずっと続くよーな状況で不動産価格が上がるわけないでしょ

>当面は新規分譲はないだろうし、いい物件は意外と誰も売ってくれない。

不動産価格の下落局面でもイイ物件は供給されますよ
麻布霞町パークマンションは1998-99年の分譲でした
　
　
もーちょっと現実を語ったら？

[613: 匿名さん]

そうだろか職場を求めて都内に流入する人口は益々増加する。都内から人が流出するなら話は別だ。
そしてファンドは地上げ屋を復活させ新しいビルやマンションを作ったことが功績！むしろ地均しをしてくれてキレイな良い代物が完成したんだから、感謝するべき。日本は国情が安定しているので優秀なファンドがまだまだ上陸するよ(笑)

[614: 匿名さん]

ファンドといえばＫＫＲは仕掛けてんじゃないの！
人の世は逆バリが勝つんじゃない(大笑)

[615: 住まいに詳しい人]

投売りは確かにいつか終わるが数は少ないし、大体場所が悪いもの
全体相場が下がらないといい場所は下げない。仮に今後４割下がるとすると出口で元本返済分を
毀損すると言う事。金利は低いが賃貸なら必要ない。
自己責任だから止めることはしないが、歴史や事実を述べてネガティブというのは見当違いの話。

[616: 匿名さん]

なんか農家やるにあたって、どしても一生、小作人でやってる方が田んぼの値下がりリスクがないから得だって主張してるひとが多くてホント驚きます
こんなチャンスをスルーして数年後にマンション価格が高くて暮らしていけなーいとか叫んで、国会前でデモとかやらないでね！

[617: 匿名さん]

↑
こういう例え面白いよね(笑)好きだの…

[618: 住まいに詳しい人]

６１６　買っちゃったんでしょ。損切りすればいいじゃん。
デベもいない、地上げやもいない、ファンドもいない
本社移転が無数、もう業界に人さえいない。　それが現実

[619: 匿名さん]

>>606
>安く買いたいからまだ下がるはずだ的な印象が否めないですね。
頭が悪いな、本当に。

今、起きてる事
１．地価が下落中、高値から2割以上下落している→デベの用地取得費が安くなる
２．資材価格が下落中→これから企画されるマンションの材料費は安くなる
３．ゼネコンの施工単価が下落中→これから企画されるマンションの施工費は安くなる
これらの要件を満たしたマンションは今年末〜来年売り出されるマンション
業界でも安くなると認識されていて「逆・新価格マンション」となるだろう。

マンション価格を構成する大きな３つが去年より安くなってるのに、どうしてマンション価格が
横ばいという思考になるのか理解できない。
デベのマージンを下げなくても安くなる。

体力のあるデベはそういう「逆・新価格マンション」を売り出すよ。
デベはマンションを売り続けないといけないのだから。

[620: 匿名さん]

デベがプチバブル時の価格上昇の時に言っていた事

１．地価が上がったので高くなりました
２．資材価格が上がったので高くなりました
３．ゼネコンの施工価格が上がったので高くなりました

これを思い出してほしい。

今は上記３つがすべて下落中（現在進行形で底は見えない）

[621: 匿名さん]

まあまあ、みんなデベ営業＆高値掴み投資家を虐めるな。

彼らは「バブル再び」という希望にすがっているんだから、その希望を無残に打ち砕くなよｗ

>>616　君は数年後の心配をする前に、この3月を乗り切れるかどうかを心配しろ。
　　　「哀れな不動産業界に救いの手を！」と国会前でデモをするなら今のうちだぞ。

[622: 匿名さん]

↑この返しも絶品やな！(笑)悪くないね

[623: 匿名さん]

だけど３月は無理だろ〜デベは救済は無理。即死が10〜20社は続出だろう！年内に膿は出すべき！(笑)悪くないね…

[624: 匿名さん]

＞体力のあるデベはそういう「逆・新価格マンション」を売り出すよ。
＞デベはマンションを売り続けないといけないのだから。

財閥系のデベが安マンション建設に手を出すだろうか。
今回のデベ倒産の嵐でも、ビクともしなかった大手への信頼感はプレミアムになるはず。
恐らくある一定以上の富裕層向けのビジネスを手がけて行くのでは。

例えば、立地のいい土地を仕入れたら、富裕層向けのグレードでそれなりの価格で売りに出す
だろう。

かつてのゴールドクレストやフージャースのようにベンチャー企業が低価格市場に参入すれば、
安いマンションもできるかもしれないが、当分は銀行が融資しないだろうしな。

[625: 匿名さん]

↑言えてるな！まあまあ暫くは、不動産融資は控えられる！供給は激減するよ(笑)

[626: 匿名さん]

＞体力のあるデベはそういう「逆・新価格マンション」を売り出すよ。
＞デベはマンションを売り続けないといけないのだから。

資材商社も新興デベ物件（中小ゼネコン）への部材・資材販売はもうとっくに諦めてますｗ
現金支払い出来るわけも無く、プレミア価格が乗った資材調達をしなければならない。

資材価格下落の恩恵が受けれるのは大手だけ。

[627: 匿名さん]

３月を過ぎて生き残ったデベの５月の決算発表を待って、そこそこの立地に建つマンション値切って買うのが得策って事で、終了にしない？

来年はまだ分からないし(大笑)

[628: 匿名さん]

↑財閥系は除いて

[629: 匿名さん]

>>624
>>626
読解力がないね（笑）

生き残るのは当然、財閥系を中心とした大手だよ。

俺が言ってるのは、大手が分譲するマンションでもこれから用地取得され企画される
マンションは同じ立地なら、今分譲されているものより安くなるって事。

理由は、地価・資材・施工費が下落しているから。

何も安物マンションにするから安くなるなんて話はしていない。
今までと同じ作りで今までと同じマージンをデベが取っても安くなると言っている。

[630: 匿名さん]

今から数年前にマンション価格が底値だった頃、三井や住友などのいわゆる財閥系の
大手が分譲したマンションでも安かった時代があった。

何故？

それは、地価・資材・施工費が安かったので安く出来たから。

同じような事が起きるというだけ。

[631: 匿名さん]

はい、それはいつから何時までですか？

[632: 匿名さん]

たしかに、現状で仕入れコストが下落してるのはそうだろうけど、財閥系もボランディアで分譲事業をやってるわけでもないし、超都心部にいたっては、高く売れるなら分譲するし、買えるエンドがいないのなら保有して20年後にREITへ売却といった選択肢もあるわけだから、買い余力の弱いひとに視線をあわせてサービスしてくれると考えるのは、ちょっと都合よすぎるかもよ。

[633: 匿名さん]

底値とはいくらだろうね。1990-2007の分譲マンション価格データを見てみましょう

２３区平均ではピークは1990年で坪単価509万でした。底値は2002年の坪単価215万です。
ピーク後１２年で約半額になった計算です。
ただ区別に見ていくとピークは1990年でほぼ一致しているものの底値の時期はは区によって
ずいぶん差があるようです。傾向としては2000年前後が底値なのですが一部の湾岸地域にお
いては2005年前後がボトムとなっています。これは比較的価格が安いタワーマンションが
一棟１０００戸規模で大量供給されたため平均を押し下げたためと考えられます。

つまり地価の下げ止まる時期は共通しているかもしれませんが、新築マンションの分譲価格
に反映される時期はエリアによってかなり異なるのではないかと考えています。

いくつか抜粋しましたので参考にしてみてください。

千代田区　最高 @478 2007年/最低 @328 1999年（1990-1995までは供給ゼロ）
中央区　　最高 @722 1990年/最低 @214 2005年（TTT分譲？）
港区　　　最高 @2470 1991年/最低　@299　2005年（湾岸タワマン戦争）
渋谷区　　最高 @1225 1990年/最低　@295 2000年
目黒区　 最高 @781 1990年/最低　@267 1999年
品川区　　最高 @510 1990年/最低　@227 2003年
新宿区　　最高 @1419 1990年/最低　@249 1999年
中野区　　最高 @600 1990年/最低　@230 2000年
世田谷区　最高 @665 1990年/最低　@248 2005年
杉並区　　最高 @630 1990年/最低　@246 2001年
江東区　　最高 @459 1990年/最低　@167 2000年

