23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その33）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その32）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/

[42: 乙部村有名進学校定時制卒]

>>9.10.12.13
分かりやすい明細ありがとうございます！
第1次マンションブームが東京オリンピックでおこされたなら、次の東オリでも新第1次ブームが
起こる可能性はどうでしょうか？

[43: 匿名さん]

>>42

ないよ。

[44: 匿名さん]

住宅ローン減税の効果は、中所得者層にとっては大きいと思います。
1月の３連休の来場者数も増えているようですし、需要増につながると思います。
但し、雇用不安も大きくなっており郊外エリアや準郊外エリアは価格の下落は続くと考えています。
そう考えると、立地が重要になります。生活利便性、居住快適性、資産性の３つを持ち合わせた
立地が、よい立地と考えます。
今後を踏まえると都心に近いほうが、資産性は確保されるのではないでしょうか？

[45: 匿名さん]

江東区のチャレンジ価格もアッという間に崩壊しました。

[46: 匿名さん]

＞生活利便性、居住快適性、資産性の３つを持ち合わせた立地が、よい立地と考えます。

そういう立地は、人気も高い。誰しも買いたいと思うから需給バランスが需要過多
供給過少になって値が上がるのでしょうね。

[47: 匿名さん]

>>44
都心に近くても埋立地は駄目でしょう。
マスコミが手の平返して汚染物質や地震を引き合いに叩き出す可能性は高い。

[48: 匿名さん]

たとえば。こういう物件は誰でもほしがるでしょう？
誰でも買えるわけでないですよね。
http://www.31sumai.com/mfr/X9920

[49: 匿名さん]

＞都心に近いほうが、資産性は確保されるのではないでしょうか？

ただ近いだけじゃダメで、台東区三ノ輪も荒川区東日暮里も墨田区東向島も
江東区潮見も品川区南大井も新宿区大久保も都心に比較的近くても
人気はイマイチ。

問題は地区に高額所得者が住むかどうかです。

[50: 匿名さん]

高額所得者が居着いて、そこで満足して長期的に住むって事が重要。

消耗品感覚で買われるようなマンションの建つ地区は、流行が過ぎたら廃墟化。

[51: 匿名さん]

すごいねこの掲示板。
荒らしすぎでしょ。
リアル社会ではスルーされる人間が極端に集まってる感じ。
こんな情報で振り回されちゃ人間もいるんだろうな〜
ある意味すごいよ。

[52: 匿名さん]

もともと地域の所得が低く、街にオシャレな商業施設が全くない城東地区と
アパレル店舗やレストランやオープンカフェや高級食材・デリカショップが並ぶ
港区、渋谷区、目黒区では、マンション価格というより地域住民の所得水準が
違うわけです。

三ノ輪も向島も潮見もいくら探しても家電量販店かユニクロか食品スーパー
と牛丼、定食屋しかない。
そこで、金持ち誘致したくて高額マンション売ったところで、誰も来ないし
マンション自体売れないわけです。

＞生活利便性、居住快適性、資産性の３つを持ち合わせた立地が、よい立地と考えます。

裏返せば、庶民が買える立地は　その３つのどれかが欠けていることになります。
生活利便性は、ＳＣなど併設した大規模開発なら可能。
居住快適性は、敷地に空地を大きくとって広い専有面積に
共用部を立派に造れば可能。通勤・買物の便なら新線や
湾岸の埋立地や工場跡地を使えばいい。
でも、資産性ばかりは、コントロールできないと思うのですがどうでしょう。

[53: 匿名さん]

マンションに資産性があるとすればぶっちゃけ

・人に貸す（収益性）
・人に売る（換金性）

の２つしかありません。この組み合わせで分類すると以下の４つになります。
物件は６０〜８０㎡程度のファミリータイプのマンションを基準に考えてください。

１．高く貸せて、高く売れる（例：広尾、青山、高輪）
２．高く貸せるが、それほど高く売れない（例：大井町、門前仲町、錦糸町）
３．高く売れるが、それほど高くは貸せない（例：田園調布、久が原、浜田山）
４．高くも売れないし、高くも貸せない（例：省略）

資産性は当然１ですが普通の人にはなかなか買えません。２，３どちらを選ぶか
は難しいです。豊洲、芝浦などの臨海部は利便性が高いわりに都市文化成熟度が低いです
から将来的には２に収斂していくと考えています。
文化成熟度は高いが利便性が低い昔ながらの高級住宅地は３に収斂していくのでは
ないのでしょうか。

