23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その33）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その32）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/

[551: 匿名さん]

549みたいな情報、関係者の方もっと書いて！

[552: 匿名さん]

どこのデベや転売屋も必死みたいですね。
購入検討中のレスも、どうやら一般客ではなさそう。
いま、マンションなんかに一喜一憂してる一般客が、はたして何割いることやら。
リースホールドの話しや、まだ待て、という意見以外は、急かすのは間違いなく業者でしょうね。
買って損することはあっても、待って損することはないわけですから、待ちだと思います。

[553: 匿名さん]

私はマンション買いましたし、J-REITも株も内需勝ち組系や公共事業系を買いました。円高なので3月の引越し前に海外旅行も行くつもりです！　ｖ(＾＾)ｖ

[554: 匿名さん]

>>549
JTさんですか？

[555: 匿名さん]

国交省が住宅価格指数を作成へ　中古住宅の値動き指数化

　国土交通省は１３日、中古住宅の成約価格やマンション賃料の値動きを指数化した「住宅価格指数」を作成する方針を明らかにした。平成２２年度の実用化を目指す。グラフを使って価格動向などを客観的に示すことで、海外の投資家らを国内の不動産市場に呼び戻すのが狙いだ。

　国交省によると、これまでも民間企業が住宅関連指数を公表している。しかし、成約価格でなく募集価格で算出していたり、自社取り扱い物件のみ反映させたりしていて、必ずしも市場全体の実情を反映していないという。

　一方、米国では主要都市の住宅再販価格から算出した「Ｓ＆Ｐ／ケース・シラー住宅価格指数」など代表的指数が存在し、不動産投資のための重要な指標として活用されている。

　このため、国交省では早稲田大学が開発した試作モデルをもとにした新たな指数の開発に乗り出す。成約価格は、中古住宅や土地情報のネットワーク「レインズ」（不動産流通機構）が持つ非公開のデータも活用して当初は首都圏、段階的に近畿圏や中部圏の指数も開発する。指数は１カ月ごとに更新する。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090214-00000512-san-ind

[556: 匿名さん]

平成２２年度って、来年４月以降ですね。まだ先だ。

レインズの持つ成約価格は、専任物件だけだったのでは？

[557: 匿名さん]

株は買ってもいいと思うよ。マンションは買わない方がいいと思うけど。
下落のサイクルも回復のサイクルは　株→ＧＤＰ→土地→マンション　だから。
もっとも株式市場でさえ回復の契機が全然ないくらいだからマンションを買えるタイミングなんてあと数年は来ないだろうけどね。

[558: 匿名さん]

先日行った城西地区の新築マンション（駅徒歩10分以内）、
当初の販売価格6000万が価格改定で5000万になっていて、
さらに4500万までは簡単に値引けそうだった。
感覚としては、4200−4300万までは交渉できる感じがした。
一瞬買おうかと思ったけど、よく調べてみると、
賃貸に出した時に賃料が全然とれない地域だったので、結局やめた。

こんな事やってるからデベって倒産するんだな。

[559: 匿名さん]

だれか余分なお金があり余ってる人、アップル買ってやって。
あちこちにうざすぎ。
だからみんなそっちの方はやめておけって言ってたのに・・・

[560: 匿名さん]

>>552
とりあえずお前はリースホールドやらが一般化するまで買わないんだろ
当分ないからこの掲示板に来る必要も無いだろう

[561: 匿名さん]

いずれにしても、この２月、３月で、まず一回目のクライマックスが来ることは間違いなさそうだけど、４月以降、どんな感じになるかだよね。
こういうときに銀行から低金利でしっかり借りれるひとはホント得だよね。もちろんいくらまで交渉できるかがもっと重要だけどネ。
貸した時に７％ぐらいでまわる価格まで築浅を交渉できれば、イイ買い物だと思うけどね。

[562: 匿名さん]

私は埋立地が調子に乗って妄想でいっぱいだったころ（去年前半）から埋立地なんか絶対売れなくなる、不良資産になるから買ってはダメだと言って来ました。
やはりその通りになりましたね。せいぜい損切りして売ってください。それか永住するしかないですね。

