23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その33）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その32）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/

[42: 乙部村有名進学校定時制卒]

>>9.10.12.13
分かりやすい明細ありがとうございます！
第1次マンションブームが東京オリンピックでおこされたなら、次の東オリでも新第1次ブームが
起こる可能性はどうでしょうか？

[43: 匿名さん]

>>42

ないよ。

[44: 匿名さん]

住宅ローン減税の効果は、中所得者層にとっては大きいと思います。
1月の３連休の来場者数も増えているようですし、需要増につながると思います。
但し、雇用不安も大きくなっており郊外エリアや準郊外エリアは価格の下落は続くと考えています。
そう考えると、立地が重要になります。生活利便性、居住快適性、資産性の３つを持ち合わせた
立地が、よい立地と考えます。
今後を踏まえると都心に近いほうが、資産性は確保されるのではないでしょうか？

[45: 匿名さん]

江東区のチャレンジ価格もアッという間に崩壊しました。

[46: 匿名さん]

＞生活利便性、居住快適性、資産性の３つを持ち合わせた立地が、よい立地と考えます。

そういう立地は、人気も高い。誰しも買いたいと思うから需給バランスが需要過多
供給過少になって値が上がるのでしょうね。

[47: 匿名さん]

>>44
都心に近くても埋立地は駄目でしょう。
マスコミが手の平返して汚染物質や地震を引き合いに叩き出す可能性は高い。

[48: 匿名さん]

たとえば。こういう物件は誰でもほしがるでしょう？
誰でも買えるわけでないですよね。
http://www.31sumai.com/mfr/X9920

[49: 匿名さん]

＞都心に近いほうが、資産性は確保されるのではないでしょうか？

ただ近いだけじゃダメで、台東区三ノ輪も荒川区東日暮里も墨田区東向島も
江東区潮見も品川区南大井も新宿区大久保も都心に比較的近くても
人気はイマイチ。

問題は地区に高額所得者が住むかどうかです。

[50: 匿名さん]

高額所得者が居着いて、そこで満足して長期的に住むって事が重要。

消耗品感覚で買われるようなマンションの建つ地区は、流行が過ぎたら廃墟化。

[51: 匿名さん]

すごいねこの掲示板。
荒らしすぎでしょ。
リアル社会ではスルーされる人間が極端に集まってる感じ。
こんな情報で振り回されちゃ人間もいるんだろうな〜
ある意味すごいよ。

[52: 匿名さん]

もともと地域の所得が低く、街にオシャレな商業施設が全くない城東地区と
アパレル店舗やレストランやオープンカフェや高級食材・デリカショップが並ぶ
港区、渋谷区、目黒区では、マンション価格というより地域住民の所得水準が
違うわけです。

三ノ輪も向島も潮見もいくら探しても家電量販店かユニクロか食品スーパー
と牛丼、定食屋しかない。
そこで、金持ち誘致したくて高額マンション売ったところで、誰も来ないし
マンション自体売れないわけです。

＞生活利便性、居住快適性、資産性の３つを持ち合わせた立地が、よい立地と考えます。

裏返せば、庶民が買える立地は　その３つのどれかが欠けていることになります。
生活利便性は、ＳＣなど併設した大規模開発なら可能。
居住快適性は、敷地に空地を大きくとって広い専有面積に
共用部を立派に造れば可能。通勤・買物の便なら新線や
湾岸の埋立地や工場跡地を使えばいい。
でも、資産性ばかりは、コントロールできないと思うのですがどうでしょう。

[53: 匿名さん]

マンションに資産性があるとすればぶっちゃけ

・人に貸す（収益性）
・人に売る（換金性）

の２つしかありません。この組み合わせで分類すると以下の４つになります。
物件は６０〜８０㎡程度のファミリータイプのマンションを基準に考えてください。

１．高く貸せて、高く売れる（例：広尾、青山、高輪）
２．高く貸せるが、それほど高く売れない（例：大井町、門前仲町、錦糸町）
３．高く売れるが、それほど高くは貸せない（例：田園調布、久が原、浜田山）
４．高くも売れないし、高くも貸せない（例：省略）