[54: 匿名さん]

>>53
面白いです。

[55: 53]

この掲示板では外周区（世田谷）Ｖ．Ｓ．埋立地（豊洲）のような議論
（というかののしりあいｗ）がよく見られますが、それはつまり２，３どちらが
優れているか（もしくはどちらが将来１に昇格できる可能性が高いか）という
議論なのだろうなと思っています。

[56: 匿名さん]

でも、田園調布でいわゆる高級住宅街と認知されているあたりの家賃が
豊洲や錦糸町を下回る時までは生きていられなさそうです。

[57: 匿名さん]

>>53
エスタブリッシュな富裕層をストックリッチ
高額取得のサラリーマンやベンチャーさんや勤務医をフローリッチ
年収１０００万以下を庶民と呼べば

　　　　ストックリッチ　　　　フローリッチ　　　庶民
１　　　　多い　　　　　　　　　多い　　　　　　　いない
２．　　　いない　　　　　　　多い　　　　　　　　多い
３．　　　多い　　　　　　　　　いない　　　　　　いる
湾岸　　最上階に少し　　　　多い　　　　　　　多い（近隣含め）

[58: 匿名さん]

釣り針がでかすすぎて・・・

[59: 匿名さん]

今回の湾岸バブルは庶民がそこまで乗っかってこなかったですね。
バブル経済のおかげでデベの言い分を疑ってかかる人が増えたから。

折り込んだ現在の価格であれですから、頭打ちでしょう。

[60: 匿名さん]

地価さえ上がり続けたら、湾岸であろうがどこであろうが、古いマンション
に住む人が売って住替えようと思うわけで
高級賃貸だって相場の家賃があがるから、住み買えるなら買ってみよう
という話になる。
中には湾岸を選択する高齢者もいるだろう。
戸建ての住宅地で家具の下敷き、震災の火の手に焼かれるより
免震タワーで消防隊のヘリで助かる方が安心だから。


高層階がそうやって売れたら、高級イメージで低層階が売れる。
しかし下がり始めたら困るわけだ。値下がり幅の少ない場所から
値下がり幅の大きい場所に住み替える人はいない。

おまけに田園調布、久が原、浜田山
これらはゼロ金利で資産デフレが続けばいっぺんに衰退する。

内陸デベもうかうかしていられない。

[61: 匿名さん]

地価が上がり続けることはないので終了。

[62: 匿名さん]

今下がり続けているので　継続。

[63: 匿名さん]

>>57
佃や新橋など一部を除いて、湾岸にフローリッチは少ない。
サラリーマンが多いよ。

[64: 匿名さん]

イニシアの晴海は、坪200あたりだろうって意見が多いですね。
豊洲の売り出し中の物件は大幅値下げ（200以下？）が必要になりそうです。
や物件の質の良し悪しの差は多少あっても、
中央区アドレス、品川ナンバーの圧倒的価値を考えると、
賃貸ならともかく、
資産価値においてはありあまるアドバンテージですからね。

[65: 匿名さん]

>>61
書き直しました。

地価が下がり続けたら、湾岸であろうがどこであろうが、古いマンション
に住む人が売って住替えようと思わないわけで
高級賃貸だって相場の家賃が上がらないから、住み手はわざわざ
買おうなんて思わない。

湾岸を検討しようという高齢者も地価が下がればやめるだろう。
戸建ての住宅地で家具の下敷き、震災の火の手に焼かれるのも
怖いが、下落がキツイなら早く売って介護つき老人ホームにはいろうと
考えるだろう。

高層階が高額所得者に売れなきゃ、高級イメージも出ないから
低層階はなおさら売れない。
まともに考えても、値下がり幅の少ない都心から
値下がり幅の大きい湾岸に住み替える人はいない。

おまけに田園調布、久が原、浜田山
これらはゼロ金利と株価暴落、１６年にわたる資産デフレで
すでに富裕層年金生活者の財政は疲弊している。
とても住替えできる懐具合ではない。

金持ちが住まなくても庶民が住めたらそれでいいという
話でしょうが、それだとますます下がり続けて資産価値
どころか残債割れ。買ってしばらくは下がらないでってのが
ホンネでは？
逆に自分が買った物件が引き金で周辺相場下げたら自分で
自分の首しめるようなものかも。

[66: 匿名さん]

