23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その33）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その32）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/

[583: 匿名さん]

理想論は結構だが、現実的ではない(笑)

[584: 住まいに詳しい人]

９０年の崩壊は９３、９４年完成が最悪でその後下げたのです。

今回は１０、１１年の完成、購入が最悪となるでしょう。

５７３には賛成ですが、期間は２，３年かかります。内部留保もありますし、今は運転資金で倒産

してますが、バランスシートの悪化は１年後となります。

郊外は山手線から１時間以上です。

[585: ビギナーさん]

山手線から１時間というと本当に郊外ですね。
通勤ぎりぎりの距離ですね。
現状でもそこまで郊外に行かないと安くなってないのですか。

[586: 匿名さん]

歴史は繰り返す…のは良いがー果たして同じ経済局面が同じサイクルで繰り返すのだろか。同様に地価も全く破壊的下落するだろうか注意深く考えるべきではなかろうか(笑)

[587: 匿名さん]

バブルに踊ってババを掴んだ賭博師が望むのは、
いつも徳政令、インフレ、税金ばら撒きなどの、
自助努力無き、モラル無き救済。
いつか見た光景。

失われた１０年間から今に至る教訓は、安易なハイリターンを狙って、
無謀なリスクテイクをして失敗したものは、淘汰に任せるべきという事。
その恐怖があってのみ、賭博師も儲けをプールしたり、
ヘッジしたりするようになるのだから。

いつまでも幼稚でだらしのない人間の尻拭いをしてやっていては、
本人のためにもならないし、
社会全体が衰退していくばかりだと、
皆実感しているはずですよね。

[588: 住まいに詳しい人]

都心でも値引きは多いですが元値が下げてないのでまだ本格的下落ではないです。
年収の３倍プラス自己資金で買える範囲ならいい人生を送れるでしょう。

危ないデベの投売り、４，５割引きを指値で買えるなら止めたりはしませんが、全体が下げてないので少ないと思います。

[589: 匿名さん]

なんと言うかな、よーく考えてみても、それはそれは、
やっぱりなんだろうけど、所詮判ってたことだけど、
なんだかんだで、港区内陸やベイエリアサイドの
物件は全然下がらんじゃない。
ここの常連さんも、早よう下がれ下がれで買いたい予備軍が
列をなしているけど、区内の赤坂・三田の三井さん始め、
芝浦・港南の一流物件も値崩れしませんね。やはり2002〜2004・5年の
販売物件は間取りも素晴らしいので、皆さんも欲しいんでしょうね。
十番・赤坂なんかは手も足もでないし、レインボー見れる物件も
指咥えて買えずじまいで夢物語が終わらないようですよ。
やはり買い時逃すと機会逸失利益は大きいですが、
所詮外周区や郊外賃貸に慣れた身には相応の生活なんでしょうね。
ですから、不況時の不動産買いの”裏に道あり花の山”っていう、
こういう時にこそ、憧れの港区内陸・湾岸を手にすると、将来の
会社なんかでの同期の資産差が大きく出て左団扇になるんでしょうけど、
ここの常連さんはほとんどが無理で悔しい思いしてるのかもしれませんね。

[590: 匿名さん]

オリンピックは
勝どきや豊洲有明などの住民も期待してるんじゃないの。

[591: 住まいに詳しい人]

歴史は繰り返すからバブルは崩壊した。日本は法人税が無税となるＳＰＣを利用したファンドバブルが行き過ぎたのがその理由。

世界同時崩壊なのだからもはや日本だけが例外などありえない。１００年に一度の危機に逆らうようなことは個人は避けるのが一番。

[592: 匿名さん]

>589

褒めるのは三井さんの物件だらけ。
赤坂・三田・十番・芝浦

[593: 匿名さん]

オリンピックは決まるよ〜東京に

[594: 匿名さん]

591さん

その気持ち大切にしたいが、大衆心理というヤツで皆が下落と言ったら、もう買い準備するべきなんだよ！

[595: 匿名さん]

