23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その33）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その32）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/

[563: 匿名さん]

去年前半どころか去年始めには、
TTTやPCTといった大規模タワーが完成することで
中古市場は供給過剰になると既に言われてましたが？

[564: ビギナーさん]

ＮＨＫで最近、マンションのモデルルームが大盛況とやってましたけれど
これってどうゆう現象なのですか？
現場のプロからみたご意見を聞かせてください。

[565: 銀行関係者さん]

確かに今はファイナンス環境が危機的でそれによる不動産価格が付かないという状況がありますが、ファイナンス環境が正常化したとしても、2年前のレバレッジ水準に戻るわけもなく、同時に消費者の収入減少も深刻になるでしょうから、中長期的にはファイナンス環境正常化というポジティブ材料を考慮しても、不動産価格は当面下がり続けるでしょう。
今回の不況は20年前のバブル崩壊を超える規模・期間になるでしょうから、不動産価格は感覚的には底値と言われている2003・2004年の相場を10％以上下回る時代が到来すると思います。金利情勢も世界的な低金利が同じく数年は続くでしょう。マンション価格が下げ止まるのは、今年来年くらいからデベによる安値の仕込が始まったとして、それが売りに出る頃まで下がるでしょうから、あと2年後くらいでしょうか。ただ、マクロ経済環境が更に悪化すれば、もっと長引くことは間違いありません。

[566: 匿名さん]

MRに行くとギフトカードを貰えたりするので、
大盛況なのでは。ハシゴをすると良い稼ぎになる。

[567: 匿名さん]

565さん

そんなに下がったら、金融機関破綻だ、希望的観測過ぎるね…最もらしく聞こえるが子供理論に過ぎない(大笑)

[568: 匿名さん]

>>567 普通に金融機関も破綻して、また公的資金を注入することになるよ。
　　　　金融機関は破綻しないという予想こそ希望的観測だよ。
　　　　分かったらさっさと営業しろ。

[569: 匿名さん]

568君の頭は確かかな？(笑)周りの人に聞いてご覧よ〜
セーフティーネットが確立した現在、金融機関が破綻前に資本注入シナリオが有力視されてる。君の説は破綻して前回の地価より更に10％値下がりするシナリオは、ナンセンス。

調整中の今、マンションは新価格前に戻ったところで、ここからの下げ幅、エリアと個別要因によって異なる。

[570: 住まいに詳しい人]

私もあと３年は下げ止らないと思う。０２年の水準を下回るのは間違いない。

今はバブル物件を抱えたデベの必至のだまし合い合戦。今、多少の値引きで買うのが最悪。

９０年の崩壊で１３年下落。今回はそれ以上になってもおかしくない。賃貸が正解。

[571: 匿名さん]

駅前見回しても思うが、好立地は、既に右から左に転売されていることが、物語るように局地的な人気エリアは値崩れしていない。

郊外は別です。一次取得者は、田舎に格安なマンション買うチャンス！

[572: 住まいに詳しい人]

郊外はもともと安いんです。すでに年収３００万でも購入可能まで下がりましたがら。
都心が下がるんです。転売には相当下げないと売れません。都心居住者の年収下落が始まっているんです。

[573: 匿名さん]

今は崩落局面の初期、
一次下落による値ごろ感によって、小春日和的楽観論が台頭してる時期。
ここでバブル期と比べてずいぶん安くなってきたからと買うと、
二次三次の本格下落でもろともに損を蒙る羽目になるでしょう。

底値にいたるのは、新興やゾンビの淘汰が一通り済んで、
不良在庫の時価での強制整理が進み、
建築・不動産業界内で整理再編が行われ、勝ち組がはっきりして、
ある程度の価格統制力を回復するまで無理でしょう。

逆に膿出しが進まないまま瀕死デベがずるずる延命すると、
いつまでも潜在在庫が不安要因のまま重石としてのこりつづけ、
また供給も価格コントロールもままならずに、
長期で慢性的な構造不況化するでしょう。

この行方は３月まで、遅くても６月の四半期までにははっきりします。

[574: 匿名さん]

↑理想的見解だが、そうならないのが現実でもあるんだし、矛盾こそ現実って事を忘れない方が良いよ(笑)

[575: ビギナーさん]

すいません。ここで論じている都心、郊外とはどのあたりを指しているのでしょうか

[576: 匿名はん]

下落局面で更なる下落予想は誰でも思いつきやすい。
大方の経済予想は、逆に大体外れる。
そこで大逆転の不動産大暴騰シナリオとは・・・・・

政府紙幣発行に因るスーパーインフレ！
これしかない。

[577: 匿名さん]

その質問悪くないね…

環７から内外で全く違う、私鉄沿線でも違うが目安はその辺りかな…(笑)
個別エリアによって全然違うが、駅前はほぼ値下がりしない。

[578: 購入経験者さん]

573に賛成です。まあ確率の問題でしょうが5：5ではないと思います。

[579: 匿名さん]

レインズだと現在の都心はとりあえず
千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区ですね。
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do
大きなターミナル駅を除けば、これ以外は郊外でいいのでは？