>>65さんは本当は内心では分かってるとは思うんだけど、
私の知る限り、ブランド住宅地ほど新陳代謝が活発ですよ。
確かに成金化してるけど、衰退することはないと思いますね。

それに、これから地価が下がり続けることもないです。
地価は上げるときもあれば下げるときもある。
そうやって長期的には、ゆるやか〜に下がって行くのでしょう。

[67: 匿名さん]

>>66
ご指摘の通りで、下落を賛美する人に極論を言っただけです。

とはいえ
これ
http://happy.ap.teacup.com/kabusikitousi/img/1206458828.png
みてもわかるように、対前年変化でマイナスとプラスの間を小刻みに
動かないみたいですね。

マクロ数値と局地的な値に差はあるだろうけど、一瞬下落でまた
回復というのは７０年代オイルショックのときにあって
今は一瞬（２年）上昇また長い下落基調という感じだと個人的には
思っています。

ゆるやかー・・・の程度問題で1％でも下落よりは上昇がいいですよね。
経済のためには。

[68: 匿名さん]

品川ナンバーの圧倒的価値

[69: 匿名さん]

品川ナンバーのかというよりむしろ足立ナンバーの圧倒的イメージの悪さだね。

[70: 匿名さん]

×かというより
○価値というより

失礼。

[71: 匿名さん]

>品川ナンバーの圧倒的価値

？？？
今時車のナンバーに何らかの価値があるとでも？
いつの時代の人ですか？
暴走族の末裔ですか？

[72: 匿名さん]

どうでもいいけど、
都内道路で遭遇して怖い思いするのは、

一番：品川ナンバーのロリンザ仕様のメルセデスベンツ
二番：練馬ナンバーのシャコタン仕様の黒のアメ車

足立ナンバーは小物ばかり・・

[73: 匿名さん]

>>65
湾岸を高齢者が検討するととは決まってない。

ところでTTTの賃貸、借り手がなくて余程困ってるのか？
ダイレクトメール、乱発してるね。

[74: 匿名さん]

>>71
相当のコンプレックスの持ち主ですね、あなたは。文例集：

今時高級外車に何の価値がある？
今時家で自慢するやつは＊＊
今時学歴でなにが？
・・・

[75: 匿名さん]

品川ナンバーの価値とはなんだろうか？
おそらくそれは世田谷区と杉並区、大田区と川崎市、中央区と江東区、渋谷区と新宿区、千代田区と文京区といったような隣接する地域の差を象徴するものなのだと思う。

ゆえに大田区蒲田と文京区西片を比較して西片の地価が高いとか、二子玉川と豊洲を豊洲のほうが都心に近いからえらいとかいう比較はあまり意味がないと思うし、故に車のナンバーには価値がないと断じるのは＊＊＊の遠吠えチックなのでみっともないと思います。

[76: 匿名さん]

品川ナンバーの価値って、港区、渋谷区、目黒区、世田谷区が含まれていることでしょ。

[77: 匿名さん]

ナンバーより、中央区アドレスと江東区の違いはでかい。

[78: 匿名さん]

同じ埋立地でしかも目と鼻の先なのに、月島と豊洲じゃえらい違いだよね。

[79: 匿名さん]

地域差別の話ばかり…

景気後退・大不況で　皆さん相当病んでらしいね

景気の良い話は　全く出てこない

景気の良い奴は　こんな所に屯してないよな…

[80: 匿名さん]

僕は今キャッシュ多いよ、只今(笑)待機中。こんなのバブルだったって気が付かない奴はバ〜カだよ。まだまだ、底入れは先だよ。

[81: 匿名さん]

後だしジャンケンで言うのは楽だからね〜

[82: 匿名さん]

ここの実態は、埋立地物件がまったく売れなくて必死なデベVSそれをからかってあそんでいる暇人ってところだろ。

[83: 匿名さん]

バブルは大もうけのチャンスです。
参加しなかった場合は株主、投資家に本来得られた利益を他社に
奪われた（機会損失）とみなされ株価は下がり資金は引き上げられます。
プロであるならバブルであるとわかっていてもこのゲームに参加し
ないわけにはいきません。

じゃあバブルが崩壊する前に適度に儲けたところで撤収すればいい
ではないかといいますがバブルが続く限りは上記の理由（機会損失）
で撤収できません。

もっとも素人がこのゲームに参加する義務はないのですが。

[84: 匿名さん]

