23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その33）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その32）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/

[461: 匿名さん]

>ちなみに、日本は老害天国では有りません。老人に対する政府のつめたさはみんな知ってるよね。
>リストラされるのも高齢者からだし。高齢者は職にもつけません。

こんなに老人＞＞＞若者の政策を採る国があるかね？
僅か数割の医療負担にも大騒ぎして若者を見捨てる国が他にあるかね？

リストラの中心は中高年
金融資産のほとんどを握る世代じゃない

[462: 匿名さん]

その中高年が、先行き不安を感じて消費ではなく資産蓄積に走るんだよ。

[463: 匿名さん]

後期高齢者の医療保険は、
若者を見捨てたのではなく
老人だけでやれと健保からの老人ぎりをしたのだが？

[464: 匿名さん]

ほんとうに老害はやだね！
どっかの病院長は98歳でまだ頑張る気みたい。
そこまでしてかねと地位がほしいのかねえ。自分のことばかり考えず、若い人に道をゆずることも
考えれないのかなぁ。ああなると見苦しいばかりだ。晩節を汚したくないものだ。

政治の世界も40台〜50台の生きのいいのに任したほうがいいよ。
いつも暗い顔の歌人の７０ぐらいの息子に、ひょっとこおじさんじゃ世の中暗くなるばかり。

もう65歳以上のおっさんはすべて引退してあとは若いのに任せ、残りのじぶんの人生楽しんだほうがいいよ。

ただ改革を言ってた小泉氏が引退はいいが、じぶんの息子に跡を継がせるのはどこが改革なのかといいたい。エセ改革者だ。
マンションも古いマンションはどんどん新しくしなきゃダメ。
世の中活性化しないよ。

[465: 匿名さん]

相続税で滞留している金を引き上げる他に年齢に応じてマイナス金利を適用するってのも効果的だと思うな。つまり、年齢とともに溜め込んだ金をつかわなくなるわけだから、金利ではなく金庫代がわりにマイナス金利を適用する。６０歳以上はマイナス２％、７０歳以上はマイナス５％、８０歳以上はマイナス８％といった具合に。ゼロ金利でも銀行に預けてんだから、マイナスにしても気づかずに預けてると思うんだけどな！

[466: 匿名さん]

で、その金利は銀行が吸い上げて、銀行の老人取締り役の退職金になるわけね。
少なくとも若者の雇用にはつながらないと思うけどな。老人の金を当てにするんじゃなくて
自分で稼ぎなよ。

[467: 匿名さん]

>465
それいいですね。年齢によって自動的に還暦口座とか、喜寿口座とかで、マイナス金利。
そのかわり敬老の日に窓口に行くとティッシュもらえるとかすれば、
大きな不満は出ないんじゃないかな。

[468: 匿名さん]

金持ちの老人から吸い上げたマイナス金利は、貧乏な老人の生活保護費や介護費用に充当するようにし、法人は減税して、大企業に派遣社員をなるべく雇うように強制すればとりあえずなんとかまわるでしょう。
とにかく老人にぶら下がられて、若いやつが失業して生きていけなくなったら、船全体が沈んじゃうからね。
少なくとも船のこぎ手には食料与えて、乗ってるだけのやつはとりあえず自分の体重を減らすことに集中すべきなんすよ。

[469: 匿名さん]

ここ数年、地価の上昇という視点でみれば、再開発や駅前、マンションならタワー系が注目を集めた。たしかに、便利で利用価値も高いかもしれない。

しかし再開発なら、総じて資産性が良いと結論付けるには時期尚早ではないか。オープン直後しばらく注目されても、その後閑古鳥が鳴くような商業施設が出ないだろうか。話題の店舗も早々に撤退したり、住宅施設も空室が目立ったりと当初のコンセプト通りすべてがうまくいくかどうか結論が出たとは言えない段階である。

