23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その33）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その32）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/

[522: 匿名さん]

>>520さん

519さんが言っているのは過去10年98年〜08年くらいと考えると、坪単価300万は決して安い
物件ではないと思いますよ。
仰っている豊洲で言えば、アベレージ230〜240万くらい（もっと安いかも）であって、
坪300万というプライスは城南どころか一時は都心も買えたプライスです。
過去10年で考えれば300万は前後は都心隣接部に集中している気がします。
なので、パフォーマンスが安定しているというのも一理あるのではないでしょうか？

一方坪400万、500万というと多分にその時々の経済情勢が影響、乱高下する可能性が
あるので、売り時を誤ると大きな損失を生むことにもなりかねない。
300万前後が価格と物件のバランスが取れていたということではないでしょうか？
（パフォーマンスがいい、というかパフォーマンスが安定していたでしょうね。）

[523: 匿名さん]

>>520

坪単価とリセールバリュー（価格残存率）は比例関係にあるのですが坪300を超える
と統計上のリセールバリューはそれほど変わらないのです。
坪３００まではリニアに上昇してそれより上はあまり変わらないというイメージです。

[524: 匿名さん]

世田谷区の淡島通り沿いの比較的大きな新しい賃貸マンションに一年弱、住んでいます。アエラでは三軒茶屋付近の賃貸料下げが載っていましたが、今からでも賃料の値下げを交渉でるものなのでしょうか? すいません素人なので教えてください。

[525: 匿名さん]

>>524 とにかく交渉するだけ交渉してみたら？
「駄目なら他に移ります」って感じで脅してみましょう。

[526: 匿名さん]

グランドヒルズの隣か？あくまで大きな傾向の話で、個々の物件で状況が異なるんじゃない？
そのマンションが人気物件で次に客が来ると予想されるなら貸主だって下げる必要性を
感じないし。逆なら下げざるを得ないし。あと、貸す側が大手企業か、個人かでも差が出そう
じゃない？個人投資家なら空室にしておくわけにいかないから交渉可能とか。

あそこの物件は大手の物件？だと厳しいのかな。でもかなり長いこと三茶の駅で駅貼広告とか
見たから実際埋まってないのかも。であれば交渉してみる価値はあるんでない？
いずれにせよ、更新時でしょ？

[527: 匿名さん]

更新時なら、別な安い賃料の物件に本当に移れば。

[528: 匿名さん]

>>524

値下げ交渉は契約更新のときがチャンスだね。すれ違いだから賃貸板いけば

[529: 匿名さん]

みなさん　ありがとうございました。

[530: 匿名さん]

>>524
世田谷区は危なくて道もまともに歩けません。
知らない人には話しかけないようにしよう。

11日午前3時10分ごろ、東京都世田谷区太子堂の路上で、近くに住む会社員根本雄喜さん（32）が男から暴行を受けているのを通行中の男性が見つけ、近くの交番に届け出た。根本さんは病院に搬送されたが、死亡した。
　警視庁世田谷署は、傷害の現行犯で会社員田辺彰容疑者（33）＝杉並区高井戸東＝を逮捕。傷害致死容疑で、一緒に暴行した同容疑者の同僚の菅原正康容疑者（38）＝神奈川県相模原市淵野辺＝を逮捕した。
　調べによると、両容疑者は酒を飲んで帰宅途中、酔って近づいてきた根本さんと口論になり、突き飛ばした上、頭や腹をけるなどした。

[531: 匿名さん]

>>527
あなたは大学教授ですか？

[532: 匿名さん]

530
杉並区と相模原市の容疑者が、
何で帰宅のために午前3時の太子堂を歩いてるんでしょうね。

[533: 匿名さん]

帰宅途中だったのは根本さんでしょ

[534: 匿名さん]

両容疑者は酒を飲んで帰宅途中だって。

[535: 匿名さん]

住まい探しをする上で治安は重要

[536: 匿名さん]

2月11日8時1分配信 産経新聞
　東京・渋谷のＢｕｎｋａｍｕｒａザ・ミュージアムは１０日、今年９〜１０月に予定していた「２０世紀モダン・アート展」（仮称）の開催を中止すると発表した。作品を出品する主催者の米銀大手ＪＰモルガンが、金融危機の影響などから展覧会の延期を決定したため。代わりの展覧会は未定。

[537: 匿名さん]

時期が時期だからかな、このスレなかなか上がってこないね。
それよりも他の物件スレが猛スピードで上がりすぎてるのか。
ひょっとしてここの常連さんも3月前のラストスパートで買いに走ってるとか？？？？

[538: 匿名さん]

マンションの「買い時感」が大幅に上昇　
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090212-00000001-jsn-ind

　新築マンションポータルサイトメジャーセブン（住友不動産、大京、東急不動産、東京建物、藤和不動産、野村不動産、三井不動産レジデンシャル、三菱地所の８社）は２月12日、「新築分譲マンション購入意向者アンケート」の結果を発表した。