[580: 別の匿名はん]

>576
スカタン・デベと一緒に逝ってまえ、あ　ほ　ん　だら！

[581: 匿名さん]

10月にオリンピック開催決まれば良いよ〜

[582: 匿名さん]

オリンピックなんて赤字になるだけ。

借金して大きな箱もの作って競技が終われば使い道なしで赤字の垂れ流し。

都民に負の財産を背負わせるだけ。

デベと石原と建設業界以外は期待していないよ。
むしろ迷惑。

[583: 匿名さん]

理想論は結構だが、現実的ではない(笑)

[584: 住まいに詳しい人]

９０年の崩壊は９３、９４年完成が最悪でその後下げたのです。

今回は１０、１１年の完成、購入が最悪となるでしょう。

５７３には賛成ですが、期間は２，３年かかります。内部留保もありますし、今は運転資金で倒産

してますが、バランスシートの悪化は１年後となります。

郊外は山手線から１時間以上です。

[585: ビギナーさん]

山手線から１時間というと本当に郊外ですね。
通勤ぎりぎりの距離ですね。
現状でもそこまで郊外に行かないと安くなってないのですか。

[586: 匿名さん]

歴史は繰り返す…のは良いがー果たして同じ経済局面が同じサイクルで繰り返すのだろか。同様に地価も全く破壊的下落するだろうか注意深く考えるべきではなかろうか(笑)

[587: 匿名さん]

バブルに踊ってババを掴んだ賭博師が望むのは、
いつも徳政令、インフレ、税金ばら撒きなどの、
自助努力無き、モラル無き救済。
いつか見た光景。

失われた１０年間から今に至る教訓は、安易なハイリターンを狙って、
無謀なリスクテイクをして失敗したものは、淘汰に任せるべきという事。
その恐怖があってのみ、賭博師も儲けをプールしたり、
ヘッジしたりするようになるのだから。

いつまでも幼稚でだらしのない人間の尻拭いをしてやっていては、
本人のためにもならないし、
社会全体が衰退していくばかりだと、
皆実感しているはずですよね。

[588: 住まいに詳しい人]

都心でも値引きは多いですが元値が下げてないのでまだ本格的下落ではないです。
年収の３倍プラス自己資金で買える範囲ならいい人生を送れるでしょう。

危ないデベの投売り、４，５割引きを指値で買えるなら止めたりはしませんが、全体が下げてないので少ないと思います。

[589: 匿名さん]

なんと言うかな、よーく考えてみても、それはそれは、
やっぱりなんだろうけど、所詮判ってたことだけど、
なんだかんだで、港区内陸やベイエリアサイドの
物件は全然下がらんじゃない。
ここの常連さんも、早よう下がれ下がれで買いたい予備軍が
列をなしているけど、区内の赤坂・三田の三井さん始め、
芝浦・港南の一流物件も値崩れしませんね。やはり2002〜2004・5年の
販売物件は間取りも素晴らしいので、皆さんも欲しいんでしょうね。
十番・赤坂なんかは手も足もでないし、レインボー見れる物件も
指咥えて買えずじまいで夢物語が終わらないようですよ。
やはり買い時逃すと機会逸失利益は大きいですが、
所詮外周区や郊外賃貸に慣れた身には相応の生活なんでしょうね。
ですから、不況時の不動産買いの”裏に道あり花の山”っていう、
こういう時にこそ、憧れの港区内陸・湾岸を手にすると、将来の
会社なんかでの同期の資産差が大きく出て左団扇になるんでしょうけど、
ここの常連さんはほとんどが無理で悔しい思いしてるのかもしれませんね。

[590: 匿名さん]

オリンピックは
勝どきや豊洲有明などの住民も期待してるんじゃないの。

[591: 住まいに詳しい人]

歴史は繰り返すからバブルは崩壊した。日本は法人税が無税となるＳＰＣを利用したファンドバブルが行き過ぎたのがその理由。

世界同時崩壊なのだからもはや日本だけが例外などありえない。１００年に一度の危機に逆らうようなことは個人は避けるのが一番。

[592: 匿名さん]

>589

褒めるのは三井さんの物件だらけ。
赤坂・三田・十番・芝浦

[593: 匿名さん]

オリンピックは決まるよ〜東京に

[594: 匿名さん]

591さん

その気持ち大切にしたいが、大衆心理というヤツで皆が下落と言ったら、もう買い準備するべきなんだよ！

[595: 匿名さん]

↑と、良いですね。

[596: 匿名さん]

↑と言う人は底を探しすぎて時間経過後反転し高掴みしないように(笑)

[597: ビギナーさん]

ごく普通のサラリーマンですが、都心の物件ははっきり言って無理です。
一部の金持ちだけ相手にしていれば商売が成り立つのであれば、それはそれで私には関係ない話ですが。不動産がこれからまずい状況になるとしても、自分の収入も同じくらいまずい状態になりそうです。不動産の将来より自分の展望も見えない状態では、レインボーブリッジだ花火だタワーだのにお金をまわす余裕などありません。オリンピックは先進国の仲間入りというモチベーションはありますが、はたして、いまの日本では何をテーマにしたらよいのでしょうか。