資産性は当然１ですが普通の人にはなかなか買えません。２，３どちらを選ぶか
は難しいです。豊洲、芝浦などの臨海部は利便性が高いわりに都市文化成熟度が低いです
から将来的には２に収斂していくと考えています。
文化成熟度は高いが利便性が低い昔ながらの高級住宅地は３に収斂していくのでは
ないのでしょうか。

[54: 匿名さん]

>>53
面白いです。

[55: 53]

この掲示板では外周区（世田谷）Ｖ．Ｓ．埋立地（豊洲）のような議論
（というかののしりあいｗ）がよく見られますが、それはつまり２，３どちらが
優れているか（もしくはどちらが将来１に昇格できる可能性が高いか）という
議論なのだろうなと思っています。

[56: 匿名さん]

でも、田園調布でいわゆる高級住宅街と認知されているあたりの家賃が
豊洲や錦糸町を下回る時までは生きていられなさそうです。

[57: 匿名さん]

>>53
エスタブリッシュな富裕層をストックリッチ
高額取得のサラリーマンやベンチャーさんや勤務医をフローリッチ
年収１０００万以下を庶民と呼べば

　　　　ストックリッチ　　　　フローリッチ　　　庶民
１　　　　多い　　　　　　　　　多い　　　　　　　いない
２．　　　いない　　　　　　　多い　　　　　　　　多い
３．　　　多い　　　　　　　　　いない　　　　　　いる
湾岸　　最上階に少し　　　　多い　　　　　　　多い（近隣含め）

[58: 匿名さん]

釣り針がでかすすぎて・・・

[59: 匿名さん]

今回の湾岸バブルは庶民がそこまで乗っかってこなかったですね。
バブル経済のおかげでデベの言い分を疑ってかかる人が増えたから。

折り込んだ現在の価格であれですから、頭打ちでしょう。

[60: 匿名さん]

地価さえ上がり続けたら、湾岸であろうがどこであろうが、古いマンション
に住む人が売って住替えようと思うわけで
高級賃貸だって相場の家賃があがるから、住み買えるなら買ってみよう
という話になる。
中には湾岸を選択する高齢者もいるだろう。
戸建ての住宅地で家具の下敷き、震災の火の手に焼かれるより
免震タワーで消防隊のヘリで助かる方が安心だから。


高層階がそうやって売れたら、高級イメージで低層階が売れる。
しかし下がり始めたら困るわけだ。値下がり幅の少ない場所から
値下がり幅の大きい場所に住み替える人はいない。

おまけに田園調布、久が原、浜田山
これらはゼロ金利で資産デフレが続けばいっぺんに衰退する。

内陸デベもうかうかしていられない。

[61: 匿名さん]

地価が上がり続けることはないので終了。

[62: 匿名さん]

今下がり続けているので　継続。

[63: 匿名さん]

>>57
佃や新橋など一部を除いて、湾岸にフローリッチは少ない。
サラリーマンが多いよ。

[64: 匿名さん]

イニシアの晴海は、坪200あたりだろうって意見が多いですね。
豊洲の売り出し中の物件は大幅値下げ（200以下？）が必要になりそうです。
や物件の質の良し悪しの差は多少あっても、
中央区アドレス、品川ナンバーの圧倒的価値を考えると、
賃貸ならともかく、
資産価値においてはありあまるアドバンテージですからね。

[65: 匿名さん]

>>61
書き直しました。

地価が下がり続けたら、湾岸であろうがどこであろうが、古いマンション
に住む人が売って住替えようと思わないわけで
高級賃貸だって相場の家賃が上がらないから、住み手はわざわざ
買おうなんて思わない。

湾岸を検討しようという高齢者も地価が下がればやめるだろう。
戸建ての住宅地で家具の下敷き、震災の火の手に焼かれるのも
怖いが、下落がキツイなら早く売って介護つき老人ホームにはいろうと
考えるだろう。

高層階が高額所得者に売れなきゃ、高級イメージも出ないから
低層階はなおさら売れない。
まともに考えても、値下がり幅の少ない都心から
値下がり幅の大きい湾岸に住み替える人はいない。