短期転売するならともかく、自宅として買うならやはり、長期的な視点を外さないことだ。例えば、「30年後も需要の高そうな立地はどこか」。そう考えれば、月日が経てば移り変わる人気やイメージではなく、まずは長く利便性が良い場所をよく考えて選ぶべきではなかろうか。

[470: 匿名さん]

30年後の人気なんて分からないでしょう。
マンション自体が人気を無くしてるかも知れないし。

[471: 匿名さん]

>>470
そりゃそうなんだが、もう少しやさしい言い方はできませんか。
469さんは長々〜と自説を展開しておられる。その労力に報いるためにも、古来から、来年のことを言うと鬼が笑うと申します、30年後の人気なんて分からないでしょう、御説ごもっともですが百の説法、屁一つで終わりですぐらいのね。

[472: 匿名さん]

>>470
東京駅から半径５ｋｍ圏内ですよ。
分かりきったことですよ。
迷いは捨てましょ。HAPPY。

[473: 匿名さん]

その論理はとっくに破綻してるのに寝言を言うのは止めましょうね。

[474: 匿名さん]

>>472
円天サイコー！！ですねwww

[475: 匿名さん]

老人に限らず、金を使わせたいなら
「北風」より「太陽」でしょう。
将来が不安だから貯金するのは自己防衛。
マイナス金利になったところで庭に穴掘って埋める様な輩が増えるだけ。

西欧では老後は政府が面倒を見るものと思っているから
老後の為の貯金という発想はない…けど

少子化が問題になっているのに役人が年金使い込んでも
お咎め無しの日本では無理な政策だろーなあ。

[476: 匿名さん]

埋立地に買えてサイコーにハッピーです！！

[477: 匿名さん]

もしマイナス金利になったら、借りられるだけ借金して金庫に入れて、金利をたんまりもらってやる

[478: 匿名さん]

なんかもう皆、言う事が破綻してるよね。やっぱり不景気のせいだね。
所で米国はもっと富の偏在がすごいらしいよ。400人の人間が米国の富の半分をもってるんだって
ゲイツが400人いると考えればいいか。日本はそれに比べると平和だよね。
きっと、マイナス金利になると庭に一万円札生めて、腐ったりするんだろな〜。

[479: 匿名さん]

アメリカの富裕層は社会に貢献したいという気概があるけど、
日本は・・・・・・・・・・・・・・・・

[480: 匿名さん]

日本は社会に貢献するとか言って寄付すると税金でがっぽりもって行くんだよね。
アメリカは税金がそれでへる筈。でもって名前も残る。つまり、日本にそういう人が現れない
のは役人が悪い。法律が悪いとも言える。なんせ、公共事業は役人の天下り先だから、簡単に
個人に入り込まれては役人の面子がない。

[481: 匿名さん]

で、結局23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？
底はまだ先か。

[482: 匿名さん]

前回バブル崩壊後に最初に地価が反転上昇したのは港区と目黒区でした。
この２区は賃料が安定している割には下落率が大きかったため２０００年前後
における平均利回りが７．５％を超えてました。（ちなみに現在は約４％）
不動産価格変動の先行指標としてこの２区の動きは要注目だと思います。

他の区についてはこの２区が上昇しはじめたら買い出勤してもよさげな
気がしますが、いつになることやらですね。

[483: 匿名さん]

>>482
それぞれの区の平均利回りと空き室率の数字はありますか？

[484: 匿名さん]

マイナス金利はないよ。モラルハザード。
借りた人が得をするってのはおかしいので。

金を使うにしても
税金たっぷり搾取、公共事業大量投資はあるだろう。

[485: デベにお勤めさん]

東京電機大学が北千住に移転したら神田でも再開発が活発化していくよ。
御茶ノ水の日立本社は現在取り壊し中で、今後森ビルが再開発する予定。
大手町から御茶ノ水にかけてオフィスビルがさらに林立します。

[486: 匿名さん]

教授は相変わらず必死だねぇ
森ビル大丈夫かねぇ

[487: 匿名さん]