アナタ達は何も知らない、これから先が不動産屋の断末魔が聞こえる時間帯なんだよ(笑)長いよ

[85: 匿名さん]

83さん
分かるよ…会社デカくなると尚更だ！しかーし、機敏な動きしないと会社はトブンダヨ(笑)

[86: おまいら]

デベロッパ様からかうな。
祟りがあるぞ。ほら、嫁はんの臍が・・・

[87: どうも]

どんもどんも〜、スマミセン。わさー青森なもんで、バブルは知らないんズ(泣)

生意気な事言って申し訳ネッす(笑)

[88: 過去スレの４０]

現在（2008年まで）の世界資本主義は、10年周期の恐慌を繰り返していた19世紀のそれとも、有効需要論により好景気・不景気を循環させたＷＷⅡ以後のそれとも異なる。

80年代の金融自由化以降、世界資本主義は、バブルとその崩壊（英語だとboom/burst cycle）を交互に転換させていく質のものとなった。この原因は、世界のどこかに起こる「金余り」にある。金余りは、株や国債などの債券、不動産、近頃では先物価格の異常な急騰から発生する。なぜ特定の国で金余りが生じたかの正確な分析は、事後10年ほど経過してみないと理解できない。何かしらのパラメーターにより、ある地域の価格急騰が明らかになると、世界中から投機筋を呼び寄せる。>>83が言うように、一定の場所でバブルが起こっているとき、そこに投資することは必ず利益をもたらす。競馬に賭ける以上の確率で、利益を収めることができる。80年代には、ＯＳなど普及していなかったが、90年代に一般化すると、この潮流が急速化した。97〜98年の国際金融危機は、極めて示唆的だった。

これまでの資本主義は、個人・企業の欲得の追求は是認し、これによって国の経済成長が促進され、国民のパイが増大すればよい、という考え方だった。方法は違うが、基本的にはアダム・スミスの考え方と等しい。現在は違う。地球崩壊になれば、地球上の経済活動や安定的な生活も終わる。このことは、オバマ大統領はよく分かっていると思うが、麻生も民主党も熟慮していない。とにかく、政府が２兆円でもよいから環境政策へのアクションを起こすべきだと思う。

[89: 乙部村有名進学校定時制卒]

商業科ソロバン部を代表して、スレタイをじっくり考察した。
ダウ３６０００が、半値８掛け２割引の底を突破して７６００までつけた。
７６００割る３６０００は２１％である。
これを最長不況期２０年にかけてみると、２１％の位置が４年１ヶ月で、半値８掛け２割引の位置は６年５ヶ月となる。
２００８年１月ピークなので、２月から数えた２０１２年３月が最短で、次は６年５ヶ月後の
２０１４年７月が不況明けと考えられる。

最悪で半値戻しの位置で１０年。今から数えると９年後になるが果たしてどうか？！
失われた１０年ということもあったので．。。。

株式相場の動きとは関係なしといわれる方もいるだろうが、人智天命で形成された動きは
かなり参考に出来ると思う。

[90: 匿名さん]

9年後まで待てないよ、だって賃貸暮らしだもん。
買わなかったことへの機会損失のほうが大きそう。（でも今は買わんけど）

[91: 匿名さん]

買ってしまって、資産価値損失するよりマシだろう。

[92: 匿名さん]

わたしゃあ３年前に、まとまった現金を手にしたんで、マンション青田買いするか、それとも株につっこむかで悩みました。
結局、マンション買っちやいましたが、あのとき株を選んでいたらと思うと冷や汗が出ますです。はい

[93: 匿名さん]

機会喪失を考えるならば、必ずココ２年〜３年で良いところ値下がりするよ(笑)チャンス到来(笑)ボンビー君達目を覚ませ！

[94: 匿名さん]

目が覚めないからボンビーなのです

[95: 匿名さん]

>>92さん
まとまった金が５００万円なのか５０００万円なのかで意味は大きく違います。
５００万頭金でマンション買ったってのは、フツーで
そこで株に突っ込んだからって今２００万くらい残っていたりするだろう。
これが５０００万円で全部マンションにつぎ込んだならあまり賢くないデス。

[96: 匿名さん]

目が覚めてもボンビーな現実が見えるだけではないか。
それはあまりにもむごい！

[97: 匿名さん]

>>95さん
５０００万円ではなく９０００万で、それも全部じゃありません。
あまり賢くないデスね。
話があいそうになくてすみません、

[98: 匿名さん]