[563: 匿名さん]

去年前半どころか去年始めには、
TTTやPCTといった大規模タワーが完成することで
中古市場は供給過剰になると既に言われてましたが？

[564: ビギナーさん]

ＮＨＫで最近、マンションのモデルルームが大盛況とやってましたけれど
これってどうゆう現象なのですか？
現場のプロからみたご意見を聞かせてください。

[565: 銀行関係者さん]

確かに今はファイナンス環境が危機的でそれによる不動産価格が付かないという状況がありますが、ファイナンス環境が正常化したとしても、2年前のレバレッジ水準に戻るわけもなく、同時に消費者の収入減少も深刻になるでしょうから、中長期的にはファイナンス環境正常化というポジティブ材料を考慮しても、不動産価格は当面下がり続けるでしょう。
今回の不況は20年前のバブル崩壊を超える規模・期間になるでしょうから、不動産価格は感覚的には底値と言われている2003・2004年の相場を10％以上下回る時代が到来すると思います。金利情勢も世界的な低金利が同じく数年は続くでしょう。マンション価格が下げ止まるのは、今年来年くらいからデベによる安値の仕込が始まったとして、それが売りに出る頃まで下がるでしょうから、あと2年後くらいでしょうか。ただ、マクロ経済環境が更に悪化すれば、もっと長引くことは間違いありません。

[566: 匿名さん]

MRに行くとギフトカードを貰えたりするので、
大盛況なのでは。ハシゴをすると良い稼ぎになる。

[567: 匿名さん]

565さん

そんなに下がったら、金融機関破綻だ、希望的観測過ぎるね…最もらしく聞こえるが子供理論に過ぎない(大笑)

[568: 匿名さん]

>>567 普通に金融機関も破綻して、また公的資金を注入することになるよ。
　　　　金融機関は破綻しないという予想こそ希望的観測だよ。
　　　　分かったらさっさと営業しろ。

[569: 匿名さん]

568君の頭は確かかな？(笑)周りの人に聞いてご覧よ〜
セーフティーネットが確立した現在、金融機関が破綻前に資本注入シナリオが有力視されてる。君の説は破綻して前回の地価より更に10％値下がりするシナリオは、ナンセンス。

調整中の今、マンションは新価格前に戻ったところで、ここからの下げ幅、エリアと個別要因によって異なる。

[570: 住まいに詳しい人]

私もあと３年は下げ止らないと思う。０２年の水準を下回るのは間違いない。

今はバブル物件を抱えたデベの必至のだまし合い合戦。今、多少の値引きで買うのが最悪。

９０年の崩壊で１３年下落。今回はそれ以上になってもおかしくない。賃貸が正解。

[571: 匿名さん]

駅前見回しても思うが、好立地は、既に右から左に転売されていることが、物語るように局地的な人気エリアは値崩れしていない。

郊外は別です。一次取得者は、田舎に格安なマンション買うチャンス！

[572: 住まいに詳しい人]

郊外はもともと安いんです。すでに年収３００万でも購入可能まで下がりましたがら。
都心が下がるんです。転売には相当下げないと売れません。都心居住者の年収下落が始まっているんです。

[573: 匿名さん]

今は崩落局面の初期、
一次下落による値ごろ感によって、小春日和的楽観論が台頭してる時期。
ここでバブル期と比べてずいぶん安くなってきたからと買うと、
二次三次の本格下落でもろともに損を蒙る羽目になるでしょう。

底値にいたるのは、新興やゾンビの淘汰が一通り済んで、
不良在庫の時価での強制整理が進み、
建築・不動産業界内で整理再編が行われ、勝ち組がはっきりして、
ある程度の価格統制力を回復するまで無理でしょう。

逆に膿出しが進まないまま瀕死デベがずるずる延命すると、
いつまでも潜在在庫が不安要因のまま重石としてのこりつづけ、
また供給も価格コントロールもままならずに、
長期で慢性的な構造不況化するでしょう。

この行方は３月まで、遅くても６月の四半期までにははっきりします。

[574: 匿名さん]

↑理想的見解だが、そうならないのが現実でもあるんだし、矛盾こそ現実って事を忘れない方が良いよ(笑)