↑と、良いですね。

[596: 匿名さん]

↑と言う人は底を探しすぎて時間経過後反転し高掴みしないように(笑)

[597: ビギナーさん]

ごく普通のサラリーマンですが、都心の物件ははっきり言って無理です。
一部の金持ちだけ相手にしていれば商売が成り立つのであれば、それはそれで私には関係ない話ですが。不動産がこれからまずい状況になるとしても、自分の収入も同じくらいまずい状態になりそうです。不動産の将来より自分の展望も見えない状態では、レインボーブリッジだ花火だタワーだのにお金をまわす余裕などありません。オリンピックは先進国の仲間入りというモチベーションはありますが、はたして、いまの日本では何をテーマにしたらよいのでしょうか。

[598: 匿名さん]

旭化成の仕掛ける丸の内線茗荷谷駅の再開発なんて大人気だろうに！人気有るところは値崩れしていないよ〜

[599: 住まいに詳しい人]

５９４さん
株と不動産は全然違います。歴史に学んでください。

[600: 匿名さん]

597さん
お寒い現実ですね…中古マンションへどうぞ！探せば都内仲間入り出来ますよ〜

[601: 匿名さん]

いえいえ５９７さん　どうぞ郊外にいらしゃい。
野に咲く花や心あたたまる自然が気持ちを豊かにしてくれますよ。

[602: 匿名さん]

601は意地悪な地方デベ営業に違いない。気にしない！

[603: ビギナーさん]

お寒い現実は確かです。ということは、都内の不動産ビジネスはいつの世にもいる金持ちをまわしていれば成り立つということですかね。もしそのようなビジネスであれは、この先、値は下がらないし悲観的になることはないですね。
ここに書き込みしていらっしゃる方はみなさん裕福な方々なんですね。

[604: 匿名さん]

底はいつかというよりは底はいくらかを考察することが肝要ではないでしょうか。
前回バブル崩壊後に関していえば収益還元価格ベースででいえば、都心部は
約７．５％すなわち、「価格＝家賃１６年分」を底に反転したように思います。
あくまでマクロに捕らえた場合ではありますけど。

[605: 匿名さん]

なかなか素晴らしい意見だよ。つまり代々資産家は親から子供達への資産移動がコレからも続く。その辺の都庁職員職場結婚組み２人て共稼ぎなんて、公務員のクセに良い暮らししてるよ〜親が資産家なら有りうるでしょ(笑)
金持ちは都内に溢れてる。

[606: 匿名さん]

やっぱり何度読み返しても、ネガティブ意見に関しては、安く買いたいからまだ下がるはずだ的な印象が否めないですね。
当面、金づまりの不動産業者の投げで、相場は軟調なんでしょうが、銀行からは住宅ローン金利が当面は変動で1.05-1.45%程度で借りられるわけですから銀行ローンが苦しくて売ったほうがマシとの判断は、特に気に入って買った自宅であれば、まず考えられないですよね。
で、世界的にもこの超低金利は当面、つづきそうですから金利負担面で自宅に住み続けることが不合理になることはまずありえない。(あきらかに賃貸コスト＞＞所有による金利負担コスト）
とすると、やはり今の不動産業者の投売りが終われば、もう安値での優良物件の放出はいったん終了してしまう。
そこであせって探しても、たぶん、当面は新規分譲はないだろうし、いい物件は意外と誰も売ってくれない。なぜなら、ほかに移るにも、いい出物がないから。

[607: 匿名さん]

聡明な御意見！ごもっとも！

[608: 匿名さん]

現在地上げ資金は引き上げてる！コレは将来的にマンション用地が減ることにつながる。

しかし金融機関はメガ始めローンはまだまだ貸したいのが本音。収益基盤だから、金貸すのが仕事だから、金利も安くなる！

[609: 匿名さん]

格言を１つ！

もうはまだなり、まだはもうなり。

[610: 匿名さん]