　それによると、「現在マンション購入を検討している理由」について、「もっと広い住まいに住みたいから」（38.5％）、「賃貸より持ち家の方が、金銭的に得だと思うから」（22.4％）、「通勤に便利な場所に住みたいから」（19.7％）が前回（08年２月）同様に上位３位を占める結果となった。

　今回調査の特徴としては、６位の「現在は金利が低く、買い時だと思うから」（前回17位）と、12位の「土地・住宅価格が安くなり、買い時だと思ったから」（前回29位）が大幅に上昇していることから、「マンション購入者検討者の間で買い時感が出ている様子がうかがえる」としている。

最終更新:2月12日18時16分

[539: 匿名さん]

住宅新報の買い煽り貼ってどうするの？

[540: 匿名さん]

ホントこういう提灯記事見て、嬉々として買うなんて人いるんかね〜。

[541: 住まいに詳しい人]

買い煽りだとは思わないが

この記事のツボは
調査母集団が「新築分譲マンション購入意向者」つうことだな

新築分譲マンション購入意向者が増えているのか減っているのかは
このアンケートで直接測れないわけで

[543: 匿名さん]

538のアンケートのおかしな点は、
　
下位の、第６位と第12位とだけを抜き出して、
タイトルにまで使う結論を導き出した点。
アンケートの分析って自由自在ですね。

[544: 購入検討中さん]

下げ止まらないでしょう　当面は
派遣切りから正社員切りに本格移行してますから。
マンション買うどころじゃないよ。

上に出ているデベの提灯記事は置いといて

退職募集企業、早くも５０社に　２月上旬時点
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090212-00000015-fsi-bus_all

派遣だけじゃなく正社員も何十万人と失業しそうな勢い・・・・・・

[545: 購入検討中さん]

こんなのも

正社員「早期退職」募集が急増　02年「就職氷河期」水準へ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090121-00000002-jct-bus_all

今や就職氷河期同じくらい酷いそうです。

[546: 匿名さん]

>>538
利害関係者どころか、マンション販売当事者のメジャーセブンが集計・発表した「大本営発表」だからね。
買い煽りと取られて当然で信憑性ゼロ。
ヤフーニュースのコメント欄でも早速指摘されててバレバレ。

[547: 住まいに詳しい人]

今週も悲しいお知らせです

マンション分譲のニチモ、民事再生法を申請　負債総額757億円
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20090213AT1D1305S13022009.html

東証2部上場でマンション分譲を手がけるニチモは13日、東京地方裁判所に民事再生法の
適用を申請したと発表した。負債総額は2008年9月末時点で757億円。マンション市況の
低迷で物件の販売が滞り資金繰りが悪化。2008年9月期の連結決算では自己資本比率が
1.6％と債務超過に近い状態に陥っていた。
(NIKKEINET 2009.02.13 17:27)

[548: 匿名さん]

いよいよ佳境に入ってきましたね。
年度末を控えて、実購入者に被害が及ぶケースもありえるかも。

[549: 匿名さん]

うちの会社、都内あちこちの社宅の跡地を売却予定だったけど
だれも買い手がいないので一旦中断。とりあえずコインパーキングとか
住宅展示場とかにしてファイナンスの正常化まで様子を見るらしい。

[550: 匿名さん]

ってことは、まだまだ下げ続けるってことですね。とりあえず今はホールド。

[551: 匿名さん]

549みたいな情報、関係者の方もっと書いて！

[552: 匿名さん]

どこのデベや転売屋も必死みたいですね。
購入検討中のレスも、どうやら一般客ではなさそう。
いま、マンションなんかに一喜一憂してる一般客が、はたして何割いることやら。
リースホールドの話しや、まだ待て、という意見以外は、急かすのは間違いなく業者でしょうね。
買って損することはあっても、待って損することはないわけですから、待ちだと思います。

[553: 匿名さん]

私はマンション買いましたし、J-REITも株も内需勝ち組系や公共事業系を買いました。円高なので3月の引越し前に海外旅行も行くつもりです！　ｖ(＾＾)ｖ

[554: 匿名さん]

>>549
JTさんですか？

[555: 匿名さん]

国交省が住宅価格指数を作成へ　中古住宅の値動き指数化

　国土交通省は１３日、中古住宅の成約価格やマンション賃料の値動きを指数化した「住宅価格指数」を作成する方針を明らかにした。平成２２年度の実用化を目指す。グラフを使って価格動向などを客観的に示すことで、海外の投資家らを国内の不動産市場に呼び戻すのが狙いだ。

　国交省によると、これまでも民間企業が住宅関連指数を公表している。しかし、成約価格でなく募集価格で算出していたり、自社取り扱い物件のみ反映させたりしていて、必ずしも市場全体の実情を反映していないという。

　一方、米国では主要都市の住宅再販価格から算出した「Ｓ＆Ｐ／ケース・シラー住宅価格指数」など代表的指数が存在し、不動産投資のための重要な指標として活用されている。

　このため、国交省では早稲田大学が開発した試作モデルをもとにした新たな指数の開発に乗り出す。成約価格は、中古住宅や土地情報のネットワーク「レインズ」（不動産流通機構）が持つ非公開のデータも活用して当初は首都圏、段階的に近畿圏や中部圏の指数も開発する。指数は１カ月ごとに更新する。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090214-00000512-san-ind