いや話あいそうですよ。
>>97
全部じゃなくて半分ローンで半分キャッシュってのが賢いですよね。
残りは何で運用したのか大変気になります。

[99: 匿名さん]

おい、このあたりでやめとけ。
どんなルートで税務署に情報がもれるのかもわからんのだぞ。

[100: 匿名さん]

>>99
というか、大金はいったら節税考えてマンション買うのだと思われ。
こういうケースもそうだし
http://www.tamagoya.ne.jp/tax/tax065.htm
事業者なら法人名義で償却資産を買うのもそうだし。

[101: 匿名さん]

2006年の今頃に、9000万円でしょ。
マンションも既にブームで、割安ではなかったからなぁ。
株を１年位だけ、やったほうが得だったかもね。

[102: 匿名さん]

>>97
どこ買ったのかな？気になります。

[103: 購入検討中さん]

日本経済は過去数年間は低成長ながらも成長していた
しかし、これはあくまでも円安・輸出に頼ったもの。

世界経済を引っ張っていたアメリカの消費バブルが破裂した今、
輸出に頼ったビジネスモデルは完全に破綻したといって良い。

電気・自動車・精密・機械などの各メーカーは抜本的に損益
分岐点を見直さねばならないだろう。株はさらに調整する。

当然正社員リストラが大量に行われ、失業率は上がり、消費は低迷する。
内需企業の業績も悪化し、小売業等も大リストラ。
地方の儲からない店は閉店。

企業は人減らしと共に資産の投げ売りを始める。
もちろん土地も吐き出される。

かくて土地の価格はもう1段か2段は下がる。

その段階まで自分が正社員で生き残れていればマンション買うかなと考える。

今、預金は3000万。
株等には手を出さず、現金確保でデフレ時代を乗り切るぞと。

[104: 匿名さん]

湾岸じゃないの？

[105: 匿名さん]

>>103
生き残れなくても、それだけあれば心配ないですよ。
地方でキャッシュで戸建てが買えますから。

[106: 匿名さん]

確かに生き残れた奴の戦利品がかなり大きくなりそうな状況になってきてるな。

[107: 匿名さん]

オレの預金は○000万。
うふ、うふ、うふ〜

[108: 匿名さん]

私はローン残高　○000万。
ふう、ふう、ふうっ〜

売却査定は　▲000万。
ひぃ、ひぃ、ひぃっ〜

[109: 匿名さん]

>>108

吹いた

[110: 107]

>>108
やられた。
まいった。

[111: 乙部村有名進学校定時制卒]

明るい話題をひとつ；
前回東京オリンピックでは第一次マンションブーム！
５０年ぶりのオリンピックがもし決まればまたブームがある気がする。
おんなの勘は意外と当たる。

[112: 賃貸住まいさん]

わたしはローンはありまっしぇーん。

あるのは脳内腫瘍が１ヶ♪

もひとつネットの請求書！！

[113: 匿名さん]

今年十月二日に候補地が決定するが・・・シカゴ落選で東京当落に間違いないだろう。
あり得ると推察する理由はシカゴは財政難に陥るし、アメリカ全体がデトロイト３や住宅バブルの崩壊をどう処理するかと考えているのに、オリンピックどころの騒ぎにならないと考えるから。
米国はもともとオリンピックには興味がない国柄。

いくらシカゴ閥のオバマでも、地元誘導でCICAGOだけ優遇するって話にはなりえない。
経済テコ入れで、７５兆円でも足りないって話しているのに、また五輪だなんてブレいたら議会で何言われるかわからない。

よって、シカゴ説は消える。

[114: 匿名さん]

東京オリンピックがマンションブームの原因だったとする根拠を出してください。

当時の経済急成長期、建築基準法改正、高さ制限の撤廃、
等が原因ではなくオリンピックが原因だったとする根拠を。

[115: 匿名さん]

>>113
まあ決まってからでいいよ
何でそんなに必死なの？

[116: 匿名さん]

確かにそうだが。勝どき辺りは、狙い目かもな(笑)

[117: 匿名さん]

狙って勝どき買って、オリンピックが落選したら
反動で売り物殺到の大幅安ですね。

[118: 匿名さん]

23区生活実感満足度アンケート
1位　世田谷区、2位　品川区、3位　目黒区、4位　文京区、5位　江戸川区、
6位　杉並区、7位　中央区、8位　千代田区、9位　江東区、10位　港区、
11位　練馬区、12位　渋谷区、13位　台東区、14位　新宿区
ランク外、墨田区、豊島区、中野区、荒川区、大田区、板橋区、北区、足立区、葛飾区、
http://www.next-group.jp/press/pdf/20090129.pdf