おまけに田園調布、久が原、浜田山
これらはゼロ金利と株価暴落、１６年にわたる資産デフレで
すでに富裕層年金生活者の財政は疲弊している。
とても住替えできる懐具合ではない。

金持ちが住まなくても庶民が住めたらそれでいいという
話でしょうが、それだとますます下がり続けて資産価値
どころか残債割れ。買ってしばらくは下がらないでってのが
ホンネでは？
逆に自分が買った物件が引き金で周辺相場下げたら自分で
自分の首しめるようなものかも。

[66: 匿名さん]

>>65さんは本当は内心では分かってるとは思うんだけど、
私の知る限り、ブランド住宅地ほど新陳代謝が活発ですよ。
確かに成金化してるけど、衰退することはないと思いますね。

それに、これから地価が下がり続けることもないです。
地価は上げるときもあれば下げるときもある。
そうやって長期的には、ゆるやか〜に下がって行くのでしょう。

[67: 匿名さん]

>>66
ご指摘の通りで、下落を賛美する人に極論を言っただけです。

とはいえ
これ
http://happy.ap.teacup.com/kabusikitousi/img/1206458828.png
みてもわかるように、対前年変化でマイナスとプラスの間を小刻みに
動かないみたいですね。

マクロ数値と局地的な値に差はあるだろうけど、一瞬下落でまた
回復というのは７０年代オイルショックのときにあって
今は一瞬（２年）上昇また長い下落基調という感じだと個人的には
思っています。

ゆるやかー・・・の程度問題で1％でも下落よりは上昇がいいですよね。
経済のためには。

[68: 匿名さん]

品川ナンバーの圧倒的価値

[69: 匿名さん]

品川ナンバーのかというよりむしろ足立ナンバーの圧倒的イメージの悪さだね。

[70: 匿名さん]

×かというより
○価値というより

失礼。

[71: 匿名さん]

>品川ナンバーの圧倒的価値

？？？
今時車のナンバーに何らかの価値があるとでも？
いつの時代の人ですか？
暴走族の末裔ですか？

[72: 匿名さん]

どうでもいいけど、
都内道路で遭遇して怖い思いするのは、

一番：品川ナンバーのロリンザ仕様のメルセデスベンツ
二番：練馬ナンバーのシャコタン仕様の黒のアメ車

足立ナンバーは小物ばかり・・

[73: 匿名さん]

>>65
湾岸を高齢者が検討するととは決まってない。

ところでTTTの賃貸、借り手がなくて余程困ってるのか？
ダイレクトメール、乱発してるね。

[74: 匿名さん]

>>71
相当のコンプレックスの持ち主ですね、あなたは。文例集：

今時高級外車に何の価値がある？
今時家で自慢するやつは＊＊
今時学歴でなにが？
・・・

[75: 匿名さん]

品川ナンバーの価値とはなんだろうか？
おそらくそれは世田谷区と杉並区、大田区と川崎市、中央区と江東区、渋谷区と新宿区、千代田区と文京区といったような隣接する地域の差を象徴するものなのだと思う。

ゆえに大田区蒲田と文京区西片を比較して西片の地価が高いとか、二子玉川と豊洲を豊洲のほうが都心に近いからえらいとかいう比較はあまり意味がないと思うし、故に車のナンバーには価値がないと断じるのは＊＊＊の遠吠えチックなのでみっともないと思います。

[76: 匿名さん]

品川ナンバーの価値って、港区、渋谷区、目黒区、世田谷区が含まれていることでしょ。

[77: 匿名さん]

ナンバーより、中央区アドレスと江東区の違いはでかい。

[78: 匿名さん]

同じ埋立地でしかも目と鼻の先なのに、月島と豊洲じゃえらい違いだよね。

[79: 匿名さん]

地域差別の話ばかり…

景気後退・大不況で　皆さん相当病んでらしいね

景気の良い話は　全く出てこない

景気の良い奴は　こんな所に屯してないよな…

[80: 匿名さん]

僕は今キャッシュ多いよ、只今(笑)待機中。こんなのバブルだったって気が付かない奴はバ〜カだよ。まだまだ、底入れは先だよ。

[81: 匿名さん]