[598: 匿名さん]

旭化成の仕掛ける丸の内線茗荷谷駅の再開発なんて大人気だろうに！人気有るところは値崩れしていないよ〜

[599: 住まいに詳しい人]

５９４さん
株と不動産は全然違います。歴史に学んでください。

[600: 匿名さん]

597さん
お寒い現実ですね…中古マンションへどうぞ！探せば都内仲間入り出来ますよ〜

[601: 匿名さん]

いえいえ５９７さん　どうぞ郊外にいらしゃい。
野に咲く花や心あたたまる自然が気持ちを豊かにしてくれますよ。

[602: 匿名さん]

601は意地悪な地方デベ営業に違いない。気にしない！

[603: ビギナーさん]

お寒い現実は確かです。ということは、都内の不動産ビジネスはいつの世にもいる金持ちをまわしていれば成り立つということですかね。もしそのようなビジネスであれは、この先、値は下がらないし悲観的になることはないですね。
ここに書き込みしていらっしゃる方はみなさん裕福な方々なんですね。

[604: 匿名さん]

底はいつかというよりは底はいくらかを考察することが肝要ではないでしょうか。
前回バブル崩壊後に関していえば収益還元価格ベースででいえば、都心部は
約７．５％すなわち、「価格＝家賃１６年分」を底に反転したように思います。
あくまでマクロに捕らえた場合ではありますけど。

[605: 匿名さん]

なかなか素晴らしい意見だよ。つまり代々資産家は親から子供達への資産移動がコレからも続く。その辺の都庁職員職場結婚組み２人て共稼ぎなんて、公務員のクセに良い暮らししてるよ〜親が資産家なら有りうるでしょ(笑)
金持ちは都内に溢れてる。

[606: 匿名さん]

やっぱり何度読み返しても、ネガティブ意見に関しては、安く買いたいからまだ下がるはずだ的な印象が否めないですね。
当面、金づまりの不動産業者の投げで、相場は軟調なんでしょうが、銀行からは住宅ローン金利が当面は変動で1.05-1.45%程度で借りられるわけですから銀行ローンが苦しくて売ったほうがマシとの判断は、特に気に入って買った自宅であれば、まず考えられないですよね。
で、世界的にもこの超低金利は当面、つづきそうですから金利負担面で自宅に住み続けることが不合理になることはまずありえない。(あきらかに賃貸コスト＞＞所有による金利負担コスト）
とすると、やはり今の不動産業者の投売りが終われば、もう安値での優良物件の放出はいったん終了してしまう。
そこであせって探しても、たぶん、当面は新規分譲はないだろうし、いい物件は意外と誰も売ってくれない。なぜなら、ほかに移るにも、いい出物がないから。

[607: 匿名さん]

聡明な御意見！ごもっとも！

[608: 匿名さん]

現在地上げ資金は引き上げてる！コレは将来的にマンション用地が減ることにつながる。

しかし金融機関はメガ始めローンはまだまだ貸したいのが本音。収益基盤だから、金貸すのが仕事だから、金利も安くなる！

[609: 匿名さん]

格言を１つ！

もうはまだなり、まだはもうなり。

[610: 匿名さん]

そもそも今の現状は、外資が日本の不動産から資金を引き上げたことが
原因なのだから都内の金持ちがどうたら、とかいうのは関係ないのでは。

日本人の実需が原因でこうなったわけでなく、投資が原因（主にファンド）でこうなったのだから。
これからバブル時より実需がもっと増えるとかいう観測なら
復活もありえるけど、現実にはバブル期の半分の供給でも契約率もお寒い状況。

[611: 匿名さん]

>>606

賃料が、金利負担より高いのは、【当たり前】です。
逆なら、誰も【リスクを取って】不動産投資　なんかしませんって。

リスクプレミアムを何パーセントを判断するかは、各人の自由ですが
今は、賃料で支払う額 <<< 不動産投資で失う資産価値　と考えてる人が(相対的に)多いご時世です。


情緒の部分を捨てれば、

　住居の確保の為だからといって、不動産を所有する必要あるの?

ってのが命題です。


B/Sだけで考えれば、

　何らかの資産の収益で、賃貸に住む

のも一つの手段です。


資産が少ないのに、ローンまで組んで全力で不動産投資をするのも...
ご多幸をお祈りします

[612: 住まいに詳しい人（上の方の人とは別人）]

>>606
>で、世界的にもこの超低金利は当面、つづきそうですから

だからさぁ
デフレで物価が下がっているから低金利なわけで
ゼロ金利がずっと続くよーな状況で不動産価格が上がるわけないでしょ

>当面は新規分譲はないだろうし、いい物件は意外と誰も売ってくれない。

不動産価格の下落局面でもイイ物件は供給されますよ
麻布霞町パークマンションは1998-99年の分譲でした
　
　
もーちょっと現実を語ったら？