[575: ビギナーさん]

すいません。ここで論じている都心、郊外とはどのあたりを指しているのでしょうか

[576: 匿名はん]

下落局面で更なる下落予想は誰でも思いつきやすい。
大方の経済予想は、逆に大体外れる。
そこで大逆転の不動産大暴騰シナリオとは・・・・・

政府紙幣発行に因るスーパーインフレ！
これしかない。

[577: 匿名さん]

その質問悪くないね…

環７から内外で全く違う、私鉄沿線でも違うが目安はその辺りかな…(笑)
個別エリアによって全然違うが、駅前はほぼ値下がりしない。

[578: 購入経験者さん]

573に賛成です。まあ確率の問題でしょうが5：5ではないと思います。

[579: 匿名さん]

レインズだと現在の都心はとりあえず
千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区ですね。
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do
大きなターミナル駅を除けば、これ以外は郊外でいいのでは？

[580: 別の匿名はん]

>576
スカタン・デベと一緒に逝ってまえ、あ　ほ　ん　だら！

[581: 匿名さん]

10月にオリンピック開催決まれば良いよ〜

[582: 匿名さん]

オリンピックなんて赤字になるだけ。

借金して大きな箱もの作って競技が終われば使い道なしで赤字の垂れ流し。

都民に負の財産を背負わせるだけ。

デベと石原と建設業界以外は期待していないよ。
むしろ迷惑。

[583: 匿名さん]

理想論は結構だが、現実的ではない(笑)

[584: 住まいに詳しい人]

９０年の崩壊は９３、９４年完成が最悪でその後下げたのです。

今回は１０、１１年の完成、購入が最悪となるでしょう。

５７３には賛成ですが、期間は２，３年かかります。内部留保もありますし、今は運転資金で倒産

してますが、バランスシートの悪化は１年後となります。

郊外は山手線から１時間以上です。

[585: ビギナーさん]

山手線から１時間というと本当に郊外ですね。
通勤ぎりぎりの距離ですね。
現状でもそこまで郊外に行かないと安くなってないのですか。

[586: 匿名さん]

歴史は繰り返す…のは良いがー果たして同じ経済局面が同じサイクルで繰り返すのだろか。同様に地価も全く破壊的下落するだろうか注意深く考えるべきではなかろうか(笑)

[587: 匿名さん]

バブルに踊ってババを掴んだ賭博師が望むのは、
いつも徳政令、インフレ、税金ばら撒きなどの、
自助努力無き、モラル無き救済。
いつか見た光景。

失われた１０年間から今に至る教訓は、安易なハイリターンを狙って、
無謀なリスクテイクをして失敗したものは、淘汰に任せるべきという事。
その恐怖があってのみ、賭博師も儲けをプールしたり、
ヘッジしたりするようになるのだから。

いつまでも幼稚でだらしのない人間の尻拭いをしてやっていては、
本人のためにもならないし、
社会全体が衰退していくばかりだと、
皆実感しているはずですよね。

[588: 住まいに詳しい人]

都心でも値引きは多いですが元値が下げてないのでまだ本格的下落ではないです。
年収の３倍プラス自己資金で買える範囲ならいい人生を送れるでしょう。

危ないデベの投売り、４，５割引きを指値で買えるなら止めたりはしませんが、全体が下げてないので少ないと思います。

[589: 匿名さん]

なんと言うかな、よーく考えてみても、それはそれは、
やっぱりなんだろうけど、所詮判ってたことだけど、
なんだかんだで、港区内陸やベイエリアサイドの
物件は全然下がらんじゃない。
ここの常連さんも、早よう下がれ下がれで買いたい予備軍が
列をなしているけど、区内の赤坂・三田の三井さん始め、
芝浦・港南の一流物件も値崩れしませんね。やはり2002〜2004・5年の
販売物件は間取りも素晴らしいので、皆さんも欲しいんでしょうね。
十番・赤坂なんかは手も足もでないし、レインボー見れる物件も
指咥えて買えずじまいで夢物語が終わらないようですよ。
やはり買い時逃すと機会逸失利益は大きいですが、
所詮外周区や郊外賃貸に慣れた身には相応の生活なんでしょうね。
ですから、不況時の不動産買いの”裏に道あり花の山”っていう、
こういう時にこそ、憧れの港区内陸・湾岸を手にすると、将来の
会社なんかでの同期の資産差が大きく出て左団扇になるんでしょうけど、
ここの常連さんはほとんどが無理で悔しい思いしてるのかもしれませんね。