[634: 匿名さん]

千代田区のケースなんかをみていると供給がなくなるリスクをどう考えるべきなのか、ちょっと難しいね

[635: 不動産購入勉強中さん]

やっとTokyoもマンハッタンに追い着いたかと思われるところで崩落。
しかしマンハッタンの超一流物件に限っては今この時期でも崩落していない。
これは主に開発物件のコンドミニアムでなく古くからのコープ物件に顕著。

東京のプレミアム地域は今が買いなのかもしれないですよ。

[636: 匿名さん]

千代田区の最高って、2007年の
プラウドタワー千代田富士見だったんですか。　
ある意味、意外。
近くで、警察病院跡地の三井タワーがそれより高く分譲しようなんて無茶かも。

[637: 匿名さん]

>俺が言ってるのは、大手が分譲するマンションでもこれから用地取得され企画される
>マンションは同じ立地なら、今分譲されているものより安くなるって事。
>理由は、地価・資材・施工費が下落しているから。


うーん、不動産屋、特にマンデベっていうのはそんなに物分りの良い人たちじゃないんだよね。

例えば、2005-2007年のプチバブル期に売ったマンションって、実は土地価格は底値時代の
2000-2003年ぐらいに仕込んだ土地の企画も多く含まれていた。
でも、だからって安くは分譲しなかったよね？
だからこそ各社とも軒並み空前の利益を記録することができた。
そう、高く売れそうな世の中なら、原価がいくらだったかなんて関係なし。
売れそうな値段で売るだけ。

逆に、今年来年売るものは2005-2007年あたりに高値で仕込んだ企画が多いわけだけど、
プチバブル期より少しは安くなってるのは、今は高くちゃ売れないから。
それだけ。
確かにすでに逆新価格は去年の後半から出始めてるよね。

数年後、世の中少しはよくなっていれば、弱小デベが淘汰されたことでさらに競争力が増し
大手財閥系は再び強気に転じるのだろう。

この業界は本当に懲りない体質だからね。。。
同じ事を何度も繰り返しているんだよね。。。

[638: サラリーマンさん]

どなたか言ってましたけれど　購入側の視点が無いんですよ。金持ち、遺産、親援助の人達を相手にして商売していてそして、それで需要と供給がバランスしているなら問題ありません。
但し、それ以外の購入者にとってざっくり５０００万円を超えたら無理。理論でなくて、サラリーから教育や様々なものを支払うとすると無理は無理。だから都心にいくらマンション建てても買えない。そんな奴は郊外へ行けって？もう、とっくに行ってますよ。

[639: 匿名さん]

冷静に考えると、一部デベに供給サイドが集約されるということは、より価格の下方硬直性が高まることを意味してるわけだし、ホントに乏しい買い余力で都心部のイイ物件を買えるようになるためには、こういった場で一生懸命売り煽り、それを真に受けた人々が買うことを躊躇し、それが主因となって集約されたデベの経営状態まで厳しい状態に追い込めれば、「小作人」志向のいうあってほしい状況も生まれるかもしれんよね。ただ、それって国策と真逆の方向性だから筋がいいとはいい難いなあ。確率ゼロじゃないけどね。「小作放棄してれば、お殿様も苦しくなって田んぼを格安で払い下げてくれるんじゃねーか」的な。

[640: 匿名さん]

>>636

平均なので神田とかの値段がはいってよくわかんないですけど。
おそらく千代田区で近年一番高かったのはフェアモントホテル跡地の
パークマンション千鳥ヶ淵あたりじゃないかと思います。
プラウドタワーは安いほうじゃないですかね。
ルクセンブルグハウスとかあったけどもしかしてデータとってない
のかもしれません。

[641: 匿名さん]

フェアモントは仕入れレベルで考えると最安の時期だから、まさに仕入れと売値が比例しない好事例やんか。

[642: 匿名さん]

要するに平均だから、小規模マンションが高かろうと安かろうと、
大規模マンションの坪単価に左右されてしまうデータって事ですね。

[643: 匿名さん]

>>642

そうです。大規模マンションほしい人は個別判断です。
小規模マンションがいい人はトレンドを見ましょう。

[644: 匿名さん]

>>638
２３区内で５千万円以上マンションの実需は年間８千戸です。
デベのみなさん。
これを目安にしてください。

[645: 匿名さん]

教授ってなんでデベにそういう風に頼むの？

[646: 匿名さん]

>>637
そうだろうか？
景気が良ければあなたの言う通りだろうが、この不景気は数年は続くよ。

大手財閥系といえども、購買層の懐を睨みながら値付けしてくると思うけどね。
仕入値が安くなるんだからマージンのっけても安くなると思うよ。

そうでないと少子化＆働き盛りの低賃金化が進む日本では商売厳しいでしょ。
リーマンの平均賃金なんてこれから数年は下がりっぱなしでしょうし、
頼みの富裕層ももう何年も前からデベさんが食い尽くしてるでしょう。

[647: 匿名さん]

つーか、デベもゼネコンも造り続けないと倒産しちゃうんだから、
新築の供給がゼロになることはない。そして、家賃の大幅下落で
投資物件としての魅力もなくなり、中古の供給も劇的に増える。

なにより、reitが破綻して保有物件が投売りになる可能性もある。

どこをどう見回しても、下げ止まる気配なんてない。

[648: 匿名さん]

デベは別に作り続けなくても、マンション分譲の他に事業の柱があれば潰れないし。
大手の中にもマンション事業の縮小、撤退するとこが出てくるかもね。

[649: 膣]

能力ないデベは潰れてるね。
今後もどんどん潰れるだろうけど。

いい物を安く作る以外に生き残る術はない。

[650: 匿名さん]

>>648

>他に事業の柱

他の事業も怪しくなっているからね。賃貸事業だけで生きていけると思ったら大間違い。

[651: 匿名さん]

え？

賃貸事業だけでも十分生きていけると思うけど…

どこらへんが大間違いでしょーか？

[652: 匿名さん]

>>651　そりゃ大規模なリストラをすれば生きていけるよ。
　　　まずお前は首になると思うけどね。

[653: 匿名さん]

あらら。

もう少しまともな反証を期待していたのだが…


すみません、私はクビですね、ハイ。

てゆーか何怒ってんの？デベに何か恨みでも？親のカタキかなんかか？

[654: 匿名さん]

マンション買うの、よーく考えたほうがいいよ。

共同住宅は賃貸がいいかも。

理由は…

ヤフー検索が新しくなって、検索フレーズの候補を自動表示するようになった。

そこで、「大規模」と入力すると…

【大規模修繕】が１位！

これって、いかに大規模修繕が問題化してて、ヤフーの検索頻度が高いかってこと。

[655: 匿名さん]

>>651
大手は分譲。
中小は賃貸に大きくシフトだよ。
東急は賃貸のほうに力入れるみたいだよ。

[656: 匿名さん]

2月15日2時33分配信 毎日新聞
日本経団連は、政府に少子化対策の抜本拡充を求める政策提言をまとめた。少子化対策を「国の最重要課題」と位置づけ、今後５年間の政策メニューを提示。保育所に入れない待機児童の解消や子育て家庭の支援拡充を求める。保育士増加など約３０万人の雇用創出効果も強調。当面必要な財政支出約１兆円を０９年度補正予算編成時に手当てするよう求める。１６日に発表する。
提言は、政府の少子化対策の指針である「子ども・子育て応援プラン」が０９年度に改定時期を迎えるのに合わせて策定。国内総生産（ＧＤＰ）比２〜３％分を少子化対策に投じている欧州に比べて少ない日本の財政支出（０７年度で同比０．８３％）の大幅拡大と、保育施設開設や入所要件の見直しなどの規制緩和を要請する。同時に企業に対しオフィスへの保育施設併設や就業時間の柔軟運用などを求め、官民あげて少子高齢化の加速に歯止めを掛けることを狙う。