[119: 匿名さん]

江戸川区、練馬区に、早く引っ越して他のところに住みたいと考えている人が多い。
県境外周区でも世田谷区と杉並区はいまだに別格扱いだねｗ

都心部居住志向のみなさまに、
都心８区のランキング
1位　文京区、2位　中央区、3位　千代田区、4位　江東区、
5位　港区、6位　台東区、7位　新宿区、8位　墨田区、

[120: 匿名さん]

>>119

さりげなく江東区をいれたね

[121: 匿名さん]

住宅着工数激減中。
持ち家はもはや遠い夢になりつつあるね。

景気後退の影響を受けて、住宅着工戸数が改正建築基準法の施行で落ち込んだときの水準さえも下回った。国土交通省が1月30日に発表した2008年12月の新設住宅着工戸数は、前年同月比5.8％減の8万2197戸だった。

[122: 匿名さん]

勝ち組エリアの開発は休むことなく続く。
【開発】パレスホテル建て替え計画の概要が明らかに、延べ床面積14万ｍ2
2009/01/30
東京・丸の内にあるパレスホテルについて、建て替え計画の概要が明らかになった。規模は地上23階地下4階建て、延べ床面積14万ｍ2で、ホテルと賃貸オフィスの複合施設となる。2009年8月に着工し、2011年12月に完成する予定だ。

[123: 匿名さん]

江東区に住みたいと考えているのは城東住民と千葉県民がほとんどです。

[124: 匿名さん]

住みたい町、のアンケートをしたら自由が丘がトップであることが多いように、
居住関係のアンケートは当てにならないからね。

[125: 匿名さん]

どうも学生さんがいるようですなぁ〜。
人にものを聞くのに詰問調とは恐れいった。
建築基準法改正や高さ制限の撤廃でブームが起こせると思っているなら
その２つで今年でもマンションブームをおこせるんですナ？ホントカイナ？？
君が書いている経済急成長こそが、オリンピック景気というものなのよ！s３７年〜３８年（プレオリンピック）、そしてs３９年１０月１０日の東京五輪本番。
神武景気→岩戸景気→東京オリンピック景気→いざなぎ景気→列島改造ブーム
このような好景気なくして改正や撤廃だけでは一大ブームにはなりません。
逆に改正と撤廃でマンションブームを起こせるというのなら今こそやって欲しいものです。

[126: 匿名さん]

東京都の転入超過数が５年ぶり減少、景気後退が影響か
1月30日20時45分配信 読売新聞
総務省が３０日に発表した２００８年の住民基本台帳に基づく人口移動報告によると、東京都の転入超過数（転入者から転出者を引いた数）は８万３０００人（前年比１万１５００人減）で、５年ぶりに前年より減少した。月別では昨年１０月以降に転入数が落ち込み、１２月にはマイナス７３人と９年ぶりに転出超過となった。

[127: 匿名さん]

>>124
イメージと実態との乖離が激しいですね。
目黒区は総合的には人が幸せに暮らし難いところのようです。
＜合計特殊出生率＞九州・沖縄の島々が上位独占
1月30日19時28分配信 毎日新聞
厚生労働省は３０日、５年ごとにまとめている市区町村別の合計特殊出生率（１人の女性が一生に産む子供の数）を公表した。０３〜０７年の平均で最も高かったのは鹿児島県伊仙町（２．４２）で、最低の東京都目黒区（０．７４）と３．３倍の開きがあった。

[128: 匿名さん]

市区町村別にみた合計特殊出生率の下位30位に入った東京都関連
結局、暮らしにくいところって事じゃない？
1 目黒区 0.74、3 中野区 0.75、4 渋谷区 0.75、6 新宿区 0.76、
7 杉並区 0.78、9 文京区 0.80、10 武蔵野市 0.81、11 世田谷区 0.81、
13 豊島区 0.84、16 品川区 0.87、18 千代田区 0.89、19 港区 0.90、
21 中央区 0.91、24 西多摩郡 奥多摩町 0.94、27 北区 0.95、29 狛江市 0.96、
http://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/jinkou/other/hoken09/02.html
思い切って削除しちゃうと、
23区生活実感満足度アンケート
1位　江戸川区、2位　江東区、3位　練馬区、4位　台東区、
ランク外、墨田区、荒川区、大田区、板橋区、足立区、葛飾区、
庶民感覚にだいぶ近づくね。