[590: 匿名さん]

オリンピックは
勝どきや豊洲有明などの住民も期待してるんじゃないの。

[591: 住まいに詳しい人]

歴史は繰り返すからバブルは崩壊した。日本は法人税が無税となるＳＰＣを利用したファンドバブルが行き過ぎたのがその理由。

世界同時崩壊なのだからもはや日本だけが例外などありえない。１００年に一度の危機に逆らうようなことは個人は避けるのが一番。

[592: 匿名さん]

>589

褒めるのは三井さんの物件だらけ。
赤坂・三田・十番・芝浦

[593: 匿名さん]

オリンピックは決まるよ〜東京に

[594: 匿名さん]

591さん

その気持ち大切にしたいが、大衆心理というヤツで皆が下落と言ったら、もう買い準備するべきなんだよ！

[595: 匿名さん]

↑と、良いですね。

[596: 匿名さん]

↑と言う人は底を探しすぎて時間経過後反転し高掴みしないように(笑)

[597: ビギナーさん]

ごく普通のサラリーマンですが、都心の物件ははっきり言って無理です。
一部の金持ちだけ相手にしていれば商売が成り立つのであれば、それはそれで私には関係ない話ですが。不動産がこれからまずい状況になるとしても、自分の収入も同じくらいまずい状態になりそうです。不動産の将来より自分の展望も見えない状態では、レインボーブリッジだ花火だタワーだのにお金をまわす余裕などありません。オリンピックは先進国の仲間入りというモチベーションはありますが、はたして、いまの日本では何をテーマにしたらよいのでしょうか。

[598: 匿名さん]

旭化成の仕掛ける丸の内線茗荷谷駅の再開発なんて大人気だろうに！人気有るところは値崩れしていないよ〜

[599: 住まいに詳しい人]

５９４さん
株と不動産は全然違います。歴史に学んでください。

[600: 匿名さん]

597さん
お寒い現実ですね…中古マンションへどうぞ！探せば都内仲間入り出来ますよ〜

[601: 匿名さん]

いえいえ５９７さん　どうぞ郊外にいらしゃい。
野に咲く花や心あたたまる自然が気持ちを豊かにしてくれますよ。

[602: 匿名さん]

601は意地悪な地方デベ営業に違いない。気にしない！

[603: ビギナーさん]

お寒い現実は確かです。ということは、都内の不動産ビジネスはいつの世にもいる金持ちをまわしていれば成り立つということですかね。もしそのようなビジネスであれは、この先、値は下がらないし悲観的になることはないですね。
ここに書き込みしていらっしゃる方はみなさん裕福な方々なんですね。

[604: 匿名さん]

底はいつかというよりは底はいくらかを考察することが肝要ではないでしょうか。
前回バブル崩壊後に関していえば収益還元価格ベースででいえば、都心部は
約７．５％すなわち、「価格＝家賃１６年分」を底に反転したように思います。
あくまでマクロに捕らえた場合ではありますけど。

[605: 匿名さん]

なかなか素晴らしい意見だよ。つまり代々資産家は親から子供達への資産移動がコレからも続く。その辺の都庁職員職場結婚組み２人て共稼ぎなんて、公務員のクセに良い暮らししてるよ〜親が資産家なら有りうるでしょ(笑)
金持ちは都内に溢れてる。

[606: 匿名さん]