[657: 匿名さん]

高齢化の加速に歯止めを掛ける、って
長生きするなって事か。とも解釈できる。

[658: 匿名さん]

全体の空室率の上昇など環境が厳しいのは事実でしょうが、欲をかかなければ
大手デベが「賃貸事業だけでも十分生きていける」のは間違いでないでしょうね。

大手各社2009年3月期３Qセグメント別営業利益（東建は2008年12月期）（単位　百万円）
三菱地所：ビル事業　85,383　住宅事業　△9,043
三井不動産：賃貸事業　67,639　分譲事業　23,353
野村不動産：ビル事業　10,140　住宅事業　7,037　
東京建物：賃貸事業　26,176　分譲事業　1,262

[659: 匿名さん]

あ、住友忘れた。

[660: 匿名さん]

ＧＭも倒産するみたいですね。
↓ソースです。ロイター。
http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-36480320090214

いくら資金を供給しても、車が売れなければ、意味がないことに、やっと気づいたんでしょうね。

[661: 匿名さん]

住友は忘れても、東京建物は入れる。
大手。

[662: 匿名さん]

>>655
東急は沿線住民の若返りに必死だけど、価格が折り合わず増えそうな感じじゃないね。賃貸で集める作戦に変更？でも家を購入したら沿線からいなくなるねｗ

[663: 匿名さん]

>>660

スレとは関係ないことだけど・・
景気は悪いと言われているけど、09年1月単月で北米市場、車の販売台数は６７万台
（成長国インドネシアの年間半台数より多い！）
しかしＧＭの販売不振は深刻。

チャプター１１を申請する可能性を否定出来ない企業の車を買いますか？

日本のマンションと同じ状況だよ、倒産して価値が下がるマンション購入には躊躇するでしょう。
秀和レジデンスとかの例はあるけど、現状況は全く異なる、新興は市場から撤退でしょうね。

[664: 匿名さん]

>>663
大手の寡占化と都心部物件独占も目の前ですね。
後はやりほうだいですか？

[665: 匿名さん]

＞（成長国インドネシアの年間半台数より多い！）ｘ

　（成長国インドネシアの年間販売台数より多い！）○

[666: 匿名さん]

不動産業界は参入障壁が低いから、万一寡占化されても、異業種からの参入組が増えて、適正価格に戻るでしょう。

電鉄系や大手異業種参入組（ＮＴＴ都市開発、新日鉄都市開発など）も早々には潰れないでしょう。
現状は、借金で急成長した新興デベロッパーが整理されているだけ。
新興経営者は上場の際に儲けるだけ儲けたから、潰れても良いんじゃない？

[667: 匿名さん]

>>666
異業種参入組は撤退しますよ。

[668: 匿名さん]

大手だけが残ったとて、市場で受け入れなれない値段でふんぞり返ってても、売れないままジワジワ体力消耗していくだけ。売れなきゃ互いにに牽制しあい値段下げざるを得ない。
ただそれだけ。

[669: 匿名さん]

渋谷の公衆トイレ命名権、応募さっぱりだったみたいです。
なんか世の中の流れが変わったような気がス
ＮＨＫも移転らしいし。

[670: 匿名さん]

>>668
お金がある人、給料が高い人は買えますよ。
ジワジワ売れて、大手はそれで良しなんでしょ。

[671: 匿名さん]

ＮＨＫ移転は大学教授が言い続けてるだけでしょ

[672: 匿名さん]

＞６７０

その通りですね。
供給量を絞って利益率を上げるというのは普通の考え方、
新規供給物件を利益率を下げて販売する意味が理解できない。

市場が受け入れる価格って・・70m2=4,000万円物件？？

新築なら神奈川、埼玉、千葉の物件選択すればいいだけ。

[673: 匿名さん]

今週からまた世界中が騒がしくなってきそうだけど、もうここまでくると極論になるけど総資産をすべて賃貸にまわしてあがってくる賃貸収入で、借り入れ元本と利息の返済および人件費等経費支払い全体が滞りなくできるかどうかが生き残りの条件になりそうだね。
言い換えれば、全体借り入れの半分以上が短期借り入れだったり、総資産の半分以上が更地やリゾートであった瞬間、もう余命数ヶ月って感じになってしまうでしょう。
わずか半年で総資産がざっくり半分から1/3に縮小しちゃったわけだから、もう理屈じゃなくてキャッシュフロー以外、信じられるものがなくなっているのが現状でしょう。
ということで、超都心部の新興系が持つイイ不動産は財閥系に集約され、そのまま長期保有されちゃって、安くエンドにでてくることはナイと。

[674: 匿名さん]

都内は地権者のいる物件が多い。
地権者に好条件を示して計画スタートしてしまった物件は、
デべの供給都合で簡単に延期には出来ないでしょうな。

[675: 匿名さん]

とりあえず教授がまずこのスレから撤退して欲しい

[676: 匿名さん]

誰でも住むところは必要だから、生活を切り詰めても独占的高値を受け入れざるを得ないのでは？
ローンの破たんなど将来に問題が残りそう。景気が回復するのが一番だが、それまで阿漕な商売を規制する法律などが必要では？

[677: 住まいに詳しい人]

よく考えて書き込んで欲しい。思いつきを書きなぐるのは見る者が迷惑。教授という匿名さん？

[678: 匿名さん]

23区内のマンション価格はいつ下げ止まるのかとの問いの答えは、とりあえず超都心部のマンションの底打ちのタイミングということになるんだろうけど、その買いの原資になるのは、今は銀行に回避させてる銀行預金のほかは、安値で買ったトヨタ株の含み益だったり、底値で買った金の含み益だったりと、下がりに下がりきった”本来はもっと価値があるだろう実物資産”がその価値をある程度回復することが必要条件になるんではないだろうか。
超都心部のマンションも本来は、セキュリティが高く快適な生活ができる住居ということで、今後も成長市場である高齢者市場の最適な住居でもあり、一時取得層にも通勤に便利なあこがれの住居であるから、永続的に需給関係が緩むとはまず考えられない。
そう考えると、誰かが書いてたように、利回りベースで７％程度期待できる価格まで交渉した上で本当に価値のありそうな実物資産の価値が上昇しはじめた段階で動くのが合理的かと。
そしてそのタイミングだけど、やはりこれから半年以内ぐらいにそのチャンスが訪れるのではないかと考えますが、いかが？

[679: 住まいに詳しい人]

基本的に新築区分の利回りは今でも５％借地で６％いくかどうか。
７％というのは５％７０００万円が５０００万円に下がること。２９％の下落。
半年位でそこまで全体が下げるわけない。取引価格が路線価に反映されるのは１年後。それが新たな取引に影響されまた下落していく。今は局地的な大きな下げはあるが都内など全体が下げ始めるのは２、３年後。それがどこで下げ止まるかは５年後か１０年後か１５年後、どれもありえると思う。バブル後の底０２年より下げるのは間違いないと思う。

[680: 匿名さん]

>>672
市場が受け入れる価格って・・70m2=4,000万円物件？？＞
自分の懐具合＝市場
ちょっと変な理論じゃない？

[681: 匿名さん]

賃料自体が下落傾向になってるのに、根拠になる利回りを求める事自体困難なのでは。
分譲不良在庫の賃貸化による供給、空き家リスクなどの高まっているし。

底打ちの指標は、営業マンがやる気をなくし、
モデルルームが閑散とさびれ、ＣＭなどもなくなり、掲示板から買い煽りも消え、
誰も不動産投資やマンション生活に対して夢も希望も持たなくなったそのときです。
これこそ人の行く逆を行く王道です。

[682: 匿名さん]

超都心部の賃貸マンションで、
空き巣が頻繁に入る上に犯罪の舞台になった物件が以前ありましたよね。
超都心部ならセキュリティが高い、とは言えませんね。

[683: 匿名さん]