ていうかトラストだね
日立本社ビルとホイチョイを思い出す
アスベストの件があるとはいえあれを解体するとはね

[488: 匿名さん]

青山通りに大型商業施設「Ao」
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090205-00000002-hsk_sb-l13
紀ノ国屋はやはりここにあるべきですよね。

[489: 匿名さん]

確かに、港区、目黒区のイケテル不動産の投売りまでは、もうちょっと時間がかかりそうな気もするけど、ツブツブで見てると、青山通り沿いのビルとか神宮前の大規模な更地とか西麻布の商業ビルを立てれそうないい土地とか、ちょっと前には目にすることもできなかった物件が、ネットでさらされるようになってるのも事実。神宮前住宅地の坪４００万、西麻布が坪３５０万あたりが、もう２割下がれば、そろそろ底打ちが見えてくるといった感じだと思うよ。逆にいえば、もう一段、監査法人が監査で締め上げ、銀行が強制的に任意売却あるいは競売に駆り立てることによって、自然とその水準に達すると。カワイソウだけど、いま持ってて、追い込まれている会社や人々が一斉にギブアップしてはじめてフシが抜けるといったイメージ。くれぐれも中途半端に妥協して、清算を先送りするような現象がおきないことが、結果、最善の結果をもたらすかと。意外とあと半年が山場では。

[490: 匿名さん]

>>483さん

2000年頃は区というか、町レベルで利回りに大きな差がありました。
全般的な傾向でいえば坪単価が高い場所ほど利回りが高いという状況。
つまり青山や白金、麻布といった地域は絶対価格は高いですが賃料に
比較すると割安でお買い得だったわけです。
とはいっても絶対価格は高いです。港区が安く見えたのは湾岸地域に
タワーマンションが大量供給されたためで旧来の都心部のマンションは
は坪３５０万くらいは普通にしていましたから安いといっても
一般のサラリーマンにはとても手がでません。ハイ

ちなみに今は地域による差はほとんどなくなってきています。
２３区であればどこも還元利回り５％前後です。

詳しいデータがほしければ東京カンテイとかで売ってます。

[491: 匿名さん]

テレ東の株式ニュース、出してきたマンション価格のグラフは、
新築マンション価格は07年夏に一旦急落し08年に突然急騰し、08年夏がミニバブルの天井。

そんなイメージを皆さん、持ってますか？

[492: 匿名さん]

>>新築マンション価格は07年夏に一旦急落し

それってもしかしてシティタワー品川のせいでは？
８００戸もあるから統計情報に影響でるでしょ

[493: 匿名さん]

シティタワー品川は08年秋です。

データって、実感とは違うって事なんですかね。
少なくとも新築価格は、08年夏が山の天井だった感じはしないですよね。

[494: 匿名さん]

>>493

そうでした。失礼
ところで新築価格っていつの時点のことをさしているのですかね。
売り出した時（価格発表時）ですか？

[495: 匿名さん]

2月9日16時56分配信 ロイター
［東京　９日　ロイター］　コスモスイニシア<8844.Q>は９日、２００９年３月期第３四半期決算短信の継続企業の前提に「重要な疑義が存在する」と注記することを決議したと発表した。
不動産市況の急激な悪化に伴い事業計画の見直しを実施したことで、業績が悪化。複数の金融機関と締結しているコミットメントライン契約をはじめとした各シンジケートローン契約の財務制限条項に抵触する見込みとなった。同社は、業績回復を早期に実現するための経営計画を策定しており、金融機関からは、期限の利益喪失の請求は行わない、との連絡を受けているという。

[496: 匿名さん]

>>494
売り出した時なのか完成した時なのか、の説明はありませんでした。
グラフの元のデータは、不動産経済研究所だそうです。

[497: 匿名さん]

マンションのミニバブルって、高値掴みしてしまった人のイメージしかないのですが。
港区港湾のタワーマンションを買って、転売した頃がピークだったと感じています。

[498: 匿名さん]