やっぱり何度読み返しても、ネガティブ意見に関しては、安く買いたいからまだ下がるはずだ的な印象が否めないですね。
当面、金づまりの不動産業者の投げで、相場は軟調なんでしょうが、銀行からは住宅ローン金利が当面は変動で1.05-1.45%程度で借りられるわけですから銀行ローンが苦しくて売ったほうがマシとの判断は、特に気に入って買った自宅であれば、まず考えられないですよね。
で、世界的にもこの超低金利は当面、つづきそうですから金利負担面で自宅に住み続けることが不合理になることはまずありえない。(あきらかに賃貸コスト＞＞所有による金利負担コスト）
とすると、やはり今の不動産業者の投売りが終われば、もう安値での優良物件の放出はいったん終了してしまう。
そこであせって探しても、たぶん、当面は新規分譲はないだろうし、いい物件は意外と誰も売ってくれない。なぜなら、ほかに移るにも、いい出物がないから。

[607: 匿名さん]

聡明な御意見！ごもっとも！

[608: 匿名さん]

現在地上げ資金は引き上げてる！コレは将来的にマンション用地が減ることにつながる。

しかし金融機関はメガ始めローンはまだまだ貸したいのが本音。収益基盤だから、金貸すのが仕事だから、金利も安くなる！

[609: 匿名さん]

格言を１つ！

もうはまだなり、まだはもうなり。

[610: 匿名さん]

そもそも今の現状は、外資が日本の不動産から資金を引き上げたことが
原因なのだから都内の金持ちがどうたら、とかいうのは関係ないのでは。

日本人の実需が原因でこうなったわけでなく、投資が原因（主にファンド）でこうなったのだから。
これからバブル時より実需がもっと増えるとかいう観測なら
復活もありえるけど、現実にはバブル期の半分の供給でも契約率もお寒い状況。

[611: 匿名さん]

>>606

賃料が、金利負担より高いのは、【当たり前】です。
逆なら、誰も【リスクを取って】不動産投資　なんかしませんって。

リスクプレミアムを何パーセントを判断するかは、各人の自由ですが
今は、賃料で支払う額 <<< 不動産投資で失う資産価値　と考えてる人が(相対的に)多いご時世です。


情緒の部分を捨てれば、

　住居の確保の為だからといって、不動産を所有する必要あるの?

ってのが命題です。


B/Sだけで考えれば、

　何らかの資産の収益で、賃貸に住む

のも一つの手段です。


資産が少ないのに、ローンまで組んで全力で不動産投資をするのも...
ご多幸をお祈りします

[612: 住まいに詳しい人（上の方の人とは別人）]

>>606
>で、世界的にもこの超低金利は当面、つづきそうですから

だからさぁ
デフレで物価が下がっているから低金利なわけで
ゼロ金利がずっと続くよーな状況で不動産価格が上がるわけないでしょ

>当面は新規分譲はないだろうし、いい物件は意外と誰も売ってくれない。

不動産価格の下落局面でもイイ物件は供給されますよ
麻布霞町パークマンションは1998-99年の分譲でした
　
　
もーちょっと現実を語ったら？

[613: 匿名さん]

そうだろか職場を求めて都内に流入する人口は益々増加する。都内から人が流出するなら話は別だ。
そしてファンドは地上げ屋を復活させ新しいビルやマンションを作ったことが功績！むしろ地均しをしてくれてキレイな良い代物が完成したんだから、感謝するべき。日本は国情が安定しているので優秀なファンドがまだまだ上陸するよ(笑)

[614: 匿名さん]

ファンドといえばＫＫＲは仕掛けてんじゃないの！
人の世は逆バリが勝つんじゃない(大笑)

[615: 住まいに詳しい人]

投売りは確かにいつか終わるが数は少ないし、大体場所が悪いもの
全体相場が下がらないといい場所は下げない。仮に今後４割下がるとすると出口で元本返済分を
毀損すると言う事。金利は低いが賃貸なら必要ない。
自己責任だから止めることはしないが、歴史や事実を述べてネガティブというのは見当違いの話。

[616: 匿名さん]

なんか農家やるにあたって、どしても一生、小作人でやってる方が田んぼの値下がりリスクがないから得だって主張してるひとが多くてホント驚きます
こんなチャンスをスルーして数年後にマンション価格が高くて暮らしていけなーいとか叫んで、国会前でデモとかやらないでね！

[617: 匿名さん]

↑
こういう例え面白いよね(笑)好きだの…

[618: 住まいに詳しい人]