＞＞６８２
犯罪発生マップ
住居対象浸入盗
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm
山手線西側線上から西に広がってセキュリティが悪く。
都心は良好です。

[684: 匿名さん]

マンションのセキュリティなんて過信したら余計危ない。
大規模なんて一戸でも内部から手引きすれば、全戸無防備なわけですし。
賃貸混在なんて特にね。
結局のところ、各戸で戸締りに気をつけるしかないんですよ。

[685: 匿名さん]

＞＞６８４
防犯設備より地域の治安状態が重要です。
渋谷、新宿、池袋はいくら設備が立派でも、
内部からの手引きを考えたら恐いですね。

[686: 匿名さん]

>>683
事務所等侵入盗と粗暴犯は、都心も多いです。

[687: 匿名さん]

＞＞６８６
話題のすり替えはお止めなさいｗ

[688: 匿名さん]

すり替えて無いじゃん。

[689: 匿名さん]

>>670　その「お金がある人、給料が高い人」が劇的に少なくなっている。
だから、「じわじわ」も売れてない。
そのうち大手・財閥系も整理統合されて3社ぐらいになるんじゃないかな。

>>673　財閥系にもそんな余力は無い。長期保有しても借り手がつかないんだから、意味がない。

>>678　半年で来るわけが無いだろ。落ちるナイフを掴むつもりなの？

[690: 匿名さん]

ここまで読んできて、現実は悲観派に分があるように思う。
なぜなら理由が具体的かつ筋道が通っているから。
逆に、楽観派の人々で「もうすぐ下げ止まる」とか「そろそろ底だ」と思っている人は、その明確な根拠を示して欲しい。

こんな経済状況で、首切りや失業者もあふれていて、かつ去年あれだけ株が下げたのに不動産だけこんな微々たる下げだなんて到底考えられない・・・
理想は678のような感じですよ。理想はね・・・

[691: 匿名さん]

「分がある」とかじゃなくて…

一般に悲観論が蔓延していることは良く分かった。ありがとう。

[692: 匿名さん]

>一般に悲観論が蔓延していることは良く分かった。ありがとう。
だから人の逆を行けば儲かるとか、不動産でそれが当てはまるとは限らないよ。

[693: 匿名さん]

的確なアドバイスありがとう

[694: 大学教授さん]

「地球温暖化が東京に与える影響について」
地球はシーソーの原理により北半球が温暖化、南半球が寒冷化して行く。
北半球で温められた海水は南極に流れて行き、そこで水蒸気となり寒冷化した気候の下、
雪となり南極大陸に降り積もり固まる。これは地球上の水分の一部が陸地に上がることを意味し、
海水面は下がって行く（北極の氷は溶けるが、コップの中の氷と同じで溶けても海水面は上がらない）。
日本は亜熱帯気候となり、巨大な積乱雲の発生が頻発し、局地的なゲリラ豪雨が頻発する。
被害を受ける箇所は特定できず、河口、海から遠い内陸は雨の逃しようがなく、局地的洪水状態となる。
地下に巨大なプールを作りそこに一時貯める方法はあるが、内陸部は広大であり、すべてに対策を施すのは不可能。
内陸部に家を建てる場合は、盛り土を行い、他の場所より高くし浸水を防ぐ自己防衛が不可欠となる。
現在内陸部で購入を検討している人は、周りの地形と物件の建ち位置をよく調べる必要がある。

[695: 匿名さん]

おれ賃貸なんだけど、
他の部屋がどんどん空き室になってく。

けど、分譲も売れてないんでしょ？
賃貸価格も落ちてるんでしょ？
全国で見たら700万戸くらい、家余ってるんでしょ？

みなさん、どこ行っちゃったんでしょうねぇ？

[696: 匿名さん]

＞こんな経済状況で、首切りや失業者もあふれていて、かつ去年あれだけ株が下げたのに不動産だ＞けこんな微々たる下げだなんて到底考えられない・・・

むちゃくちゃ煽りますねｗ
丸の内・大手町アドレスの企業が首切り行ってますか？

危ない会社はもうどこかに引越ししているしね・・
確かに大変な経済環境だけど、優秀な経営者は悲観論からもう脱却して
色々とカウンターアクション起こしているよ。（資金力の体力勝負だけど）

[697: 大学教授さん]

>>695
本年春がおそらく最後の人口大移動となるでしょう。
それ以降は分譲マンションの竣工戸数が激減しますから、
賃貸から持ち家への移動は減り、賃貸需要は引き締まって行くでしょう。

[698: 匿名さん]

マンション建設抑制も早晩限界を迎える。
作らない、売り上げたたない、売れない、仕事しないでは、
会社は存続できないからね。
土地を金に替えたい需要もあるし。
我慢できなくなって、薄利多売で生き残りを図るデベが出てくるだろう。
そうなるとマンションの相場自体がもう一段下がる可能性が高い。

無論存続できなくなった弱小が全部淘汰される可能性もなくはないけど、
そうすると今度はそれらの確保してた土地や在庫も大量に出回るから、
それを使って、借金のない新興がまたぞろでてくる。

資本金規制とか、瑕疵保障能力審査とか、業界で新規参入規制をしとかないと、
また脂ぎったギャンブラー、ブローカーが集まって同じ過ちを犯すだろう。

[699: 大学教授さん]

賃貸から持ち家への移動は減るが、賃貸間の移動が今後増えるでしょう。
厳しい経済状況の下、家賃レベルに対し厳しい目が向けられるようになり、利便性をさほど失わ
ないのであれば、高家賃地域から低家賃地域への引越しを行う人が多数出てくるでしょう。
高家賃地域の空き室率の上昇は今後避けられないと思われます。

さらには、就業者人口の増加が予想される地域に近接しているかどうかが、非常に大切になります。
オフィスビルの建て替え時期を迎え、東京の都市構造は今後大きく変わって行きます。
賃貸物件への投資を考えている人は、オフィスエリアの再開発がどのように予定されているか
詳しく研究する必要があります。
何故なら、更新が行われないオフィスエリアからテナントは流出してしまうからです。

[700: 聴講生]

>>64
いつもお疲れ様です。

ところで内陸部というのはどこを指しておられるのでしょうか？


２３区だとそんなに内陸部という感じではないような気がしますが。。

[701: 住まいに詳しい人（上の方の人とは別人）]

>>696

日立、最終赤字7000億円　製造業で過去最大、7000人を配転・削減
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20090131AT2D3001T30012009.html

産経新聞社は大手全国紙としては事実上初となる大幅な人員削減に踏み切る。
http://www.toyokeizai.net/business/strategy/detail/AC/0cffc7c7dcf20564...

早期退職募集に１０００人応募 日興コーディアル証券
http://www.47news.jp/CN/200812/CN2008121001000352.html

[702: 匿名さん]

＞７０１

ふ〜ん、だからどこが本社スタッフ首切っているの？

[703: 匿名さん]

まあまあ、一般の認識はそんな程度だ、ということです。
この掲示板は勉強になります。

[704: 匿名]

不動産は株や債権等に比べて流動性が低い
つまり イザ換金しようとしても容易には売れない
故に気配値だけが高止まりしていて、一見価格が下がっていないように見える

物件の譲渡が実勢価格で行われて、初めて価格の下落が表面化するわけだね
いまのところ その行為が水面下ですすんでいる為、モデルルームに足を運ばなければ下落を実感できないのである　（値引きを口外しない様に一筆取られるのは常識）

デべが資金的に行き詰って所有物件を処分するにしてもバルクだろうから、それらが安値で実需の市場に出てくるまでには もうしばらく時間が掛かる事になる

一次取得でない（家賃の支払いがない）向きは焦って買いに回る必要は全くないんだよ
よほど気に入った物件でもあればその限りではないけどね

[705: 大学教授さん]