[556: 匿名さん]

平成２２年度って、来年４月以降ですね。まだ先だ。

レインズの持つ成約価格は、専任物件だけだったのでは？

[557: 匿名さん]

株は買ってもいいと思うよ。マンションは買わない方がいいと思うけど。
下落のサイクルも回復のサイクルは　株→ＧＤＰ→土地→マンション　だから。
もっとも株式市場でさえ回復の契機が全然ないくらいだからマンションを買えるタイミングなんてあと数年は来ないだろうけどね。

[558: 匿名さん]

先日行った城西地区の新築マンション（駅徒歩10分以内）、
当初の販売価格6000万が価格改定で5000万になっていて、
さらに4500万までは簡単に値引けそうだった。
感覚としては、4200−4300万までは交渉できる感じがした。
一瞬買おうかと思ったけど、よく調べてみると、
賃貸に出した時に賃料が全然とれない地域だったので、結局やめた。

こんな事やってるからデベって倒産するんだな。

[559: 匿名さん]

だれか余分なお金があり余ってる人、アップル買ってやって。
あちこちにうざすぎ。
だからみんなそっちの方はやめておけって言ってたのに・・・

[560: 匿名さん]

>>552
とりあえずお前はリースホールドやらが一般化するまで買わないんだろ
当分ないからこの掲示板に来る必要も無いだろう

[561: 匿名さん]

いずれにしても、この２月、３月で、まず一回目のクライマックスが来ることは間違いなさそうだけど、４月以降、どんな感じになるかだよね。
こういうときに銀行から低金利でしっかり借りれるひとはホント得だよね。もちろんいくらまで交渉できるかがもっと重要だけどネ。
貸した時に７％ぐらいでまわる価格まで築浅を交渉できれば、イイ買い物だと思うけどね。

[562: 匿名さん]

私は埋立地が調子に乗って妄想でいっぱいだったころ（去年前半）から埋立地なんか絶対売れなくなる、不良資産になるから買ってはダメだと言って来ました。
やはりその通りになりましたね。せいぜい損切りして売ってください。それか永住するしかないですね。

[563: 匿名さん]

去年前半どころか去年始めには、
TTTやPCTといった大規模タワーが完成することで
中古市場は供給過剰になると既に言われてましたが？

[564: ビギナーさん]

ＮＨＫで最近、マンションのモデルルームが大盛況とやってましたけれど
これってどうゆう現象なのですか？
現場のプロからみたご意見を聞かせてください。

[565: 銀行関係者さん]

確かに今はファイナンス環境が危機的でそれによる不動産価格が付かないという状況がありますが、ファイナンス環境が正常化したとしても、2年前のレバレッジ水準に戻るわけもなく、同時に消費者の収入減少も深刻になるでしょうから、中長期的にはファイナンス環境正常化というポジティブ材料を考慮しても、不動産価格は当面下がり続けるでしょう。
今回の不況は20年前のバブル崩壊を超える規模・期間になるでしょうから、不動産価格は感覚的には底値と言われている2003・2004年の相場を10％以上下回る時代が到来すると思います。金利情勢も世界的な低金利が同じく数年は続くでしょう。マンション価格が下げ止まるのは、今年来年くらいからデベによる安値の仕込が始まったとして、それが売りに出る頃まで下がるでしょうから、あと2年後くらいでしょうか。ただ、マクロ経済環境が更に悪化すれば、もっと長引くことは間違いありません。

[566: 匿名さん]

MRに行くとギフトカードを貰えたりするので、
大盛況なのでは。ハシゴをすると良い稼ぎになる。

[567: 匿名さん]

565さん

そんなに下がったら、金融機関破綻だ、希望的観測過ぎるね…最もらしく聞こえるが子供理論に過ぎない(大笑)

[568: 匿名さん]

>>567 普通に金融機関も破綻して、また公的資金を注入することになるよ。
　　　　金融機関は破綻しないという予想こそ希望的観測だよ。
　　　　分かったらさっさと営業しろ。

[569: 匿名さん]

568君の頭は確かかな？(笑)周りの人に聞いてご覧よ〜
セーフティーネットが確立した現在、金融機関が破綻前に資本注入シナリオが有力視されてる。君の説は破綻して前回の地価より更に10％値下がりするシナリオは、ナンセンス。

調整中の今、マンションは新価格前に戻ったところで、ここからの下げ幅、エリアと個別要因によって異なる。

[570: 住まいに詳しい人]

私もあと３年は下げ止らないと思う。０２年の水準を下回るのは間違いない。

今はバブル物件を抱えたデベの必至のだまし合い合戦。今、多少の値引きで買うのが最悪。

９０年の崩壊で１３年下落。今回はそれ以上になってもおかしくない。賃貸が正解。

[571: 匿名さん]

駅前見回しても思うが、好立地は、既に右から左に転売されていることが、物語るように局地的な人気エリアは値崩れしていない。

郊外は別です。一次取得者は、田舎に格安なマンション買うチャンス！