６１６　買っちゃったんでしょ。損切りすればいいじゃん。
デベもいない、地上げやもいない、ファンドもいない
本社移転が無数、もう業界に人さえいない。　それが現実

[619: 匿名さん]

>>606
>安く買いたいからまだ下がるはずだ的な印象が否めないですね。
頭が悪いな、本当に。

今、起きてる事
１．地価が下落中、高値から2割以上下落している→デベの用地取得費が安くなる
２．資材価格が下落中→これから企画されるマンションの材料費は安くなる
３．ゼネコンの施工単価が下落中→これから企画されるマンションの施工費は安くなる
これらの要件を満たしたマンションは今年末〜来年売り出されるマンション
業界でも安くなると認識されていて「逆・新価格マンション」となるだろう。

マンション価格を構成する大きな３つが去年より安くなってるのに、どうしてマンション価格が
横ばいという思考になるのか理解できない。
デベのマージンを下げなくても安くなる。

体力のあるデベはそういう「逆・新価格マンション」を売り出すよ。
デベはマンションを売り続けないといけないのだから。

[620: 匿名さん]

デベがプチバブル時の価格上昇の時に言っていた事

１．地価が上がったので高くなりました
２．資材価格が上がったので高くなりました
３．ゼネコンの施工価格が上がったので高くなりました

これを思い出してほしい。

今は上記３つがすべて下落中（現在進行形で底は見えない）

[621: 匿名さん]

まあまあ、みんなデベ営業＆高値掴み投資家を虐めるな。

彼らは「バブル再び」という希望にすがっているんだから、その希望を無残に打ち砕くなよｗ

>>616　君は数年後の心配をする前に、この3月を乗り切れるかどうかを心配しろ。
　　　「哀れな不動産業界に救いの手を！」と国会前でデモをするなら今のうちだぞ。

[622: 匿名さん]

↑この返しも絶品やな！(笑)悪くないね

[623: 匿名さん]

だけど３月は無理だろ〜デベは救済は無理。即死が10〜20社は続出だろう！年内に膿は出すべき！(笑)悪くないね…

[624: 匿名さん]

＞体力のあるデベはそういう「逆・新価格マンション」を売り出すよ。
＞デベはマンションを売り続けないといけないのだから。

財閥系のデベが安マンション建設に手を出すだろうか。
今回のデベ倒産の嵐でも、ビクともしなかった大手への信頼感はプレミアムになるはず。
恐らくある一定以上の富裕層向けのビジネスを手がけて行くのでは。

例えば、立地のいい土地を仕入れたら、富裕層向けのグレードでそれなりの価格で売りに出す
だろう。

かつてのゴールドクレストやフージャースのようにベンチャー企業が低価格市場に参入すれば、
安いマンションもできるかもしれないが、当分は銀行が融資しないだろうしな。

[625: 匿名さん]

↑言えてるな！まあまあ暫くは、不動産融資は控えられる！供給は激減するよ(笑)

[626: 匿名さん]

＞体力のあるデベはそういう「逆・新価格マンション」を売り出すよ。
＞デベはマンションを売り続けないといけないのだから。

資材商社も新興デベ物件（中小ゼネコン）への部材・資材販売はもうとっくに諦めてますｗ
現金支払い出来るわけも無く、プレミア価格が乗った資材調達をしなければならない。

資材価格下落の恩恵が受けれるのは大手だけ。

[627: 匿名さん]

３月を過ぎて生き残ったデベの５月の決算発表を待って、そこそこの立地に建つマンション値切って買うのが得策って事で、終了にしない？

来年はまだ分からないし(大笑)

[628: 匿名さん]

↑財閥系は除いて

[629: 匿名さん]

>>624
>>626
読解力がないね（笑）

生き残るのは当然、財閥系を中心とした大手だよ。

俺が言ってるのは、大手が分譲するマンションでもこれから用地取得され企画される
マンションは同じ立地なら、今分譲されているものより安くなるって事。

理由は、地価・資材・施工費が下落しているから。

何も安物マンションにするから安くなるなんて話はしていない。
今までと同じ作りで今までと同じマージンをデベが取っても安くなると言っている。

[630: 匿名さん]