大企業の場合、団塊の世代の定年延長をキャンセルしているところが増えています。
団塊の世代サラリーマンは郊外居住が多いから、郊外の電車通勤が楽になるかもしれません。
新卒の採用については、メイカー系は大幅減、非メーカー系は採用数維持が多いので、
郊外・地方の新規勤務者は大きく減り、東京都心部の新規勤務者の減少は軽微のようです。
2月15日15時0分配信 時事通信
不況が深刻化する中、2010年春の大企業の新卒採用意欲が急速に後退していることが15日までの
時事通信の調べで分かった。ヒアリングなどに応じた約30社のうち、7社が09年春入社予定に比べて
採用数を大幅に減らす。空前の売り手市場が続いたこれまでの就職戦線と打って変わり、来春の
採用枠は確実に狭まりそうだ。
「減らす」とする企業は、業績悪化に見舞われている輸出産業に多い。特に、自動車業界はホンダ
が今春（1490人）比600人減の890人とするほか、日産自動車も今春の582人から数十人へと大幅に
減らす。また、全日本空輸も総合職を4割減の85人程度とする。このほか、JVC・ケンウッド・
ホールディングスは定期採用を凍結、三菱重工業も約300人減の1500人とする。
一方、安定的な人材確保の観点から「前年（09年春）並み」と回答した企業は半数の15社に上る。
「好不況に関係なく採用する方針」（三井物産）、「景気で凹凸が出るのは、人員構成上も雇用を
守る面からも良くない」（NTTデータ）など、前年に引き続き高水準の採用を計画している企業も
依然として多い。このほか、TDK、KDDI、双日、タカラトミーなども前年並みとする方向だ。

[706: 住まいに詳しい人（上の方の人とは別人）]

>>702
人が減っているのは現場だけだと思っているのかな？

日興コーディアル証券は取締役や執行役員の削減を軸に本社組織をスリム化する方針を決めた。
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20081127AT2C2700927112008.html

これは記事になっているが、新聞記事にならないところで
各社とも本社の頭数は減らされているわけで
だからこーいう記事になる

東京都心のオフィス、「満室状態」が解消　丸の内・大手町
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20090202AT1J2900J02022009.html

[707: 匿名さん]

>一次取得でない（家賃の支払いがない）向きは焦って買いに回る必要は全くない

確かにそうなんですが、新築分譲の購入者の7割は一次取得だと思いますが…。その時点で一般論（マジョリティ論）から離れているような気もします。対象者や条件をマイノリティに限定した主張というのはイマイチのような気がしました。

[708: 匿名さん]

ほんの２年前はマンション供給不足で売り惜しみとか新々価格とか言ってたのにねぇ・・・

[709: 匿名さん]

調子こきすぎたんだね。

[710: 匿名さん]

>>702 の負け惜しみにワロタｗ

現実を見ようとしない奴はどこにでもいるんだな。
特に外資系なんか総撤退だから、オフィス需要はこれからさらに劇的に下がるでしょう。

[711: 匿名さん]

売れない不動産のゴミ箱がわりになってた証券化ビジネスが破綻したんだから、
今後はゴミがたまるばかり。在庫はどんどん積みあがる。

特に今売ってる、もしくはこれから一年くらいに売り出される新築は、
ブームのさなかに、ふざけたような強気で企画された、
高コスト・低仕様・妥協立地の三重苦物件ばかりだから、
掴んだが最後品質面でも価格面でも一番ハイリスク。

[712: 匿名]

＞707
7：3というのは住宅取得全体の話で、23区内に限れば　一次取得向けといわれる4000万円以下の物件比率は7割などという値にはならないのでは？

高値掴みしただの、売り逃げてよかっただの、ここによく書き込む方々は既得者の割合が多いのではないかという印象を持っているが

[713: 匿名さん]

榊さんって人がブログでこんなこと言ってますが・・・
かいつまんで話すと、

「デベがこれだけ投げ売りセールをするのは今年の2月が最後。
これは10年に一度あるかないかのチャンスだ」

と・・・

実際どうなんでしょう？

この方は以前から「買い時は2009年が山場だ」と言ってましたが、
たしかに来年以降は供給数も減るだろうし、これほどの投売りセールはもうないかもしれない、
とも思います。
（今の投売り価格よりも来年以降に出る販売価格のほうが高くなるだろうと榊さんは言っています）

新築物件の各スレも最近凄い勢いで伸びてますし・・・
自分も在庫一掃セールに飛び乗っちゃいそうで怖いです。

[714: 匿名さん]

>713
2005年暴落説や大京の危機などで
マンションが安かった時期から、
まだ10年経ってないが？

[715: 匿名さん]

>>713　

一昨年(2007年)の終わりには、「サブプライムローン問題はこれで終わり、
あとはV字回復する」という予想がまことしやかに流れていた。

このスレでも、part18-19あたりを読み返してみれば分かるよ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/

それから1年半、まだまだ下げ止まる気配は無い。だから、ブログの予想なんてあてに
ならないから自分で考えたほうがいいぞ。ちなみに、私はまだ2段底があると考えている。


＊＊＊見事に予想が外れた例(笑)＊＊＊


No.65 by 契約済みさん　2007/10/26(金) 00:37

>>16　>サブプライムは終結に向かっていると考えていいと思います。

>それは個人的願望でしょう。住専のときだって、公的支援で危機が回避されたと言われていたが、ますます危機がひどくなる一方だった。

分かってない奴はえらそうに書き込むなと声を大にして言いたい。

日本のバブル期の一番最初の一番中途半端な大きな不良債権処理である住専処理と、アメリカのサブプライムを比べる神経が全くもって理解不能。

会計システム、銀行行政、倒産・更生法制、株主資本主義の度合い、
全てにおいて段ちです。

サブプライムをエンドに貸してたのは、大銀行じゃないのよ。
中小は倒れるだろうが、日本のようにシステミックリスクに波及はしない。
大手が引き当てた段階で、ゲーム・エンド。リスクは社遮断される。そこが米日の最大の差。

大手銀の引き当ては、既に起こっている状況を大幅に上回る最悪自体を
想定してる。
アメリカの大会社の幹部は、大赤字の後のV字回復で、「手柄」をとって、ボーナスをがっぽり狙うのが普通。市場もそれを期待してる。

日本のような先送りや、どんなに下り坂でも、あくまで現状しか見ないけちな引き当ては絶対しないよ。それやったら間違いなく首だ。

今日はシティ株ケロっと上げてるし。

[716: 大学教授さん]

>>710
オフィス需要が縮小しているのは誰もが分かっていること。
その中で、スクラップ＆ビルドと高層化で新たな供給が生まれている。
まさに生き残りを掛けた、競争がこれから始まるわけで、
その中で、勝ち残るエリアはどこかが肝心なポイント。
集中と集積。そしてコンパクトＣＩＴＹ。
分譲マンションも同じ事が言える。
一律に落ちて行くわけじゃなく。
その中でも伸びていく地域が生まれる。
選択ミスが生死を分ける厳しい時代。

[717: 匿名さん]

>713
>自分も在庫一掃セールに飛び乗っちゃいそうで怖いです

安くて良い物件だと思えば、怖がらずに飛び乗っちゃえばよいだろ。
決断力ないねえ。

[718: 匿名さん]

715さん
ありがとうございます。参考になりました。
実はわたしもまだ下がると思っています。
頭では今の現実的状況が分かっているのですが、
それでもあんな記事が出るとちょっと動揺しますね；；

717さん
今が底だと確信を持って言えればこちらも確信を持って飛び乗ることができるのですが・・・
気に入った物件が体力的にかなり危ないデベということもあり、
嫌でも慎重にならざるを得ません・・・

[719: 匿名さん]

俺は2007年高値掴みしました
二割も下がるとは

[720: 717]

>気に入った物件が体力的にかなり危ないデベ

そういうことなら慎重にならざるをえませんね。
「決断力ないねえ」は取り消します。すんませんでした。

[721: 匿名さん]

つわものですね。

勇者です。

[722: 匿名さん]