[129: 匿名さん]

>>128
年末にやった「東京都内生活実感値総合ランキング　上位20位」
http://homesclub.next-group.jp/research/research/2009/20090129.php?p=4

都下も含まれるけど項目別に調査している。
◆食品・日用品の充実度 ◆生活支援施設の充実度 ◆交通機関の利便性
◆保育施設・教育機関の充実度 ◆自然や環境の充実度 ◆自治体公共サービスの充実度
◆地域コミュニティ機能 ◆治安のよさ ◆地域の将来性

表の赤字は平均以下で、23区内で全ての項目で平均以上は【世田谷】【目黒】のみ
杉並は品川は自然環境がマイナス、文京は食品日用品買物がマイナス
因に江東区は、治安、教育施設、自然環境、公共サービスの4項目でマイナスでした。

ついでに継続して住みたいかとの問いに
http://homesclub.next-group.jp/research/research/2009/20090129.php?p=2
江東区の場合は半々でした。因にこちらもトップは府中市で85％が「今後も住みたい」とのこと。
子供がいたりすると総合的住環境が重要なんだろうなあと。
各項目何を優先するかでも違ってくるし、区内でも、青山と湾岸、池尻と宇奈根でも
充実度も全然違うだろうしね。

[130: 過去スレの４０]

>>103
>>輸出に頼ったビジネスモデルは完全に破綻したといって良い。

そうは思わないね。困難な時代でも、先を見通して、コンスタントに新技術を開発していけば、世界に売り込める。

かつてブラジルは典型的な植民地・農業経済主体の国だったが、欧米が大型民間飛行機の技術競争に熱中しているなか、官民一体で国内航空向けの小型ジェット機を開発し、主力産業として成立させ、輸出を増やし、大量の雇用を生んだ。欧米が大型ジェット機だけに注目している中、小型ジェット機というのは盲点だった。そこに着目し、見事に狭間産業を創出した。

日本の新たな産業育成に結びつくか、または大失敗に終るかもしれない技術開発努力（地震予測に政府が大規模投資したが失敗した）の例を3つ紹介しておく。

１．自動車産業は10〜20年後にガソリン車は消滅すると考えている。電気自動車時代を見据えての車内電池とインフラ整備の技術開発競争が激烈だ。前者は、リチウムイオン電池かニッケル水素電池かの争いが、かつてのビデオにおけるベータvsＶＨＳ同様になっている。後者は、町やマンションでの急速充電器普及の問題。最適システムに一番乗りできれば、世界に売り込める。
２．太陽光発電搭載の大型貨物船。すでに「アウリガ・リーダー」が運航。中東に行くタンカーなどに応用でき、燃費を抑えられれば、世界で売れる。飛行機では、エタノール燃料活用で燃費を下げる試みをしているが、雲の上は日光があるので、技術転用の可能性も拓ける。
３．日本近海からメタンハイドレートの定温・定圧力での抽出技術。恒常性が崩れると、メタンガス（ＣＯ２の20倍以上の温暖化効果）が空中に放出されなど、非常に危険でもある。成功したら、100年は国内ガス自給が可能となる。

国益となる環境政策は、政府（税金投入）と民間企業が一致団結してやらないと達成できない。
技術開発が成功し、輸出に回せるようになれば、当然、雇用も生まれる。

２回目の東京オリンピック可能性と不動産市況の関係は、2010年、南アフリカ共和国で開催予定のサッカー世界大会と連関して考えてみることだな。大会が正常に行われても、南ア経済が上昇することはない。日本高度成長のとき、大阪万博で千里ニュータウン開発の例か？　経済右肩上がりだったからだなあ。

[131: 匿名さん]

江東区は城東、深川、豊洲あたりでかなり環境が異なるから一緒くたにするとわけわからないな。

[132: 匿名さん]

ラビ，バトラ様に詳しい方、ぜひ教えてください！（２０１０年までに資本主義終了は了解）

２００９年以降世界はどうなり、日本はこうなると予言（予想）してませんかね！

７〜８割の的中率との事、素晴らしいです。このスレでくさしていた人が何人か見受けられたが

くさすからにはご自分でもなにか予想してほしいものです。

おそらく予想ができても競馬の予想ぐらいで、有馬記念でもおおハズレだったでしょう（笑）

[133: 匿名さん]