今から数年前にマンション価格が底値だった頃、三井や住友などのいわゆる財閥系の
大手が分譲したマンションでも安かった時代があった。

何故？

それは、地価・資材・施工費が安かったので安く出来たから。

同じような事が起きるというだけ。

[631: 匿名さん]

はい、それはいつから何時までですか？

[632: 匿名さん]

たしかに、現状で仕入れコストが下落してるのはそうだろうけど、財閥系もボランディアで分譲事業をやってるわけでもないし、超都心部にいたっては、高く売れるなら分譲するし、買えるエンドがいないのなら保有して20年後にREITへ売却といった選択肢もあるわけだから、買い余力の弱いひとに視線をあわせてサービスしてくれると考えるのは、ちょっと都合よすぎるかもよ。

[633: 匿名さん]

底値とはいくらだろうね。1990-2007の分譲マンション価格データを見てみましょう

２３区平均ではピークは1990年で坪単価509万でした。底値は2002年の坪単価215万です。
ピーク後１２年で約半額になった計算です。
ただ区別に見ていくとピークは1990年でほぼ一致しているものの底値の時期はは区によって
ずいぶん差があるようです。傾向としては2000年前後が底値なのですが一部の湾岸地域にお
いては2005年前後がボトムとなっています。これは比較的価格が安いタワーマンションが
一棟１０００戸規模で大量供給されたため平均を押し下げたためと考えられます。

つまり地価の下げ止まる時期は共通しているかもしれませんが、新築マンションの分譲価格
に反映される時期はエリアによってかなり異なるのではないかと考えています。

いくつか抜粋しましたので参考にしてみてください。

千代田区　最高 @478 2007年/最低 @328 1999年（1990-1995までは供給ゼロ）
中央区　　最高 @722 1990年/最低 @214 2005年（TTT分譲？）
港区　　　最高 @2470 1991年/最低　@299　2005年（湾岸タワマン戦争）
渋谷区　　最高 @1225 1990年/最低　@295 2000年
目黒区　 最高 @781 1990年/最低　@267 1999年
品川区　　最高 @510 1990年/最低　@227 2003年
新宿区　　最高 @1419 1990年/最低　@249 1999年
中野区　　最高 @600 1990年/最低　@230 2000年
世田谷区　最高 @665 1990年/最低　@248 2005年
杉並区　　最高 @630 1990年/最低　@246 2001年
江東区　　最高 @459 1990年/最低　@167 2000年

[634: 匿名さん]

千代田区のケースなんかをみていると供給がなくなるリスクをどう考えるべきなのか、ちょっと難しいね

[635: 不動産購入勉強中さん]

やっとTokyoもマンハッタンに追い着いたかと思われるところで崩落。
しかしマンハッタンの超一流物件に限っては今この時期でも崩落していない。
これは主に開発物件のコンドミニアムでなく古くからのコープ物件に顕著。

東京のプレミアム地域は今が買いなのかもしれないですよ。

[636: 匿名さん]

千代田区の最高って、2007年の
プラウドタワー千代田富士見だったんですか。　
ある意味、意外。
近くで、警察病院跡地の三井タワーがそれより高く分譲しようなんて無茶かも。

[637: 匿名さん]

>俺が言ってるのは、大手が分譲するマンションでもこれから用地取得され企画される
>マンションは同じ立地なら、今分譲されているものより安くなるって事。
>理由は、地価・資材・施工費が下落しているから。


うーん、不動産屋、特にマンデベっていうのはそんなに物分りの良い人たちじゃないんだよね。

例えば、2005-2007年のプチバブル期に売ったマンションって、実は土地価格は底値時代の
2000-2003年ぐらいに仕込んだ土地の企画も多く含まれていた。
でも、だからって安くは分譲しなかったよね？
だからこそ各社とも軒並み空前の利益を記録することができた。
そう、高く売れそうな世の中なら、原価がいくらだったかなんて関係なし。
売れそうな値段で売るだけ。

逆に、今年来年売るものは2005-2007年あたりに高値で仕込んだ企画が多いわけだけど、
プチバブル期より少しは安くなってるのは、今は高くちゃ売れないから。
それだけ。
確かにすでに逆新価格は去年の後半から出始めてるよね。