これから高齢化が進んでいくと、相続で一軒屋が余ってマンション化したりして、
都心でも土地の供給はまだまだある。
高層化自体が、無い筈の土地を生み出すマジックだから。

人が減る、という現実からは、どうこねくり回して理屈付けしても、
長期下げトレンドへの転換以外に答えはない。
今はさらに、プチバブルから水準訂正してる時期。
直近からは、相当の値引きが提示されていなければ、
まともな買い物にはならないでしょう。

[723: 匿名さん]

私は今春物件を20％引き程度でゲットしました！
内需勝ち組系と公共事業系の国内株とJリートと中国ETFと商品ETFも1月から徐々に買っています！
円高なので引越し前に海外旅行も予定しています！　V(＾＾)V

不動産はその名の通り、流動性に乏しいですが実需であれば使うことによってその価値を享受しているので、株で塩漬けになるのと訳が違いますよ。実需不動産におけるキモは「オーバーローンになるかどうか？」の一点のみです。

「売却時にローンを下回る」or「保有時の月次のキャッシュフローでマイナスになる」リスクを各自考えて、安全であれば極端な話、いつであろうと買いですよ。

・・・とこれは「景気はサイクルもので、日本は長期的には大幅な経済成長が見込めないだろうが緩やかに減退する程度だろう（短期的には3年程度の不景気はあるだろう）」という予想に基づくものです。

なので、これから100年に一度の不景気が来て失業率が年末には10％を超えて、デフレスパイラルに陥り、国債乱発などによる金利の急上昇でハイパーインフレがやってきて・・・という悲観的な方々はその予想に則って行動すればよいと思います。

とりあえず、私は今マンションを買い、株とJ-REITと中国ETFと商品ETFを景気が上がると予想している3年間はゆっくりと買います。超悲観論者もサイクル論者も楽観論者も皆さん、それぞれにがんばりましょう！

[724: 物件比較中さん]

718さんの気持ち、わかります。
私もここのところ、いくつか物件を見学・検討してみて、いいなと思った物件があったものの、
グラついてるデベさんが多く、今は待て、と家族に釘を刺されました。

営業さんは「ほぼ確実ですよ」と言ってもまだローン減税は確定でなないし。

業界関係者からも「あそこが危ない」とか「ここはもうすぐ」とか聞くと、下手に動けない。
実際、その話を聞いてから現実にそうなった所が幾つもあるので、慎重になります。

これから、質のいい物件が計画・建設されるかどうか不透明な中で、今の物件でなんとか
手を打ちたいですが、そうもいかず、です。

[725: 匿名さん]

榊さんのブログは参考に私も見ています。
なかなか参考になる部分もあるのですが、
業界の人間だけあって不動産業界への思いが強すぎて
予想を外すことが良くあると私は見ています。

即ち今まで榊さんが予想されたポジティブな予想は
全部外れているのが実情です。
２００９年が買い時は間違いなく外れると思って私は
余裕で様子見しています。

榊さんから「もう駄目だ。不動産業界は完全に終わった」宣言が
出た時が買い時でしょう。

[726: 匿名さん]

ひととおり業界の淘汰が済まないと、掘り出し物を買えるか不幸の種を背負い込むか、一か八かの運任せだからねえ。余裕の博打なら面白いけど、ローン組んで生涯賃金の大きなウェイトを張るのは堅実じゃないね。

[727: 匿名さん]

>723
似たような事を何度も書くんですね。
海外旅行がそんなに嬉しいのですか。

[728: 匿名さん]

今日のＮＨＫスペシャル沸騰都市シンガポールはとても興味深かった。
特に番組の最後で彼らがターゲットとしているのが東京の不動産だという事が分かった。
東京の地図を広げて検討しているシーンでは渋谷が候補に挙がっていたみたいだけど…
奴ら日本の資産をまた奪いにくるつもりなのだろうか？

[729: 匿名さん]

NHK観たヨン(笑)
また東京から盛り返すよ仕込みどき(大笑)
明日から大反響ですねえ♪
間違いなく不動産はコンサバ投資です。

[730: 匿名さん]

NHK観たヨン(笑)
また東京から盛り返すこれから、仕込みどき(大笑)
明日から大反響です♪
世界的にも間違いなく東京不動産はコンサバ投資です。

[731: 住まいに詳しい人]

ここ同じ人が何役もやっているとしか思えない。経済や不動産の知識が未熟であるのが共通している。

[732: 匿名さん]

731
しったかの君の方が…未熟児(笑)

[733: 住まいに詳しい人（上の方の人とは別人）]

>>728
何故そこまで些細なテレビの演出に乗せられるかね？

シリーズを見ていれば判るけど
毎回、番組の最後に次の都市につなぐエピソードを入れているわけで

シンガポールの投資会社が東京に進出しているのはホントではあるが
予告に出てきたことに特別な意味なんてありません
たまたまシンガポールの次に東京になったから入れられたカットでしょ
　
　
とりあえず、明日のオンエアを見てからつうことで
公式サイトの番組紹介とか見る限り
たぶん吹き出してしまうよーなお粗末な内容だと思われるが

[734: 匿名さん]

過去スレを見れば解るけど、昨年後半からサブプラ問題→世界不況が本格化して
マンション売れなくなってきたのでデベの人が「これからはアジア富裕層で盛り返す」と主張しだした。

実際は、中国は不動産暴落で価値半減し富裕層も大ダメージ。
韓国も経済状況ヤバく、富裕層も大ダメージ。
ASEAN諸国はまだマシかもしれんが東京の不動産に投資できる程の余力ある人はごく少数。
で、結局デベが期待した「アジア富裕層の東京不動産投資で盛り返す」という期待は大外れ。

またぞろ、NHKの番組をネタに淡い期待をしてるんだろう。

[735: 匿名さん]

>>728
東京の地図を広げて検討しているシーンでは渋谷が候補に挙がっていたみたいだけど…＞
明らかに渋谷じゃないな。
自分が狙っているところをＴＶで事前に知らせることは有り得ないからな。
やっぱ本命は、オリンピック絡みで臨海部じゃないか？

[736: 匿名さん]

↑全く利口ぶるア〜ホの意見は退屈しない(笑)
目先しか見えないのかね(大笑)皆さん！最もらしい意見ほど、疑うべき！
世界中投資家は常にどこにでもいる。今回の世界的バブルの勝敗で云うと体力温存又は勝ち越した投資家は周りを見渡せば目立たないだけでゴロゴロ居る。そんな連中は金を枕に今、黙して静観し寝ているフリをしている。常に頭の中で次なるターゲットを探しているもの…

分からない？
金持ち投資家やファンドは、現在スクリニーング中で、割安激安になったモノに分散投資開始する為に相場を見て買い準備の最中だ。その様子や雰囲気が今夜のNHKで観れるんだろう…そんな連中は数年後、本格的に臆病者が一転し買い始める頃には仕込みは既に終了してる。その後は買いに呼応して徐々にリリース開始する。そういうモノ。

不動産だって愚直なまでにシンプルな投資だから、安くなったら、買い／高くなったら売る。

その資金がアルかないか？キミ！コレでしょ！キミは無いんだよ…買いだよ(大笑)

[737: 匿名さん]

>>736
ならばお前が借金してでもマンション買いまくれ。
親族や友人にも借金させて買いまくれ。

煽りにしても、願望ばかりで酷過ぎる。

たしかに世界中に金持ちはいるが、少子高齢化で家余りが見えている日本に投資などしない。
他の地域、不動産じゃなく他のものに投資するよ。

[738: 匿名さん]