>>496

不動産経済研究所のＷｅｂサイトの資料（1/20発表）をみたら首都圏平均では
２００８年が価格・平米単価ともにピークですが、２３区のデータでは2007年
がピークであり2008年はともに下がっています。

2008年にあげている場所は東京市部のみで１０％の上昇です。バブルが遅行
したのでしょう。これが平均を引き上げているようです。

[499: 匿名さん]

>>498
なるほど。
三鷹などが上がったんですね。

[500: 匿名さん]

08年夏の急騰は、原油価格の急騰による資源価格の上昇が大きいでしょうね。
アレを新価格の言い訳に利用にしたデベロッパーも多かったですし。

[501: 研究所勤務]

皆さんは
NHKＢＳ世界のドキュメンタリー・選　シリーズ　近未来予測「人類滅亡を回避せよ」
を見ましたか？
これを見ると不動産がどうのこうのというレベルの話ではもうないことが分かりますよ。

ノーベル平和賞を受賞した国連の機構・ＩＰＣＣの予測に基づいてつくられた番組ですから
いま世界で最も信憑性の高い未来予想図です。

それを見てから議論しないと意味ないと思いますよ。

[502: 匿名はん]

アホか

[503: 匿名さん]

国際的なビジネス拠点を目指し、国の大手町合同庁舎１、２号館跡地を種地に、周辺建物の共同建て替えを順次進めている〝連鎖形〟都市再生プロジェクト。「第１地区」の再開発ビルが３月末竣工に伴い、続く「第２地区」の動きが慌ただしさを増している。現在、第２地区における既存ビル３棟の解体業者の選定が進むほか、新たに建設する総延べ約24万平方㍍におよぶ再開発ビルＡ・Ｂ棟建設のうち、発注者のＵＲ都市機構はＡ棟の特定建築者を公募するため異例の事前予告を１月下旬に行った。公募は４月に実施する予定だ。一方、Ｂ棟は三菱地所が建築と設備を分離して施工者選定を開始している。残る「第三次街区」でも１月末に基本構想の検討を開始、約１・１㌶の敷地を対象に法定容積率１４７０％などをベースに計画が進む見込みで、事業の早期具体化が期待されている。（2009/02/06）

[504: 匿名さん]

「家賃崩落」都心で始まった

http://www.aera-net.jp/summary/090207_000657.html

[505: 匿名さん]

家賃も値崩れを起こし、かといって売りたくても高値で売れない。
そんな中でマンションを買うメリットってなんだ？と考えてしまった。
一生その部屋に住み続けるならまだしも、誰もが出口戦略を考えながら買うだろうし・・・
その出口戦略が通用しなくなってきたらどうすりゃいいの？と。
by 賃貸暮らし

[506: 匿名さん]

>>504
田原拓治さん(65)は、（中略）家賃の値下がりがまもなく起きると踏んでいる。

まもなく起きると踏んでいる。。。。。。。

(中略)
家賃下落は2年半後の10年春の計算だが、田原さんはそれより1年早い今春にも始まると予測する。

今春にも始まると予測する。。。。。。。

しかしタイトルは
「家賃崩落」都心で始まった
って断定しているんだけど、この記事を書いた記者は日本語が理解できない人？

[507: 匿名さん]

ここは502のような「馬　鹿」ばっかりだな
所詮低　脳な下流の集まりなんだなｗ

[508: 購入検討中さん]

ここは買えない人間の憂さ晴らしのサイトですから

買えるくらい金持ちならとっくに買ってますって

[509: 匿名さん]

>>507

低脳ランキング
５０１ ＞＞＞＞ ５０２

客観的に見てこんな感じだろ。

[510: 匿名さん]

そうか？
俺的には
低脳ランキング
５０２ ＞（若干の差） ５０１

＞ノーベル平和賞を受賞した国連の機構・ＩＰＣＣの予測に基づいてつくられた番組ですから
＞いま世界で最も信憑性の高い未来予想図です。

この辺りとか、権威に弱い駄目日本人の典型