そもそも今の現状は、外資が日本の不動産から資金を引き上げたことが
原因なのだから都内の金持ちがどうたら、とかいうのは関係ないのでは。

日本人の実需が原因でこうなったわけでなく、投資が原因（主にファンド）でこうなったのだから。
これからバブル時より実需がもっと増えるとかいう観測なら
復活もありえるけど、現実にはバブル期の半分の供給でも契約率もお寒い状況。

[611: 匿名さん]

>>606

賃料が、金利負担より高いのは、【当たり前】です。
逆なら、誰も【リスクを取って】不動産投資　なんかしませんって。

リスクプレミアムを何パーセントを判断するかは、各人の自由ですが
今は、賃料で支払う額 <<< 不動産投資で失う資産価値　と考えてる人が(相対的に)多いご時世です。


情緒の部分を捨てれば、

　住居の確保の為だからといって、不動産を所有する必要あるの?

ってのが命題です。


B/Sだけで考えれば、

　何らかの資産の収益で、賃貸に住む

のも一つの手段です。


資産が少ないのに、ローンまで組んで全力で不動産投資をするのも...
ご多幸をお祈りします

[612: 住まいに詳しい人（上の方の人とは別人）]

>>606
>で、世界的にもこの超低金利は当面、つづきそうですから

だからさぁ
デフレで物価が下がっているから低金利なわけで
ゼロ金利がずっと続くよーな状況で不動産価格が上がるわけないでしょ

>当面は新規分譲はないだろうし、いい物件は意外と誰も売ってくれない。

不動産価格の下落局面でもイイ物件は供給されますよ
麻布霞町パークマンションは1998-99年の分譲でした
　
　
もーちょっと現実を語ったら？

[613: 匿名さん]

そうだろか職場を求めて都内に流入する人口は益々増加する。都内から人が流出するなら話は別だ。
そしてファンドは地上げ屋を復活させ新しいビルやマンションを作ったことが功績！むしろ地均しをしてくれてキレイな良い代物が完成したんだから、感謝するべき。日本は国情が安定しているので優秀なファンドがまだまだ上陸するよ(笑)

[614: 匿名さん]

ファンドといえばＫＫＲは仕掛けてんじゃないの！
人の世は逆バリが勝つんじゃない(大笑)

[615: 住まいに詳しい人]

投売りは確かにいつか終わるが数は少ないし、大体場所が悪いもの
全体相場が下がらないといい場所は下げない。仮に今後４割下がるとすると出口で元本返済分を
毀損すると言う事。金利は低いが賃貸なら必要ない。
自己責任だから止めることはしないが、歴史や事実を述べてネガティブというのは見当違いの話。

[616: 匿名さん]

なんか農家やるにあたって、どしても一生、小作人でやってる方が田んぼの値下がりリスクがないから得だって主張してるひとが多くてホント驚きます
こんなチャンスをスルーして数年後にマンション価格が高くて暮らしていけなーいとか叫んで、国会前でデモとかやらないでね！

[617: 匿名さん]

↑
こういう例え面白いよね(笑)好きだの…

[618: 住まいに詳しい人]

６１６　買っちゃったんでしょ。損切りすればいいじゃん。
デベもいない、地上げやもいない、ファンドもいない
本社移転が無数、もう業界に人さえいない。　それが現実

[619: 匿名さん]

>>606
>安く買いたいからまだ下がるはずだ的な印象が否めないですね。
頭が悪いな、本当に。

今、起きてる事
１．地価が下落中、高値から2割以上下落している→デベの用地取得費が安くなる
２．資材価格が下落中→これから企画されるマンションの材料費は安くなる
３．ゼネコンの施工単価が下落中→これから企画されるマンションの施工費は安くなる
これらの要件を満たしたマンションは今年末〜来年売り出されるマンション
業界でも安くなると認識されていて「逆・新価格マンション」となるだろう。

マンション価格を構成する大きな３つが去年より安くなってるのに、どうしてマンション価格が
横ばいという思考になるのか理解できない。
デベのマージンを下げなくても安くなる。