世代別人口から今後の家余りが予想出来る

＜世代別人口の一覧表＞

３７歳　１９３万 　　　　　　　　　
３６歳　２００万
３５歳　２０３万 ←この辺団塊Jr世代の中心でマンション買える人は買っちゃってる
３４歳　２０９万 　　就職氷河期世代で非正規社員も多く、購買力は小さい。
３３歳　２０２万
３２歳　１９０万
３１歳　１８３万
３０歳　１７５万
２９歳　１７０万
２８歳　１６４万
２７歳　１５７万
２６歳　１５２万
２５歳　１５１万
２４歳　１５０万 ←この辺ゆとり世代　氷河期よりはマシだが、正規社員は少ない
２３歳　１４８万
２２歳　１４３万
２１歳　１３８万
２０歳　１３４万
１９歳　１３１万
１８歳　１２４万
１７歳　１２２万 ←ちょｗ　ありえないぐらい少ない！ 以降は完全に家余り
１６歳　１２２万 　23区内でも余剰住宅たっぷり
１５歳　１１９万
１４歳　１２１万
１３歳　１２０万
１２歳　１１９万
１１歳　１１９万
１０歳　１２０万
９歳　　１２０万
８歳　　１１７万
７歳　　１１７万

[739: 匿名さん]

【日本の人口推移予想】
　　　　　　　　　　　　0人　　　　　　　　　　　　　1.0億人　　　　　　　　　　　　 1.5億人
__________________________|_<<__________________________|__________________＿____________
1975年 111939643人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1980年 117060396人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1985年 121048923人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1990年 123611167人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1995年 125570246人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2000年 126697282人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2005年 127245267人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||| ←今ここ
2010年 126465451人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2015年 124465901人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2020年 121471466人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2025年 117812582人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2030年 113328774人|||| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2035年 108077489人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2040年 102167125人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2045年 *95898305人|||| |||||||||||||||||||||||||||||||
2050年 *89484841人|||| ||||||||||||||||||||||||
2055年 *83006540人|||| ||||||||||||||||||
2060年 *76494443人|||| |||||||||||
2065年 *70062552人|||| ||||


全く建設しなかったとしても、毎年『１００万人分の住宅』が市場に供給されます。
当然、賃貸物件もだだ余りです。
昨年後半になって、マンションの分譲価格だけでなく、賃貸料まで下がりはじめました。
「いざとなれば賃貸に出せるから」という考えも、もはや危険と言えます。

[740: 匿名さん]

新宿区のワンルーム賃貸が激余り状態になってきましたよ。
ブームも終わってしまった感じじゃない？

[741: 匿名さん]

渋谷区のワンルーム賃貸が激余り状態になってきましたよ。
ブームも終わってしまった感じじゃない？

[742: 匿名さん]

外国から出稼ぎに来てた人達も、多くが仕事がなくなり帰国したわけで
賃貸が余るのは当然。

[743: 匿名さん]

>>742
港区もやばいんじゃない？

[744: 匿名さん]

住まいに詳しい人さん　達の言っていることは概して正しいと思う。
少なくともそれを批判するだけの外野よりもよほど信用できると思う。

736はよくこのスレに出てくるみたいだけど・・・
相場の理屈ではあなたの言ってるとおりだけど、
ファンダメンタル的な見解がないからイマイチ説得力に欠けるんだよね。

738、739
グッジョブ！

[745: 匿名さん]

ちょっと短期と長期の話がごっちゃになってるんじゃないかな。長期で人口が減少している流れは、地方部の土地価格が一直線で下落しつづけていることやちょっと前のニュータウンがシルバータウン化していることで、わかっていること。
一方で、今後も人口増加が見込まれる都心部でも不景気の影響で金持ち賃貸や外国人労働者が激減して賃貸が軟調になっていることも事実。
こうした中で、財閥系以外のデベが都心の一等地を投げざるを得ない状況を、逆にチャンスととらえるかどうか、またその下げ止まりのタイミングがいつぐらいになりそうかがテーマなわけでしょ。

[746: 匿名さん]

>財閥系以外のデベが都心の一等地を投げざるを得ない状況を、逆にチャンスととらえるかどうか、またその下げ止まりのタイミングがいつぐらいになりそうかがテーマなわけでしょ。

そのとおり！

[747: 匿名さん]

>>745
そんな中、都心部でＵＲの大型賃貸がこれから続々とできあがってくるんだね。

[748: 匿名さん]

財閥系以外のデベが都心の一等地を投げざるを得ない状況＞
具体的物件は何でしょうか？

[749: 匿名さん]

賃貸サバイバルゲームの結果が楽しみだな。家賃が高いところはこれからかなり苦戦しそう。

[750: 匿名さん]

ファンダメンタルズ？センチメントで動くんだよ…1500兆円の個人金融資産ある国に不問だろ(笑)

[751: 匿名さん]

そのセンチメントの部分で買い控えが起こってるんじゃない。デベの投げ売りゲームに付き合ってるのはほんの一部で、大抵は買えないもしくは買わない。あなた見てると裸の王様って気がする…失礼。

[752: 匿名さん]

今最も価値ある投資先は現金、日本円。
買わずに待っていただけで、
不動産やマンションに対しては、半年で２割以上儲けが出てるだろう。

換金流動性、取引コスト、保有コスト、ケータビリティ、
どれをとっても不動産特にマンションは、経済混乱期には不利な資産。
かててくわえて、人口も経済規模も縮小局面の国の地面なんて・・・

[753: 匿名さん]

>>750
意味不明。

なぜ個人資産が分譲マンション買うことに繋がるのか　ご説明願います。

あなたがデベ脳だからというのが一番可能性の高い回答と推察します。

[754: 匿名さん]

>>749
お金は大事だよー。
費用対効果をよーく考えて借りる場所を決めましょうね。
月1万円でも2万円でも節約しよう。
早めに引越せば引越すほどお得でっせ。

[755: 匿名さん]

これは家賃を除いてのお話。

部屋を選ぶ際には何がポイントになるのだろうか。賃貸住宅の情報を見たことがある人に「賃貸住宅を選ぶ時のポイントは何ですか？」と聞くと、トップは「間取り・広さ」で89.6％。以下、「周辺環境」（76.6％）、「通勤・通学時間」（72.9％）、「敷金・礼金がかかる」（45.8％）、「治安」（42.2％）、「物件・建物の見た目」（42.2％）、「セキュリティ」（30.2％）、「インターネットの回線」（29.2％）、「ペット可」（13.5％）が続いた。
男女別に見ると、男性より女性が重視しているのは「通勤・通学時間」（男性66.0％、女性80.0％）、「治安」（男性34.0％、女性50.5％）、「セキュリティ」（男性24.7％、女性35.8％）、「ペット可」（男性6.2％、女性21.1％）、女性より男性が重視しているのは「インターネットの回線」（男性40.2％、女性17.9％）だった。

[756: 匿名さん]

賃貸の部屋が新しいか古いかが、
選ぶポイント上位に無いのが不思議。

[757: 匿名さん]

こんなに世の中が厳しくなったら、その地域の物価水準も大事になるよ。
http://homesclub.next-group.jp/research/research/2009/20090129.php?p=3
これからの賃貸選びは、家賃水準、通勤利便性、日用品の物価水準。
この３つだろうな。

[758: 匿名さん]

でも、その結果の「継続居住意向」ではこうなっちゃうんだね。
http://homesclub.next-group.jp/research/research/2009/20090129.php?p=2

[759: 匿名さん]

>>757
治安も大事かと
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm

[760: 匿名さん]

こういうのも重要ですね。

>新（2008年）の東京都 学 力 テスト（小）結果順位です。

区・市　　正答率
武蔵野市　66.9
千代田区　66.2
小金井市　66.0
中央区　　65.9
文京区　　65.6
目黒区　　65.5
港区　　　64.8
世田谷区　64.5
杉並区　　64.0
国立市　　63.9
三鷹市　　62.9
国分寺市　62.8
新宿区　　62.2
渋谷区　　62.0
調布市　　62.0
練馬区　　61.8
日野市　　61.8
品川区　　61.6
中野区　　61.6
稲城市　　61.5
豊島区　　61.3
府中市　　61.3
小平市　　61.2
台東区　　60.8
西東京市　60.8
多摩市　　60.7
大田区　　60.0
東村山市　59.9
狛江市　　59.8
武蔵村山市 59.4
町田市　　59.2
板橋区　　59.1
江東区　　59.0