>>128
港区、中央区の合計特殊出生率、今はまだ低いけど、都心回帰で年々住みやすくなってるよ。そのうちに上がっていくのでは？

２つを加えると、23区生活実感満足度アンケート
1位　江戸川区、2位　中央区、3位　江東区、4位　港区、5位　練馬区、6位　台東区、
ランク外、墨田区、荒川区、大田区、板橋区、足立区、葛飾区、
晴海の再開発には期待してますよ。

[134: 匿名さん]

「100年に一度の不況」などと騒がれている中、日々の生活に大きく関わってくる『物価』について取り上げてみました。
http://homesclub.next-group.jp/research/research/2009/20090129.php?p=3
これ見ると、港区、中央区の弱点かも。
それに、生活費に占める住居費が増えると、子供も持てないよね。
品川区がこれから良くなっているのでは？

>>129
合計特殊出生率が最低の目黒区の継続居住希望が多いのは、子供が欲しくない人がいっぱい住んでいるからでしょうか？杉並区、新宿区、渋谷区も同じ理由？
区によって住んでいる人の意識がかなり違うから、生活実感も違う物差しで見ているのかな？

[135: 匿名さん]

気が付いたんだが、生活実感アンケートは独身者も対象じゃない？
独身が多い区とファミリー層が多い区とじゃ、価値基準が違うからそもそも比較できないのでは？
ファミリー層が多い区だけを比較しようとしたら、合計特殊出生率が低い区を外して比べるべきだな。

[136: 匿名さん]

アンケートはインターネット調査。
インターネットをやってる年代の答えって事。
細かく分析して解説するほど、公平中立なデータじゃないでしょ。

[137: 匿名さん]

シンガポール・香港が旧正月明けて、来週から本格的に08年1-12月会計監査が開始。
不動産投資会社の勝ち負けの明暗が明確になる。

欧米への投資を中心に行っていた会社　Ｘ
日本・東京へ集中投資した会社　　　　◎

B/Sは円高でウハウハ、P/Lも円高で賃料大幅アップ！

都心保有物件価格が下落しても、この程度レベルだとインパクトなど無い。
為替ベースで十分カバー出来る状態、誰かが言われる様に投売りする
必要は現時点では全く必要なし。

結果として07年＆08年の円安時期での不動産投資・買収保有は大正解だった。
もし円がUS$=¥105ぐらいになると売りと買いが交錯する状態になるでしょう。

日本の大企業が苦しんでいるのは営業利益だけではなくて、企業活動がグローバル化した
状況下、海外の保有資産（工場・土地等）の評価減、また、子会社からの配当金が
円高で目減りしている事。

日本経済にとって円高は悪だな、資金循環を阻害している。

[138: 匿名さん]

>>136
変なアンケートより、合計特殊出生率のほうが信頼できますね。
とにかく低いところは、住みにくいところってことで結論にしましょう。
1 目黒区 0.74、3 中野区 0.75、4 渋谷区 0.75、6 新宿区 0.76、
7 杉並区 0.78、9 文京区 0.80、10 武蔵野市 0.81、11 世田谷区 0.81、
13 豊島区 0.84、16 品川区 0.87、18 千代田区 0.89、19 港区 0.90、
21 中央区 0.91、24 西多摩郡 奥多摩町 0.94、27 北区 0.95、29 狛江市 0.96、
http://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/jinkou/other/hoken09/02.html

[139: 匿名さん]

目黒区は住みにくいよ。
居住費がものすごく高くて、物価も比較的高いし。
けど心の住みやすさは多分日本一。
日本国民の憧れであると思う。
つまり貧乏人には住めないということ。
即ち年代による格差がある日本では
年寄りしか住めないということを示す。

若い人はゴミ溜めで＊＊というのがこの国の
方針ですから。

分析って数字の解釈が重要なんですよ。
最近上に投稿しているようなアナリストばかりで
色々な分析も当てになりませんから
一概に上の方を責められませんが、、、

[140: 匿名さん]

>>139
シーラカンスみたいですね。
高島平は大学生がいっしょに住み始めてようやく少し明かりが見えてきたみたいだけど。
目黒区のトンネルはまだまだ先に続いていそうですね。
渋谷区と良く似てて双子みたいな区ですな。

[141: 匿名さん]

背伸びしたオサレさんは目黒好きだよなぁ