後だしジャンケンで言うのは楽だからね〜

[82: 匿名さん]

ここの実態は、埋立地物件がまったく売れなくて必死なデベVSそれをからかってあそんでいる暇人ってところだろ。

[83: 匿名さん]

バブルは大もうけのチャンスです。
参加しなかった場合は株主、投資家に本来得られた利益を他社に
奪われた（機会損失）とみなされ株価は下がり資金は引き上げられます。
プロであるならバブルであるとわかっていてもこのゲームに参加し
ないわけにはいきません。

じゃあバブルが崩壊する前に適度に儲けたところで撤収すればいい
ではないかといいますがバブルが続く限りは上記の理由（機会損失）
で撤収できません。

もっとも素人がこのゲームに参加する義務はないのですが。

[84: 匿名さん]

アナタ達は何も知らない、これから先が不動産屋の断末魔が聞こえる時間帯なんだよ(笑)長いよ

[85: 匿名さん]

83さん
分かるよ…会社デカくなると尚更だ！しかーし、機敏な動きしないと会社はトブンダヨ(笑)

[86: おまいら]

デベロッパ様からかうな。
祟りがあるぞ。ほら、嫁はんの臍が・・・

[87: どうも]

どんもどんも〜、スマミセン。わさー青森なもんで、バブルは知らないんズ(泣)

生意気な事言って申し訳ネッす(笑)

[88: 過去スレの４０]

現在（2008年まで）の世界資本主義は、10年周期の恐慌を繰り返していた19世紀のそれとも、有効需要論により好景気・不景気を循環させたＷＷⅡ以後のそれとも異なる。

80年代の金融自由化以降、世界資本主義は、バブルとその崩壊（英語だとboom/burst cycle）を交互に転換させていく質のものとなった。この原因は、世界のどこかに起こる「金余り」にある。金余りは、株や国債などの債券、不動産、近頃では先物価格の異常な急騰から発生する。なぜ特定の国で金余りが生じたかの正確な分析は、事後10年ほど経過してみないと理解できない。何かしらのパラメーターにより、ある地域の価格急騰が明らかになると、世界中から投機筋を呼び寄せる。>>83が言うように、一定の場所でバブルが起こっているとき、そこに投資することは必ず利益をもたらす。競馬に賭ける以上の確率で、利益を収めることができる。80年代には、ＯＳなど普及していなかったが、90年代に一般化すると、この潮流が急速化した。97〜98年の国際金融危機は、極めて示唆的だった。

これまでの資本主義は、個人・企業の欲得の追求は是認し、これによって国の経済成長が促進され、国民のパイが増大すればよい、という考え方だった。方法は違うが、基本的にはアダム・スミスの考え方と等しい。現在は違う。地球崩壊になれば、地球上の経済活動や安定的な生活も終わる。このことは、オバマ大統領はよく分かっていると思うが、麻生も民主党も熟慮していない。とにかく、政府が２兆円でもよいから環境政策へのアクションを起こすべきだと思う。

[89: 乙部村有名進学校定時制卒]

商業科ソロバン部を代表して、スレタイをじっくり考察した。
ダウ３６０００が、半値８掛け２割引の底を突破して７６００までつけた。
７６００割る３６０００は２１％である。
これを最長不況期２０年にかけてみると、２１％の位置が４年１ヶ月で、半値８掛け２割引の位置は６年５ヶ月となる。
２００８年１月ピークなので、２月から数えた２０１２年３月が最短で、次は６年５ヶ月後の
２０１４年７月が不況明けと考えられる。

最悪で半値戻しの位置で１０年。今から数えると９年後になるが果たしてどうか？！
失われた１０年ということもあったので．。。。

株式相場の動きとは関係なしといわれる方もいるだろうが、人智天命で形成された動きは
かなり参考に出来ると思う。

[90: 匿名さん]

9年後まで待てないよ、だって賃貸暮らしだもん。
買わなかったことへの機会損失のほうが大きそう。（でも今は買わんけど）

[91: 匿名さん]

買ってしまって、資産価値損失するよりマシだろう。