[761: 匿名さん]

>>760
賃貸でどこに住むかのお話なんですけどｗ

[762: 匿名さん]

ファミリーで賃貸はおかしいですか？

[763: 匿名さん]

>>762
はい。
少数派ですから、賃貸需要を考えれば無視してよろしいかと。

[764: 匿名さん]

単身世帯との比率はどれくらいかご存知ですか？

[765: 匿名さん]

>>763
2005年東京都の持ち家率です。
35〜39歳36％、40〜44歳47％、45〜49歳54％
子育て世代でと考えるとこ辺の年代でしょうか？

半数以下ですね。
無視はできないと思いますが、いかがでしょうか？

[766: 匿名さん]

>>764
はい。
２３区在住の３０〜３４歳で民営の借家住まいの場合。
夫婦のみが３３９５５世帯
単独世帯が１７６２６３世帯
夫婦と子供からなる世帯３０３７６世帯です。

[767: 匿名さん]

２３区在住の３５〜３９歳で民営の借家住まいの場合。
夫婦のみが２３８７５世帯
単独世帯が１２０６６６世帯
夫婦と子供からなる世帯３３５５４世帯です。

[768: 匿名さん]

２３区在住の３５〜３９歳で持ち家の場合。
夫婦のみが２１４７３世帯
単独世帯が３００８５世帯
夫婦と子供からなる世帯６４６８８世帯です。
夫婦と子供からなる世帯の持ち家率は約６割になります。
みなさん子供ができたら持ち家目指して頑張りましょ。ｗ

[769: 匿名さん]

4割が賃貸では無視できないですね。

[770: 匿名さん]

>>769
子育てで賃貸の人の経済状態はかなり悪いです。
家賃と物価が大きな選択要素になりますね。

[771: 匿名さん]

持ち家って、まさか団地じゃないよね？

[772: 匿名さん]

そういう人が集まるのが
http://homesclub.next-group.jp/research/research/2009/20090129.php?p=3
ということですか？

[773: 匿名さん]

分譲マンションの販売戸数が激減だから持ち家率めちゃくちゃ下がりそう。

子持ちの賃貸族はこれから大変だろうな。
節約、節約だね。

[774: 匿名さん]

東京２３区でマンション（集合住宅）住まいの世帯はいまだ３割以下です。
港区などは都心部は７割を超えてますが23区全体でみるとまだまだ集合住宅は少数派なんですね。

[775: 匿名さん]

>>774
はい。
郊外である県境外周区、９区は戸建が中心です。
市部、近隣３県と同じと考えたほうが分かりやすいでしょう。
そんなとこにマンション買うのは・・正直疑問符が付いちゃいますよね。

[776: 匿名さん]

>>772
その結果が
>>760
で
>>758
のように思う。

つじつまがあってますね。

[777: 匿名さん]

>>775

集合住宅比率が５０％超えているのでは千代田、中央、港の３区だけだよ。
この３区は7割以上と突出しているが、その他の区はいずれも５割以下。
渋谷(47%)、新宿(44%)、文京(44%)、江東(38%)、台東(35%)、品川(33%)等
もすべて戸建て比率が５割以上です。

マンション買うなら都心３区、それ以外はすべて戸建てを買えない人が
しかたなくマンションを買っているといえるでしょう。

[778: 匿名さん]

777（ゾロ目だ

なるほど、都心3区以外だと「なんで戸建て買わないの？」と嫌味を言われてしまうと・・・
都心3区のいずれかであれば、「だってこのあたり戸建てなんて無いでしょ」と弁明できるｗ

[779: 匿名さん]

>>777
まだまだ開発余地があると考えた方が正しいでしょう。
但し、起伏が多い北部、道路が未整備なところはダメでしょうが。

[780: 匿名さん]

2月16日22時42分配信 産経新聞
不動産経済研究所が１６日発表した１月の首都圏マンション発売戸数は前年同月比２４．１％減の１７６０戸となった。前年割れは１７カ月連続となり、過去最長を更新した。１月の発売戸数が２０００戸を割ったのは平成５年以来、１６年ぶり。発売月内に売れた割合を示す契約率は６４．２％。１戸当たりの平均価格は前月比１０９万円減の４１７２万円で、マンション価格の値下げ傾向が反映された。

[781: 匿名さん]

言い古されたことだけど、マンションは共同生活。
ある程度高額で、買える人が限定されてて、なおかつ維持管理費も高ければ、
住民の経済力、教養や文化レベル、プロトコルが高水準に保たれていれば快適さもある。

でも、そうじゃないエコノミーマンションの場合は、
生存競争が始まっちゃうし、下世話な見栄の張り合いもあるし、山猿みたいなのもいるし、
所詮団地化する運命。特に古くなると住民の劣化もひどい。

そういう事もあって、都心以外では戸建という選択肢になるんじゃないですかね。

[782: 匿名さん]

教授の自演だらけ
ヤレヤレ・・・

[783: 匿名さん]

>>777
かまぼこみたいなミニ戸建、あるいは窓開けたら、隣の家が景色、
みたいなばかりの戸建に住みたい人の気がしれない。

[784: 匿名さん]

>>783
蜂の巣団地も目くそ鼻くそ。
大型団地マンションは駄目だね。

[785: 匿名さん]

>>783
ちょ、おま、お 前の経済レベルが分かるからやめてくれｗ
戸建＝ミニ戸って・・・

[786: 匿名さん]

金持ちぶってるやつに限ってホームレスだったりする。

[787: 匿名さん]

マンションもいろいろ。戸建だっていろいろです。

[788: 匿名さん]

同時期に大量に分譲された埋立地は希少性がまったくない。
このため、中古で売るときはものすごく苦労することを覚悟しなければならない。

[789: 匿名さん]

埋立地以外でも、条件が悪けりゃ
中古転売で苦労するのは同じ。

[790: 匿名さん]

不景気な時代に、賃貸の大家になるのは大変だね。
マスコミは借り手の味方だよ。
今朝のテレビで、家賃の２ヶ月滞納は問題ない、裁判起こされても６ヶ月位居れる。
と言ってた。

[791: 匿名さん]

>>789

マンションの出口戦略というのは本当に難しいですね。
安く買ったものは安くしか売れないのは仕方ないにしても、高く買ったものでも
安くなってしまうのがマンションというものです。

新築でも多くの人が買えるような値段のものは決して高くは売れないですし、
かといって都心のハイグレードの中古の価格や売れ行きは、景気の良し悪しに
左右されがちです。

経済性を第一に考えれば、生活スタイルの変化に合わせて中古を買い換えていく
というのがよさげですが不動産は売買コストが高いのでなかなかそうもいきません。

どうしたらいいんでしょうね。

[792: 匿名さん]

>>791
何があるか解らない世の中だから定年まで賃貸が正解。
定年までにまとまった資金を貯めて、落ち着いてから終の棲家を現金買い。

これが最強。

[793: 匿名さん]

賃貸もファミリー向けの広さだと月15万くらいの家賃はかかる。
そんなのを借りてたら、老後の住宅資金を貯めるなんて絶対無理。

[794: 匿名さん]

65歳まで借家住まい、平均寿命まで生きるとして
ようやく手に入れたマイホームに住めるのはたった13年ってのも寂しいね。

[795: 匿名さん]

老後は都心のマンション売って伊豆か箱根のリゾートマンションに住みたい。

[796: 匿名さん]

歳取ってから、知らない街に引っ越して
よそ者として住むのは大変。

[797: 匿名さん]

都心に近くて、
マンション坪単価も安くて、
物価も安いところが一番住みやすいのでは？

[798: 匿名さん]

それどこ？蒲田とか？

[799: 匿名さん]

＞＞７９８
県境外周区は論外でしょ。
それらを除かないとｗ

[800: 匿名さん]

県境外周区って誰が言い出した言葉？