体力のあるデベはそういう「逆・新価格マンション」を売り出すよ。
デベはマンションを売り続けないといけないのだから。

[620: 匿名さん]

デベがプチバブル時の価格上昇の時に言っていた事

１．地価が上がったので高くなりました
２．資材価格が上がったので高くなりました
３．ゼネコンの施工価格が上がったので高くなりました

これを思い出してほしい。

今は上記３つがすべて下落中（現在進行形で底は見えない）

[621: 匿名さん]

まあまあ、みんなデベ営業＆高値掴み投資家を虐めるな。

彼らは「バブル再び」という希望にすがっているんだから、その希望を無残に打ち砕くなよｗ

>>616　君は数年後の心配をする前に、この3月を乗り切れるかどうかを心配しろ。
　　　「哀れな不動産業界に救いの手を！」と国会前でデモをするなら今のうちだぞ。

[622: 匿名さん]

↑この返しも絶品やな！(笑)悪くないね

[623: 匿名さん]

だけど３月は無理だろ〜デベは救済は無理。即死が10〜20社は続出だろう！年内に膿は出すべき！(笑)悪くないね…

[624: 匿名さん]

＞体力のあるデベはそういう「逆・新価格マンション」を売り出すよ。
＞デベはマンションを売り続けないといけないのだから。

財閥系のデベが安マンション建設に手を出すだろうか。
今回のデベ倒産の嵐でも、ビクともしなかった大手への信頼感はプレミアムになるはず。
恐らくある一定以上の富裕層向けのビジネスを手がけて行くのでは。

例えば、立地のいい土地を仕入れたら、富裕層向けのグレードでそれなりの価格で売りに出す
だろう。

かつてのゴールドクレストやフージャースのようにベンチャー企業が低価格市場に参入すれば、
安いマンションもできるかもしれないが、当分は銀行が融資しないだろうしな。

[625: 匿名さん]

↑言えてるな！まあまあ暫くは、不動産融資は控えられる！供給は激減するよ(笑)

[626: 匿名さん]

＞体力のあるデベはそういう「逆・新価格マンション」を売り出すよ。
＞デベはマンションを売り続けないといけないのだから。

資材商社も新興デベ物件（中小ゼネコン）への部材・資材販売はもうとっくに諦めてますｗ
現金支払い出来るわけも無く、プレミア価格が乗った資材調達をしなければならない。

資材価格下落の恩恵が受けれるのは大手だけ。

[627: 匿名さん]

３月を過ぎて生き残ったデベの５月の決算発表を待って、そこそこの立地に建つマンション値切って買うのが得策って事で、終了にしない？

来年はまだ分からないし(大笑)

[628: 匿名さん]

↑財閥系は除いて

[629: 匿名さん]

>>624
>>626
読解力がないね（笑）

生き残るのは当然、財閥系を中心とした大手だよ。

俺が言ってるのは、大手が分譲するマンションでもこれから用地取得され企画される
マンションは同じ立地なら、今分譲されているものより安くなるって事。

理由は、地価・資材・施工費が下落しているから。

何も安物マンションにするから安くなるなんて話はしていない。
今までと同じ作りで今までと同じマージンをデベが取っても安くなると言っている。

[630: 匿名さん]

今から数年前にマンション価格が底値だった頃、三井や住友などのいわゆる財閥系の
大手が分譲したマンションでも安かった時代があった。

何故？

それは、地価・資材・施工費が安かったので安く出来たから。

同じような事が起きるというだけ。

[631: 匿名さん]

はい、それはいつから何時までですか？

[632: 匿名さん]

たしかに、現状で仕入れコストが下落してるのはそうだろうけど、財閥系もボランディアで分譲事業をやってるわけでもないし、超都心部にいたっては、高く売れるなら分譲するし、買えるエンドがいないのなら保有して20年後にREITへ売却といった選択肢もあるわけだから、買い余力の弱いひとに視線をあわせてサービスしてくれると考えるのは、ちょっと都合よすぎるかもよ。