数年後、世の中少しはよくなっていれば、弱小デベが淘汰されたことでさらに競争力が増し
大手財閥系は再び強気に転じるのだろう。

この業界は本当に懲りない体質だからね。。。
同じ事を何度も繰り返しているんだよね。。。

[638: サラリーマンさん]

どなたか言ってましたけれど　購入側の視点が無いんですよ。金持ち、遺産、親援助の人達を相手にして商売していてそして、それで需要と供給がバランスしているなら問題ありません。
但し、それ以外の購入者にとってざっくり５０００万円を超えたら無理。理論でなくて、サラリーから教育や様々なものを支払うとすると無理は無理。だから都心にいくらマンション建てても買えない。そんな奴は郊外へ行けって？もう、とっくに行ってますよ。

[639: 匿名さん]

冷静に考えると、一部デベに供給サイドが集約されるということは、より価格の下方硬直性が高まることを意味してるわけだし、ホントに乏しい買い余力で都心部のイイ物件を買えるようになるためには、こういった場で一生懸命売り煽り、それを真に受けた人々が買うことを躊躇し、それが主因となって集約されたデベの経営状態まで厳しい状態に追い込めれば、「小作人」志向のいうあってほしい状況も生まれるかもしれんよね。ただ、それって国策と真逆の方向性だから筋がいいとはいい難いなあ。確率ゼロじゃないけどね。「小作放棄してれば、お殿様も苦しくなって田んぼを格安で払い下げてくれるんじゃねーか」的な。

[640: 匿名さん]

>>636

平均なので神田とかの値段がはいってよくわかんないですけど。
おそらく千代田区で近年一番高かったのはフェアモントホテル跡地の
パークマンション千鳥ヶ淵あたりじゃないかと思います。
プラウドタワーは安いほうじゃないですかね。
ルクセンブルグハウスとかあったけどもしかしてデータとってない
のかもしれません。

[641: 匿名さん]

フェアモントは仕入れレベルで考えると最安の時期だから、まさに仕入れと売値が比例しない好事例やんか。

[642: 匿名さん]

要するに平均だから、小規模マンションが高かろうと安かろうと、
大規模マンションの坪単価に左右されてしまうデータって事ですね。

[643: 匿名さん]

>>642

そうです。大規模マンションほしい人は個別判断です。
小規模マンションがいい人はトレンドを見ましょう。

[644: 匿名さん]

>>638
２３区内で５千万円以上マンションの実需は年間８千戸です。
デベのみなさん。
これを目安にしてください。

[645: 匿名さん]

教授ってなんでデベにそういう風に頼むの？

[646: 匿名さん]

>>637
そうだろうか？
景気が良ければあなたの言う通りだろうが、この不景気は数年は続くよ。

大手財閥系といえども、購買層の懐を睨みながら値付けしてくると思うけどね。
仕入値が安くなるんだからマージンのっけても安くなると思うよ。

そうでないと少子化＆働き盛りの低賃金化が進む日本では商売厳しいでしょ。
リーマンの平均賃金なんてこれから数年は下がりっぱなしでしょうし、
頼みの富裕層ももう何年も前からデベさんが食い尽くしてるでしょう。

[647: 匿名さん]

つーか、デベもゼネコンも造り続けないと倒産しちゃうんだから、
新築の供給がゼロになることはない。そして、家賃の大幅下落で
投資物件としての魅力もなくなり、中古の供給も劇的に増える。

なにより、reitが破綻して保有物件が投売りになる可能性もある。

どこをどう見回しても、下げ止まる気配なんてない。

[648: 匿名さん]

デベは別に作り続けなくても、マンション分譲の他に事業の柱があれば潰れないし。
大手の中にもマンション事業の縮小、撤退するとこが出てくるかもね。

[649: 膣]

能力ないデベは潰れてるね。
今後もどんどん潰れるだろうけど。

いい物を安く作る以外に生き残る術はない。

[650: 匿名さん]

>>648

>他に事業の柱

他の事業も怪しくなっているからね。賃貸事業だけで生きていけると思ったら大間違い。